第五章练习题-资产评估.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流第五章练习题-资产评估.精品文档.第 五 章房地产评估 （答案解析）NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评NWk评估师考试网一、单项选择题 NWk评估师考试网1.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。NWk评估师考试网A30年B40年NWk评估师考试网C50年D70年NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材155页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网2.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为

2、500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（）。NWk评估师考试网A.500万元B.300万元C.280万元D.360万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】最佳使用原则的运用NWk评估师考试网NWk评估师考试网3.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。NWk评估师考试网A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米NWk评估师考试网B. 建筑物建筑总面积为 1500平方

3、米，底层建筑面积为300平方米NWk评估师考试网C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米NWk评估师考试网D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。NWk评估师考试网NWk评估师考试网4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。NWk评估师考试网A.单位

4、价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼面地价NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】D NWk评估师考试网【答案解析】参见教材164-165页NWk评估师考试网楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 NWk评估师考试网楼面地价=土地总价格/建筑总面积NWk评估师考试网容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率NWk评估师考试网容积率=建筑总面积/土地总面积 NWk评估师考试网楼面地价=土地单价/容积率NWk评估师考试网NWk评估师考试网5.根据城市房地产管理法的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。NWk评估师考试网A.评估B.申报C.

5、公示D.登记NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材165页NWk评估师考试网NWk评估师考试网6.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）NWk评估师考试网A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材179页NWk评估师考试网（L+B）r= Lr1+Br2NWk评估师考试网所以：（600+1400）8.5%= 600r1+140010%

6、，从而有r1=5%NWk评估师考试网NWk评估师考试网7.假定土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。NWk评估师考试网A.7B.7.50%NWk评估师考试网C.7.67D.14%NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材179页。根据公式，r（10005000）6100085000，解得r7.67。NWk评估师考试网NWk评估师考试网8.在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为（）。N

7、Wk评估师考试网NWk评估师考NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材179页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网9.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）。NWk评估师考试网A.100万元B.80.32万元C.102.21万元D.94.27万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】D NWk评估师考试网【答案解析】101-(1+10%)-30/10%=109.4269=94.269万元10.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为1

8、0%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。NWk评估师考试网A.0.92B.1.07C.1.09D.0.94NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】1-(1+10%)-25/1-(1+10%)-20=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066NWk评估师考试网NWk评估师考试网11.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。该土地投资利息为（）。NWk评估师考试网A.120万元B.80万元C.60万元D.100万元NWk评估师考试网N

9、Wk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】50018+1000180.5=80万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网12.运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。NWk评估师考试网A.评估时期B.参照物交易时C.评估基准日D.未来预期NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】CNWk评估师考试网NWk评估师考试网13.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3

10、，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。NWk评估师考试网A.1250B.1500NWk评估师考试网C.2000D.3333.33NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材190页。 NWk评估师考试网NWk评估师考试网经容积率修正后可比实例价格NWk评估师考试网=可比实例价格（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）NWk评估师考试网=1000（3/1.5）=2000元/平方米NWk评估师考试网NWk评估师考试网14.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。NWk评估师考试网A. 整个开发期 B

11、. 整个销售期 C. 整个开发期和销售期 D. 整个开发期和销售期的一半NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材197页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。NWk评估师考试网NWk评估师考试网15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括()。NWk评估师考试网A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费NWk评估师考试网B.土地补偿费、安置补助费和青苗补

12、偿费、新菜地开发基金NWk评估师考试网C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费NWk评估师考试网D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】A NWk评估师考试网【答案解析】参见教材195页NWk评估师考试网NWk评估师考试网16.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ()。NWk评估师考试网A.开发完成后的房地产价值NWk评估师考试网B.取得土地的实际成本NWk评估师考试网C.整个开发项目的开发成本NWk评估师考试网D.房产和土地的开发成本NWk评估师考试网NWk评

13、估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】A NWk评估师考试网【答案解析】参见教材204页NWk评估师考试网NWk评估师考试网17.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。NWk评估师考试网A. 用地B. 土地级别C. 用地D. 公共用地NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材209页NWk评估师考试网NWk评估师考试网18.基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为()。N

14、Wk评估师考试网A. 0.992 B. 0.937 C. 0.986 D.1.067NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】见教材P213,土地使用年期修正的公式. 使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。NWk评估师考试网NWk评估师考试网19.路线价法的理论基础是（）。NWk评估师考试网A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期收益原则NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】A NWk评估师考试网【

15、答案解析】参见教材215页20.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）。NWk评估师考试网A.单独深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D.标准深度百分率NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材219页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。NWk评估师考试网NWk评估师考试网21.某宗土地深度为125英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为（ ）。NWk评估师考试网A. 87

16、.2%B. 78%C. 109%D. 117%NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】A NWk评估师考试网【答案解析】参见教材219页NWk评估师考试网标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺NWk评估师考试网累计深度百分率=各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%NWk评估师考试网平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度NWk评估师考试网=109%100125=87.2%NWk评估师考试网NWk评估师考试网22.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的（）。NWk评估师考

17、试网A.70%B.72.5%C.2/3D.价值与其深度的平方根成正比。NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材221页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法则的基本规则记住，当然四三二一法则是必须掌握的。NWk评估师考试网NWk评估师考试网23.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。NWk评估师考试网A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.工作量法NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材227页。NWk评估师考试网整个建设工程已经完成或

18、接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估NWk评估师考试网对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估。NWk评估师考试网属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。NWk评估师考试网NWk评估师考试网24.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。NWk评估师考试网A.400 万元B.392万元C.402万元D.390万元NWk评估师考试网N

19、Wk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材180页，50011500(1-2%)/50392.2万元。NWk评估师考试网NWk评估师考试网二、多项选择题 NWk评估师考试网1.土地的自然特性包括（）等。NWk评估师考试网A.稀缺性B.位置的固定性NWk评估师考试网C.质量的差异性D.利用的多方向性NWk评估师考试网E.可垄断性NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】BC NWk评估师考试网【答案解析】参见教材153页。NWk评估师考试网土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地质量的差异性；3.土地资源的不可再生性

20、不可再生性；4.土地效用的永续性。NWk评估师考试网NWk评估师考试网2.在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。NWk评估师考试网A.房屋所有权B.房屋使用权NWk评估师考试网C.房屋租用权D.土地使用权NWk评估师考试网E.土地所有权NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ABCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材154-156页。土地所有权归国家，不得进入市场交易。但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也是可以交易和评估的。NWk评估师考试网NWk评估师考试网3.下列房地产价格中属于政府制定的价格是（）。NWk评估师考试网A.交易底

21、价 B.基准地价 C.标定地价 D.房屋重置价格NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】BCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材164页。NWk评估师考试网房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。NWk评估师考试网NWk评估师考试网4.下列特性中属于地价特征的是（）。NWk评估师考试网A.地价与用途相关 B.地价是土地购买价格 C.地价具有可比性 D.地价具有个别性NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ACD

22、NWk评估师考试网【答案解析】参见教材165-166页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网5.下列价格中属于按房地产实物形态划分的价格是（）。NWk评估师考试网A.楼面地价B.土地价格C.建筑物价格D.房地产价格NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】BCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材165页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网6.影响房地产价格的一般因素主要包括（）。NWk评估师考试网A.经济因素B.社会因素C.地理位置因素D.行政因素NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ABD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材16

23、7页，可能的话，把房地产价格的影响因素记到本题的程度，即记住到二级因素构成内容，最多可能考2分。NWk评估师考试网NWk评估师考试网7.运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是（）。NWk评估师考试网A.地产的实际收益B.地产的客观收益C.地产剩余使用权年限D.地产的资本化率NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】BCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材174页，第三节，收益法的基本因素是收益额、收益年限和折现率，结合到本节就是BCD。NWk评估师考试网NWk评估师考试网8.下列因素中属于影响房地产价格区域因素的是（）。NWk评估师考试网A.城市规划B.基础

24、设施C.交通便捷D.生活设施NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】BCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材171页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。NWk评估师考试网A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益NWk评估师考试网B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据NWk评估师考

25、试网C.净收益=客观总收益-客观总费用NWk评估师考试网D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ABCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材175-177页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网10.新建房地产评估中的开发成本主要包括（ ）。NWk评估师考试网A.土地取得费B.前期工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费NWk评估师考试网 NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】BCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材198页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网11.基准地价的特征主要是（）。N

26、Wk评估师考试网A.是区域性价格 B.是平均价格 C.是单位土地面积价格 D.是宗地价格NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ABC NWk评估师考试网【答案解析】参见教材210页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网12.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（ ）。NWk评估师考试网A.新开发地 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ABC NWk评估师考试网【答案解析】参见教材194页，关注各种方法的适用范围。NWk评估师考试网NWk评估师考试网13.以替代原则为理论基础的房地产评估方法有

27、（）。NWk评估师考试网A. 路线价法B. 收益法C. 基准地价修正法D. 市场法NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ACD NWk评估师考试网【答案解析】市场法的基本原理就是替代原理, 路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。NWk评估师考试网NWk评估师考试网14.下列关于路线价法说法正确的有（）。NWk评估师考试网A.路线价是标准宗地的单位价格，即每单位宽度（米或者英尺）. 标准深度的价格NWk评估师考试网B.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临

28、街深度是指宗地离开街道的垂直距离NWk评估师考试网C.路线价是对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价NWk评估师考试网D.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】ABCD NWk评估师考试网【答案解析】参见教材214-215页。三、计算题 NWk评估师考试网1.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平

29、方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。NWk评估师考试网评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：NWk评估师考试网1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；NWk评估师考试网2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；NWk评估师考试网3.专业费用为建筑费用的10%，资金投入方式与建筑费用相同；NWk评估师考试网4.预计大厦建成后即可出租，其

30、中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；NWk评估师考试网5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；NWk评估师考试网6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；NWk评估师考试网7.房地产综合资本化率为8%；NWk评估师考试网8.每年按365天计算：NWk评估师考试网9.本项目不考虑

31、所得税因素。NWk评估师考试网根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】解一：NWk评估师考试网1.12楼面积 30002=6000(平方米) NWk评估师考试网2.35层面积 19003=5700(平方米) NWk评估师考试网3.6层及6层以上面积2500060005700=13300(平方米) NWk评估师考试网4.年总收入(元)NWk评估师考试网 60002000+57002365(110%)+133002.5365(1-10%)NWk评估师考试网 =12000000十3744900+10922

32、625 NWk评估师考试网 =26667525NWk评估师考试网5.年总费用(元)NWk评估师考试网26667525(5%+17.5%)+2500030001.10.1%+2500030001%NWk评估师考试网6000193.13+82500+750000=6832693.13NWk评估师考试网6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) NWk评估师考试网NWk评估师考试网0.1576地价+648631.61+3758526.61+814937.53NWk评估师考0.1576地价+5222095.75NWk评估师考试网12.地价NWk评估师考试网地价=

33、233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25NWk评估师考试网地价-0.1576地价-5222095.75NWk评估师考试网地价+0.25地价+0.1576地价=118961590.3(元)NWk评估师考试网地价=118961590.3/（10.250.1576）84513775.43（元）NWk评估师考试网解二：NWk评估师考试网1.12楼面积 30002=6000=0.6（万平方米） NWk评估师考试网2.35层面积 19003=5700(平方米)=0.57(万平方米) NWk评估师考试网3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.3

34、3(万平方米) NWk评估师考试网4.年总收入(万元)NWk评估师考试网 0.62000+0.5723650.9+1.332.53650.9NWk评估师考试=2666.75NWk评估师考试网5.年总费用NWk评估师考试网2666.75(5%+17.5%)+2.530001.10.1%+2.530001%=683.27(万元) NWk评估师考试网6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元)2.某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元平方米，预计月租金为7元平方米。以前每年度的房租损失费为年租金总收入的4，预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租

35、金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。NWk评估师考试网要求：NWk评估师考试网（1）求该房地产的年租金总收入。NWk评估师考试网（2）求该房地产的年出租费用。NWk评估师考试网（3）求该房地产的年纯收益。NWk评估师考试网（4）计算该房地产的评估值。NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】解：（1）求该房地产的年租金总收入177万元NWk评估师考试网（2）求该房地产的年出租费用NWk评估师考试网年房租损失费750.35万元NWk评估师考试网年房产税7120.84万元NWk评估师

36、考试网管理费、修缮费760.42万元NWk评估师考试网房屋财产保险费0.3万元NWk评估师考试网年出租费用合计0.350.840.420.31.91万元NWk评估师考试网（3）求该房地产的年纯收益NWk评估师考试网71.915.09万元NWk评估师考试网（4）计算该房地产的评估值NWk评估师考试网5.091-(1+12%)-10/12%NWk评估师考试网5.095.650228.759518万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网3.现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，1

37、5米。路线价为4000元，设标准深度为120米，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】路线价为4000元，可以理解为4000元/（单位宽度1米）.（标准深度100米）NWk评估师考试网宗地总价=标准深度下每单位宽度的路线价累计深度百分率临街宽度NWk评估师考试网A:30/120=25%,累计深度百分率是0.4NWk评估师考试网B:60/120=50%,累计深度百分率是0.7NWk评估师考试网C:90/120=75%,累计深度百分率是0.9NWk评估师考试网D:120/120=100%,累计深度百分率是1NWk评估师考试网E

38、:150/120=125%,累计深度百分率是1.09NWk评估师考试网A=4000 0.4 5=8000（ 元 ）NWk评估师考试网B=4000 0.7 5=14000（ 元 ）NWk评估师考试网C=4000 0.9 10=36000（ 元 ）NWk评估师考试网D=4000 1.0 10=40000（ 元 ）NWk评估师考试网E=4000（ 1.0+0.09 ） 15=65400（ 元 ）NWk评估师考试网NWk评估师考试网4.1评估对象情况NWk评估师考试网待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使刚年限为40年，适用资本化率为6，评估基准日为2006年6月30日。NWk评估

39、师考试网2参照物的情况及其说明NWk评估师考试网（1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：NWk评估师考试网NWk评估师NWk评NWk评NWk评单价日期交易情况容积率区位状况实物状况剩余年限评估对象2006.6.3003.40040A25002005.6.30-1%3.25%-2%38B28002005.6.302%3.604%40C26002005.6.30-3%3.42%039D27002004.6.305%3.2-3%2%38NWk评估师考试网（2）表中数据说明NWk评估师考试网表中各参照物的交易

40、情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。NWk评估师考试网3其他相关数据NWk评估师考试网(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5；NWk评估师考试网(2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加01，容积率修正系数增加l。NWk评估师考试网要求：NWk评估师考试网根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。NWk评估师考试网注：l以根据各交

41、易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。NWk评估师考试网2土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】1运用以下市场法公式进行评估： NWk评估师考试网 (1)计算交易日期修正系数NWk评估师考试网A=l+5=l05；NWk评估师考试网B=1+5=105；NWk评估师考试网C=1+5=105；NWk评估师考试网D=(1+5)2=110。NWk评估师考试网 (2)计算交易情况修正系数 NWk评估师考试网A=100(1001)=101；NWk评估师考试网B=100

42、/(100+2)=098；NWk评估师考试网C=100(1003)=103；NWk评估师考试网D=100(100+5)=095。NWk评估师考试网NWk评估师考试网(3)计算容积率修正系数 NWk评估师考试网待估房产容积率增加343=04，容积率修正为：l00+4=104A、容积率增加323=02，容积率修正系数为：l04(100+2)=102；NWk评估师考试网B、容积率增加363=06，容积率修正系数为：l04(100+6)=098；NWk评估师考试网C、容积率增加343=04，容积率修正系数为：l04(100+4)=1；NWk评估师考试网D、容积率增加323=02，容积率修正系数为：l0