酒店式产权公寓.docx

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1、酒店式产权公寓 酒店式产权公寓酒店式产权公寓本文由坏坏怕猫猫贡献上海酒店式公寓分析报告1.上海酒店式公寓发展历史:上海酒店式公寓发展历史:上海酒店式公寓最早出现于201*年6月的普陀区MyCity.作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态,开发模式较为特别.早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建,产品单一.但作为一个新兴的房地产投资类型产品,酒店式公寓以其全装修,面积小,总价低,高回报等因素不断受到市场追捧.早期的酒店式小户型公寓以低总价做明显诉求,以年轻客户,白领为主打.强调自有产权和生活的独立性.强调低总价.因小户型的总价低,选择的地段一般都较好,因而拥有较高的租金回报,购房者可以以租养房,因此具

2、有了明显的投资特性.所以到201*年的酒店式小户型公寓干脆用投资作为项目的主诉求.上海酒店式公寓主要区域分布供应:主要区域分布供应2.上海酒店式公寓主要区域分布供应:目前小面积酒店式公寓分布主要集中在环线内区域,分布位置涵盖各个行政区.其中以黄浦,老南市南浦大桥区域,徐汇,静安,闸北环内和虹口靠近外滩区域.酒店式公寓上海市场上的供应量为9000套左右,80余个酒店式公寓,徐汇,长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额.其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上,其中衡山路板块,镇宁路板块,华山路板块和南京西路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域.其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩

3、板块.虹桥板块虽然分布的物业数量不少,但是相对比较分散.徐汇酒店式公寓分析:徐汇酒店式公寓分析:酒店式公寓分析徐汇区是上海的重要商业中心之一.徐家汇众多的办公楼以及徐家汇便捷的交通使徐汇区有开发小户型的良好条件.近来开发的巴黎时韵,东方时空都位于徐汇中心的繁华地段.相比其他区大量出现的大户型项目,徐汇的小户型公寓的数量较少,目前竞争也较小.因此开发商都在这里开发产品,而徐汇区也不像其他区有大量可供改造的烂尾楼,这可能是周边小户型较少的缘由.徐汇内环区域由于它的特别历史性和人文环境的积淀,形成了上海市的高尚住宅区,区域内开发的酒店式公寓无论是本身的品质还是高出租率和高租金回报率,都在上海其他的地

4、区数一数二卢湾区酒店式公寓分析:卢湾区酒店式公寓分析:卢湾区是上海的重要商业区,区域内淮海路沿线始终是一条繁华的商业办公街.良好的地理位置和商业依托使卢湾区,特殊是淮海路周边区域为高档酒店式公寓的出现供应了得天独厚的先决条件.特殊是由于新天地的开发,其周边区域已渐渐形成了集办公,酒店,餐饮消遣与与一体的高档次的综合区域.周边豪宅林立,前几年始终号称上海楼王的华府天地就位于该区域内.此外,该区域内的酒店式公寓也快速崛起.其中就包括新加坡财团凯德置业投资建立的锦麟天地等.其不断攀升的住入住率和租金已经直逼徐汇区的酒店式公寓.3.小面积酒店式公寓产品分析小面积酒店式公寓产品分析A.满意居住型的单身公

5、寓:单身公寓是指为单身人士度身定造的公寓.长期以来,上海中心区商品住宅开发始终缺少以年轻人为主力客户的住宅产品.其主要针对的是高学历,高收入,具有现代生活观念和较强消费实力的青年群体.但由于市中心一般商品房面积大,总价高,服务含量低等因素,而郊区住宅又交通不便,配套不足,造成了这一青年群体的购房需求始终处于被抑制状态.在上海住宅市场需求多元化的背景下,单身公寓作为一种全新的住宅形态,释放了这一群体剧烈的购房欲望.这也是目前市场上酒店式公寓的主打产品.B.投资型服务型单身公寓(即小面积酒店式公寓):随着单身公寓的发展,其配套服务的理念越来越接近酒店,而且单身公寓的地段雄居上海较好的地段上,凸现了

6、相当的投资价值.从购买的客户群中,投资客的比例加重.在开发商利益的驱动下,高单价能够带来更高的开发利润.因此,开发商借项目的投资性质在市场上起先炒作.在投资客进场炒作的过程中,投资型服务型单身公寓已经变成一种投资品种.特殊是在近年,随着大量外籍人士来到上海生活工作,针对该客户群的酒店式公寓起先大批量上市,由于该产品的高投资回报率和出租稳定性,已经在市场上形成较为成熟的投资品种,引来众多投资者的热捧.小面积酒店式公寓特征分析(1)为了防范小户型酒店式公寓的风险,开发项目在选址的时候,注意其地段属性,一般都在市中心靠近区域性商圈或CBD区域旁边.(2)单身公寓住户多半事务繁忙或不善家务,故社区内配

7、套设施和物业管理完善.(3)目前,全部的小户型酒店式公寓全部采纳全装修的方式上市.(4)小户型酒店式公寓无论是房屋总价还是首付额都相对低廉,其房产功能较全.(5)向投资方向倾斜,以租养房的投资模式,风险系数较低.(6)此类住宅大部分为烂尾楼改造.少部分的大型的新建住宅区.4.影响酒店式公寓关键因素因素地段区位影响分析作为投资型产品,地段因素影响相对较小项目所处区域是否有较高成熟度,成熟度高,区域配套完善,接受度越高产品总价投资回报配套客源物业管理销售策略产品有亮点,精装修,注意好用性,舒适性要求低总价,进入门槛低,投资成本低短期高投资回报率或长期高租金回报对自身配套,会所服务要求高作为投资客户

8、,注意投资回报酒店式服务,人性化管理,提升物业品质体现的投资回报销售策略,能够吸引更多的客源相关政策投资型物业对于政策敏感度高,受相关政策影响较大5.上海酒店式公寓发展趋势发展初期:发展初期:主要以烂尾楼改建,产品力缺乏,简洁的小户型,低总价发展中期:仍旧是烂尾楼改建,但产品力有所发展中期提升,注意部分可居住性发展后期:发展后期大型住宅社区内出现酒店式公寓,产品得到充分提升,体现居住好用性,舒适性将来发展:成熟居住区域环境内,充分体现将来发展居住好用性,舒适性,人文的关怀,高品质的物业管理,会所配置上海酒店式公寓近期价格及市场表现特征近期价格及市场表现特征:6.上海酒店式公寓近期价格及市场表现

9、特征:由于近年来上海市场房地产价格持续走高,引来了国外基金的关注,特殊从201*年起先,他们接连在上海整体收购房地产项目,高档酒店式服务公寓市场表现尤其受人瞩目:摩根斯坦利基金整体购入上海锦麟天地雅苑项目中的酒店式服务公寓部分;荷兰信托投资基金管理公司收购上海盛捷高级服务公寓等.201*-201*年,上海产权式酒店服务公寓租金基本在20-22美元/月/平方米间波动.201*年2季度,浦东地区酒店式服务公寓租金为21.19美元/月/平方米,入住率为89.6%浦西地区平均租金报价为24.79美元/月/平方米,入住率为92.37%.目前酒店式服务公寓的单套租金,依据不同的房型和面积,月租金大致在15

10、00-10000美元/套之间.其中,小面积的租金在1500-4500美元/套的,比例占到了85%.当前高档酒店式服务公寓的租金状况较为志向,一般都保持90%以上的出租率,反应出当前市场良好的需求状况.从中长期来看,上海酒店式服务公寓在将来5-10年将是最受欢迎的产品之一,上海酒店式服务公寓具有较高的中长期的投资价值,尤其是对资金充裕可长期持有物业的境外基金等大型机构投资来酒店式公寓产品将朝着更加好用性,舒适性的方向发展,对物业管理,会所配置,社区环境的要求将进一步提高.个案分析:个案分析:分析协和丽豪酒店式公寓高质素国际型精英聚居之地.美国闻名酒店物业管理服务.纯酒店式公寓,主要针对南京西路C

11、BD地区的客源.2幢30层的高层组成.虽然比较繁华,但是周边有点不整齐.从地段的发展前景来看,有肯定的潜力.静安南京路地区在将来几年内将成为上海众多中心国际办公区和中心高档购买区之一,在该地区众多项目中领先开发的协和城则占肯定程度的先机.在该案四周,众多开发商正在或者将要打造国际办公区,这么多办公场所无形中为其供应了丰富的客源.但是作为纯酒店式公寓,该案只为其客户包租一年,年投资汇报率大约在8.3%左右,因此一年过后的租客本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页