管理计划示范住宅小区评分标准(国优标准).doc

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1、+物业管理示范住宅小区标准评分细则（国优标准）市,省,全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则评分标准评优标准：市、省、国家的标准市一样的，只是评分的及格线不同而已分数标准市优是85分，省优90分，国优98分评委的组成市优:是各地区的行业主管部门(市建设局物业科的科长)以及当地的国家物业管理协会常务理事省优：是各地区的行业主管部门（省建设局物业处的处长）以及当地的国家物业管理协会常务理事国优：是全国物业管理协会常务理事检查标准检查内容评分细则一、基础管理 32分1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1、建设用地规划许可证；符合1分，现场与规划不符的发现一处扣0.2分，（有批准文件的不扣分）；

2、材料中每缺一项扣0.2分；其中第3项中缺4种以上的扣0.2分；第5项无临建房屋的不扣分。注：市级只检查前三项（若是1985年前建成投入使用的小区规划图纸只要求有规划总平面图、市政设施管网综合规划图和绿地规划图）。备注：所有资料、图纸要有相关审批部门加盖审批章。2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（六图二书）；即11000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。2、已办理接管验收手续一、物业公司验收记录及问题处理情况符合1分。每缺一项扣0.1分。二、物业公

3、司收集资料1、小区竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单9、供水、供暖的试压报告3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1、企业营业执照符合1分。每缺一项扣0.5分；没有分承包项目的第3、4、5项不扣分。2、物业管理资质证书3、服务项目分承包方营业执照4、服务项目分承包方资质证书5、服务项目分承包合同或协议4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订书面前期物业服务合同

4、，双方责权利明确与建设单位或原产权单位签订的前期物业服务合同符合1分。有服务合同但内容不完整扣0.5分；没有服务合同扣1分。5、物业买受人在签订买卖合同时应与建设单位签订业主临时公约书面承诺书，双方责权利明确已签订业主临时公约书面承诺书符合2分。有公约的为基本符合1分；内容不符合规定的扣1分。6、建立维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定1、建立维修资金交纳单据记录符合1分。已建立维修资金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）；未建立扣1分(单一产权的采取其他形式的不扣分）。2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）7、房屋使用手册、装饰

5、装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善1、房屋使用手册完善2分。基本完善1分（第13项每缺一项扣0.5分）；第48项每缺一项扣0.2分。2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）8、消防管理制度8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1、成立业委会的申请符合2分。每缺一项扣0.5分。2、业委会章程或业主大会议事规则3、业委会成立的批复4、会议记录9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与业委会签订的物业管理服务合同符合2分。有服务合同但

6、内容不完整为基本符合1分；没有服务合同扣2分。10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）符合1分无规划或实施方案的扣0.5分未经书面同意扣0.5分2、争创材料经业委会签字盖章11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一、各项管理制度符合2分。1、制度建立健全1分，每缺一项扣0.1分（其中没有管理的不扣分）；2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分，每发现一处不符合扣0.5分。1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修管理制度4、回访制

7、度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、消防管理制度9、收费管理制度10、保洁管理制度11、绿化管理制度12、保安管理制度13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）14、财务管理制度15、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合2分。1、管理人员、专业技术人员，每发现1人无证书扣0.1分；2、着装及标志符合0.5分，发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）。2、

8、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况符合2分。使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分；其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分；可查询资料中有一项得0.2分。注：市级检查第二项中的15项内容二、计算机查询资料包括：1、房屋、设备的基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料5、房屋、设备修缮资料14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关

9、规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1、各类收费标准（物业管理收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件，实行市场调节价的除外。符合2分。1、收费标准公布并符合规定的1分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开无照片或无记录的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。2、有费用收支的凭证和各类财务报表3、物业管理服务费用公开有记录或照片15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一、房屋及设备基础资料符合2分。1、包括房屋总平面图、地下管网图，房

10、屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；2、每缺一项扣0.1分（最多十处）；3、查阅方便得0.5分，每发现一处不方便扣0.1分。1、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二、物业管理经营管理资料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、居住小区情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完损等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备运行记录8、共用设施设备台帐9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录三、资料分类成册，有目录并查阅方便。16、建立住用户档案、房

11、屋及其配套设施权属清册，查阅方便1、住用户档案符合2分，档案、清册各占1分。内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分。2、房屋及配套设施产权清册17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）符合2分。1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设服务电话扣0.5分；3、发现一处处理不及时扣0.2分，（最多不超过三处）；4、 回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不超过四次）5、回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录扣0.5分。2、设立服务电话

12、并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求(30%)并按月统计、装订）18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95以上1、征询意见单符合2分，每缺一项扣0.5分2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95）3、整改措施4、整改措施落实情况记录19、建立并落实便民维修服务承诺制；零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录1、在明显位置公布维修服务的承诺符合2分。1、建立并落实1分，建立但未落实扣0.5分，未建立扣1分；2、及时率符合0.5分，每降低1个百分点扣0.1分；返修率符合0.3分，不符合0

13、分。3、回访记录完整0.2分，记录不完整或无回访记录0。2、服务承诺的落实情况3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录二、房屋管理及维修养护 14分1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显1、小区平面图符合2分，无示意图扣0.5分，无路标扣0.3分，幢、单元、户号每缺一项扣0.1分。2、路口设路标3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全2、无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看符合2分，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分。3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污渍1、外墙清洁符合2分，每发现一处

14、不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分（其中市级检查要求污损面积0.3平方米以上扣分）。2、外墙完好，无破损、脱落3、外墙无张贴物、污渍4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1、经主管部门审批符合2分。1、未按规定设置（未办理审批）得0分；2、按规定设置，但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分。2、室外广告牌、霓虹灯保持完好、无破损3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范、无安全隐患5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾

15、晒架、遮阳蓬等1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调材质统一符合2分。每发现一处不符合扣0.2分注：市级检查不要求封闭材质统一、色调基本一致。2、除首层外，无安装防盗网现象3、无伸出户外的安装物6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管符合2分。每发现一处不符合扣0.5分。2、空调支架无生锈现象7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、装修协议符合2分。每发现一处不符合扣0.5分。2、装修验收记录三、共用设施设备管理 15分1、共用配套设施完好，无随意改变用途现场查看符合1分。每发现一处不符合扣0.5分。

16、2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗符合2分。1、设施设备按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6分，每发现一处不符合扣0.2分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分，每发现一处不符合扣0.1分。2、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况的检查记录7、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划3、室

17、外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻现场无外露、架空管线符合2分，发现一处不符合扣0.1分。4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录符合1分。发现一处堵塞或外溢扣0.5分。5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行1、道路无堆积物，路面无破损符合2分，通畅、平整1分。发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分；发现井盖缺损或丢失扣0.6分，路面井盖不影响通行0.4分，发现一处不符合扣0.2分。2、井盖完好无丢失3、井盖与路面保持平齐，无晃动6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水

18、质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）符合2分，1、设备运行正常，设施正常使用、无渗漏、无污染0.6分，发现一处不符合扣0.2分；2、保障措施严格0.4分，无措施或措施不严0分；3、水质符合卫生标准0.5分，没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分；4、有处理预案0.5分，无处理预案0分。2、保障措施严格（水箱封闭或上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）3、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）4、供水紧急情况处理预案7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼

19、道灯等公共照明设备完好1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）符合2分。1、供电系统正常得0.6分（现场检查）；2、无处理预案的扣0.3分；3、其他项每发现一处不符合扣0.2分。2、设备定期保养记录3、设备维修记录4、设备运行记录5、有紧急情况处理预案6、日常巡视记录7、有防、灭鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠药）8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障的应急处理方案1、电梯年检证明符合2分。1、电梯正常运行得1分（现场检查）；2、无应急预案的扣0.3分；3、其他项每发现一处不符合扣0.1分。2、电梯运行记录3、

20、电梯保养记录4、电梯机房、轿厢清洁5、电梯井道清洁6、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）7、安全事故记录8、轿厢内照明良好9、电梯故障应急方案，措施到位10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施9、三北地区、冬季供暖室内温度不低于16摄氏度测温记录（要求提供去年的供暖季测温连续记录）符合1分，有上一年的测温记录但填写不完整的扣0.5分四、保安、消防、车辆管理 10分1、小区基本实行封闭式管理1、小区基本封闭符合1分。小区已封闭但各出入口无人值守扣0.5分。2、各出入口有人员值守2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责1、专

21、业保安队伍或组建内保队伍符合2分。无专业保安队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）；其他每发现一处不符合扣0.2分。2、实行24小时值班记录（交接班记录）3、保安人员名单、排班及岗位分工4、巡逻路线图及巡逻记录5、保安人员培训及考核记录6、各种突发事件处理预案3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电灯设备、施工现场处有明显警示标识符合1分。有标识但无防护措施扣0.5分，无标识清单的扣0.5分。2、现场有防护措施4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案1、消防器材及其标志完好、有效符合2分。设施设备正常使用0.4分；无预案扣0.3分；其他项每发现一处不符

22、合规定扣0.2分。2、消防设备分布图3、消防设备保养记录4、消防设备维修记录5、消防通道通畅6、消防人员培训记录7、义务消防员名单8、消防安全预案5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记1、车辆管理服务协议符合2分。制度完善0.5分，基本完善0.3分不完善0分；因管理责任造成车辆丢失扣0.5分（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分，出入无记录扣0.2分注：市级只检查1、3、5项2、固定车辆登记表3、固定车辆出入证发放记录4、临时车辆出入登记5、小区内交通安全预案6、非机动车管理制度完善，按规定位置停放，管理有序1、车辆登记符合2分，制度不全或不落实的

23、扣1分，乱停放每辆车扣0.2分，无预案扣0.3分注：市级只检查2、3、4项2、车辆在停车区域内摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆4、非机动车管理制度五、环境卫生管理 14分1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集符合1分。垃圾未分类收集扣0.2分，其他项发现一处不符合扣0.2分。2、设施保持清洁2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1、保洁员名单符合2分。1、实行责任制的得1分，其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每缺一项扣0.5分；2、实行标准化保洁的得0.5分，其中工作标准和时间安

24、排的每缺一项扣0.5分；3、有巡查记录得0.5分，每发现一处不符合扣0.1分。2、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确3、保洁工作标准、时间安排4、保洁检查巡查记录3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀1、垃圾按规定时间清运符合2分。1、每发现一处垃圾扣0.2分；2、未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣0.5分；3、未定期（无计划和记录）的进行卫生消毒灭杀扣0.5分。2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂3、消杀记录4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害现场符合要求符合1分，每发现一处不符合扣0.2分5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求符合2分，每发现一处不符合扣0.2分6、

25、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净现场符合要求符合2分，每发现一处不符合扣0.2分7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象现场符合要求符合2分，每发现一处不符合扣0.2分8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1、宠物牌、鸽子证符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2、管理措施（宠物放养时间、地点、范围）9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染1、现场符合要求符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、居民投诉六、绿化管理 7分1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当1、对照小区绿化平面图检查符合

26、1分。每发现一处不符合扣0.2分。2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1、符合绿地规划图符合2分。1、改变用途扣1分；2、累计破坏绿地面积超过1平方米扣0.5分；3、有占用绿地现象扣0.5分。2、绿地内无践踏痕迹3、无占用现象3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1、绿地裸露面积不超过1平方米，无死树符合2分。长势不好扣1分，其它每发现一处不符合扣0.2分。2、绿化养护措施3、现场符合要求达到二级绿化标准4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物现场符合要求符合2分。每发现一处不符合扣0.2分。七、精神文明建设 3分1、开展有意义

27、、健康向上的社区文化活动1、小区内设宣传栏等设施符合2分。有设施和内容的为基本符合1分，每缺一项扣0.5分，有记录或照片的得1分，每缺一项扣0.5分。2、各类宣传资料及宣传栏内容3、举办各类活动的计划、记录、照片等2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设社区文化活动建设的介绍及记录符合1分，无文字材料介绍或无记录各扣0.5分。八、管理效益 5分1、物业管理服务费用收缴率98以上物业管理费收缴情况报表符合2分，无收缴报表扣1分，每降低1个百分点扣0.5分。2、提供便民有偿服务，开展多种经营1、多种经营项目符合2分。开展多种经营的为基本符合1分，没有便民服务记录扣1分。2、提供便民服务的相关记录3、本小区物业管理经营状况本小区物业管理经营状况良好，（财务报表、盈亏报表、纳税记录）符合1分，持平0.5分，亏损0分。注：大厦、工业区的评定参照此标准。