Chapter07-城市土地市场管理.ppt

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1、主要内容 城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控城市土地市场供需调控 城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理城市土地市场微观管理3第一节 城市土地市场管理概述一、城市土地市场的基本概念一、城市土地市场的基本概念二、城市土地市场管理概述二、城市土地市场管理概述4一、城市土地市场的基本概念一、城市土地市场的基本概念1 1、市场、土地市场和城市土地市场、市场、土地市场和城市土地市场 市场市场：狭义狭义的市场是指商品交换的具体场所的市场是指商品交换的具体场所, ,广义广义的市场是的市场是指商品交换关系的总和。指商品交换关系的总和。 土地市场土地市场：狭义

2、狭义的土地市场是指以土地作为交易对象进行的土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；交易的场所；广义广义的土地市场是指土地这种特殊商品在流的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。通过程中发生的经济关系的总和。 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主义土地公有制度，因此，土地市场应包括会主义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市城市土地市场场和和农村土地市场农村土地市场。52、我国土地市场的形成与发展1979年年前，前，无无偿划拨偿划拨土地的土地的用地制用地制度度1979-1987年，年，合资企业

3、合资企业有偿使用有偿使用建设用地建设用地1988年年土地管土地管理法理法规规定：定：可依可依法转让土法转让土地使用权地使用权用地制度改革，萌芽阶段用地制度改革，萌芽阶段1990年年建立土地建立土地有偿出让、有偿出让、转让制度转让制度形成阶段形成阶段1999年年城城市房地产管市房地产管理法理法，完完善了土地市善了土地市场场完善阶段完善阶段63 3、城市土地市场的结构体系、城市土地市场的结构体系 市场结构市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市土地市场结构包括城市土地市场系，城市土地市场结构包括城市土地市场类型结构类型结构、层层次结构次结构和和组

4、织结构组织结构。（1）城市土地市场）城市土地市场类型类型结构结构一是一是城市各类用地市场城市各类用地市场（住宅用地市场、商业用地市场、（住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等）工业用地市场等）二是二是城市土地产权市场城市土地产权市场（我国城市土地市场实质上就是（我国城市土地市场实质上就是土地使用权市场土地使用权市场）7 城市土地一级市场城市土地一级市场 城市土地所有者将土地城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土使用权在一定期限内让与城市土地使用者地使用者 特征：垄断性市场特征：垄断性市场 反映土地所有者和土地使用者反映土地所有者和土地使用者之间的关系之间的关系 交易方式：交易方式

5、：出让、租赁、入股出让、租赁、入股 城市土地二级市场城市土地二级市场 城市土地一级市场的土城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者地使用权让予其他土地使用者 特征：竞争性市场特征：竞争性市场 反映各土地使用者之间的关系反映各土地使用者之间的关系 交易方式：交易方式：转让、出租、抵押转让、出租、抵押（2）城市土地市场）城市土地市场层次层次结构结构8（3）城市土地市场）城市土地市场组织组织结构结构城市土地市场城市土地市场主体组织主体组织是土地市场活动的参与者，是土地市场活动的参与者，即土地使用权交易的双方，可以是政府、事业单位、企即土地

6、使用权交易的双方，可以是政府、事业单位、企业、个人或者外商等。业、个人或者外商等。城市土地市场城市土地市场中介组织中介组织中介内容十分广泛，主要包中介内容十分广泛，主要包括法律咨询、投资决策咨询、租售代理和价格评估。括法律咨询、投资决策咨询、租售代理和价格评估。城市土地市场城市土地市场调控组织调控组织各级政府。各级政府。94 4、城市土地市场运行机制、城市土地市场运行机制 城市土地城市土地市场机制市场机制在市场秩序的形成过程中，在市场秩序的形成过程中，市场市场机制机制是最重要的、最基本的调节力量，主要包括是最重要的、最基本的调节力量，主要包括供需机供需机制制、竞争机制竞争机制、价格机制价格机制

7、，核心是，核心是竞争机制竞争机制。 城市土地市场城市土地市场宏观调控机制宏观调控机制由于市场存在缺陷，需由于市场存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。二者的二者的联系联系： 国国 家家市市 场场企企 业业宏观调控宏观调控反反 馈馈市场机制市场机制图图1 1 宏观调控机制与市场机制的关系宏观调控机制与市场机制的关系10 一是政府在土地付诸开发前，就制定严格的城市发展规划，一是政府在土地付诸开发前，就制定严格的城市发展规划，对城市进行功能分区对城市进行功能分区( (如商业区、工业区、居住区等如商业区、工业区、居住区等) )，并，并对各区建筑

8、物的密度、高度、甚至建筑风格都做出相应的对各区建筑物的密度、高度、甚至建筑风格都做出相应的规定。规定。 二是政府直接进入土地市场，如收购与储备土地二是政府直接进入土地市场，如收购与储备土地; ; 设立新设立新的城市等，以调节土地供求的数量和价格，保证一些公共的城市等，以调节土地供求的数量和价格，保证一些公共设施和公园、道路、桥梁的建设用地。设施和公园、道路、桥梁的建设用地。 三是政府为了达到社会公平和收入再分配的目标，对土地三是政府为了达到社会公平和收入再分配的目标，对土地这一资产的持有、增值分别征收财产税、资产增值税，同这一资产的持有、增值分别征收财产税、资产增值税，同时通过这些税种税率的调

9、整，调节土地市场的运转。时通过这些税种税率的调整，调节土地市场的运转。 政府宏观调控土地市场的方式政府宏观调控土地市场的方式11二、城市土地市场管理概述二、城市土地市场管理概述1、城市土地市场管理的必要性、城市土地市场管理的必要性 由由土地的特性土地的特性决定决定 土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控 土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行 土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强管理，抑制土地投机行为管理，抑制土地投

10、机行为 。 土地市场中的问题土地市场中的问题要求加强管理要求加强管理 缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失 城市土地资源配置不合理，如城市土地城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣用优地劣用”；商；商品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理12 7年内近半入市土地未开发年内近半入市土地未开发 2007-12-10 6:16:50 四川新闻网-成都商报讯 2007年年7月，建设银行研究部发

11、布的月，建设银行研究部发布的下半年经济金融形势分析与预下半年经济金融形势分析与预测测显示：显示：2001年初至年初至2007年年5月份，房地产开发商累计购置土地面积月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖；国土资源部土地利用司副司长冷宏志称，积和倒卖；国土资源部土地利用司副司长冷宏志称，到到2004年底，全国闲年底，全国闲置土地置土地107万亩左右，空闲土地万亩左右，空闲土地84万亩左右，相当于万亩左右，相当于7.13亿平方米亿平方米。 12月，一份由北京师范大学金

12、融研究中心撰写的月，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的中国房地产土地囤中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告积及资金沉淀评估报告显示：到显示：到2007年年底，全国开发商手中的年年底，全国开发商手中的闲置土闲置土地规模已经达到地规模已经达到10亿平方米亿平方米，足够开发商进行，足够开发商进行4年的开发。从省份来统计，年的开发。从省份来统计，近五年闲置土地量最多的省份分别是近五年闲置土地量最多的省份分别是山东、江苏、浙江山东、江苏、浙江等等4省，占全国闲省，占全国闲置土地总量的三分之一。初步估算，截止置土地总量的三分之一。初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤积土地上年年底，沉淀在囤积土地上的资

13、金高达的资金高达2.4万亿元，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就万亿元，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就囤地资金的成本都差不多相当于行业的净利润。囤地资金的成本都差不多相当于行业的净利润。132、城市土地市场管理的原则、城市土地市场管理的原则 整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一 平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易 控制与弹性管理原则控制与弹性管理原则 依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性依法管理原则，减少市场管

14、理中的主观性和随意性3、城市土地市场管理的内容、城市土地市场管理的内容宏观管理宏观管理微观管理微观管理城市土地市场供需管理城市土地市场供需管理城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行管理对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行管理14第二节 城市土地市场供需调控一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”三、城市土地市场供需调控的政策工具四、城市土地市场供需调控的制度创新(土地储备制度) 15一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制1、瓦尔拉均衡理论、瓦尔拉均衡理论与与非瓦尔拉均衡理

15、论非瓦尔拉均衡理论： 研究城市土地供需运动以研究城市土地供需运动以非均衡理论非均衡理论为基础。为基础。2、城市土地市场供需平衡的涵义、城市土地市场供需平衡的涵义是一种是一种动态的平衡动态的平衡，是指，是指城市土地市场供需运动从暂时的不均衡走向均衡的趋势，虽然在城市土地市场供需运动从暂时的不均衡走向均衡的趋势，虽然在某一时点上供需不相等，但从某一某一时点上供需不相等，但从某一“时期整体时期整体”上来看，供给与上来看，供给与需求是一致的。需求是一致的。3、城市土地市场供需平衡模型、城市土地市场供需平衡模型 我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地我国城市土地供需运动是在一、二级市场

16、中的土地所有者、土地开发公司、土地需求者之间进行的。开发公司、土地需求者之间进行的。土地所有者土地所有者S1h土地开发公司土地开发公司D1h和和S2h土地（房屋）土地（房屋）需求者需求者D2h一级市场一级市场二级市场二级市场土地土地使用权使用权房屋房屋16城市土地供需平衡城市土地供需平衡既包括供需结构平衡，又包括供需总量平衡；既包括供需结构平衡，又包括供需总量平衡；既包括一级市场供需平衡，又包括二级市场供需平衡。既包括一级市场供需平衡，又包括二级市场供需平衡。 可将可将城市土地供需平衡模型城市土地供需平衡模型表示如下：表示如下： S1D1（7.1） S2D2（7.2） S1hD1h（7.3）

17、S2hD2h（7.4） - 式中：式中：S1、D1分别为一级市场土地总供给和总需求，分别为一级市场土地总供给和总需求， S2、D2分别为二级市场土地总供给和总需求，分别为二级市场土地总供给和总需求， S1h、 D1h分别为分别为一级市场某类用地的供给和需求，一级市场某类用地的供给和需求， S2h、D2h分别为二级市分别为二级市场某类用地的供给和需求。场某类用地的供给和需求。 17从一、二级土地市场的供需结构来看，从一、二级土地市场的供需结构来看，城市土地供需不平衡城市土地供需不平衡即即失衡失衡就有就有四种情形四种情形:- 情形之一：情形之一： S1hD1h,说明一级市场土地供过于求说明一级市场

18、土地供过于求,表现表现为城市开发区土地大量闲置为城市开发区土地大量闲置;- 情形之二：情形之二：S1hD2h,说明二级市场土地供过于求说明二级市场土地供过于求,表现表现为大量的房地产未脱售而空置为大量的房地产未脱售而空置;- 情形之四：情形之四：S2hD2h,说明二级市场土地供不应求说明二级市场土地供不应求,表现表现为居民住房和营业性用房极为紧张为居民住房和营业性用房极为紧张. 18u城市土地市场供需平衡的市场机制城市土地市场供需平衡的市场机制 在市场经济条件下，城市土地供需平衡主要是通过在市场经济条件下，城市土地供需平衡主要是通过价格机制价格机制和和利率机制利率机制来实现的。来实现的。（1

19、1）价格机制价格机制对城市土地供需平衡的功能对城市土地供需平衡的功能（2 2）利率机制利率机制对城市土地供需平衡的功能对城市土地供需平衡的功能4、城市土地市场供需平衡机制19u城市土地市场供需平衡的宏观调控机制城市土地市场供需平衡的宏观调控机制（1 1）对一级市场土地）对一级市场土地供过于求供过于求(S1h(S1hD1h)D1h)的调控的调控 首先，应稳定首先，应稳定S1hS1h，具体措施具体措施如下：如下：加强城市规划管理；加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。建立耕地用途管制制度。 其次，应使其次，应使D1hD1h增大，增大，具体措施具

20、体措施： 对城市土地价格实行对城市土地价格实行“最高限价最高限价”管制，降低开发公司的土地成本；管制，降低开发公司的土地成本；对土地开对土地开发给予适当优惠，降低有关税费征收标准；发给予适当优惠，降低有关税费征收标准；开征城市土地开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准。闲置税并逐步提高其征收标准。（2 2）对一级市场土地）对一级市场土地供不应求供不应求(S1hD1h)(S1hD1h)的调控的调控 此种情形，只能调控使此种情形，只能调控使S1hS1h增大，不能抑制增大，不能抑制D1hD1h。具体措施具体措施如如下：下： 建立城市规划的反馈机制建立城市规划的反馈机制, ,及时修编城市规划及时修编城

21、市规划, ,适度扩适度扩大规划限额。大规划限额。在新编规划的范围内在新编规划的范围内, ,适时、适度降低农地价适时、适度降低农地价格格, ,使使S1hS1h有计划地增加。有计划地增加。20（3）对二级市场土地）对二级市场土地供过于求供过于求(S2hD2h)的调控的调控首先要控制首先要控制S2h进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品住房的需求，使住房的需求，使D2h趋近趋近S2h。具体措施具体措施如下：如下：控制一级控制一级市场土地增量供给；市场土地增量供给；适度降低商品房价格；适度降低商品房价格；提高居民所提高居民所得水平。得水平。（4）对二级市场土地）对

22、二级市场土地供不应求供不应求(S2hD2h)的调控的调控-一种是一级市场供不应求导致的，前面已论述；一种是一级市场供不应求导致的，前面已论述；-一种是由于房价偏低、开发贷款利率较高、购房贷款利率较一种是由于房价偏低、开发贷款利率较高、购房贷款利率较低导致的。此种情况应采取低导致的。此种情况应采取“双向双向”调控的办法，调控的办法， 即要要刺即要要刺激开发公司的开发行为，又要适当抑制购买者的购买行为激开发公司的开发行为，又要适当抑制购买者的购买行为,具具体措施：体措施：政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；政府放松对土地价格管制，使房价随行就市； 适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。适

23、度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。21三、城市土地市场供需调控的“三维立体结构” 调控的方向 调控的时间 调控的力度选择调控目标选择调控目标确定调控措施的作用方向确定调控措施的作用方向繁荣阶段繁荣阶段抑制、向下抑制、向下萧条阶段萧条阶段刺激、向上刺激、向上调控开始的时间调控开始的时间调控持续的时间调控持续的时间要考虑调控措施的决策时间、调要考虑调控措施的决策时间、调控效应的滞后性和惯性控效应的滞后性和惯性土地经济波动的幅度土地经济波动的幅度调控手段的滞后时间和调控效应惯性大小调控手段的滞后时间和调控效应惯性大小调控环境调控环境时间调控力度区间繁荣阶段萧条阶段均衡状态调控力度和方向ABC

24、D22四、城市土地市场供需调控的政策工具 发展计划与规划 财政政策 金融政策发展计划发展计划土地利用总体规划和城市规划土地利用总体规划和城市规划地租政策地租政策税收政策税收政策直接调控直接调控贷款额度贷款额度间接调控间接调控利率和贷款成数利率和贷款成数财政投资政策财政投资政策231、土地储备制度的涵义 是指由城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到是指由城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购储备机构统一进行土地整理后纳入土地储备库，由土地收购储备机构统一进行土地整理后

25、纳入土地储备库，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招拍挂等方式有计划地将储备土地投入市场，以供划，通过招拍挂等方式有计划地将储备土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。2、土地储备制度的作用1 1）有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用；）有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用；2 2）有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率；）有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率；3 3）有利于土地利用总体规划和城市规划的实施；）

26、有利于土地利用总体规划和城市规划的实施；4 4）有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的）有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场。土地市场。五、城市土地市场供需调控的制度创新(土地储备制度) 243、土地储备制度的运作程序（1 1）土地收购土地收购是指土地储备机构根据城市总体规划的要是指土地储备机构根据城市总体规划的要求、社会经济发展的要求、城市政府的授权以及土地储备求、社会经济发展的要求、城市政府的授权以及土地储备计划，收购集体土地所有权和国有土地使用权的活动。计划，收购集体土地所有权和国有土地使用权的活动。 土地收购的土地收购的方式方式：征收、收回、置换、购买

27、。：征收、收回、置换、购买。（2 2）土地储备土地储备，包括两部分内容：，包括两部分内容：对收购的土地进行开发对收购的土地进行开发或再开发；或再开发；储备：储备：储备时间储备时间的长短根据城市发展对土地的长短根据城市发展对土地的需求情况以及土地储备中心的经济承受能力而定。的需求情况以及土地储备中心的经济承受能力而定。（3 3）土地供应土地供应土地储备机构根据城市发展的客观需要和土地储备机构根据城市发展的客观需要和土地土地供应计划供应计划，有计划地统一向用地者供应土地；供应方，有计划地统一向用地者供应土地；供应方式可分为式可分为招标、拍卖招标、拍卖和和挂牌挂牌出让几种类型。出让几种类型。 25城

28、市土地城市土地农村集体土地农村集体土地增量土地增量土地征收征收存量土地存量土地土地储备土地储备库库初步开发整理初步开发整理列入供地计划的土地列入供地计划的土地进一步开发整理成熟地进一步开发整理成熟地土地供应（招拍挂）土地供应（招拍挂）土地使用者土地使用者需收购调整的土地需收购调整的土地不需收购调整的土地不需收购调整的土地收、换、购收、换、购未列入供地未列入供地计划的土地计划的土地短期出租短期出租建临时性绿地建临时性绿地收回土地使用权收回土地使用权收回土地使用权收回土地使用权图图2 城市土地收购储备制度运行程序城市土地收购储备制度运行程序26第三节 城市土地市场价格管理一、城市土地市场价格管理的

29、涵义和作用二、我国城市土地市场价格管理政策和制度三、城市地价动态监测四、地价指数27一、城市土地市场价格管理的涵义和作用1、城市土地市场价格管理的涵义简称简称地价管理地价管理，是指政府为了规范土地市场的交易行为，是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以等各方面的合法利益而采取的以土地价格土地价格为核心的各种为核心的各种调调控控、引导引导和和管理管理措施。措施。 包括三个方面的工作： 对土地对土地价格价格及土地及土地价格体系价格体系进行管理，调控地价水平；进行管理，调控地价

30、水平； 对土地价格对土地价格评估工作评估工作进行管理；进行管理； 对土地市场中因土地价格引起的各种对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷纠纷进行处理。进行处理。282、地价管理的作用调节土地调节土地供求供求关系，抑止土地关系，抑止土地投机投机，保证土地市场，保证土地市场均衡均衡、平稳发展；平稳发展；促进土地资源促进土地资源合理配置合理配置，充分，充分有效利用有效利用土地土地；为土地市场管理提供为土地市场管理提供依据依据；规范土地市场中交易各方规范土地市场中交易各方行为行为；规范土地估价规范土地估价方法方法，培养土地估价，培养土地估价人才人才，不断提高估价，不断提高估价水平水平；防止国有土地收益防

31、止国有土地收益流失流失；通过地价管理，通过地价管理，合理分配合理分配社会财富。社会财富。29二、我国城市土地市场价格管理政策和制度 1 1、土地使用权协议出让实行最低限价制度、土地使用权协议出让实行最低限价制度； 2 2、土地价格定期公布制度；、土地价格定期公布制度； 3 3、提前收回土地使用权的补偿制度、提前收回土地使用权的补偿制度； 4 4、土地价格申报制度；、土地价格申报制度； 5 5、政府对土地使用权转移有优先购买权；、政府对土地使用权转移有优先购买权； 6 6、政府对地价上涨可采取必要行政手段干预；、政府对地价上涨可采取必要行政手段干预； 7 7、征收土地增值税；、征收土地增值税；

32、8 8、规范土地使用权出让收支管理；、规范土地使用权出让收支管理； 9 9、土地价格评估制度；、土地价格评估制度； 1010、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。30三、城市地价动态监测1、开展城市地价动态监测的意义和作用通过城市地价动态监测及时通过城市地价动态监测及时更新城市基准地价更新城市基准地价；通过城市地价动态监测建立地价信息发布及查询系统，通过城市地价动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高提高土地市场土地市场地价信息透明度地价信息透明度；城市地价动态监测工作是城市地价动态监测工作是测算、编制地价指数测算、编制地价指数的基础

33、。的基础。312、城市地价动态监测的工作步骤 开展城市土地价格基础调查开展城市土地价格基础调查 地价监测点资料的采集地价监测点资料的采集 地价资料的整理与录入地价资料的整理与录入 地价分析与地价公布地价分析与地价公布 成果整理、归档和成果整理、归档和验收验收 地价监测点的长期维地价监测点的长期维护与资料采集护与资料采集 设立地价监测点设立地价监测点 市场样点资料调查市场样点资料调查 32地价监测点及其设立原则和标准 地价监测点地价监测点是指城市一定土地级别、一定是指城市一定土地级别、一定地价区段地价区段区域内区域内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地设置的，其地价水平、宗地形状、

34、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度能代表该区域同类用途土地一般利用状况、土地开发程度能代表该区域同类用途土地一般水平（或平均水平）的宗地。水平（或平均水平）的宗地。地价监测点的地价监测点的设立原则设立原则： (1)(1)代表性原则；代表性原则； (2)(2)稳定性原则稳定性原则； (3)(3)一般性原则一般性原则； (4)(4)合理分布原则；合理分布原则； (5)(5)易操作性原则；易操作性原则； (6)(6)动态性原则。动态性原则。 选择地价监测点的选择地价监测点的标准标准： (1)(1)土地面积；土地面积； (2)(2)地块形状；地块形状； (3)(3)土地权利状况；土地权利状况；

35、 (4)(4)土地开发程度；土地开发程度； (5)(5)临街状况。临街状况。地价区段地价区段是指在同一土地级别内选择的，是指在同一土地级别内选择的，在地价水平以及地形、地质、土地利用在地价水平以及地形、地质、土地利用状况、行政区划、城市规划、基础设施状况、行政区划、城市规划、基础设施条件、环境条件等方面相近或者比较一条件、环境条件等方面相近或者比较一致的一个特定均质区域。致的一个特定均质区域。331.211.261.640.431.421.121.541.450.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80综合商业居住工业2004年第四季度2005年第四季度图图

36、3 全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%）34四、地价指数1、地价指数的涵义地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，它是反映一个城市（或地区）各类土地（商业、对数，它是反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。相对数。2、地价指数的分类（1 1）按按内涵的差异内涵的差异分为分为综合地价指数综合地价指数和和分类地价指数分类地价指数 综合地价指数综合地价指数一般简称为地价指数；一般简称为地价指

37、数； 分类地价指数分类地价指数是按照城镇用地类型（商业用地、工业是按照城镇用地类型（商业用地、工业用地、住宅用地）测算的地价指数。用地、住宅用地）测算的地价指数。35 20062006年全国各监测区域城市年全国各监测区域城市综合地价指数综合地价指数 2006 2006年全国各监测区域年全国各监测区域商业地价指数商业地价指数 20062006年全国各监测区域城市年全国各监测区域城市居住地价指数居住地价指数 20062006年全国各监测区域年全国各监测区域工业地价指数工业地价指数36（2 2）按按基期差异基期差异可分为可分为定基地价指数定基地价指数和和环比地价指数环比地价指数 定基地价指数定基地价

38、指数指在指数数列中都以某一固定时期的地价水指在指数数列中都以某一固定时期的地价水平作为对比基准的指数；平作为对比基准的指数； 环比地价指数环比地价指数指在指数数列中随着时间的推移，每期的指指在指数数列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。3、地价指数编制的步骤地价指数的资料调查地价指数的资料调查 各级别分类平均地价计算各级别分类平均地价计算城镇平均地价计算城镇平均地价计算 定基、环比、分类地定基、环比、分类地价指数计算价指数计算 地价样点资料的整理、地价样点资料的整理、修正和检验修正和检验 各级土地分类用地权重确定各级土地

39、分类用地权重确定城镇分类用地权重确定城镇分类用地权重确定 城镇分类平均地价计算城镇分类平均地价计算 374、地价指数的应用地价指数是地价指数是土地估价土地估价、基准地价更新基准地价更新以及以及土地增值税测土地增值税测算算的重要依据；的重要依据；地价指数是政府进行地价指数是政府进行土地市场管理土地市场管理的重要依据；的重要依据；地价指数有利于提高土地市场的地价指数有利于提高土地市场的透明度透明度，引导市场参与，引导市场参与者者合理交易合理交易，减少土地开发投资的盲目性，促进土地市场，减少土地开发投资的盲目性，促进土地市场健康发展健康发展。38一、对土地市场客体的管理二、对土地市场主体的资质审查三

40、、对土地市场交易程序的规范四、土地市场中介管理第四节第四节 城市土地市场微观管理城市土地市场微观管理39一、对土地市场客体的管理 我国城市土地市场的我国城市土地市场的客体客体主要是指主要是指土地及土地产权土地及土地产权，对，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权的范围。权的范围。二、对土地市场主体的资质审查1、土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权出让人只能是土地使用权出让人只能是国家国家，其代表是经国家，其代表是经国家授权的授权的各级政府各级政府。 凡因土地使用权的出让、转让而享有土地使用权的境内凡因土地使用权的出让、转让而享

41、有土地使用权的境内外的外的公司公司、企业企业、其他组织其他组织和和个人个人，均可成为城镇国有，均可成为城镇国有土地使用权的转让人。土地使用权的转让人。402、土地使用权受让人的资格 作为土地使用权受让人的企业、其他组织或个人，不仅要作为土地使用权受让人的企业、其他组织或个人，不仅要有有正当的用地理由正当的用地理由，还要有，还要有支付支付土地出让、转让费用的能土地出让、转让费用的能力或筹资能力，以及相应的力或筹资能力，以及相应的经营管理经营管理能力。能力。三、对土地市场交易程序的规范1、土地使用权出让程序 协议出让协议出让的程序：申请的程序：申请审核报批审核报批编制说明书与方案编制说明书与方案上

42、报批准上报批准签约签约登记登记 招标出让招标出让的程序：招标的程序：招标投标投标开标、评标和决标开标、评标和决标签约签约登记登记 拍卖出让拍卖出让的程序：发布公告的程序：发布公告办理竞投手续办理竞投手续拍卖、确定拍卖、确定竞得人竞得人签约签约登记登记 挂牌出让挂牌出让的程序：发布公告的程序：发布公告办理竞买人资格证办理竞买人资格证报价报价摘牌、确定竞得人摘牌、确定竞得人签约签约登记登记412、土地使用权转让程序 申请申请批准批准签约签约公证公证登记登记3、土地使用权出租程序 申请申请审核批准审核批准签约签约公证公证登记登记4、土地使用权抵押程序 出示土地使用证出示土地使用证签约签约登记登记四、土地市场中介管理1 1、对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查、对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查2 2、对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督、对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督 421、了解：城市土地市场的运行机制，城市土地市场管理的内容；2、掌握：城市土地市场供需失衡的情形及表现；3、掌握：城市土地市场供需调控力度的决定因素；4、掌握：土地储备制度的涵义；5、掌握：城市土地市场价格管理（地价管理）的涵义，定基地价指数和环比地价指数的涵义；