浅谈房地产项目可研阶段财务评价.pdf

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1、工程资讯GONGCHENG ZIXUN工作交流GONGZUO JIAOLIU浅谈房地产项目可研阶段财务评价赵海林元，建设520个重点工程项目。这些重点项目涉及到产业结构调整、城市新区建设、道路交通建设和环境优化等11个方面。在产业结构调整方面，将进一步强化现代产业支撑 ，做 强“ 四 大 产 业 基 地 ”，即 会 展 片区现代服务业基地、经济开发区先进制造业基地、高新区高新技术产业基地和甘泉堡经济技术开发区战略性新兴产业基地；协调推进32个上亿元重点 工业项目建 设，积 极 培 育 1 2 个 产 业集群；大力发展总部经济和物流、旅游、金融、会展、信息等现代服务业，推 动 中心 城 区 商

2、圈 改 造，抓 好 国 际 金融城、新疆软件园等产业基地和国家电子商务示范基地建设。在城市新区建设方面，按照“三区”（中心老城区、城北新区、甘泉堡工业园区）、“六团组”（高铁片区、会展片区、空港片区、米东片区、三坪片区、西山片区）规 划 ，着 力 推 进 会 展 中 心 、高 铁 片 区、白鸟湖、古牧地、高新北区、城北新区和甘泉堡经济技术开发区建设，构建国际化城市空间格局。沈阳今年开建两条地铁线路本刊讯 据悉，沈阳市今年将开工建设地铁九号线和十号线一期工程，即丁香湖公园到张沙布段，预计2017年建成；2014年开工建设地铁十号线二期，即张沙布段到苏家屯西段，预计2018年建成。目前，首批开工段

3、的8个土建标段招标工作已经完成，施工单位已陆续进场进行开工前准 备，其 余 土 建 标 段 招 标 工 作 预 计在 8月底前分批完成。沈阳地铁九号线、十号线建成后，将与运营中的地铁一号线、二号线形成“十字”加“环线”的地铁骨干网络。南京今后三年将新建28个污水处理厂本刊讯 从今年起到2015年，南京将新建、扩建重点城镇生活污水处理 厂 主 要 项目 2 8 个，新 增 污 水 处 理 能力 7 4 . 6 万 吨 /日，全 市 生 活 污 水 总 处理能力达到270万吨/日以上，力争达到300万吨/日。将建设污水处理管网4000公里以上，完善污水收集“毛细 血 管 ”。按 照“ 建 厂 与

4、建 网 同 步 ，截 污 与 分 流 并 重，建 干 管与 建 支 管 匹配，建支管以到户为目标”的原则，到“十二五”末，全市累计新增污水主次干 管 1 3 0 5 公 里 以 上，新 增 片 区 到 户 支管 2 8 6 9 公 里 以 上 ，污 水 处 理 厂 主 次 干管规划完成率达到90%以上、片区到户支管规划完成率达到80%以上的要求。将实施14个中水回用项目，中水回用能力达到47万吨/日。2 0 1 3 年 ，将 围 绕 江 心 洲 等 九 个 污 水处理系统具体实施，要改造建设到户支管约900公里。其中：玄武161公里、白下114公里、秦淮 2公里、建邺69公里、鼓楼182公里、

5、下关30公里、栖霞82公里、雨花台54公里、高新区165公里。全市今年计划铺设污水支管总长约1200公里。今年将开建八卦洲、龙潭等污水处理厂，八卦洲污水处理厂计划明年10月建成。青岛世园会10月将试运行本刊讯 前不久，青岛世界园艺博览会组委会宣布，从今年10月起，青岛世园会将进行试运行。目前，各项筹备工作正在紧锣密鼓地有序推进。园林绿化已经形成绿色框架雏形，栽植树木2.1万棵，种类达50种。今年计划栽植特选树、乔木及亚乔木共计两万余株，灌木7000余株，地被植 物 5 0 余 万 平 方 米（ 除 时 令 草 花 ）。基 础设施建设，其主题馆、植物馆已完成钢结构主体施工，正在进行外部幕墙安装及

6、外墙防水等工程。梦幻科技馆、科学园综合服务中心、天水和地池综合服务中心均已完成主体钢结构施工。睡莲文化交流中心、园艺文化中心正分别进行桩基和钢结构施工。园区主干道、管线以及隧道、桥梁等工程也在加紧施工。全部工程将于今年9月底基本竣工。哈尔滨投资133亿元实施路桥工程本刊讯 今年，哈尔滨将投资133亿元，集中实施主次干道延展贯通、产业园区配套服务、城区路网疏解畅达和静态交通建设四个方面路桥交通建设 工 程 ，新 建 改 造 道 路 1 4 7 条 、桥 涵 2 0座，新增停车位1.42万个。哈尔滨市，针对城市交通存在的突出 问 题 ，今 年 将 以 贯 通 主 干 路 、打 通“ 断头路”为重点

7、，主要实施滨北公铁两用桥交通枢纽建设等主次干道延展贯通工程；为促进和保障新兴经济区发展，加快产业园区道路配套建设，实施产业园区配套服务道路工程；为解决老城区道路“微循环”不畅、市民出行不便问题，实施60项城区路网疏解畅达工程。除此，还将继续加快静态交通建设，采用政府引导、市场化运作、多元化建设等方式，实施38项停车场建设工程项目。新疆大厦入选20122013年度“鲁班奖”本刊讯 前不久，由住总集团总成包建设的北京新疆大厦成功入选20122013年度“鲁班奖”。新疆大厦工程位于北京市海淀区三 里 河 路7 号、新 疆 维 吾 尔自治 区 驻 京办事处院内，是新疆驻京办事处的主要建筑，建筑面积60

8、692平方米。地下三 层 由 车 库 、游 泳 池 、设 备 机 房 等 组成；地上14层裙房是具有民族特色的大堂、风味各异的新疆风味餐厅、功能齐全的会议室和可容纳500人的多功能宴会厅；5层以上是两个独立的不等 高 塔 楼 ，为 办 公 楼 和 酒 店 。大 厦 是 集政 务 联 络 、经 济 协 作 、接 待 服 务 、餐 饮娱乐等多功能为一体的现代智能化建筑。大厦于2011年5月投入使用。“鲁班奖 ”评 审 专 家 组 认 为 ，大 厦 的“ 工 程 设计 极 具 民 族 特 色 ”，“ 采 用 精 细 创 新 的施工技术和方法，准确体现了设计意图，工程所含十大分部做工精细，亮点特点多，

9、民族特色非常突出”。武汉投资1300亿元推进城建和绿化工作本刊讯 今年武汉市城建设工作 重 点 是 推 进 城 市 形 态 、综 合 治 理 、生态环境和市政设施功能大提升；园林绿化工作则以园博会建设为“引擎”，计划建设绿地780万平方米、植树75万株，并启动实施园林绿化提升3年行动计划。今年城市建设、园林绿化计划投资1300亿元。武汉市在工程实施过程中，不断完善体制机制，坚持“靠度、靠机制 、考 专 家 ”的 方 针，推 进 和 完 善 城 市建设重点工程5级协调推进机制，探索和完善市区联动推进城市建设的体制机制，狠抓科学施工、文明施工、安全施工，科学调度，抓好项目进度和时间节点，制定工程时

10、间表，责任到人，确保城市建设重点工程如期完工。坚持 开 展“ 抓 文 明 施 工 ，创 精 品 工 程 ”活动。拓宽融资渠道，破解城市建设融资难题。房地产项目财务评价是可行性研究的重要组成部分和核心内容，是整个 建 设 项 目 决 策 阶 段 的 重 要 依 据 ，也 是投资分析中的重要环节，关系到项目的成功运作，其内容、深度、侧重点根据项目决策工作的不同阶段的要求亦有所不同。本文针对房地产项目可研阶段的财务评价，结合国内房地产项目的特点和本人多年的从业经验，就近年来编制的房地产项目财务评价进行了总结分析，意在同行中相互交流和借鉴。一、房地产项目财务评价的含义房地产项目财务评价是指在房地产市场

11、调查与预测、项目策划、投资、成本、费用、收入估算、资金筹措等基本 资 料 和 数 据 的 基 础 上，通 过 编 制 基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目盈利能力、清偿能力和资金平 衡 能 力 进 行 的 分 析，据 此 评 价 和 判断项目在财务上的可行性。二、房地产项目财务评价的主要步骤房地产项目财务评价主要有以下五个步骤：1 收 集 基 础 财 务 数 据 资 料房地产项目财务评价所需要的基础财务数据资料主要包括：项目建设方案、工期计划、盈利模式、资金筹措计划等。2 编 制 基 本 财 务 报 表房地产项目财务评价的基本报表主要包括以下12个报表：主要经济指标 表 、项 目 总

12、投 资 估 算 明 细 表 、项 目 总投资估算汇总表、投资使用计划与资金筹措表、售房收入与经营税金及附加估算表、租房收入与经营税金及附加估算表、损益表、财务现金流量表（ 全 部 投 资 ）、财 务 现 金 流 量 表（ 资 本金 ）、长 期 借 款 还 本 付 息 估 算 表 、资 金来源与运用表、资产负债表等。其中，反映项目盈利能力分析的报表 主 要 为：损 益 表 、财 务 现 金 流 量 表（ 全部投资）、财务现金流量表（资本金）。反映清偿能力的报表主要为：长期 借 款 还 本 付 息 估 算 表 、资 金 来 源 与运 用 表 、资 产 负 债 表 。3 指 标 计 算项目前期的财务

13、评价中，通常选取年均净利润、净现值、内部收益率、总投资利润率和资本金净利润率来考察项目建成后的盈利能力；选取项目的偿债备付率和资产负债率对项目进行偿债能力分析；选取财务计划现金流量表来考察项目的生存能力；项目投资回收期及贷款偿还期则反映了项目投资回收的能力。这些指标基本构成了项目财务评价指标体系，其中以项目的盈利能力为重要考察指标。4 参 数 比 较选取国家、行业同类项目参数与本项目对比。5 评 价 结 果对项目的财务盈利能力、清偿能武九客专瑞昌至九江段工程获批本刊讯 继武九客专湖北段可研获 批 之 后 不久，瑞昌 至 九 江 段 的 可行 性研究报告也已获得主管部的批复，预计项目投资75.0

14、9亿元，三年可建成。武九客专瑞昌至九江段由中国铁路总公司和江西省合资建设，根据设计方案，新建铁路将自瑞昌引出，向东经瑞昌县城设站后跨越既有武九铁路，接入昌九城际铁路庐山站，路线全长45.9公里。同步建设本线引入九江站 上下 行 联 络 线 9. 2 公 里 ；建 设 庐 山 站客 专 车 场及 接 入 昌 九 城 际 联 络 线 ，对既有庐山站京九线、武九线、西南联络 线 进 行 改 造 。同 时，新 建 瑞 昌 南 、城门两个车站。南水北调河北保沧干渠配套工程获批本刊讯 前不久，河北省发改委批复了南水北调配套工程保沧干渠工程可行性研究报告。保沧干渠是河北省南水北调配套工 程 4 条 大 型

15、输 水 干 渠 之一 ，担 负 着 向保定南部、沧州西部以及廊坊南部12个 县（ 市 ）、1 5 个 目 标 的 供 水 任 务，工 程多 年 平 均 输 水 2 6 5 0 3 万 立 方 米 。保 沧 干渠自南水北调中线总干渠曲阳县中管头口门 分 水 ，工 程 全 长 2 3 7. 3 2 2 公 里 ，可研批复投资53.83亿元，主要建设内容 包 括 主干 线 输 水 箱涵、双 排 或 单 排预 应 力 钢 简 混 凝 土 管 道、双 排 或 单 排球墨铸铁管道、沙河干渠连通工程、分水口、交叉工程以及相关附属设施，工程总工期20个月。（本栏目由李志启供稿）本栏目协办单位山西天辰工程咨询有

16、限责任公司太原市长风桥东恒实地产华德中心广场B座1902室（030006）总经理： 李月兰电话：0351-5373437、8373436（传真）E-mail：本栏目协办单位贵州省公路勘察设计院贵阳市白云大道224号（550008）电话：0851-8629219本栏目协办单位贵州黔投水利水电工程咨询有限责任公司贵州省贵阳市宝山南路27号B栋1层1楼（550003）电话：0851-562374556中国工程咨询2013年第 5期 总第 152期57中国工程咨询2013年第 5期 总第 152期工作交流GONGZUO JIAOLIU工作交流GONGZUO JIAOLIU浅谈第一次工地会议对监理工作的

17、作用吴兴舜力、生存能力、投资回收能力等做客观评价，评价项目的财务可行性，明确项目对投资者的价值贡献。三、在房地产项目财务评价的具体操作中应注意的重点本人依据多年房地产项目从业经验，对 在 财 务 评 价 的 具 体 操 作 中应 注意的重点做出以下总结：1 租 售 计 划租售计划很多因素的确定都是要通过详细的市场调研来决定的，因此在市场调研中要重点对这些因素进行调查，可以结合宏观市场情况、区域竞争项目和项目自身情况决定推出时间和价格。这些因素确定的合适与否是专 业 能 力 的 体 现 ，应 增 强 经 验 积 累 。（1）售 价、租 金 的 确 定 。房 屋 的 售价、租金是房地产项目最敏感和

18、关键的因素之一，因此，要通过详细的市场调研来确定其价格，确定后的售价、租金要和委托方充分沟通。确定了初始的售价 租 金 后，应 根 据 面 市 的 时 间 考 虑 后 面的价格增长。价格的增长率应通过详细的市场调研获取，不同的产品应区分，增 长 率 可 以 在 测 算 前 期 中 提 出 。（2）推出时间的确定。推出时间就根据开发进度的时间，一般主体完工后可推出出售，出租经营，物业在装修后 可 投 入 运 营。推 出 时 间 还 要 结 合 整个项目的开发次序和推盘的策略，这些都要和委托方沟通清楚。2 现 金 流现金流入、现金流出各项应与开发成本、租售收入等一一对应，切忌前后不一致。现金流可以

19、看出项目什么时候出 现 资 金 缺 口，以 便 安 排 银 行 贷 款 。另 外，各 年 累 计 盈 余 资 金不 出 现 负值是财务上可持续性的必要条件。在整个运营期间，允许个别年份的净现金流量出现负值，但不能容许任何一年份的累计盈余资金出现负值。一旦出现负值 时应 适 时 进 行 短 期 融 资。较 大的或较频繁的短期融资，有可能导致以后的累计盈余资金无法实现正值，致使项目难以持续运营。3 利 息由 于房 地 产 开发 具 有 投 资 大 、周期长，周转慢等特点，客观上需要大量的资金加以支持，即使是势力雄厚的 房 地 产 开 发 企 业 ，也 不 可 能 完 全 依靠自有资金来从事大规模的

20、房地产开发，所 以 投 资 利 息 是 房 地 产 开发 成 本中不可或缺的成本。在 计 算 利 息 时，计 息 方 式 应 准 确 ，应分清并注明贷款额在建设期各年年初发生还是在各年年内均衡发生，因为 两 者 计 算 出 的 利 息 额 不 同 ，分 别 详见下列公式：（1）借 款 额 在 建 设 期 各 年 年 初发生，建设期利息计算公式为：Q= （ Pt-1+At） i ）式中Q建设期利息；Pt-1按 单 利 计息 ，为 建 设 期 第 t - 1 年 末 借 款累 计；按 复 利 计息 ，为 建 设 期 第 t - 1 年 末借 款 本息 累计；At建设期第T年借款额；i借款年利率；t

21、年份。（2）借款额在建设期各年年内均衡发生，建设期利息计算公式为：Q= （ Pt-1+At 2 ） i ）另外，贷款利率应采用现行的最新利率，利率是否考虑上浮，要与业主充分沟通。4总成本费用的估算房地产项目不同于一般的工业项目和其它建设项目，其成本费用估算也有其自身的特点，房地产项目的总成本费用即总投资，包括开发建设投资和经营资金两部分。其中，开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费、财务费用等12项。在 可 研 阶 段，房 地 产 项 目成 本 费用常用的方法原则上采用指标估算法

22、。估算指标分为建设工程项目综合指标、单位工程指标和单项工程指标三种。其估算深度应满足投资人对项目可研与评估要求。四、财 务 评 价 过 程 中 面 临 的 主要问题及原因分析1建设方案深度问题造成财务评价偏离建设方案是财务评价编制的重要依 据 ，但 有 的 项 目 方 案 设 计 不 够 全 面 、不确定因素多，达不到编制深度要求。据此编制财务评价时，过多的不确定因素，势必影响财务评价的准确性。2 追 求 精 确 地 说 明 问 题实际上，即使是在施工图设计阶段后的工程概预算，也都存在10%左右 的 误 差 ，而 项 目 前 期 的 财 务 评 价 误差范围更大。比如，所做的项目中，有的甚至没

23、有建设方案，仅有一些规划设 计 条 件 等 简 单资 料，此 类 项目如 果过 分 追 求 精 确 ，意 义 不 大 。3 估 算 指 标 选 用 偏 高 或 偏 低房地产在进行成本估算时，多采用 指 标 估 算 法 。在 参 考 同 类 项目进 行指标估算时，因指标的时效性、项目的唯一性等原因，估算指标往往会出现选用偏高或偏低的现象，从而造成成本费用估算不准确。4 取 值 随 意 ，缺 乏 说 服 力测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。5 建 设 单 位 对 项目 的 影 响 ，使 财务评价偏离实际有的房地产项目为了顺利申请银行贷款，建设单位

24、会授意咨询人员夸大项目的收入，缩小项目的成本，人为造成项目财务评价的偏差性，使财务评价缺乏准确性，为项目后续工作造成麻烦。6 评 价 软 件 应 变 性 问 题房地产项目具有唯一性，每个目所面对的时间、位置、环境、市场等诸多因素不尽相同，客观环境、因素也在变化，而且变化还很快，目前的评价软 件 都 遵 循 着 固 定 的 模 式 ，想 在 一 定范围内做出微小调整都很困难，不够灵 活，应 变 能 力 差 。7部分财务评价咨询人员的责任心不强由于咨询人员对财务评价的重要性认识不足，以为是房地产项目投资过程中 的 一 个 过 程 ，没 什 么 实 际 意 义，以 至于部分咨询人员对财务评价工作敷衍

25、了事，责任心不强。还有些人认为评价结果对开发商的投资意愿影响也不大，对评价工作采取了极不负责的态度。五、财务评价问题的应对措施和解决方法 要提高房地产项目财务评价的准确 性 ，建 议 从 以 下几 点 做 起 ：1 根 据 设 计 方 案 的 深 度 合 理 选用成本估算指标。咨询人员应根据设计方案的深度 ，合 理 列 项 进 行 估 算 。如 设 计 方 案依 据 建 设 工程 监理 规范 的 规定，第一次工地会议是在工程建设开工前，由建设单位主持，监理单位和承包单 位 参 加 的 互 通 信 息 、沟 通 交 流 的 一 次重要会议。会议内容为：建设单位对总监理工程师明确授权；参建（建设、

26、承包 和 监 理）单位 介 绍 各自的 驻 现 场 管 理机 构 人 员 及 其 分工；检 查 建 设 单 位 的 开工准备和承包单位的施工准备情况；介绍监理规划中的监理工作制度、程序、方法和措施；确定工地例会召开的频次、时间、地点、参加人员及会议主要内容。从 第一 次 工 地 会 议召 开 的 时 间 和 内容 不 难 发 现 ，这 是 一 次 对 开 工 后 的 监 理工作起着开宗明义的重要作用的会议。一、通过建设单位和承包单位的介绍，监理对建设工程全貌有了初步了解和总体把握建设单位在第一次工地会议上对建设工程的介绍，会释放如下几个方面的信息：一是与建设工程概况相关方面的信息，如工程建设项

27、目立项、可行 性 研 究 报 告 批 准 情 况 ，工 程 建 设 规模 、投 资 额 ，工 程 质 量目 标 ，工 程 进 度目 标 ，工 程 安 全 施 工目 标 ，工 程 建 设 环境 保 护 要 求 等；二 是 与 建 设 单位 工 程管 理 模 式 相 关 方 面 的 信 息 ，如 建 设 单位驻现场的管理机构，项目负责人，驻工 地 代 表 、各 管 理 部 门 人 员 及 其 分 工 ；三是与工程承发包模式方面的信息，如工程发包是采用工程总承包模式，还是工程施工总承包模式，是否允许专业工程分包，相对应的为设计单位、施工承包单位甚至分包单位、材料设备供应商。承包单位在会上介绍驻现场的

28、项目经理部项目经理、项目技术负责人、施工员、质量员、专职安全员、资料员等人 员 及 其 分工 ，能 反 映 承 包 单 位 组 织管理机构是否健全，人员资格是否符合 国 家 法 律 法 规 的 要 求 ，项目经 理 部的整体管理力量和水平。 监理单位将相关信息收集归纳，对建设工程的来龙去脉全貌就有了初步了解和总体把握，对监理工作的开展提供决策依据。二、建设单位对总监理工程师明确的授权，使得监理单位更加底气十足地开展监理工作第一次工地会议上建设单位根据委托监理合同宣布对总监理工程师的 授 权 工 程 质 量、进 度、造 价 的控 制 权 ，施 工 安 全 、合 同 、信 息 的 管 理权 和 工

29、 程 建 设 中 的 协 调 权，特 别 是 工程进度款支付的确认权、工程计量的签认权、工程变更的签认权。建设单位的明确授权是监理工作强有力的保障。总监理工程师从此正式执掌工程监理权柄，现场监理机构就可以明正已达到初步设计方案的深度，应分别按各建筑单体分土建、安装、装饰、设备等进行估算。如设计方案仅达到控规的深度，则简单分地上建筑工程、地下建筑工程、安装工程等进行估算。2 咨 询 人 员 应 提 高 对 财 务 评 价的重视程度，并不断提高专业技术水平。咨询人员应提高对财务评价工作重要性的重视程度，本着坚持实事求是的原则，从实际出发深入开展调查研 究，掌 握 第一 手 资 料，不 弄 虚 作

30、假，以高度的责任心和专业的技能素质来从事这项工作。同 时，咨 询 人 员 应 不 断 积 累 、总 结经 验 教 训 ，平 时 在 工 作 中 注 意 收 集 各 种房地产项目预算和竣工决算的实际造价资料，收集房地产相关的价格水平数据 ，并 通 过 更 新 专 业 知 识 、多 参 加 相 关专业知识培训。从而在实践和理论中不断提高自身素质和专业技术水平。3 熟 练 运 用 E x c e l 软 件 进 行 财 务评价工作在房地产项目财务评价工作中，需要做大量的数据分析、指标计算、表格制作等工作，而这些工作通过常规方法，效率低且容易出现错误。而Excel软件 操 作 简 单 、协 作 性 强

31、 ，具 有 先 进 的 表格和图形制作功能，数据衔接、建立钩稽关系很方便，利用Excel软件可大大提高财务评价的准确性和效率，有利于财务评价的开展与进行。以上是本人结合自己的从业经验对房地产项目财务评价相关内容发表的一些浅显看法，不足之处，希望得到同行的指点。以利促进房地产项目财务评价的科学性、客观性、真实性，为决策者提供有力的智力支持。（作者单位：中德华建（北京）国际工程技术有限公司）责任编辑 李志启 投稿邮箱： 本栏目协办单位惠州市惠通工程咨询有限公司惠州市江北文昌二路2-24号金裕碧水湾2楼（516003）董事长： 罗泽强电话：0752-2811292E-mail：BZHTBZHT.CO

32、M本栏目协办单位贵州中水建设管理股份有限公司贵阳市宝山南路27号13层总经理： 陈学茂电话：0851-5584587（含传真）本栏目协办单位江苏省农村经济产业指导服务中心南京市草场门大街91号（210036）主任： 赵明电话：025-8330724158中国工程咨询2013年第 5期 总第 152期59中国工程咨询2013年第 5期 总第 152期工作交流GONGZUO JIAOLIU工作交流GONGZUO JIAOLIU浅谈第一次工地会议对监理工作的作用吴兴舜力、生存能力、投资回收能力等做客观评价，评价项目的财务可行性，明确项目对投资者的价值贡献。三、在房地产项目财务评价的具体操作中应注意的

33、重点本人依据多年房地产项目从业经验，对 在 财 务 评 价 的 具 体 操 作 中应 注意的重点做出以下总结：1 租 售 计 划租售计划很多因素的确定都是要通过详细的市场调研来决定的，因此在市场调研中要重点对这些因素进行调查，可以结合宏观市场情况、区域竞争项目和项目自身情况决定推出时间和价格。这些因素确定的合适与否是专 业 能 力 的 体 现 ，应 增 强 经 验 积 累 。（1）售 价、租 金 的 确 定 。房 屋 的 售价、租金是房地产项目最敏感和关键的因素之一，因此，要通过详细的市场调研来确定其价格，确定后的售价、租金要和委托方充分沟通。确定了初始的售价 租 金 后，应 根 据 面 市

34、的 时 间 考 虑 后 面的价格增长。价格的增长率应通过详细的市场调研获取，不同的产品应区分，增 长 率 可 以 在 测 算 前 期 中 提 出 。（2）推出时间的确定。推出时间就根据开发进度的时间，一般主体完工后可推出出售，出租经营，物业在装修后 可 投 入 运 营。推 出 时 间 还 要 结 合 整个项目的开发次序和推盘的策略，这些都要和委托方沟通清楚。2 现 金 流现金流入、现金流出各项应与开发成本、租售收入等一一对应，切忌前后不一致。现金流可以看出项目什么时候出 现 资 金 缺 口，以 便 安 排 银 行 贷 款 。另 外，各 年 累 计 盈 余 资 金不 出 现 负值是财务上可持续性

35、的必要条件。在整个运营期间，允许个别年份的净现金流量出现负值，但不能容许任何一年份的累计盈余资金出现负值。一旦出现负值 时应 适 时 进 行 短 期 融 资。较 大的或较频繁的短期融资，有可能导致以后的累计盈余资金无法实现正值，致使项目难以持续运营。3 利 息由 于房 地 产 开发 具 有 投 资 大 、周期长，周转慢等特点，客观上需要大量的资金加以支持，即使是势力雄厚的 房 地 产 开 发 企 业 ，也 不 可 能 完 全 依靠自有资金来从事大规模的房地产开发，所 以 投 资 利 息 是 房 地 产 开发 成 本中不可或缺的成本。在 计 算 利 息 时，计 息 方 式 应 准 确 ，应分清并

36、注明贷款额在建设期各年年初发生还是在各年年内均衡发生，因为 两 者 计 算 出 的 利 息 额 不 同 ，分 别 详见下列公式：（1）借 款 额 在 建 设 期 各 年 年 初发生，建设期利息计算公式为：Q= （ Pt-1+At） i ）式中Q建设期利息；Pt-1按 单 利 计息 ，为 建 设 期 第 t - 1 年 末 借 款累 计；按 复 利 计息 ，为 建 设 期 第 t - 1 年 末借 款 本息 累计；At建设期第T年借款额；i借款年利率；t年份。（2）借款额在建设期各年年内均衡发生，建设期利息计算公式为：Q= （ Pt-1+At 2 ） i ）另外，贷款利率应采用现行的最新利率，利

37、率是否考虑上浮，要与业主充分沟通。4总成本费用的估算房地产项目不同于一般的工业项目和其它建设项目，其成本费用估算也有其自身的特点，房地产项目的总成本费用即总投资，包括开发建设投资和经营资金两部分。其中，开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费、财务费用等12项。在 可 研 阶 段，房 地 产 项 目成 本 费用常用的方法原则上采用指标估算法。估算指标分为建设工程项目综合指标、单位工程指标和单项工程指标三种。其估算深度应满足投资人对项目可研与评估要求。四、财 务 评 价 过 程 中

38、面 临 的 主要问题及原因分析1建设方案深度问题造成财务评价偏离建设方案是财务评价编制的重要依 据 ，但 有 的 项 目 方 案 设 计 不 够 全 面 、不确定因素多，达不到编制深度要求。据此编制财务评价时，过多的不确定因素，势必影响财务评价的准确性。2 追 求 精 确 地 说 明 问 题实际上，即使是在施工图设计阶段后的工程概预算，也都存在10%左右 的 误 差 ，而 项 目 前 期 的 财 务 评 价 误差范围更大。比如，所做的项目中，有的甚至没有建设方案，仅有一些规划设 计 条 件 等 简 单资 料，此 类 项目如 果过 分 追 求 精 确 ，意 义 不 大 。3 估 算 指 标 选

39、用 偏 高 或 偏 低房地产在进行成本估算时，多采用 指 标 估 算 法 。在 参 考 同 类 项目进 行指标估算时，因指标的时效性、项目的唯一性等原因，估算指标往往会出现选用偏高或偏低的现象，从而造成成本费用估算不准确。4 取 值 随 意 ，缺 乏 说 服 力测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。5 建 设 单 位 对 项目 的 影 响 ，使 财务评价偏离实际有的房地产项目为了顺利申请银行贷款，建设单位会授意咨询人员夸大项目的收入，缩小项目的成本，人为造成项目财务评价的偏差性，使财务评价缺乏准确性，为项目后续工作造成麻烦。6 评 价 软 件 应

40、 变 性 问 题房地产项目具有唯一性，每个目所面对的时间、位置、环境、市场等诸多因素不尽相同，客观环境、因素也在变化，而且变化还很快，目前的评价软 件 都 遵 循 着 固 定 的 模 式 ，想 在 一 定范围内做出微小调整都很困难，不够灵 活，应 变 能 力 差 。7部分财务评价咨询人员的责任心不强由于咨询人员对财务评价的重要性认识不足，以为是房地产项目投资过程中 的 一 个 过 程 ，没 什 么 实 际 意 义，以 至于部分咨询人员对财务评价工作敷衍了事，责任心不强。还有些人认为评价结果对开发商的投资意愿影响也不大，对评价工作采取了极不负责的态度。五、财务评价问题的应对措施和解决方法 要提高

41、房地产项目财务评价的准确 性 ，建 议 从 以 下几 点 做 起 ：1 根 据 设 计 方 案 的 深 度 合 理 选用成本估算指标。咨询人员应根据设计方案的深度 ，合 理 列 项 进 行 估 算 。如 设 计 方 案依 据 建 设 工程 监理 规范 的 规定，第一次工地会议是在工程建设开工前，由建设单位主持，监理单位和承包单 位 参 加 的 互 通 信 息 、沟 通 交 流 的 一 次重要会议。会议内容为：建设单位对总监理工程师明确授权；参建（建设、承包 和 监 理）单位 介 绍 各自的 驻 现 场 管 理机 构 人 员 及 其 分工；检 查 建 设 单 位 的 开工准备和承包单位的施工准备

42、情况；介绍监理规划中的监理工作制度、程序、方法和措施；确定工地例会召开的频次、时间、地点、参加人员及会议主要内容。从 第一 次 工 地 会 议召 开 的 时 间 和 内容 不 难 发 现 ，这 是 一 次 对 开 工 后 的 监 理工作起着开宗明义的重要作用的会议。一、通过建设单位和承包单位的介绍，监理对建设工程全貌有了初步了解和总体把握建设单位在第一次工地会议上对建设工程的介绍，会释放如下几个方面的信息：一是与建设工程概况相关方面的信息，如工程建设项目立项、可行 性 研 究 报 告 批 准 情 况 ，工 程 建 设 规模 、投 资 额 ，工 程 质 量目 标 ，工 程 进 度目 标 ，工 程

43、 安 全 施 工目 标 ，工 程 建 设 环境 保 护 要 求 等；二 是 与 建 设 单位 工 程管 理 模 式 相 关 方 面 的 信 息 ，如 建 设 单位驻现场的管理机构，项目负责人，驻工 地 代 表 、各 管 理 部 门 人 员 及 其 分 工 ；三是与工程承发包模式方面的信息，如工程发包是采用工程总承包模式，还是工程施工总承包模式，是否允许专业工程分包，相对应的为设计单位、施工承包单位甚至分包单位、材料设备供应商。承包单位在会上介绍驻现场的项目经理部项目经理、项目技术负责人、施工员、质量员、专职安全员、资料员等人 员 及 其 分工 ，能 反 映 承 包 单 位 组 织管理机构是否健

44、全，人员资格是否符合 国 家 法 律 法 规 的 要 求 ，项目经 理 部的整体管理力量和水平。 监理单位将相关信息收集归纳，对建设工程的来龙去脉全貌就有了初步了解和总体把握，对监理工作的开展提供决策依据。二、建设单位对总监理工程师明确的授权，使得监理单位更加底气十足地开展监理工作第一次工地会议上建设单位根据委托监理合同宣布对总监理工程师的 授 权 工 程 质 量、进 度、造 价 的控 制 权 ，施 工 安 全 、合 同 、信 息 的 管 理权 和 工 程 建 设 中 的 协 调 权，特 别 是 工程进度款支付的确认权、工程计量的签认权、工程变更的签认权。建设单位的明确授权是监理工作强有力的保

45、障。总监理工程师从此正式执掌工程监理权柄，现场监理机构就可以明正已达到初步设计方案的深度，应分别按各建筑单体分土建、安装、装饰、设备等进行估算。如设计方案仅达到控规的深度，则简单分地上建筑工程、地下建筑工程、安装工程等进行估算。2 咨 询 人 员 应 提 高 对 财 务 评 价的重视程度，并不断提高专业技术水平。咨询人员应提高对财务评价工作重要性的重视程度，本着坚持实事求是的原则，从实际出发深入开展调查研 究，掌 握 第一 手 资 料，不 弄 虚 作 假，以高度的责任心和专业的技能素质来从事这项工作。同 时，咨 询 人 员 应 不 断 积 累 、总 结经 验 教 训 ，平 时 在 工 作 中

46、注 意 收 集 各 种房地产项目预算和竣工决算的实际造价资料，收集房地产相关的价格水平数据 ，并 通 过 更 新 专 业 知 识 、多 参 加 相 关专业知识培训。从而在实践和理论中不断提高自身素质和专业技术水平。3 熟 练 运 用 E x c e l 软 件 进 行 财 务评价工作在房地产项目财务评价工作中，需要做大量的数据分析、指标计算、表格制作等工作，而这些工作通过常规方法，效率低且容易出现错误。而Excel软件 操 作 简 单 、协 作 性 强 ，具 有 先 进 的 表格和图形制作功能，数据衔接、建立钩稽关系很方便，利用Excel软件可大大提高财务评价的准确性和效率，有利于财务评价的开

47、展与进行。以上是本人结合自己的从业经验对房地产项目财务评价相关内容发表的一些浅显看法，不足之处，希望得到同行的指点。以利促进房地产项目财务评价的科学性、客观性、真实性，为决策者提供有力的智力支持。（作者单位：中德华建（北京）国际工程技术有限公司）责任编辑 李志启 投稿邮箱： 本栏目协办单位惠州市惠通工程咨询有限公司惠州市江北文昌二路2-24号金裕碧水湾2楼（516003）董事长： 罗泽强电话：0752-2811292E-mail：BZHTBZHT.COM本栏目协办单位贵州中水建设管理股份有限公司贵阳市宝山南路27号13层总经理： 陈学茂电话：0851-5584587（含传真）本栏目协办单位江苏省农村经济产业指导服务中心南京市草场门大街91号（210036）主任： 赵明电话：025-8330724158中国工程咨询2013年第 5期 总第 152期59中国工程咨询2013年第 5期 总第 152期