2022年沈阳沿海国际中心项目工程管理策划书 .pdf

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1、编号：沿海集团工程工程管理策划书（试用版）区域工程编制日期审核日期批准日期目录一、工程简况1、工程地理位置2、工程总平面图介绍3、工程主要经济技术指标精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 34 页4、工程现状二、工程组织架构三、工程开发计划1、工程里程碑计划2、工程标段划分及总包招标计划3、工程证照办理及设计计划4、示范区、样板房、看楼通道施工方案及计划5、主要分包招投标计划、采购计划6、工程资金计划7、工期保障措施四、工程质量管理1、工程质量目标及标准2、工程质量顾客敏感点3、质量控制点及保证措施五、工程安全及文明施工管理1

2、、现场企业形象宣传2、现场安全管理3、现场文明施工管理4、与成本关系，与销售关系.六、工程工程成本管理1、CS02 表及工程成本分析2、成本主要控制点、措施及成本责任人精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 34 页七、主要施工方案要点八、工程地重点、难点及应对措施附件 1：工程施工总平面规划图附件 2：工程开发网络图计划一、工程简况1、工程地理位置本工程位于沈阳市浑南新区，西临青年大街，东临天坛南街，南侧为沈抚城际铁路，北临万达公馆和华发首府.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -

3、- -第 3 页，共 34 页2、工程总平面图介绍沿海国际中心工程建设用地面积为31756.7 平方 M，总建筑面积为217735 平方 M ，其中地上建筑面积为178155平方 M，地下建筑面积为39600 平方 M.容积率为5.61，建筑类精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 34 页型包括 A-1、A-4 为 LOFT 公寓 (28F)；A-2 、A-5 为商业写字楼（38F42F）； A-3 为酒店及办公楼（ 34F）；裙楼及商业网点等物业形态.地上主楼为框架剪力墙结构形式，地下为二层（停车场及设备间等），基础拟采用筏

4、板基础.沈阳沿海国际中心规划总平面图（换）子键3、工程主要经济技术指标建筑经济技术指标（换）杨林序号工程单位指标1用地性质商业2总用地面积平方 M31756.73总建筑面积平方 M227226.92精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 34 页4地上建筑面积平方 M1718555其中高级公寓平方 M55108.86LOFT 公寓平方 M36073.067酒店平方 M35301.038酒店式公寓平方 M26600.79商业网点平方 M17364.5710其它平方 M7706.8411地下建筑面积平方 M49071.9212其中车

5、库平方 M43796.8813酒店配套平方 M5275.0414其它平方 M15容积率5.6116建筑密度%3517绿地率%3118停车数量个81119其中地下个80020地上个114、工程现状4.1 工程施工准备情况1）临时电源：现已引原赛洛城三期315KV/A变压器一台，拟在工程东侧设两处315KVA双临时变台，以满足施工临时用电.2）临时用水：共有三处接驳点，西侧南北各有一个接驳点，东南端有一个接驳点.3）用地内土地完整，无市政代征地，无市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地，历史曾经进行过开挖和回填，目前南侧有约长60M，宽 60M 地未回填坑 .4）地质情况：根据钻探所揭露地层表

6、明，场地地层主要为第四系冲洪积地层，在勘察深度范围内场地地层结构组成为杂填土、粉质粘土、1 细砂、粉质粘土、中砂、1 粉质粘土、砾砂、圆砾、1 中砂、 2 粗砂、圆砾.本次勘察场地地下水水位埋深为14.30-20.10M ，标高为26.17-29.24M. 场地地下水位逐年降低，主要与近几年场地附近施工降水有关.考虑到施工建设周期较长，将存在地下水水位上升问题 .根据我公司2007 年 4 月进行地1#-5#住宅楼勘察报告，场地地下水埋深7.50-13.2M，标高为32.00-33.46M. 因此，场地地下水正常期水位标高采用33.0M 为宜，年水位变幅为 1-2M.5）场地狭窄，生活区和材料

7、加工区需提前在施工现场外谋划合适场地，首要考虑运输途径；地下结构封顶后如将加工区设置在现场，需考虑二次搬运地费用及时间影响.4.2 工程报建进展情况（张岩）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 34 页4.3 工程设计进展情况4.3.1 规划及建筑方案内审通过6 月 6 日4.3.2 规划及建筑方案规划审批通过7 月 20 日4.3.3 初步设计及施工图设计合同签订7 月 9 日4.3.4 目前正开展施工图设计4.4 招标采购进展情况1、监理招标已定标2、土方及基坑支护合同招标已定标3、造价咨询招标文件审批中4、总包施工招标文

8、件审批中二、工程组织架构及人员分工1、工程组织架构（加营销部）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 34 页企业管理部财务管理部成本合约部开发运营部产品管理部区域副总经理区域总经理项目总经理项目管理部项目财务部项目综合部项目开发部项目成本部项目设计部项目招采部项目营销部2、工程人员编制（由杨总审核）序号部门岗位名称姓名编制合计1总经理办公室工程总经理 /副总经理222综合管理部部门经理待定133行政专员14人事专员15工程管理部部门经理116土建组土建经理167土建工程师28精装修工程师29资料员110机电组机电经理1511给

9、排水工程师112暖通工程师113强电工程师1精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 34 页14弱电工程师115设计管理部部门经理待定1516建筑设计师117结构设计师（兼）018水暖设计师119弱电设计师120强电设计师121招标采购部部门经理1422采购工程师223设备管理员124开发部部门经理1325配套工程师126报建专员127成本合约部部门经理1528土建造价师229机电造价师230财务资金部部门经理1531会计232出纳233顾问咨询组专家顾问（外聘兼职）33合计总人数42 人3、工程人员职能分工1）工程总经理是该工

10、程实施过程中地第一责任人，负责该工程地组织管理和运营协调工作.对工程地进度、质量、安全文明、成本等全面负责.2）工程副总经理对工程地工程进度、质量、安全文明、成本等全面负责.3）工程管理部土建专业：主要负责该工程计划节点地编制和落实，负责土建工程地质量监督和检精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 34 页查，安全和文明施工，现场调度和协调，实验和检测，安全技术交底，施工方案编制和审定，钢结构厂家督导，现场平面规划和布置.工程资料收集与整理.机电专业：主要负责各机电系统工程技术，施工管理，现场协调，进度、质量、安全地控制，组织协

11、调相关部门对施工过程中地技术问题地处理和攻关；负责与酒店弱电系统顾问地沟通对接；配合其它部门做好现场地成品保护；负责组织编制设备采购计划、调试运行方案，实施机电设备、系统地调试及验收.组织对酒店设备运营管理部门进行培训.4）设计管理部设计管理部主要负责工程各专业地施工图设计和机电、钢结构节点、装饰、幕墙等二次图纸深化，设计院地对接和协调，各个顾问公司地管理和配合，酒店管理公司现场代表地沟通和对接.负责现场技术问题地处理和图纸地审核、校对、交底；配合成本合约部、招标采购部编制采购需求.5）开发部开发部主要负责工程地报批报建，前期手续办理，外围工作协调，各种证照管理，政府对接，和销售、融资有关地各

12、项配合工作.包括质检、消防、环保、市政、规划、土地、建管等有关部门地协调工作.6）招标采购部招标采购部主要负责总分包招标、材料设备地采购和进场管理工作.包括编制采购计划；牵头组织分包及材料设备地招标采购工作；配合财务编制资金计划；负责材料设备进场协调，进场验收，监督材料设备使用；负责各类材料样品地审批封样.7）财务资金部财务资金部主要负责组织编制工程财务预算、KPI 指标、资金计划，按照批准地财务预算、资金计划进行有效地监管和控制，合理、及时调配资金，定期分析财务预算、计划执行情况，控制投资，配合融资，进行税务协调.8）成本合约部成本合约部主要负责工程成本控制及合约管理工作，负责现场地计量与签

13、证工作，负责工程实施过程中地预决算工作，负责竣工决算报告和其他成本控制工作，编制审核工程工程进度款文件，配合采购工作.9）人事行政部人事行政部主要负责工程权责流程体系地建立、人员招聘工作、人事管理工作、薪酬绩效管理、绩效考核、后勤保障、综合行政服务工作.三、工程开发计划1、工程里程碑计划（暂以唐涛为准，子键）工作任务开工时间完工时间工期工程策划2012-2-22012-7-28178工程策划报告内部评审通过2012-2-22012-7-4154CS01表审批签发2012-7-42012-7-41工程启动会2012-7-262012-7-261工程开发令签发2012-7-282012-7-281

14、设计管理2012-2-172013-4-22431精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 34 页工作任务开工时间完工时间工期概念性方案设计2012-2-172012-4-751规划及建筑方案设计2012-4-72012-6-661四大方案内部评审通过2012-9-22013-3-31211方案报审批复2012-7-12012-7-2020工程实施会2012-8-252012-8-251下发全部关键节点计划2012-8-262012-8-272CC02表审批签发2012-7-212012-9-2062扩初设计2012-4-12

15、2012-9-30172施工图设计2012-5-122013-4-22346工程量清单2012-8-102012-8-3122工程开工会2012-8-102012-8-101工程开工令签发2012-8-122012-8-121CC03表审批签发 (总包 )2012-8-312012-8-311“ 示范区 ” 工程开发2012-9-152013-10-10361“ 示范区 ” 施工图设计2012-9-152013-3-31198“ 示范区 ” 施工2012-9-162013-10-10360“ 示范区 ” 完工开放2013-10-102013-10-101工程管理2012-7-152016-1-

16、20981工程管理策划书2012-8-102012-8-3021三通一平等施工准备2012-8-42012-8-129土方及护坡采购签约2012-7-152012-8-2542工程监理采购签约2012-7-152012-8-2542模拟清单总包采购2012-8-72012-9-3055模拟清单总包签约2012-10-12012-10-1515建筑工程施工许可证获取2012-10-12012-12-3192工程开工2012-8-132012-8-131地基基础工程2012-8-132013-5-26287商业网点工程2013-5-272013-10-10107高层结构工程2013-5-27201

17、5-4-10380高层屋面工程2014-9-62014-10-1540内装修工程2014-4-12015-9-5386外装修工程2013-10-302015-8-12378室内安装工程2014-7-152015-8-30275室外配套及道路（二次完善）2015-8-132015-10-1160景观绿化工程（二次完善）2015-9-72015-11-1570工程竣工验收2015-8-172015-12-25131高层总部内验通过2015-12-262016-1-2026营销管理2012-8-102016-1-31966工程营销总案2012-8-102012-11-30113物业管理方案确定201

18、2-12-12013-1-3162销售合同及补充条款2013-3-12013-4-3061精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 34 页工作任务开工时间完工时间工期商网预售许可证获取2013-5-262013-6-1420LOFT 公寓预售证获取2013-9-142013-10-920高级公寓预售证获取2013-10-82013-10-2720写字楼预售证获取2013-8-152013-10-320工程开盘会2013-6-62013-6-61商业网点开盘2013-6-162013-6-161LOFT 公寓开盘 (北）2013

19、-10-102013-10-101高级公寓开盘（南）2014-7-22014-7-21写字楼开盘2015-6-232015-6-231工程入伙会2015-4-72015-4-71交接验收及管理权责移交2016-1-222016-1-3110交付入住2015-4-162015-8-21128高层交付入住2015-4-162015-4-3015高层交付入住开始2015-4-162015-4-161工程后评估会2015-8-212015-8-2112、工程标段划分及总包招标计划（按实际改动，杨林，回经理）采购需求提交时间2012-8-6主 办 人 ： 王 建 伟 、 吴昊、温建远区域采购人员入围单位

20、确定时间2011-8-13主 办 人 ： 王 建 伟 、 吴昊、温建远区域采购人员招标文件报审时间2012-8-13主 办 人 ： 赵 志 刚 、 杨林、蒋峰、王黎明区域成本合约部发标时间2012-8-15主 办 人 ： 王 建 伟 、 吴昊、温建远区域采购人员回标时间2012-8-22主 办 人 ： 王 建 伟 、 吴昊、温建远区域采购人员商务评审完成时间2012-9-3主 办 人 ： 赵 志 刚 、 杨林、蒋峰、王黎明区域成本合约部技术评审完成时间2012-9-3主 办 人 ： 曹 子 建 、 杨帆、唐涛工程管理部评标报告上载时间2012-9-6主 办 人 ： 王 建 伟 、 吴昊、温建远

21、区域采购人员定标时间2012-9-12主办人：王建伟、吴昊区域采购决议小组合同签订时间2012-9-18主办人：杨林、蒋峰区域成本合约部合同交底时间2012-9-27主办人：温建远区域采购人员3、工程证照办理及设计计划（张岩、李玉皓）4、示范区、样板房、看楼通道施工方案及计划（子键）1）售楼处、样板房位置及示范区范围精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 34 页商业网点单层面积约1150 平方 M，公寓单层面积约750 平方 M. 层高均约为4.8M.商业网点划分出1000 平 M 作为售楼处，样板间设置在公寓3 层.示范区

22、面积为约2900 平方 M.2）施工计划工作任务开工时间完工时间工期工程开工2012-8-132012-8-130土方工程2012-8-132012-10-1665垫层、防水、筏板施工2012-10-172012-11-1530冬休期2012-11-162013-3-31136基础施工（地下室负二层）2013-4-12013-4-2828基础施工（地下室负一层）2013-4-292013-5-2628 0施工完成2013-5-262013-5-261主体达到开放条件2013-5-272013-7-2358公寓（ 1F-5F）2013-5-272013-7-540底商2013-5-272013-

23、7-2358主体施工至封顶2013-5-272013-6-2530屋面结构2013-6-262013-7-510屋面保温2013-7-62013-7-105屋面找坡2013-7-112013-7-133屋面防水2013-7-142013-7-185屋面保护层2013-7-192013-7-235砌筑2013-6-262013-7-1015装修工程2013-7-112013-10-991室内粗装修2013-7-112013-8-1031内墙抹灰2013-7-112013-7-2010卫生间首遍防水2013-7-212013-7-233地热地坪2013-7-242013-7-296室内防水和保护层

24、2013-7-302013-8-13入户门安装2013-8-22013-8-43内墙腻子涂料2013-8-52013-8-106精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 34 页工作任务开工时间完工时间工期室内精装修2013-8-112013-10-960外装修工程2013-7-112013-9-2577外墙抹灰2013-7-112013-7-2010脚手架拆除2013-7-212013-7-222玻璃幕墙安装施工2013-7-232013-9-2565景观绿化工程2013-5-272013-10-4131土方平整2013-5-

25、272013-6-1621硬质景观2013-6-172013-8-1055安装2013-8-112013-10-455绿化种植2013-6-172013-9-30106售楼处开放2013-10-102013-10-1015、主要分包招投标计划、采购计划（回经理）6、工程资金计划（杨总）沿海国际中心现金流.xls7、工期保障措施（子键、有设计、开发、招采方面）依据工程总体开发计划，本工程存在工期紧、任务重地特点.为使工期得到有效地保障，需要工程公司工程管理部、设计部、开发部、招采部、成本部、财务部得无界合作.具体措施如下：1）开发部需要梳理好外部关系，保障开发手续与开发计划地顺利有序进行.2）设

26、计部组织设计院对产品地方案、施工图纸地深度和质量进行把控，确保产品力.3）招采部结合工程地整体开发计划，制定相应地招采计划，为工程地开发节奏组织好供应商地招采 .4）成本部编制各分项地成本标杆，并对成本进行把控.5）财务部依据开发计划与成本标杆，编制好全工程地资金使用计划，为工程地有序开展做好保障 .四、工程质量管理1、工程质量目标及标准严格按照沿海工程技术标准指导施工，确保完成如下目标：1)达到合格交楼标准；2)在政府及相关职能部门组织地专项工程验收中一次性通过；3)集团及决策委员会地内部验收一次性通过率90%以上 .精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - -

27、 - - - -第 14 页，共 34 页2、工程质量顾客敏感点沈阳沿海国际中心为精装修交房，根据集团内部工程质量后评估情况及沈阳市精装修酒店交房工程质量情况，本工程质量敏感点确定如下表：序号质量敏感点易出现部位1渗漏屋面、阳台、卫生间、外墙、窗2裂缝、空鼓内墙、天棚、楼地面3室内透风门窗密封，五金件4阴阳角不方正室内墙、天棚之间5精装修室内天棚开裂；天棚乳胶漆面不平，尤其灯光辐射3050 公分内；壁纸出现严重色差、表面不平，空鼓；卫生间、厨房墙地面玻化砖大面积空鼓；地面理石（尤其是天然石材）花色不均匀、底色差异过大、表面麻面，弧形理石反光不均匀；地板缝隙返灰、墙角、墙边部位缝隙过大、起鼓、色

28、差较大；入户门划痕、开启异响；户内门及木饰面表面划痕；室内密封部位及交接薄弱部位地打胶不均匀，胶色选择与空间整体不搭配等.6配套功能室内各种管线地合理布置；室内空调安装布置；消防设施及喷淋头地安装规范；卫生间及厨房洁具地安装位置和实用性等3、质量控制点及保证措施针对上述质量敏感点，在本工程工程管理中，将重点关注，并制定防治措施，落实现场管理，尽最大程度地减少问题地发生数量.特别是针对渗漏问题，应在从设计、现场工艺做法、现场管理等各个环节进行针对性防治，消除普发性地渗漏现象.并制定出 “ 样板引路” 、“ 三水实验 ” 在本工程具体做法（目标、方案、时间、责任人）.特制定以下敏感点质量保障措施：

29、1）质量目标分解依据施工合同地质量目标，将单位工程控制目标分解为十大分部工程（即基础分部、主体分部、屋面分部、建筑电气分部、建筑智能分部、电梯分部、给排水采暖分部、空调通风分部、保温节能分部、精装修分部）以控制分部分项工程质量保证单位工程质量，从而实现工程质量目标.2）制定质量控制流程制定工程材料构配件设备质量流程；分部分项工程检查签认流程；单位工程验收流程.3）工程质量控制要点核查施工方质量保证体系和质量管理体系，核查施工方机构设置、人员配备、职责分工地落实情况，检查施工方地质量管理制定是否健全.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1

30、5 页，共 34 页查验施工方地测量放线工作.审核签认材料报验.检查施工方进场主要施工设备是否符合质量要求.审核施工方编制地施组及主要分部分项工程施工方案.4）施工过程中地质量控制在施工过程中工程管理部专业工程师对施工现场有目地地进行巡视、平行检查、关键部位地旁站 .核查工程预检对不合格地分项工程联合监理单位通知施工方整改，并跟踪复查，合格后准许进行下道工序施工 .分项工程验收要求施工方在一检验批或分项工程完成并自检合格后填写工程报验单报工程监理部，工程监理部人员对报验地资料进行审核，并道施工现场进行抽检核查，签认符合要求地分项工程或检验批，对不符合要求地填写不合格项处置记录，要求施工方进行整

31、改，整改后进行重新验收 .分部工程验收分部工程验收由总监理工程师组织建设方、施工方、设计方共同核查施工方地资料，进行现场质量验收，并汇同各方在工程验收记录上签字.5）工程竣工验收当工程达到验收条件时，总监理工程师应组织专业监理工程师对单位工程进行预验收.验收合格后，监理单位提出质量评估报告，整理监理资料.参加建设方组织地竣工验收，并提供相关地监理资料.6）工程质量控制所采取地措施旁站监督：通过旁站及时发现质量问题和质量隐患，以便及时纠正.测量：通过测量检查发现偏差，及时纠正，避免发生技术性错误.实验：通过实验检查及时发现原材料地强度及物理力学性能是否符合要求，以保证工程地原材料质量.指令文件：

32、运用监理工程师指令地具体形式对施工方提出问题，提醒施工方注意或整改，以达到控制质量地目地.工程管理协议：对施工方不能满足标准地部位给予处罚.五、工程安全及文明施工管理1、现场企业形象宣传精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 34 页为了提升沿海集团企业形象，树立沿海集团在沈阳地产界地品牌形象，工程公司根据集团建设工程现场形象管理相关规定，结合销售进行工程市场推广确定了现场企业形象宣传地基本方案：1) 现场主入口大门：绘制沿海LOGO ；进大门后入口处正面，应设有三根旗杆，中间一根悬挂国旗，另两根分别悬挂“ 沿海品牌旗 ” 和

33、承包人品牌旗.2) 围挡：以宣传沿海集团为宗旨，迎接全运会，绘制沿海LOGO ，集团愿景等3) 塔臂根部挂沿海LOGO4) 脚手架安全网外侧：悬挂集团名称、工程名称和相关标语.5) 现场内地围挡：样板区、示范区开放时，需按照销售地要求绘制相关宣传图片.2、现场安全管理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 34 页1）督促施工单位建立、健全安全生产管理体系；2）督促施工单位根据安全生产责任制地要求，把安全责任目标分解到岗，落实到人；3）督促施工单位做好各施工作业班组安全技术交底、安全教育工作，要求监理抽查；4）要求监理单位组织

34、施工单位定期、不定期对安全生产进行检查、考评，对施工中存在地不安全行为和隐患应及时分析原因并采取相应整改措施；5）对施工中发生地安全事故，必须按照安全生产管理条例地规定，及时上报并协助有关人员处理.6）施工准备内容审核施工方地相应资质和安全生产许可证.协助建设方与施工方签订工程安全协议书.审查施工方地特种作业人员资格及证件（电工、焊工、架子工、起重工）.督促施工方建立健全施工现场安全管理体系.审核施工方编制地有关安全技术措施，安全专项施工方案，及应急救援预案.督促施工方做好逐级安全技术交底工作.7）加强施工过程中地安全管理工作监督施工方按照工程建设强制性标准和安全专项施工方案组织施工，及时制止

35、违规施工、违章指挥、违章作业.发现严重违规施工和存在安全事故隐患地应及时要求施工方进行整改，并检查整改结果 .对高危作业地关键工序实施旁站监督.8）对危险性较大地分部分项工程必须要求施工方编制专项施工方案.3、现场文明施工管理1）建立文明施工管理体系，形成文明施工管理地纵横网络；2）建立切实可行地文明施工管理措施，并“ 分规模、分区域、分专业” 地实行周期性或突击性地文明施工检查，同时建立切实可行地奖罚制度；3）做好现场形象设计，打造品牌优势；4）做好与周边单位、设施、场所管理方面地协调，建立“ 文明对内、文明示外” 现场形象 .5）对施工现场道路必须做硬化处理，确保雨天不积水，同时设置固定洒

36、水点，定时洒水，确保无扬尘.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 34 页6）要求施工方在施工现场设置洗车池，运输车辆在除泥冲洗干净后方可驶出施工工地 .7）施工现场要求封闭管理，施工现场应沿工地四周连续设置围挡，并确保围挡地稳定性、安全性.8）应视情况要求施工管理人员和作业人员佩戴工作卡进出现场.9）施工现场要求设置水冲厕所，厕所对面应硬化，门窗齐全，蹲位间要求设置隔板 .10）要求施工方对木工钢筋加工点、机械操作间、安全通道等设置防护棚，防护棚顶应满足承重、防雨要求，棚顶应具有一定抗砸能力.11）施工现场地进出口处要求有

37、整齐明显地五牌两图、两栏一报，并应标明建设工程名称、安全和文明施工具体措施.12）根据工程特点及施工不同阶段有针对性地设置安全警示标志.4、与成本关系，与销售关系.（杨林、隋经理）六、工程工程成本管理1、CS02 表及工程成本分析（杨林）沈阳沿海国际中心CC02 （2012.8.9 ）.xls2、成本主要控制点、措施及成本责任人成本控制点： CC03 合同招标上限控制在CC02 标杆以内，如超过CC02，立即组织设计端口进行优化，最终满足CC02 要求；合同实际+预测不超过CC02，合同结算满足CC02 要求；工程实施过程中，每月梳理合同台账、合同计量出款台账、变更签证台账；每月更新实际 +预

38、测及成本动态月报表；严格控制变更签证和工程零星采购 .成本负责人：杨林精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 34 页七、主要施工方案要点（子键）（从建设方角度综合工期、成本、销售及其它方面考虑，对重要地施工方案提出方向性要求 .比如：基坑支护、模板体系、市政穿插、外脚手架、幕墙插入、立面交叉等等.）1、模板施工方案1）基础模板施工缝留置在底板以上300高地地下室墙体上，并设置钢板止水带.2）电梯井坑模板电梯井坑模板面板采用15mm 双面覆膜胶合板；横肋采用50 100 木枋 300 ；竖肋采用采用50 100 木枋 500

39、，用50 100 木枋水平对撑并加斜撑；在施工相邻两井坑地隔墙时用M12 对拉螺杆 .其中电梯井与集水井相邻处墙体需采用止水螺杆.3）剪力墙模板墙体下部模板采用15 厚多层板；竖肋采用50mm x 100mm 木枋，间距不大于250mm；横肋采用2 48钢管，间距不大于300mm；附加竖向2 48钢管，间距不大于400mm，并采用 12对拉螺杆拉接牢固；最下排螺杆拉接时加设螺帽，对拉螺杆横竖向间距均不大于400mm.墙体中、上部模板采用15 厚多层板；竖肋采用50mm x 100mm 木枋，间距不大于250mm；横肋采用248钢管，间距不大于500mm；附加竖向248钢管，间距不大于500mm

40、，并采用12对拉螺杆拉接牢固；对拉螺杆横竖向间距均不大于500mm.4）特殊部位施工方法与水平板接缝处理，为防止顶板混凝土，模板与模板之间不严密，出现砂线问题，采用“ 硬拼缝法 ” ，确保模板拼缝严密不漏浆，接茬平整.模板面板之间地接缝做法为：在面板地接缝处夹橡胶条，背面用胶布封堵并衬以方木，确保模板接缝严密，不漏浆.拆模后，混凝土面平整光滑，不变色.墙、柱根部处理，为确保墙、柱根部不烂根，在安装模板时，所有墙柱根部均需加砂浆找平层以防止混凝土浇筑时因漏浆而导致烂根.2、大体积混凝土施工方案1）混凝土地材料选择对水泥地要求，不同品种、不同产地地水泥水化热有较大地差别，可达30%左右，同品种、不

41、同产地地水泥，水化热也有不少差别.一般讲标号低地水泥，水化热低，加掺合料多地水泥，水化热低.施工前要经过针对性地（当时地市场水泥）专门调查、实验来确定选择水化热低地水泥.还可通过综合措施来解决.如掺合料少地水泥水化热高，但可在配制时加大掺合料掺量，大大降低水化热.本工程基础商品混凝土由于有抗渗要求，且底板面积大、厚度小，综合考虑以上因素，要求水泥采用P.O42.5R 水泥，掺加料选用级磨细粉煤灰以降低水化热 .对石子地要求，砂、石骨料选择含泥量、泥块含量符合标准要求.砂地细度模数在2.6以上，中粗砂，石子由于考虑泵送等要求，选用531.5 碎石 .精选学习资料 - - - - - - - -

42、- 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 34 页选择高效能缓凝型减水剂，高效减水剂可在保持相同和易性下，减少水用量，从而减少水泥用量，降低水化热，缓凝能分散水化热产生时间，减低水化热峰值，也有利于施工中先后混凝土地接搓，根据目前地气温情况，初凝时间要求控制在5 小时左右 .选择好地膨胀剂，适量地膨胀，能抵消混凝土干缩，减小干缩裂缝地可能，同时由于其膨胀最大值产生时间与水化热温差最大值可能出现地时间相近，还可抵消很大部份温差产生地应力，要求采用UEA 膨胀剂 .2）混凝土配合比根据我司同类工程施工地经验，采用P.O42.5R 地普通硅酸盐水泥 .掺加级磨细粉煤灰，以减少水泥

43、用量，减缓水泥水化热释放速度，改善混凝土地和易性和 泵送性 .掺加高效缓凝早强剂，延缓混凝土初凝时间，确保混凝土初凝时间在5 小时，这样便于混凝土浇筑组织，防止出现冷缝，并能利用其早强性能抵抗混凝土温度应力.石子采用531.5mm 碎石，砂采用细度模数大于2.6 地中粗砂，以减小混凝土收缩变形，改善混凝土抗裂性能.采用低坍落度混凝土，以减少水泥用量.现场实测值控制在16-18cm.3）混凝土浇筑混凝土浇筑采用：“ 斜面分层、自然流淌、连续推进、一次到底” 地施工方法 .分层厚度0.4m，按 1：56 地坡度斜向推进.本次混凝土浇筑采用从西往东浇筑，如采用两台地泵浇筑，可从中间往两端进行浇筑.现

44、场配置4 根振捣棒，下层混凝土振捣垂直于浇筑方向自下而上，上层混凝土振捣自上而下，严格控制振捣间距，插入深度，振捣时间，防止交接部位出现漏振，同时也须防止过振而过量返浆.混凝土浇筑过程中应清除表面泌水.板面混凝土采用二次振捣工艺，为减少面层混凝土地收缩量，在混凝土初凝前用木尺刮平，赶走表面泌水，并在终凝前用木抹子进行压实处理，防止表面收缩裂缝地出现.在板面混凝土不再下沉时浇筑基础导墙混凝土，须特别注意振捣间隔时间，防止出现“ 冷缝 ” 现象.4）混凝土养护降低大体积混凝土内外温度差和减慢降温速度来达到降低块体自约束应力和提高混凝土抗拉强度，以承受外约束应力时地抗裂能力，对混凝土地养护是非常重要

45、地.混凝土浇筑后，应及时进行养护.基础底板混凝土在浇筑完成12 小时内蓄水10cm 养护 .对混凝土在电梯井等有剪力墙插筋处及底板覆盖塑料薄膜，然后再覆盖保温材料如阻燃草帘被等.基础梁混凝土浇筑完成后先覆盖一层塑料薄膜，塑料薄膜两边应入水，然后采用覆盖保温材料如阻燃草帘被等进行养护.注意塑料薄膜搭接且应覆盖严密，并应保持塑料薄膜内有凝结水 .养护时间不少于14 天.在已浇筑地混凝土强度未达到1.2N/mm2 以前，不得在其上踩踏或安装模板及支架.3、核心区混凝土施工方案1）核心区梁柱交接部位处理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21

46、页，共 34 页由于本工程梁板混凝土与柱墙混凝土强度等级有区别，采用钢丝网将核心区按如下图示隔开 .先浇筑核心区处高性能地混凝土，在混凝土初凝前再浇筑梁板混凝土，并加强混凝土地振捣和养护.从而确保梁柱节点区地混凝土强度等级与下柱一致.2）墙板交接区处理方式考虑该部分难以采用有效方式进行隔离，切考虑墙板地整体性，采用多使用高标号混凝土一次性浇捣至板顶，在板上高标号混凝土初凝前浇筑低标号混凝土.3）混凝土浇筑顺序地处理考虑高强度混凝土与低标号混凝土地整体性能，确保在高标号初凝前浇筑低标号混凝土，浇筑分两个单元进行，分段全部浇筑完后浇筑另外一段.八、工程地重点、难点及应对措施本工程属超高层建筑，而且

47、结构复杂、业态种类多、装修标准高、机电系统多，在建设过程中，存在诸多现场管理地难点和重点，包括：设计工作地组织和协调、深基坑施工、施工期较长地下室排水、施工总承包地管理协调、施工总平面地布置、超高层建筑地垂直控制和施工测量、工程质量地控制、大体积混凝土和超高层混凝土泵送施工、机电系统地施工和调试、精装修工程地配合和实施、交叉作业控制，针对这些难点和重点，提出以下地应对措施：8.1 设计工作组织协调管理设计工作能否保证质量及时完成，特别是对设计图纸地深化程度，对施工技术方案地优化水平，对图纸规范地消化和理解深度，是搞好工程建设地前提条件和关键所在.沈阳工程技术含量较高、业态多、相对比较复杂，在工

48、程实施地前期阶段必须要：1）工程公司设计人员必须进驻设计院跟踪设计，及时掌握设计图纸进展情况，及时解决设计中需要协调解决地问题，保证设计进度和图纸质量.2）工程工程技术人员地主要精力，要重点投向设计工作，在时间和工作安排上，主要是对图纸进行深化、优化、消化，保证心中有数，有地放矢，坚决防止设计中出现重大变更和失误，减少碰撞错漏地问题出现.3）施工组织设计方案必须认真进行评审和优化，保证施工方案具有针对性、科学性、可行性、操作性，真正实现成本可控、工期可保.8.2 重点：全程营销策划报告地可执行性4、应对措施：无论是否延续使用销售代理公司，本工程操盘营销人员应该以专业地工作能力、高昂地工作激情和

49、严谨地工作态度做好本案可执行地营销策划报告 .这其中包括如下策略严格执行：1)销售策略地制定：严格依据工程定位制定出营销核心策略及阶段推售策略；2) 渠道策略地制定：良好销售渠道地建立将最大化地挖掘客户，将对除正常售楼处“ 坐销” 外，更应该严谨其他销售渠道并规划其使用节点，这些渠道例如：团购、电商、联动二三级等等渠道；3) 价格策略地制定：依据工程自身成本、市场情况、利润回报等因素制定首推产品价格，结合市场情况，并根据推售计划实现后续所有产品价格地自然上浮，以求最大回报率；4)促销策略地制定：首次开盘前地优惠手段地优秀运用将形成“ 开门大吉，一击即中” 地气势；5) 推广策略地制定：即要高音

50、本地市场（形成舆论及品牌传播），也要有地放矢（准确精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 34 页寻找目标客户使用媒体，将有效节省营销成本）。6) 包装策略地制定：针对区域阵地、销售主战场（工程营销中心）、次战场（外展点或可能设立地市内营销中心）及样板示范区，使其形成具有“ 宣传性、引导性、诱买性、协助销售性 ” 地包装 .难点：本工程计划2013年 6 月推售商网产品、10 月进行 loft 产品销售 .截至目前（ 2012 年8 月 10 日），地块尚未正式动工，恐造成工程现场营销中心在上述开盘节点前无法落成地局面 .3、