最新土地增值税清算培训精品课件.ppt

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1、u一、土地增值税基本政策一、土地增值税基本政策u二、房地产开发项目土地增值税清算内容二、房地产开发项目土地增值税清算内容u三、土地增值税清算管理土地增值税清算管理目目录录 增值额增值额为纳税人转让房地产的收入收入减除条例规定的扣除项目金额扣除项目金额后的余额。 增值额收入扣除项目金额增值额收入扣除项目金额土地增值税的四级超率累进土地增值税的四级超率累进税率税率 增值额未超过扣除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额的部分，税率为。土地增值税的土地增值税的计算步骤与公

2、式计算步骤与公式 1、计算增值额、计算增值额 增值额收入扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率）、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率增值额扣除项目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额：税额： 土地增值税增值额土地增值税增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额 速算扣除率速算扣除率 （一）增值额未超过扣除项目金额（一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额30% （二）增值额超过扣除项目金额（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过，未超过100%的的 土地增值税税额

3、土地增值税税额=增值额增值额40%-扣除项目金额扣除项目金额5% （三）增值额超过扣除项目金额（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过，未超过200%的的 土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额50%-扣除项目金额扣除项目金额15% （四）增值额超过扣除项目金额（四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额60%-扣除项目金额扣除项目金额35% 公式中的公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数为速算扣除系数。土地增值税的减免税政策土地增值税的减免税政策 u(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的(含20)，免征土地增值税。 普

4、通住宅的标准普通住宅的标准国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号） 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上 2、单套建筑面积在144平方米以下 根据根据国家税务总局关于房地产税收政策执国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知行中几个具体问题的通知（国税发（国税发2005172 号）第六条号）第六条“对于以套内面积进行计量的，对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。住房标准。” 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下倍以下。u（二)因国

5、家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。u (三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。u (四)对个人销售住房暂免征收土地增值税 土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位l 土地增值税以土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目国家有关部门审批的房地产开发项目为单位为单位进行清算，进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（国税发（国税发20061872006187号）号）l 对分期开发房地产项目确认分期项目问题对分期开发房地产项目确认分期项目问题对于分期开发房地产项目，符合下列

6、情形之一的，应视为分期项目： （一）（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的； （二）（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。 分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。保持一致性。清算项目中包含不同类型房产该如何计算清算项目中包含不同类型房产该如何计算l 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发（国税发2006187号第一条）号第一条）l 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对分

7、期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（国税发（国税发200991号）第四章第十七条规定号）第四章第十七条规定土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件应进行应进行土地增值税的清算 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。（国税发（国税发20061872006187号第二条）号第二条） 可要求可要求纳税人进行土地增值税清算 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑

8、面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省税务机关规定的其他情况。 （国税发（国税发20061872006187号号第二条第二条） 凡符合下列条件之一的凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收应视为竣工验收 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得初始产权证明。土地增值税清算的时限土地增值税清算的时限 对于符合应进行应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内日内到主管税务机关办理清算手续。 对于税务机关可要求清算可要

9、求清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内日内办理清算手续。（国税发200991号第十一条 ）房地产转让收入房地产转让收入 （一）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （国务院第（国务院第138号令发布的号令发布的土地增值税暂土地增值税暂行条例行条例） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（财法字（财法字（1995）6号号土地增值税暂行条土地增值税暂行条例实施细则例实施细则）转让房地产收入的确认时点问题转让房地产收入的确认时点问题 土地增值税清算

10、时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（国税函2010220号） 非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主

11、管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发（国税发20061872006187号第三条）号第三条） 房地产扣除项目房地产扣除项目一、取得土地使用权所支付的金额二、开发土地和新建房及配套设施的成本 (以下简称房地产开发成本）三、开发土地和新建房及配套设施的费用 (以下简称房地产开发费用）四、与转让房地产有关的税金五、财政部规定的其他扣除项目土地增值税扣除项目的要求土地增值税扣除项目的要求（一）房地产开发企业办理土地增值

12、税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。提供合法有效凭证的，不予扣除。 （二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求不符合清算要求或不实的，或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建

13、安地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定核定上述四项开发上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（国税发（国税发2006187号第四条）号第四条）（一）（一）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额u 1、取得土地使用权所支付的地价款u 2、按国家统一规定交纳的有关费用。 即：纳税人在取得土地使用权过程中办理有 关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续等，包括契税。 房地产企业逾期开发缴

14、纳的土地闲置房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题：费的扣除问题： 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（国税函（国税函2010220号第四条）号第四条） 土地成本的分摊问题：土地成本的分摊问题： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积转让土地使用权的面积占总面积的比例占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 （中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则实施细则第九条）第九条） 根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权

15、的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的 扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。的剩余面积。（国税函（国税函1999112号）号）（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用六六项 1、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及

16、拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费、前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费、建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费、公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用、开发间接费用：是指直接组织、管理开发项

17、目发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、

18、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （国税发（国税发2006187号第四条第四款）号第四条第四款） 属于多个房地产项目共同成本的分摊问题属于多个房地产项目共同成本的分摊问题属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积可售建筑面积占多个项目多个项目可售总建筑面积可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（国税发（国税发2006187号第四条第五款）号第四条第五款）（三）（三） 房地产开发费用房

19、地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 土地增值税清算时，已经计入房地产开房地产开发成本发成本的利息支出利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（国税函（国税函2010220号第三条第四款）号第三条第四款） （1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房能够按转让房地产项目计算分摊地产项目计算分摊并提供金融机构证明的提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和发成本金额之和的5%计算扣除。即： 房地产开发费用=据实扣

20、除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5% （2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。即： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10% （四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金 1、营业税 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、 3、堤围费 房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税印花税列入管理费用，已相应予以扣除，因此与转让房地产

21、有关的税金中不再扣除。（财税字（财税字1995048号第九条）号第九条）（五）财政部规定的其他扣除项目（五）财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人从事房地产开发的纳税人，按取得土地取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和金额之和加计加计20%的扣除。核定征收核定征收l 各地要坚决按照国家税务总局的要求，进一步规范土地增值税的核定征收，严格确定核定征收项目，不严格确定核定征收项目，不得将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。得将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。各地级市地税机关要结合本地区实际情况，区分不同房地产类型制定相应的土地增值税核

22、定征收率。l 凡是采取核定征收方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关向县（区）地方税务局重大案县（区）地方税务局重大案件审理委员会提交专题报告，件审理委员会提交专题报告，报告应包括该项目详尽的基本情况、未能据实清算的原由、建议采用的核定征收率的依据等等内容，经县（区）地方税务局重大案件审理委员会审议后，确定适用该项目的土地增值税核定征收率。 （粤地税发（粤地税发2010105号第三条号第三条 ） 各县（市、区）局要坚决按照国家税务总局的要求，进一步规范土地增值税的核定征收，严格限制核定征收项目数量，不得将核定征收作为土地增值税清算的不得将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。主要方式

23、。（肇地税函（肇地税函2012169号第四条号第四条 ） 严控核定征收，防范税收流失。严控核定征收，防范税收流失。要严格要严格控制核定征收的范围，严格执行核定征控制核定征收的范围，严格执行核定征收的规定。收的规定。对符合核定征收规定的对符合核定征收规定的，通，通过向国土部门查询项目土地价格、参照过向国土部门查询项目土地价格、参照当地建安造价标准等数据对项目情况进当地建安造价标准等数据对项目情况进行具体的评估后，核定税额，不能搞一行具体的评估后，核定税额，不能搞一刀切。刀切。 （2013年年12月月2日，税总函日，税总函2013658号第三条）号第三条）肇庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发项

24、目土地增值税清算管理的通知肇地税函201216922肇地税函肇地税函2012169号文号文-土地土地增值税清算管理增值税清算管理.doc房地产开发项目的前期管理房地产开发项目的前期管理纳税人前期应报送的资料纳税人前期应报送的资料1.发展改革委员会项目立项备案资料；2.房地产开发项目登记表、分期项目情况说明；3.土地出让（转让）合同、国有土地使用权证、契税完税凭证；4.建设用地规划许可证、用地规划红线图；5.建设工程规划许可证、规划设计总平面图；6.建筑工程施工许可证、主体建安合同及补充合同；7.房地产预售许可证及其明细附表；8.房地产权属证明书以及房地产初始登记成本、费用审核资料、房地产测绘报

25、告；9.主管税务机关要求提供的其他资料。纳税人分期开发房地产，应书面说明项目分期情况，及时报送主管税务机关备案。清算受理流程清算受理流程u对于符合应清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合可清算条件且纳入清算计划的房地产开发项目，主管税务机关应下达土地增值税清算通知书以及限期提供资料通知书, 纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。u纳税人办理清算手续清算手续时，应按规定向主管税务机关提交清算审核资料提交清算审核资料，同时提交土地增值土地增值税清算申请表税清算申请表22附件附件10：土地增值税清算：土地增值税清算申报表及其附表申报表及其

26、附表.xls和土地增值税材料清单和土地增值税材料清单。 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，清算资料完备的，予以受理予以受理，出具土地增值税受理通知书土地增值税受理通知书；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应出具限期提供资料通知书，要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理补齐清算资料后，予以受理，出具土地土地增值税受理通知书增值税受理通知书。1.土地增值税纳税申报表及其附表、土地增值税清算申请表、土地增值税清算材料清单；纳税人纳税人清算清算报送的资料报送的资料：2.房地产开发项目清算说明及其相关证明资料，其

27、内容应包括：（1）项目立项情况说明，应说明立项基本信息，证明资料应包括开发项目立项批复资料；（2）项目土地情况说明，应说明该项目占用土地情况，如存在分期项目，应具体说明分期开发计划，证明资料应包括土地使用权证、建设用地规划许可证等；（3）项目面积的说明，应说明项目总建筑面积、可售建筑面积及具体构成、非可售建筑面积及具体构成，证明资料应包括建筑工程规划许可证及所附资料（含建筑红线图、建筑审核书）、商品房预售许可证、规划验收合格证及所附资料、房地产权属证明书及其明细附表、房地产测绘成果报告书等其他证明材料；（4）项目销售及其收款情况说明，证明资料应包括能反映商品房购销合同统计、已售未售单位及销售收

28、入的销售明细表（普通住宅与其他商品房的收入应分别列明）；（5）扣除项目说明，应说明清算单位归集的扣除项目情况，证明资料应包括项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、各扣除项目合同资料统计表、实际支付和取得相关凭证统计表；（6）分摊方法说明，应说明各扣除项目的分摊办法和依据，详细说明共同费用总额及其分摊情况，按不同受益对象归集的扣除项目及其分摊情况，最后按普通住宅和其它住房类别汇总的扣除项目情况；（7）公共配套设施说明，应分项分类说明公共配套设施具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业

29、单位、建成后自用或有偿转让进行分类）；存在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形时应附上相关凭证；（8）将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明；（9）税款缴纳情况，如果该项目涉及税收优惠政策，还应包括其享受减免税的情况说明；（10）涉及关联方交易情况说明； 3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，是否已报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告及其相关附件 4.主管税务机关要求报送的与土地增值税清算有关的其他资料。土地增值税土地增值税清算审核清算审核管理管理 清算审核工作主要由土地增值税

30、专项工作土地增值税专项工作组指派的清算审核组组指派的清算审核组负责落实，清算审核组成员应包括从事该房地产企业日常管理的税收管理员。 审核工作经初审、复审和终审初审、复审和终审三个环节，最终出具内部审核意见，终审环节的内部审核意见由土地增值税专项工作组负责人把关 。 清算审核形成的内部审核意见，应由主管税务机关出具清算审核交换意见书清算审核交换意见书，将发现的问题、文件依据以及处理意见充分告知纳税人。 对主管税务机关送达的清算审核交换意见书清算审核交换意见书，纳税人应及时填好反馈意见，在文书送达后三天内三天内送回主管税务机关，逾期视作放弃陈述权利。纳税人对内部审核意见存在异议的，可按规定提出陈述申辩，土地增值税专项工作组充分听取纳税人陈述申辩意见后，作出终审决定。 土地增值税清算审核结束审核结束，主管税务机关应当将审核结果通知纳税人审核结果通知纳税人，出具办理有关办理有关土地增值税清算事项通知书土地增值税清算事项通知书，确定办理补退税期限。 赵叶宁赵叶宁 肇庆高新区地方税务局肇庆高新区地方税务局61 结束语结束语