2022年房地产营销计划书范文.docx

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1、2022年房地产营销计划书范文 房地产广告作为当今媒体传播最为常见的广告种类之一,已经深化到社会的各个角落中去。为此学习啦我为大家整理了关于2022房地产营销安排书范文，欢迎参阅。 2022房地产营销安排书范文篇一 随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的改变，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，起先以市场和消费者的需求为产品生产的动身点，并且在销售活动中，也正在放弃具有强销色调的推销观念，转而依据市场需求和市场需求的改变进行市场营销活动。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使

2、市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的改变。 在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济状况、而且要考虑地产开发项目四周的市场状况和区位状况。房地产策划是一个浩大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不行，亲密联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场状况;在投资分析阶段，要预知将来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预料将来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清

3、当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。 另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的须要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的改变而改变;三是房地产策划要造就市场、创建市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持肯定稳定性的同时，依据其市场环境的改变，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。 房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发胜利保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，须要经过市场调研、项目选址、投资探讨、规划设计、建筑施工、营销推广、物

4、业服务等一系列过程，房地产策划参加项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占据市场。 目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创建更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析： 案例：天河花园 1、市场分析 1.1、区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大

5、道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速马路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州闻名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 1.2、定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。旁边工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，渐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬

6、迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 1.3、项目分析 1、项目名称：海景中心 2、项目规模：由2幢28层组成 3、推售状况：现推都景轩，海都轩的728层 4、宣扬主题：只交一成，即做业主 5、价格：40765598元/m2，均价4708元/m2 6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门) 7、优劣势分析 优势分析 1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家足够的信念。 2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。 3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通非常便利; 4、

7、项目以准现楼发售，增加买家信念。 5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等; (2)劣势分析 1、珠江新城配套设施仍旧未成熟，发展尚须时日。 2、竞争对手的广告宣扬及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。 3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。 4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理; 1.4、竞争对手资料分析 对手一 1、项目名称：侨颖苑 2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成 3、推售状况：现推C栋C1C4梯的312层，B2栋的212层 4、宣扬主题：新天河、新市民、新文化 5、价格：44815145元/m2，均价4655元/m2 6、优劣势分析 优势分析

8、 该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住; 价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势; 位于内街，可避开主干道噪音及空气污染影响，但亦可便利出入主干道，属旺中带静，有肯定的升值潜力; 劣势分析 周边外来人口较多，人流困难，治安环境较差，影响买家购买心理; 楼盘四周环境欠佳，影响楼盘档次; 户型设计一般，凸柱位较多，影响运用率; 对手二 1、项目名称：紫林居 2、项目规模：由3幢连体9层组成 3、推售状况：现推CH座的39层 4、宣扬主题：品尝家在公园旁的舒适与休闲 5、价格：45116208元/m2，均价5320元/m2 6、优劣势分析 优势分析 该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部

9、环境美丽，易于吸引买家购买; 邻近交通主干道黄埔大道，交通异样便利; 该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;劣势分析 该楼盘部分单位靠近公路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售; 周边外来人员多，且时常有治安事务发生，影响买家入住信念; 户型设计上有肯定的不足，有凸柱现象; 1.5、项目周边配套状况 1、社区配套 高校：暨南高校、华师大、民族学院、广州市环境爱护学校 中学：四十四中学、华师大附中、天华中学 小学：昌乐小学 银行：中国建设银行 康体：天河体育中心、羽毛球馆 1.6、项目企划思路 由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为

10、明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得胜利重点。我们得企划思路： 1、充分利用先天优越的交通环境 项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个天河中心区宜商宜住精品公寓典范，塑造独特的品牌形象。 2、把握市场需求，迎合买家心理 随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。 3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动 在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否胜利的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。 4、体现以人为本的经营理念 面对多元化的目标客户，我们必需抓住人的特点，规划设计更加人性化

11、。2、项目市场定位 2.1市场定位 员村旁边的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说一路之隔，楼价翻一番。所以，本项目的区域划归应与珠江新城将来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场状况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象 -天河中心区宜商宜住精品公寓典范 以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必需须要合适的规划及硬件协作。在下述项目建议中会逐一阐述。 2.2、项目形象定位 在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种既享有成熟小区环境，又座拥将来新城中心的双重抵买

12、价值。初步供应以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范最终一期精品。通过上述的形象定位，给本案给予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。 2.3、目标客户定位 作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特别的一面。以此概念，整个新地区(从东山黄埔)的客户都是本项目客户。依据实际状况，我们又可将这部分客户群定向细分如下： 1、区内的买家 分析：员村旁边区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。 2、区域居民的子辈 分析：

13、这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满意其生活须要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照看老人，又能享受独立居住的自由便利。 3、区域居民的亲属、挚友 分析：此类客户受该区域的亲属、挚友的口碑宣扬，对小区憧憬，同时在此地置业，便利于同自己亲属、挚友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。 4、外来人口在该地置业 分析：此类在该区域中占主流，他们注意本案的综合素养，四周的自然环境以及四周的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。 2.4、目标市场细分 针对目标客户的状况，敝司将目标市场细分如下：

14、 1、购买阶层 1)自用：大众市民(含拆迁户)，有实力而又的确希望置业的。 2)安居保值：高薪收入阶层。 3)换屋安排：不满现时居住条件且有实力供屋的人士，房改房的原居者。 4)投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。 2、年龄层次： 中青年人为主(3050岁) 3、家庭结构： 三五口之家为主 2.5、目标客户 市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下(即对准大多数的消费群体)就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60

15、万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为1560万元这一阶段，如图示： 3、销售策略建议 3.1、市场气氛培育 敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，详细操作内容包括： 1、硬件塑造 告知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 户外广告设置 户外广告设置能增加项目的认知实力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。 设置精致的示范单位和样板房 通过对示范单位和样板房的

16、包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 2、软性宣扬 为区域造势 通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟识的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。 为本案住宅造势 目的：把市场的留意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。 为楼盘造势 形式一：软性广告宣扬;把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会实行等所带来的利好因素向市场传达。 形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家供应额外折扣或现金嘉奖。同时，留住部分打算置业的买家。 3.2、促销手段建议 1、增加销售点 敝司建议本项

17、目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 2、大型展销会 选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。 3、潜在客户开发 利用敝司原有广袤的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并实行措施对旧业主胜利介绍买家(以签契约为准)赐予嘉奖，从而开发旧客资源。 4、供应额外实惠 展销会期间供应额外折扣及实惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。依据项目的实际状况，建议如下： 赠送一年管理费 针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信念，又能赐予客户一种实惠的感觉，有效

18、促进成交 赠送一年天河公园门票 提示潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。 3.3、付款方式建议 针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家供应较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，依据最新的广东省商品房预售管理条例建议项目的付款方式建议如下： 付款方式 手续一次付款特惠按揭实惠按揭付款超轻松按揭付款 折扣88折9折91折93折 签认购书时付 定金10000 签认购书七天内 (扣除定金)30%10% 即办理最高七成三十年银行按揭10% 即办理最高七成三十年银行按揭30% (扣除定金) 发

19、展商供应24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭 一个月35%20%10% 二个月30% 三个月10% 办好房地产证七天内5% 4、宣扬策略 建议在本项目推出前投放肯定量的软性广告，向市场营造一种我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创建浓烈的市场气氛，以达到志向的销售业绩。 4.1、媒体选择建议 广州日报 广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。 羊城晚报 全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报协作可以形成极佳的广告效果。 广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。 价

20、格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的相识度。 户外广告和指示路牌 在楼盘旁边做指示路牌 巴士车身广告 楼盘工地周边围墙广告 4.2、宣扬主题 本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解 和广告建议，旨在精确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新奇而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的剧烈关注，促使消费者产生购买行动。 竞争对手分析 高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。 海景中心

21、所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年起先。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣扬力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特特性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的凝视，促使消费者作出购买行动。 2022房地产营销安排书范文篇二 地产营销随着不断完善、拓展和延长，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。 一、营销策

22、划书编制的原则 为了提高策划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则： (一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定状况，交代策划背景，分析房地产发呈现状，再把策划中心全盘托出，其次进行详细策划内容具体阐述;三是明确提出解决问题的对策。 (二)简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深化分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。 (三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性特别重要，不能ca

23、o作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必定要耗费大量人、财、物，管理困难显效低。 (四)创意新奇原则：要求策划的点子(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新奇的查是策划书的核心内容。 二、营销策划书的基本内容 策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有改变。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。 因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式， 封面： 策划书的封面可供应以下信息：策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有肯定的时间性，不同时间段上市场的状况不同

24、，营销执行效果也不一样。 策划书正文部分主要包括： (一)策划目的 要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。 企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面： 初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。尚无一套系统营销方略，因而须要依据市场特点、项目特点策划出一套营销安排。 某地产项目变更功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而须要重新设计新的营销方案。 企业改革经营方向，须要相应地调整行销策略。 发展商原营销实施方案严峻失误，不能再作为企业的行销安排。 房地产市场行情发

25、生改变，原经销案已不适应改变后的市场。 发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，依据市场的特征和行情改变，设计新的阶段性方案。 一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的特别详细，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，托付我们某某广告策划公司参加某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深化市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向特别明确、突出。 (二)、分析当

26、前的营销环境状况 对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个醒悟的相识。它是为制定相应的营销策略，实行正确的营销策略供应依据，知己知彼方能百战百胜，因为这一部分须要策划者对市场比较了解，这部分主要分析： 1、当前市场状况及市场前景分析 房地产市场总体概述; 区域竞争性楼盘分析; 楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况; 市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求改变对产品市场的影响。 目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容须要策划者凭借已驾驭的资料分析产品市场发展的前景。 2、对楼市影响因素进行

27、分析。 主要是对影响楼盘销售的不行控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的改变，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。 (三)市场机会与问题分析。 所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就胜利了一半。 1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。 项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落; 项目包装太差，提不

28、起目标客户群体的购买爱好; 楼盘价格定位不当; 目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅; 促销方式不佳，客户不了解楼盘; 广告投入太少，难以启动市场; 销售人员服务质量不高，客户有不满心情; 售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满意，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 (四)营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的详细目标，即营销策划方案执行期间，经济效

29、益目标达到：总销售率为%，预料销售日期为XX天。 (五)营销战略 1、营销宗旨 一般发展商在企业策划案中注意这样几方面： 以强有力的广告宣扬攻势顺当拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，实行差异化营销策略。 以楼盘主要目标客户群体为销售重点。 建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。 2、竞争策略 通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。 1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中找寻一个空位，使楼盘快速启动市场。 2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是非常具有市场竞争力和

30、生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售供应了有力的保证。 3)楼盘品牌：要形成肯定知名度、美誉度，树立广阔置业者心目中的知名品牌，必需有剧烈的创建意识。 4)楼盘包装：楼盘作为不行移性的特别商品，其包装与其它市场销售的产品一样，非常重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，须要能迎合置业者质量满足的包装策略。 5)价格策略：这里强调几个一般性原则; 销售当时的市场环境; 周边楼盘的质量及销售状况; 楼盘自身的客观条件; 销售战略及销售进度支配; 发展商的成本及营销目标; 以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注意价

31、格策略的制定。 3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何安排，实行一些实惠政策激励销售代理商的销售主动性或制定适当的嘉奖政策。 4、广告宣扬安排。 (1)、原则 听从公司整体营销宣扬策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。 强调项目品牌形象的特性化，要求在广告知求中统一广告风格，在肯定推广阶段应推出一样的广告宣扬。 强调选择广告宣扬媒体多样化的同时，注意抓宣扬效果好的方式。 不定期地协作阶段性的促销活动，驾驭适当时机，刚好、敏捷的进行。 (2)、广告目标 建立并树立项目品牌形象。 明确提出将项目包装成何种效果。 有力促进楼盘销售。 (3)、广告方式 全方位、立体化、多层面、

32、多角度、密疏相间的强使渗透。 (4)、广告风格 自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中; 重点突出项目的各项优势; 注意积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴; 强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。 (5)、卖点整合 项目适合炒作的概念。 楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教化环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。 (6)实施步骤可按以下方式进行： 策划期内前期推出产品形象广告 各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(入伙期)。 节假日、重大活动前推出促销广告。 把握时机进行公关活动，接触消费者。 主动利用

33、新闻媒体，擅长创建利用新闻时间提高楼盘知名度。 5、详细行动方案 依据策划期内各时间段特点，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失敏捷性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应当留意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。 六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推动过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借阅历详细分析制定 房地产营销价格策略(2) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济

34、活动，必需根据市场规律、经济原则实行等价交换。驾驭房地产产品的定价方法，敏捷运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 1、房地产定价方法 一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场改变莫测，楼宇的定价要能被市场接受，须要肯定的超前意识和科学预料，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有许多，主要包括：成本、楼盘素养、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所情愿支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可

35、以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来特别恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法： (1)市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例干脆比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公允市场价。 (2)成本法。以开发或建立估计对象房地产或类似房地产须要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。 (3)收益法。将预期的估价对象房地产将来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。 (4)剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用销售费用销售税金及开发利润，

36、依据剩余之数来确定估价对象房地产的价格 当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获得市场份额。在弄清方法之后，详细执行有低价、高价、内部价、一口价、实惠价等战略。开发商采纳低价战略时，入市会比较轻松，简单进入，能较快地启动市场;而采纳高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。 2、定价比例 一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0、8%，标准层以下每层下调0、5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为

37、低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。 用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、公路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8-10%左右，而临公路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3-5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。 商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。 3、价格调整策略。

38、 房地产价格调整策略可以分为干脆的价格调整、实惠折扣两方面内容。 干脆的价格调整就是房屋价格的干脆上升或下降，它给客户的信息是最直观明白的。干脆的价格调整主要有两种形式：(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定全部单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着全部单 元的价格都一起参加调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一样的，是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不始终是和我们原先的

39、估计是一样的。差价系数的调整就要求我们依据实际销售的详细状况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以匀称各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商常常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售状况的不断改变。 实惠折扣是指在限定的时间范围内，协作整体促销活动安排，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行干脆刺激的一种方法。实惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的干脆让利行为。实惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星

40、期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱，或者送书房、送贮存室，购房抽奖活动等等。实惠折扣要做得好，首先要让客户的确感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，实惠折扣所让的利应当切合客户的实际须要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的实惠折扣相类似，实惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商独树一帜供应了可能。 2022房地产营销安排书范文篇三 一、前言 莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。 莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的将来胜利打算了条

41、件。 莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的憧憬与呼喊，其深厚的发展潜力不行限量。 莱恩田园区在开发模式上，采纳了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的将来事业将产生深远的影响。 二、市场分析 1)市场背景 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。 果园内的果树现在枇杷为主，同时打算发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。 在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮丽至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展供应了强有力的支撑。 现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的将来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲消遣设施特殊是新潮时尚的休闲消遣设施已经不能满意居民们的须要。 重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费实力都在不断的提高，休闲消遣的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不行阻挡的大趋势。 2)产品分析 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一