最新商业地产基础培训1PPT课件.ppt

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1、商业地产基础培训商业地产基础培训1 1 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产培训提纲培训提纲(一)房地产的含义及类型商业地产与住宅地产的区别商业地产的“创业容易守业难”商业地产的内容及操作环节(二)常见的商业业态禾盈的技术路线 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足 利润总销售收入（销售额）项目

2、总开支（开发成本）= 住宅开发经济效益产生模型住宅开发经济效益产生模型 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产总收入总收入利润利润项目总成本项目总成本=X营利模式不定性可行性Y营利模式自营销售收入租金有入货成本或没有入货成本短期5年或10年或N年收入=售货利润+现金流边际利润或中期收入=租金XN年收入=销售面积X售价（元/平方米）其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X代表不定性收入模式。商业地产开发经济效益产生模型商业地产开发经济效益产生模型商业地产的创业容易守业难商业地产的创业容易守业难 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展好不容易将商

3、铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。地产创业容易守业难的命运不可逆转。 创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。于要看开发商是否有长远经营的心态。 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产1、以经营商业的心态操作商业地产、以经营商业的心态操作

4、商业地产 案例一：案例一：G市某大厦市某大厦 （1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当）症结分析一：以卖为主，营销操作不当 （2）症结分析二：主题定位不确定）症结分析二：主题定位不确定诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产案例二：案例二：F市著名步行街某大型商业广场市著名步行街某大型商业广场（1）症状表现一：拖欠电费）症状表现一：拖欠电费（2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满（3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉（4）

5、症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性商业地产的内容及操作环节商业地产的内容及操作环节 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产商业地产的内容商业地产的内容 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国

6、商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产商业地产的商业地产的销售模式销售模式 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产常见的商业业态常见的商业业态 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产零售购物型n购物中心n专卖店n超市n便利店n专业店n仓储店n百货商店 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产业态对比业态业态购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店定义定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供

7、综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-6

8、00平米面积在100平方左右规模较大产品产品/ /业态业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店客户客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据

9、超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长业态对比 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产百货商店代表品牌百货商店代表品牌新世界天虹百货 专注专注 中

10、国商用不动产中国商用不动产专业店专业店代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛超市超市 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产餐饮休闲娱乐型n麦当劳n中体倍力n大地数字影院n必胜客n面点王n星巴克n肯德基 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王大地数字影院 中体倍力餐饮娱乐餐饮娱乐禾盈的技术路线禾盈的技术路线HCRE 接下页接下页项目发展策略顾问项目发展策略顾问接下页接上页商业建筑商品化商业建筑商品化接上页项目市场及技术服务项目市场及技术服务资源及渠道管理资源及渠道管理（销售代理）（销售代理） 专注专注 中国商用不动产中国商用不动产谢谢！谢谢！45 结束语结束语