2022年某时代购物广场项目管理策划 .pdf

《2022年某时代购物广场项目管理策划 .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年某时代购物广场项目管理策划 .pdf（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、目录工程情况简介及定位依据分析前言1.1 工程基本情况简介1.2 工程定位依据调查分析工程市场定位21 工程定位211 业态定位212 业种定位213 经营定位214 风格定位215 形象定位2. 1. 6价格定位工程规划建议前言31 业态规划311 业态组合32 业种规划321 业种组合322 商品结构33 商场服务设施规划建议331 硬件设施规划建议精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 27 页前言正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。在目前供需严重失衡的情况下，房地产中商业物业必须密切关注市场状况

2、，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。因而，本工程在对现有产品基础上定位时，进行针对性的市场研究和详细了解自己产品的优劣是必须也是必要的，科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的问题。鉴于 “三峡风时代购物广场”工程位于忠县“第一商圈”的中心位置，非常适合经营商业，但面对忠县已经存在的众多商家，怎样吸引消费者青睐本工程？怎样达到销售和经营的双赢？一个基于市场现状；具备一定前瞻性；有相对唯一性；富于个性的商场定位呼之欲出。1.1 “三峡风时代购物广场”工程基本情况工程情况简介及定位依据精选学习资料 - - - - - - - - - 名师

3、归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 27 页1.1.1 经济技术指标（1）区位介绍“三峡风时代购物广场”是忠县旧城改造详细规划中的头号工程，位于北山路，所处位置为忠县“黄金”商业圈中心，与忠县中心广场隔街相望。该广场所在地一直都是著名的商业老街，有上百年的历史。目前既是忠县的交通要道，亦是商业贸易中心，位置优越、交通便利、人财两旺，享有忠县“第一商圈”的美誉。（2）经济技术指标“三峡风时代购物广场”24 层，由 4 层裙楼和 1 座塔楼及中央商业街组成，总建筑面积约为：30000M2。其中：负一层：约1500 M2；商业裙楼为 4 层：约 7500M2；中央商业街：约 1800

4、 M2；写字楼为 5 层；住宅楼为 15 层。配套：住宅电梯2 部；1F2F ：4 部扶手电梯； 1 部货梯； 3组消防步梯。1.1.2 环境简介精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 27 页“三峡风时代购物广场”座落在北山路（商业旺街）中段，与中心广场隔街相望，处于忠县商业核心地带，可谓“忠县的都心”。“三峡风时代购物广场”座落在忠县商业龙头位置上，福灵地气，物华天宝，可谓真正的风水宝地，绝版地块，也是忠县传统的商业旺区，每日有上万的人流量，辐射12 万人口的消费支撑，商业吸引力与发展潜力巨大。“三峡风时代购物广场”地处忠县

5、商业中心，是忠县名副其实的 CBD中心，农行、建行、商业行等环绕周围，繁华鼎盛，被商家视为聚财宝地。1.1.3 工程优劣陈述（1）优点（卖点） 忠县商业“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素上已具备。 新规划对本工程的升值空间的提升。 主力品牌商家入驻。根据主力品牌商家的准确入驻情况确定。 定位准。商圈中独特定位集购物、休闲、餐饮、娱乐为一休的“一站式”综合性购物中心。 价格优势。低价格、高回报、升值潜力大。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 27 页 实行统一经营。采取“返租”形式，确保投资客户的利益。（2）劣势 人们对“

6、产权式商铺”认识不够。 人们受传统商业模式影响较深，还是期望以独立门面出现，未能清楚地意识到商场整体经营管理的优势。1.1.4 物业综合实力开发商：重庆三峡风企业集团巨龙房产公司承建商：重庆建工集团精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 27 页1 . 2 . 3 市场商业状况调查及分析（1）主要竞争工程的调查及分析主要竞争工程的调查及分析名称地址使 用状 况销售价（元 /平方）租金（元 /平方.月）商业形态东坡商城新北山路未7500 临 街 独 立 门面乐声商城北山路已10000 60 商场港口商业城新北山路未5000 产权式

7、铺面华怡广场州屏山路未3000-4000 20 （整体）1F 商场内铺面已1000 2F 独立门面川东商业城北山路未12000-14000 1F 临街独立门面未3000 -1F 未3000 2F 从忠县在售物业和正在招商的商场来看，忠县目前的商业物业正处在一个销售上的相对竞争区。乐声商城招商已完成，其主营家电，定位与本工程完全不同；东城商城作为经营性物业，其价格和定位均不构成威胁；而港口商业城和华怡广场在招商中均未找到适合的思路，商场都未能形成；只有川东商业城与本工程在同期进行竞争。（2）忠县商圈状况忠县通过旧城改造和新区发展，逐步形成了四横四纵三点的商1.2 “三峡风时代购物广场”工程定位依

8、据调查分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 27 页业网络。四横：北山路新北山路、州屏路、健康路、人民路四纵：北山支路、北门路、体育路、十字街三点：忠县汽车站、人民广场、华怡广场县城内几个大商场都分布在北山路，其余大多是临街的独立商铺。（3）商业现状百货商场：（1）重百忠县分店：两层商场，1F 主营化妆品、鞋帽、家电等；2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主。（2）胡燃商行：三层商场，-1F 为超市； 1F 主营化妆品、鞋帽、家电等； 2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主。（3）中天百货：一层商场，主营服

9、装，主要以中低档商品为主。（4）沙坪坝百货忠县超市：规模较小，品种不多，主要以中低档商品为主。专卖店：在忠县开设的专卖店主要以临街门面的形式出现，例如佐丹奴、美特斯邦威、以纯、梦特娇、鳄鱼恤、金盾、柒牌等，但此类专卖店规模不大、档次不高。超市连锁店：名烟名酒庄、涪陵新大兴超市规模不大，货物品种不多。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 27 页餐饮：忠县火锅店较多，德庄、天源、龙湖鸭肠王等名火锅都在忠县设立了分店，但忠县较高档的中餐馆屈指可数。娱乐设施：忠县娱乐设施较为单调，主要以洗脚城为主，缺乏大型的娱乐场所，比如歌城、迪吧

10、，也缺乏西餐咖啡厅和酒吧等休闲场所。（4）临街独立铺面租金（按使用面积计算）位置最低租金最高租金平均租金北山路约 35 元/ 平方100 元/ 平方67 元/ 平方左右北山支路约 33 元/ 平方90 元/ 平方60 元/ 平方左右休育路约 28 元/ 平方80 元/ 平方54 元/ 平方左右人民广场约 42 元/ 平方83 元/ 平方56 元/ 平方左右十字街约 52 元/ 平方120 元/ 平方76 元/ 平方左右新北山路约 45 元/ 平方67 元/ 平方54 元/ 平方左右人民路约 20 元/ 平方50 元/ 平方36 元/ 平方左右相关结论：通过对周边主要竞争工程的调查，我们看到这些

11、商场自身经营都存在着各方面的问题，楼层分布、商品组合、购物环境、商品质量等都与现代商业、消费存在较大的差异。所以朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱好，投其所好，采取相应的市场策略，找准市场定位，对精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 27 页相应的环节采取相应的对策，形成特色化、差异化的经营，其市场前景是巨大的。综上所述，百货商场、专卖店、超市连锁店等业态全面丰富了忠县的零售业态，但忠县当前商场的购物环境和商品档次、质量并不让人们满意，加之缺乏中高档的商品，所以会出现忠县

12、人们驱车到重庆购物消费的现象也就不足为怪了，这样对本工程的定位依据何在，接下来就应该比较明确了。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 27 页2 . 1 .1 业态定位随着经济发展和人民生活水平的提高，商品零售类别和结构也发生了新的变化：流行服饰、家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点，消费者文化需求提高，娱乐类、休闲、运动、文体用品类零售额不断上升。消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经

13、营内容和经营管理方式吸引消费者，这样才能在商业领域里立于不败之地，拥有强大的市场竞争力和生命力，并获取最终的商业利润，体现商场自身应有的价值。消费群体需求分析显示：在我国，目前消费者的文化层次和生活素质越来越高，中等收入阶层人口和家庭数量日益增多，城市人口密度增加较快，伴随着国家对拉动内需、鼓励居民消费的各项政策逐步实施，消费者假日消费能力的不断增强，相应的旅游消费群体也得到进一步扩展，市场对于定位在中高档的流行、休闲服饰主题商场的需求将日益增加。消费者在面对琳琅满目的商品和繁多的广告时，其选购所需商品难度也大为增加，从而对能为消费者提供种类齐全的专类、特色商品、优质的服务、舒适的购物环境的购

14、物工程市场定位精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 27 页场所产生较大的需求。同时，消费者在生活节奏加快、城市区域化扩大和城市交通日益堵塞的情况下，极其需要缩短购物时间，提高采购效率，因而能为消费者提供休闲式购物环境的商业网点也普遍的受到广大消费者的青睐。就目前忠县内的商业分布状况来看，已初步形成了以百货商场为主，超市、专卖店为辅的业态多样的商业格局，在一定程度上满足了一部分市民的购物需求，从商业的层次、行业、规模、环境来看相对滞后，基本上还停留在传统、常规层面上，缺乏竞争实力。从城市的整体商业格局和零售商业长远发展的角度

15、，以及忠县零售商品消费市场的容量来看，目前忠县城区内还缺乏一家集购物、休闲、餐饮和娱乐于一体的具有综合特色的休闲购物商场，以满足更多的消费者日益增长和特色的消费需求，并填补市场的空白点。结论：综合根据本工程的规模、地理位置、人口密度和发展商的实力、性质，以及目前忠县的商业零售业态仍然是以百货商场占据主导地位的格局，建议本工程业态定位为：特色型休闲、流行、时尚主题商场主题商场内以各种特色服饰主题店为主，如：店中店、专业店铺、专卖店等各种功能的业态组合，加以引进餐饮、娱乐等配套功能，突出商场购物休闲、时尚天地、文化娱乐、餐饮服务功能。本工程主要面对消费客层为年轻、大众消费者，同时努力争取中等收入阶

16、层，吸引高收入阶层，最大限度地争取客源，其年青精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 27 页人、成年人至白领人士皆是目标顾客群。此种定位突出了流行、时尚、休闲服饰、主题店，价格平、服务优的经营特色，同时也具备了现代时尚、流行集中化、特色化、文化性强的特点，是集休闲、购物、饮食、旅游、娱乐于一体的特色购物商城，代表了国内沿海乃至国际零售业发展方向的休闲、运动、流行经营业态趋势，其发展潜力与市场竞争力是极具优势性的。2 .1 .2 业种定位本工程的业态定位为特色型休闲、流行、时尚主题商场，结合集休闲、购物、饮食、旅游、娱乐于一体

17、的特色，本工程内设置的业种将包含各种流行、时尚、休闲的服饰品种，以期达到商场“特色、独有”的效果，满足独特年龄阶层、不同性别的消费者的购物需求，营造良好的购物环境和功能，以达到预期的效果；本工程业种可以分为以下几大类：A、 服装类： 男女休闲装、运动装、时尚服装等；B、 鞋类及皮具类： 男女流行鞋、皮具、箱包等；C、 饰品类： 头饰品、金银首饰、流行配饰、围巾、精品眼镜等；D、 化妆品类： 彩妆类、护肤用品、美容保健品等；E、 用品类： 日用品、文具、玩具、礼品等；F、餐饮类： 西餐、中餐、咖啡厅等；G、娱乐类： 歌城、迪吧、酒吧等精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结

18、 - - - - - - -第 12 页，共 27 页2 . 1 .3 经营定位由于发展商是专业的房地产开发企业，对商业运作方面缺乏相关经验，所以，我们建议本工程开发商不直接进行零售经营管理，将场地销售或者出租给专业的零售商，包括专卖店，主题专业店、精品店、餐饮店、娱乐业等，然后聘请专业的商业、物业管理公司对商场进行商业及物业管理进行顾问，实行商场的所有者、管理者与经营者分离，使得各方面的优势互补，既可以保证和提高商场的管理水平，又可以使商场以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于商场内的各种零售商分别经营自己的产品，可以充分展示独特的品牌形象和经营风格。2 . 1 .4 风格定位社会发展到今

19、天，已经完全彻底打破了地区与地区之间、国家与国家之间、民族与民族之间的隔阂，文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变着人们的思想观念和行为习惯，针对商业而言，其最明显的结果就是人们的需求正迅速地由原本较为单一直接的物资需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即在特定的时间段内要同时满足人们物质与精神需求。因此，注重感受、注重体验、注重人们购物行为与情感交流的商场是未来发展的必然趋势。同时，现代商业之间的竞争，已不再局限于某个区域的商场，而是表现为商业中心之间、商业街之间的竞争，这种竞争从根本上也是区精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1

20、3 页，共 27 页域间整体商业优势的对比与抗衡。由于目前流行时尚、休闲服饰商场作为一种新型商业模式得到越来越多商界人士和消费者认同，一股大兴土木兴建商场或将原商场改建的浪潮也正席卷全国各大城市。广州”时尚天地”去年营业额上亿元，以及新崛起的上海、北京、重庆休闲、运动主题店去年营业额也有大突破的示范效应，使越来越多的商场向特色化、流行化的方向发展，希望在其他地段、其他地区一个“运动100 ”、“休闲频道”、”时尚天地”。然而，这股同质化复制的浪潮也受到质疑。因为，随着如今信息化的高速发展，人们交流沟通已异常的方便，视野也变得非常开阔，对于外界事物的发展变化接受认知程度很高，照搬照抄的运作已经显

21、得落后甚至是可笑。现今，商场的发展已步入主题化时代，主题特色商场必须符合区域特色。特色主题商场模式，把现代商场的发展带入一个主题化、休闲化及倡导特色服务的时代。有鉴于此，并结合本工程独特的内外型结构，建议本工程的风格定位为：休闲、流行、时尚的主题购物中心原因如下：（1）本工程的休闲、流行、时尚风格定位在忠县属于首家，其理念具备很高的市场前瞻性，市场竞争力强；（2）本工程所处的商圈位于忠县最旺商业圈，该区域目前商业氛围浓，区域内商业网点多，这对于本工程的发展带来较大的阻碍，所以本工程的定位是否新颖、是否具备特色化，是能否吸引消费者的首要因素；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师

22、归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 27 页（3）休闲、流行购物符合还正在兴起的假日、年轻时尚者、旅游者消费的概念，倡导时尚、个性、休闲、健康的生活方式。2 . 1. 5 形象定位本工程在采用符合国际、国内流行的先进商业定位的前提下，还需要考虑城市实际的消费力状况，目前忠县的总体消费力还比较低下，消费者的消费意识也比较薄弱，本工程所针对的主力消费者应该是本地的年轻消费群体。所以，应该针对本市的实际情况，确定本工程在广大市民心目中的形象定位。本工程所营造的应该是这样一种景象：工程整体外立面设计独特、色彩艳丽、灯光明亮，步入商场后，你将看到的是商场内独特的流行、时尚、休闲风格装修

23、，各处都点缀有时尚风格小景观，商场商品种类独特，物美价廉，店铺装修时尚，商品价格适中，吃喝玩乐一应俱全。集购物、休闲、旅游、饮食、娱乐为一体，处处充满时尚流行的气息。所以，本工程的形象定位为：时尚的装修特色的商品适中的价格2.1.6 价格定位“三峡风时代购物广场”作为高中档的大型购物、休闲、娱乐餐饮于一体的大都会，在价格定位上应遵循客观的区位优势，亦可采取酒会的形式召集业主征求意见的方式进行。在具体实施过程中以实际的招商铺位，区域优势及购物广场周边铺位均价为参考定精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 27 页位价格，因此价格

24、应设定在元与元之间。前言一个商场在一定程度上可以体现一个小的商业环境，如果加上政府对商场发展的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。商场所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是商场与其它业态的区别。商场是兼具购物、休闲、娱乐及文化等人性化空间的提供者，并与原有的商业具有互补、并存的特征。具体的表现是关注购物者的喜好，具有特色相对定向的功能。由于商圈内居民生活空间与消费需求的结合，商场的规划、设计与功能的提供，均能注重人性化的需求。未来商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，并以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费

25、者。工程规划建议精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 27 页3 .1 工程业态规划3 . 1. 1业态组合依据“三峡风时代购物广场”业态定位为：特色型休闲、流行、时尚主题商场商场，并结合工程的实际情况，将对“三峡风时代购物广场”的业态作如下规划组合建议：“三峡风时代购物广场”的体量共计地上四层，根据商场的形状划分为四个区域，为了使每个区域具有不同的经营特色，建议纳入不同主题内容，以及相关的零售业态，营造四个经营范围和消费对象不同的主题区，即： “ 主题店区 ” 、“ 时尚天地区 ” 、“ 休闲娱乐区 ” 、“特色餐饮区”，

26、这样整体商场可以形成错位经营，各具特色，吸引不同消费人群，确保商场旺盛的人流量。各主题馆内业态主要以专业店、专卖店等零售业态为主，辅以个体商家、特色商品专卖等配套业态。3 .1 工程业态规划精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 27 页3 . 2 . 1业种组合楼层主题区备注1F 主题店区皮具、饰品、化妆品、流行表店、精品店等2F 时尚天地区流行时尚服饰3F 特色餐饮区特色中餐、西餐、咖啡等4F 休闲娱乐区酒吧、歌城等3 . 2. 2 商品结构楼层商品档次一楼（ 1F）中档价位商品占80% ，高档价位商品占20% ，商品具有

27、一定品牌度，属于正规厂商生产，适应相应的中档消费群体；二楼（ 2F）商品以中高档为主，具有流行、时尚的年轻一蔟适用品，另辅以部分中高档品牌商品，主要集中在饰品类商品上；三楼（ 3F）特色餐饮；四楼（ 4F）娱乐设施，主要体现参与性与休闲特色；3 . 2 业种规划精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 27 页3 3 1 硬件设施规划建议（1） 商场主题风格体现为了更好的体现逛商场即是逛街的休闲概念，提供一种全新的购物环境和购物理念，建议在商场的西面、南面绿化带内侧塑造一些代表休闲、时尚的小景观、休闲椅，使人流与商场更具有情趣性

28、和时尚、休闲性。比如在顾客休息区可以营造一种阳光、五彩、阳光伞的氛围和景观，休息座椅做成彩色、流行花纹，置身于其中，使顾客能够得到身体和精神的彻底放松；在商场内的死角位置可以养殖鱼和假景绿化，增加商场的趣味性和观赏性，同时可以吸引大量的人流；也可以利用较小的空间制作一些人文的雕塑，让商场更具有一种文化气息。如此情景交融、功能完善的商场，打破了商业、娱乐、旅游之间的界限，无论是商场的经营者还是普通购物的消费者，都能在33 商场服务设施规划建精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 27 页这里感受到不一样的乐趣和体验，真正领略到休

29、闲、流行的神韵。（2） 商场色彩设计商场的色彩将对顾客的心情产生一定影响，不同的色彩及其色调组合会使人们产生不同的心理感受。在购物环境设计时，采用彩色，象征时尚、流行。以五彩色为基调布置，给人以流行、时尚明快之感，使人充满年轻感。使用色彩还可以改变顾客的视觉形象，弥补营业场所缺陷。如将天花板涂成浅蓝色，会给人一种高大的感觉，将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得渐渐浅下去，给人一种辽阔的感觉。一段时间变换一次商场的色彩，会使顾客感到有新奇感。色彩对于商场环境布局和形象塑造影响很大，为使营业场所色调达到优美、和谐的视觉效果。必须对商场各个部位如地面、天花板、墙壁、柱面、货架、柜台、楼梯、窗户、门等以及

30、售货员的服装设计出相应的色调。（3） 商场入口显而易见，商场大门的作用是诱导人们的视线，并产生兴趣，激发想进去看一看的参与意识，怎么进去、从哪进去，就需要正确的导入，告诉顾客，使顾客一目了然。所以在商场设计中，顾客进门的设计是重要一环。将商场正门安放在商场哪一位置，开多大的口方便消费者由不同的位置自由出入，这要根据工程所处位置的具体人流情况而定。从商业观点来看，正门应当是开放性，俗话精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 27 页讲“开门迎客”便是此道理。不要让顾客产生“幽闭”、“阴暗”等不良心理，从而拒客于门外。曾经有商场的

31、大门设计和修建得非常气派，可是开业后却让顾客不知怎么进入，而是一直将商场的侧门作为大门进入。因此明快、通畅、具有呼应效果的门廓才是最佳设计。大门的设计，还应考虑大门前面是否平坦，是水平还是斜边，是否与周边的建筑物或情景设计有融会贯通的关联。本工程西面、南面的玻璃尽量要求商家开成玻璃门。（4） 橱窗设计在现代商业活动中，橱窗既是一种重要的广告形式，也是装饰商场店面的重要手段，一个构思新颖、主题鲜明、风格独特、手法脱俗、装饰美观、色调和谐的商店橱窗，与整个商店建筑结构和内外环境构成的主体画面能起美化商场和市容的作用。当潜在顾客路经商场前，橱窗中的展示应成为最有力的视觉凝聚点，以赢得顾客的注意。因此

32、，商品的陈列技巧和展示设计独具匠心，对取得这种效果是至关重要的，在橱窗设计方面先决定橱窗的尺寸、大小、位置、数量，然后整个设计一定要考虑商场的风格和特色，寻找构思主题，有效刺激顾客的购买欲望；应注意橱窗的中心线最好能与顾客的视平线相等，使整个橱窗内所陈列的商品都在顾客视野中。而且还要考虑防尘、防热、防淋、防晒、防风、防盗等；橱窗建筑设计规模应与商场的整体规模相适应。（5） 商场面积分配精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 27 页商场的场地面积可分为营业面积、附属面积二部分，各部分面积划分的比例应视商场的经营规模、顾客流量、

33、经营方位规划和经营特色等因素而定，合理分配商场这两部分面积，保证商场经营的顺利是至关重要的。营业面积：包括商品陈列、销售商品面积、顾客占有面积（包括顾客更衣室、服务设施、通道、楼梯、电梯、卫生间面积等）。附属面积：包括办公室、休息室、员工更衣室、内部人员专用通道、餐厅、存 物处、楼梯、设备房等。根据上述细分，一般来说，大型商场的营业面积应占商场总面积的 85% （销售面积占75% ，共享面积占10% ），附属面积占15% 左右，而且设备房尽量设计在商场营业面积以外隐蔽处，不至于在设计和视角上造成障碍。（6）灯光、照明设计照明在商业环境中是必不可少的，它不仅可以创造出多彩的商业环境，同时也可显示

34、出商品的特点。商业环境照明一般可分为自然采光和人工照明两种，但自然光因其光色较固定，无法满足商业环境照明的较高要求。为此，在商业环境照明中较多使用人工照明。空间照明是整个卖场最重的一部份。照明可说是衬托商品价值与店铺定位的手段，我们常常谈到的光源，它大概可分为以下几项要素：光效率、演色性（忠实度）、色温（K 值）、照度（Lux精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 27 页值）和寿命。基于整体的利益关系和整个卖场的气氛，光源的选择十分重要。商业环境的照度设计，一方面要充分表现商业环境的气氛和商品的真实性，另一方面要适应人们的心

35、理效应。（7）消费指引设计由于商场面积不大，加之各种标示设计不合理或不到位，可以经常看到顾客在商场内乱撞。所以商场内明确、醒目的标志代表商场服务的档次，消费指引的设计也应该符合商场主题风格的变化和一种人性化的体现，而且一定要醒目，让顾客可以随时看到。消费指引包括：收银台指引、卫生间指引、消防通道指引、电话指引、电梯指引、楼层简介、商场平面图等。（8）电话设计为了给顾客提供方便，商场应该提供磁卡电话和移动电话充电器，每层楼应有12 台电话，可装置在商场的墙面和柱面，同时为了商家的方便应在商铺内各装一台电话和POS 系统。（9） 卫生间设计现代化商场的设计应该在每一个细节上都有特色，卫生间已成为商

36、场必不可少的一个公共设施。所以在设计方面也应突出商场的风格。由于顾客和员工都较多，应尽量将顾客卫生间和员工卫生间划分开，卫生间的面积应该尽量大一些，单位蹲位在5-8个左右，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 27 页采用蹲位式便池，提供一定面积化妆和穿衣镜，有洗手池、洗手液、风干机提供并且始终保持卫生间的清洁。（10 ） 店铺门面设计为了进一步统一实施商场的风格装修，其中包括商场公共部分天、地、通道及商场其它公共部分，以保证商场大环境的统一性，但同时考虑商场内各商家的业态、风格、形象的独立性，故应该保留“店中店”门头部分不

37、做设计和装修，在确保大环境统一的前提下，寻求个性的张扬。（11 ） 室内广告位的设计商场内的合理的广告位，可以起到画龙点睛的作用，可以代表商场内商品的最新信息，增加场内的商业氛围，同时给顾客耳目一新的感觉。但场内广告位应设计合理、尺寸适应，一般设计在商场内开阔的墙壁上、电扶梯墙壁上、轿箱电梯的墙面、商场的柱子上等位置。（12 ） 商场外部环境设计建议 户外广告位建议作为特定的商业环境，首要的功能应该是：“引起人们的注目，认识并感知商业企业的存在”。为了吸引顾客，在商业环境中尽可能使用照明、广告、标志等宣传形式，创造动态效果，创造精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -

38、 - - - - - -第 24 页，共 27 页各具特性和个性的商业标志。商场户外广告与商场形象是紧密相联系的，各种形式的商业标志、广告、招牌等与建筑物一样具有表现商业环境生命力和美观的功能。所以，商场外立面大型的广告宣传位、亮丽的品牌广告和宣传画可以增加建筑物的商业气氛，可以体现一种强烈的时尚和流行。 商场大堂为了保证商场外部环境和商场入口的结合与美观、通畅，利于吸引人流进入商场，建议商场入口大堂开阔，同时运用与商场主题定位的时尚、流行特色进行点缀。绿 化：大堂的绿化带面积不宜过大，而且不能阻碍商场大门的通道，加之商场面临骑马廊和步行街，绿化可以借助相辉映。所以，在商场内的绿化可以盆景来修

39、饰，分布在大堂左面或角落，围绕其间周围安置休息座椅。地 面： 建议大堂的地面使用较鲜艳的地砖铺设，突出鲜明的时尚、流行和商场的规划相配套。装 饰： 大堂的左边建议设计成时尚展示墙，可以采用具有现代感较强的造型。广告位：本工程红线内建议建立一些广告灯箱位，使整个气氛更具有商业味。车 道： 对商场车道进行规范，在外不准停车，以凸显本工程的形象。(12) 通风调温设计精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 27 页商场内顾客流量大，空气易污浊，为了保证空气清新，应注意通风设施建设。营业场所的温度对顾客和商品保管都有影响，商场也应考虑

40、空调设施的建设。（13 ）其它技术要求地面设计由于商业空间顾客的出入跟一般的住家不同，一般住家通常只有几个成员，而商业空间是个人来人往的地方。所以我们在选择地板材料时，考虑也应该更为慎重。除了要考虑下雨天、高跟鞋对地板造成的伤害外，还需考虑很多突发的因素。因此，对于材料的选择，必须考虑它的坚固性，特别是地板。由于商场经营的业态、业种包罗万象，所以在商场楼板设计时应注重楼板的承重度，满足特殊商品要求。排烟、排污将会引进不同各种风味的餐饮，所以设计时需预留排烟、排污和三级生化池。满足餐饮客户的要求。电力设计由于商场的业态和业种的复杂，在电力设计方面应该考虑容量的空间，以免在日后的调整中无法增容。其

41、他除了先前提到的硬体设施外，一些店内设施如：排风、电源、排水、天然气、排烟、播音、音响、紧急照明、施设与消精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 27 页防，以及收银台等，都是卖场的必须考量。相关结论：商业设施跟居住空间设计基本上有很大的区别，它是一个贩卖与交易的行为。简单来说，商业空间的构成要件有三：商品、服务和硬体。随着商业的发展和消费意识的成熟，商业从以往注重商品，转向强调的要件是服务和硬体，我们可能常常会发现很多商场，它们的商品重复性很高，例如，你在A 商场购买的东西，同样能够在B 或 C 商场买得到，也就是说，商品本

42、身的区别性不大。因此，它们的竞争条件非常有限。但是我们也会发现有的商场营业额会比较高，虽然它们的商品重复性也很高，但是在商品以外，它们又添加了服务；同时，硬体的设施也较为完善。例如：它的整个空间规划，它的停车设备、休息区、餐饮等，在同一个楼层顾客可以充分消费，假使你要购物，你可能不必踏出这幢大楼，就能获得充分的满足。这就是它们硬体构成的良好要素。所以，它们的营业额也相对地提高。因此，硬体设计跟商品与服务绝对存在著息息相关的辅助意义。在进行硬体设计前，我们要了解它的定位。它如何在各种利益条件下跟临近的商店竞争？必须对市场有所了解，要进行一些市场的调查，包括它的供给面、需求面、消费层与商圈特性。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 27 页