2022年CPA考试会计科目学习笔记-第七章投资性房地产 .pdf

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1、第七章投资性房地产（三）第四节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例7-5 】208 年 10 月 15 日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20 8 年 10 月 15 日，该写字楼的公允价值为4 800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750 万元，其中，成本为 4 500万元，公允价值变动为增值250 万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产成本45 000 000公允价值变动 2 500 000公允价值变动

2、损益 500 000【教材例7-6 】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。208 年10 月 15 日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600 万元， 其中， 成本为 5 000 万元，公允价值增值为600 万元。甲企业的账务处理如下：借：开发产品58 000 000贷：投资性房地产成本50 000 000名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精

3、选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 公允价值变动 6 000 000公允价值变动损益 2 000 000【教材例7-7 】208 年 3 月 10 日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为208 年 4 月 15 日。208 年 4 月 15 日，该写字楼的账面余额45 000 万元，公允价值为47 000 万元。 208 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为48 000 万元。甲企业的账务处理如下：（1）208 年 4月 15 日

4、：借：投资性房地产成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000其他综合收益20 000 000（2）208 年 12 月 31 日：借：投资性房地产公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000【教材例7-8 】208 年 6 月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。208 年 10 月 30 日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208 年 10 月 30 日，租赁期限为3 年。208 年 10 月 30 日，该办

5、公楼原价为 5 亿元，己提折旧14 250 万元，公允价值为35 000 万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本 350 000 000公允价值变动损益 7 500 000累计折旧 142 500 000贷：固定资产 500 000 000【例题多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - -

6、 - - - - - - A.可收回金额低于账面价值应计提减值准备B.公允价值变动的金额计入公允价值变动损益C.公允价值变动的金额不影响营业利润D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益【答案】 BD 【解析】 采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提减值准备，选项 A错误； 公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，影响营业利润, 选项 C错误。【例题单选题】甲公司2011 年至 2014 年发生以下交易或事项：2011 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000 万元。该办公楼预计使用年限为 20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计

7、提折旧。因公司迁址，2014 年 6 月 30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定： 甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2 年，年租金150 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2014 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为2 200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。A.出租办公楼应于2014 年计提折旧150 万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175 万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000 万元确认为

8、投资性房地产D.出租办公楼2014 年取得的75 万元租金应冲减投资性房地产的账面价值【答案】 B 【解析】 2014 年应计提的折旧=3 000/20 6/12=75 （万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值 =3 000-3 000/20 2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产， 租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项 C错误； 应确认的其他综合收益 =2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置

9、中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 企业出售、 转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。（一）采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值

10、准备贷：投资性房地产（二）采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益【教材例7-9 】甲为一家房地产开发企业，207 年 3 月 10 日，甲企业与乙企业签订了租赁协议， 将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207 年 4 月 15 日。20 7 年 4 月 15 日，该写字楼的账面余额45 000 万元，公允价值为47 000 万元。 207年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为48 000 万元。 20

11、8 年 6 月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000 万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 甲企业的账务处理如下：（1）207 年 4月 15 日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000其他综合收益20 000 000（2）207 年 l2 月 31 日，公允价值变动

12、：借：投资性房地产公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）208 年 6月，出售投资性房地产：借：银行存款550 000 000公允价值变动损益10 000 000其他综合收益20 000 000其他业务成本 450 000 000贷：投资性房地产成本 470 000 000公允价值变动10 000 000其他业务收入 550 000 000或：借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入 550 000 000借：其他业务成本 480 000 000贷：投资性房地产成本 470 000 000公允价值变动10 000 000借：公允价值变动损益10

13、 000 000其他综合收益20 000 000贷：其他业务成本30 000 000名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 【例题单选题】206 年 6月 30 日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1 年，年租金为200 万元。 当日，出租办公楼的公允价值为8 000 万元，账面价值为2 500 万元。 20 6年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为

14、 9 000 万元。 207 年 6 月 30 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 9 500 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司207 年度损益的影响金额是（）。（根据 2012 年考题改编）A.500 万元B.6 000 万元C.6 100 万元D.7 000 万元【答案】 C 【解析】 处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入其他综合收益的金额5 500 万元（ 8 000-2 500）转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司207 年度损益的影响金额=9 500

15、-9 000+5 500+2006/12=6 100（万元）。附分录：借：银行存款 9 500 贷：其他业务收入 9 500 借：其他业务成本 9 000 贷：投资性房地产成本 8 000 公允价值变动 1 000 借：其他综合收益 5 500 贷：其他业务成本 5 500 借：公允价值变动损益 1 000 贷：其他业务成本 1 000 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 【例题单选题】20 7 年 2 月 5 日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 -

16、 - - - - - - - - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 207 年 2 月 10 日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200 万元，已计提折旧为2 100 万元，未计提减值准备， 公允价值为2 400 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。207 年 2 月 20 日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20 7 年 3 月 1日起 2 年，年租金为360 万元。办公楼207 年 12 月 31 日的公允价值为2 600 万元， 208 年

17、12 月 31 日的公允价值为2 640 万元。 209 年 3 月 1 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800 万元。甲公司20 9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）万元。A.160B.400 C.1 460 D.1 700【答案】 C 【解析】因出售办公楼应确认的损益金额 =2 800-2 640+2 400-（3 200-2 100） =1 460（万元） 。 这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入其他综合收益的金额结转到当期损益。本章小结1. 掌握投资性房地产的范围；2. 掌握投资性房地产改扩建的后续支出；3. 掌握投资性房地产的后续计量；4. 掌握投资性房地产计量模式间的转换；5. 掌握投资性房地产的转换。名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -精心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -