厦门国贸：公开发行2019年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告.PDF

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1、 3 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告， 特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目 组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关 联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定， 依据合

2、理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或 个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站 （）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供， 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其 他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真 实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、 及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部

3、分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而 且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券 存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行 跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、 法规及时对外公布。 4 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 概概 况况 公司概况 厦门国贸集团股份有限公司（以下简称“厦门 国贸”或“公司”）前身厦门经济特区国际贸易信托 公司

4、 （以下简称“厦门信托”） 成立于 1980 年 12 月， 厦门信托于 1993 年 2 月以定向募集方式独家发起 设立厦门国贸集团股份有限公司。 1996 年， 公司在 上海证券交易所上市（股票简称“厦门国贸”，股票 代码“600755”） ，首次向社会公众发行人民币普通 股 1,000 万股。后经数次送股、配股、增发新股、 资本公积转增股本及债转股后，截至 2019 年 3 月 31 日，公司注册资本 18.16 亿元，其中控股股东厦 门国贸控股集团有限公司（以下简称“国贸控股”） 及其一致行动人持有公司 33.87%的股权，公司最 终控制人为厦门市人民政府国有资产监督管理委 员会（以下

5、简称“厦门市国资委”） 。 公司主营业务分为供应链管理、 房地产经营和 金融服务三大板块， 营业范围涉及进出口及国内贸 易、房地产开发与经营、码头物流业、制造业、服 务业及实业投资等，主要经营铁矿、钢材、PTA、 汽车、白银、煤炭、纸浆、橡胶、化工等大宗商品， 与贸易相关的仓储设施、船舶航运、货柜堆场、业 务网点等物流服务以及高端楼盘开发等。 2018 年以 来，公司调整业务布局，将汽车经销业务整体出售 给同一控制人下属子公司厦门信达股份有限公司 （以下简称“信达股份”）及信达股份下属子公司， 避免同业竞争；同期，收购厦门国贸金融控股有限 公司（以下简称“国贸金控”）100%股权，受让兴业 国

6、际信托有限公司 （以下简称“兴业信托”） 8.4167% 股权及世纪证券有限责任公司（以下简称“世纪证 券”）44.65%股权，金融服务业务竞争力进一步增 强。 截至 2018 年末，公司资产总额 759.75 亿元， 所有者权益 259.77 亿元， 资产负债率 65.81%； 2018 年，公司实现营业总收入 2,065.98 亿元，净利润 24.67 亿元，经营活动净现金流 43.08 亿元。 截至 2019 年 3 月末，公司资产总额为 944.45 亿元， 所有者权益264.23亿元， 资产负债率72.02%； 2019 年 13 月， 公司实现营业总收入 497.57 亿元， 净利

7、润 9.29 亿元，经营活动净现金流-45.80 亿元。 本次债券概况 表表 1：本本次次债券债券基本条款基本条款 基本条款基本条款 债券名称 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年 可续期公司债券（面向合格投资者） 发行规模 本次债券发行总规模不超过人民币 45 亿元 （含 45 亿元） ，采用分期发行方式。具体各期 限品种发行规模根据公司资金需求和发行市 场情况，在前述范围内确定。 债券期限 本次债券以每 M 计息年度为一个重定价周 期，在每个重定价周期末，公司有权选择将债 券期限延长 1 个重定价周期（即延续 M 年） 或在该周期末到期全额兑付该期债券。M 不 超过 5 年（含

8、5 年） 。 票面金额和 发行价格 本次债券票面金额为人民币 100 元， 按面值平 价发行。 债券利率 本次债券采用固定利率形式，单利按年计息， 不计复利。如有递延，则每笔递延利息在递延 期间按当期票面利率累计计息。 首个周期的票 面利率将由公司与主承销商根据网下向合格 投资者的簿记建档结果在预设区间范围内协 商确定，在首个周期内固定不变，其后每个周 期重置一次。 首个周期的票面利率为初始基准 利率加上初始利差， 后续周期的票面利率调整 为当期基准利率加上初始利差再加 300 个基 点。 续期选择权 本次债券以每 M 计息年度为一个重定价周 期，在每个重定价周期末，公司有权选择将债 券期限延

9、长 1 个重定价周期（即延续 M 年） 或在该周期末到期全额兑付该期债券。M 不 超过 5 年（含 5 年） 。 赎回选择权 （1）公司由于法律法规的改变或修正，相关 法律法规司法解释的改变或修正而不得不为 本次债券的存续支付额外税费， 且公司在采取 合理的审计方式后仍然不能避免该税款缴纳 或补缴责任的时候， 公司有权对本次债券进行 赎回。 （2）公司因会计准则变更进行赎回。 递延支付利 息权 本次债券附设递延支付利息权， 除非发生强制 付息事件，本次债券的每个付息日，公司可自 行选择将当期利息以及按照本条款已经递延 的所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支 付，且不受到任何递延支付利息次数的限

10、制。 前述利息递延不属于公司未能按照约定足额 支付利息的行为。 偿还方式 在公司不行使递延支付利息权的情况下， 本次 债券每年付息一次， 最后一期利息随本金的兑 付一起支付。 偿付顺序 本次债券在破产清算时的清偿顺序等同于公 司普通债务。 募集资金用 途 扣除发行费用后， 本次债券募集资金拟用于偿 还公司债务、补充营运资金等。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 5 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 行业分析行业分析 外贸行业概况 我国对外贸易行业的景气度随着外部经济环 境的变化而有所波动。受 2008 年国际金融危机的 影响，进出口需

11、求萎靡导致对外贸易受到严重冲 击， 外贸行业陷入一段时期的低潮， 但是进入 2010 年，随着世界经济的进一步复苏，我国经济企稳回 升，对外贸易实现了恢复性增长。2011 年，在全球 经济复苏乏力的背景下， 我国对外贸易进出口稳中 有升， 进出口额创历史新高。 2012 年欧洲主权债务 危机继续深化、国际市场需求下滑，我国 GDP 同 比增长 7.8%，是进入 1999 年以来增速的最低值； 当年，我国进出口总额 3.87 万亿美元，同比增长 6.2%。2013 年，我国对外贸易景气度适度回升， 当年进出口总额 4.16 万亿美元， 扣除汇率因素后同 比增长7.6%， 增速较上年同期上升了1.

12、4个百分点， 其中，出口 2.21 万亿美元，增长 7.9%；进口 1.95 万亿美元，增长 7.3%，进口增速显著提升。2014 年，我国外贸体量增速有所下降，一方面是由于 2013 年的套利贸易垫高了同比基数， 另一方面， 相 比于单纯追求高速增长， 2014 年我国更加注重外贸 结构的调整和优化， 以及对外贸易和宏观经济的协 调发展。2014 年我国进出口总额 4.30 万亿美元， 同比增长 3.4%，其中出口总额 2.34 万亿美元，同 比增长 6.1%，进口总额 1.96 万亿美元，同比增长 0.4%。2015 年，全球经济总体复苏乏力，国内经 济下行压力较大，对外贸易发展进入新常态

13、，2015 年我国进出口总额 3.96 万亿美元， 同比下降 8.0%。 其中，出口 2.28 万亿美元，同比下降 2.8%；进口 1.68 万亿美元，同比下降 14.1%。2016 年，受大宗 商品价格低迷，发达经济体增速放缓等因素影响， 世界经济复苏缓慢，国内经济下行压力仍较大， 2016 年我国进出口总额 3.7 万亿美元，同比下降 6.8%。其中，出口 2.1 万亿美元，同比下降 7.7%； 进口 1.6 万亿美元，同比下降 5.5%。2017 年，全 球经济温和复苏，国内经济回稳向好，我国进出口 总额 4.10 万亿美元，同比增长 11.37%，扭转了连 续两年下降的局面。其中，出口

14、 2.26 万亿美元，进 口 1.84 万亿美元。2018 年，我国进出口总额 4.62 万亿美元，同比增长 12.6%，其中出口 2.48 万亿美 元，同比增长 9.9%。 对外贸易结构上，近年来我国进、出口增长并 不均衡，出口平均增速高于进口。2012 年，相对于 出口增速，进口增速的回落更为明显，我国实现贸 易顺差 0.23 万亿美元， 同比大幅增长 48.1%。 其中， 进口增速回落的主要原因是价格因素， 2012 年商品 进口量同比有所增加， 而同期进口价格总体下跌了 0.7%。另外，受国内经济下行压力增大的影响，国 内需求进一步走低； 发达国家在高新技术领域对华 出口限制也是造成我

15、国进口下滑的重要原因。 2013 年，我国实现贸易顺差 0.26 万亿美元，同比增长 12.55%；2013 年随着国内外经济形势的低位回转， 我国对外贸易形势逐步趋稳，增速同比回落；从性 质上看，产业链长、增值率较高的一般贸易占我国 进出口总值比重有所上升， 附加值低的加工贸易占 比有所下降；且民营企业贸易比重有所上升，对外 资企业的依赖减小，整体来看贸易结构趋于合理。 2014 年我国实现贸易顺差 0.38 万亿美元，同比增 长 47.7%，增幅同比大幅扩大；一方面 2014 年以 来美国等发达经济体经济状况有所好转， 拉动了我 国出口需求的提升， 另一方面全球大宗能源商品价 格持续走低，

16、同时我国部分重工业产能严重过剩、 房地产市场降温使整体国内市场需求不足， 从而导 致进口增长相对疲弱。 2015 年， 我国实现贸易顺差 0.59 万亿美元， 同比增长 56.7%； 在国务院“稳增长、 调结构”相关措施的大力推进下，2015 年我国进出 口总额有所下降，贸易质量得到提升，贸易结构更 趋合理。2016 年，我国实现贸易顺差 0.51 万亿美 元，同比下降 13.9%。2017 年，我国实现贸易顺差 0.42 万亿美元，继续收窄。2018 年，我国实现贸易 顺差 0.35 万亿美元，同比收窄 16.2%。 6 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格

17、投资者）信用评级报告 图图 1：20062018 年我国进出口总额和贸易顺差情况年我国进出口总额和贸易顺差情况 单位：亿美元单位：亿美元 资料来源：商务部，中诚信证评整理 在国内经济稳中向好、 外贸发展内生动力增强 等因素推动下，中国外贸总体形势向好，但不确定 不稳定因素有所增多。从国内看，中国经济发展不 平衡不充分问题仍然突出；从国际看，世界经济政 治形势更加错综复杂，“逆全球化”和贸易保护主义 势力抬头， 主要经济体宏观经济政策调整溢出效应 凸显，地缘政治风险此起彼伏，世界经济复苏基础 并不稳固。近来，中美贸易摩擦加剧，贸易战后续 发展存在很大不确定性， 有可能制约我国经济增长 和去杠杆进

18、程。 近年来，人民币汇率双边波动加大，劳动力和 资金等要素成本上升，中小企业经营困难增加，我 国外贸出口增长空间受到一定抑制。 同时发达经济 体引导产业回归，并更加重视扩大出口，东盟等新 兴市场和发展中国家利用低成本优势加快发展外 向型产业，致使我国订单向外转移的趋势明显，中 国在国际市场竞争中压力加大。 但另一方面，近期国内经济结构调整持续推 进，内生增长动力有效增强；政府也通过推进丝绸 之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路合作建设、扩 大自贸试验区布局、 实行以备案制为主的对外投资 管理方式、完善出口退税负担机制、完善扩大进口 的财税金融政策、 鼓励先进技术设备和关键零部件 进口、提高贸易

19、便利化水平等系列措施，推进我国 外贸转型升级，构建开放型经济新体制。上述因素 均对我国未来外贸增长和质量优化形成了正面的 支撑力量，也对外贸企业的发展提供了良好的空 间。 内贸行业概况 从国内贸易情况来看， 近几年我国经济规模保 持了不断扩大的良好势态， 刺激国内贸易景气度不 断上升。2011 年国内生产总值达到 471,564 亿元， 同比增长 9.2%；同期，社会消费品零售总额为 181,226 亿元，同比增长 17.1%（扣除价格因素， 实际增长 11.6%） 。2012 年国内生产总值 519,322 亿元，同比增长 7.8%；全年社会消费品零售总额 207,167 亿元，同比增长 1

20、4.3%（扣除价格因素， 实际增长 12.1%） 。2013 年国内生产总值 568,845 亿元， 同比增长 7.7%； 社会消费品零售总额 237,810 亿元，同比增长 13.10%（扣除价格因素，实际增 长 11.5%） ，增速均出现同比下滑。2014 年国内生 产总值 636,463 亿元，同比增长 7.4%；社会消费品 零售总额 262,394 亿元，同比名义增长 12.0%（扣 除价格因素，实际增长 10.9%） 。2015 年国内生产 总值 676,708 亿元，同比增长 6.90%；社会消费品 零售总额 300,931 亿元，同比名义增长 10.70%（扣 除价格因素，实际增

21、长 10.60%） 。2016 年国内生产 总值 744,127 亿元，按不变价格计算，同比增长 6.7%；社会消费品零售总额 332,316 亿元，同比增 长 10.4%。2017 年，国内生产总值 827,121.7 亿元， 按可比价格计算，同比增长 6.9%；社会消费品零 售总额 366,261 亿元，同比增长 10.2%。2018 年， 我国国内生产总值 900,309.5 亿元， 同比增长 6.6%； 社会消费品零售总额380,987亿元， 同比增长9.0%。 图图 2：20062018 年我国年我国 GDP 和社会消费品和社会消费品 零售额规模及其增速零售额规模及其增速 单位：万亿

22、元单位：万亿元 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 内贸政策方面，商务部的国内贸易发展规划 7 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 （2011-2015） 中指出着力加强流通基础设施建 设，重点加强农村和农产品流通基础设施建设；加 强现代流通体系建设，完善分销体系，推动内贸领 域改革与创新，全面提高国内贸易的服务水平。此 内贸规划从政策上加大对消费的开拓力度， 形成扩 大消费的长效机制，更好地服务经济结构调整转 型。2016 年 11 月， 国内贸易流通“十三五”发展规 划发布，针对“十三五”期间我国内贸流通发展， 提出健全管理体制机制

23、、加大财政金融支持、调整 优化税费政策、优化土地要素支撑、推进人才队伍 建设、完善统计监测体系等措施，以推进实体商业 创新转型、 提升流通供给水平、 推动消费结构升级、 提高流通信息化水平、加强流通标准化建设、促进 流通集约化发展、统筹区域城乡协调发展、加强对 外开放合作、营造法治化营商环境，到 2020 年基 本形成现代化、法治化、国际化的大流通、大市场 体系。 2016 年 11 月， 我国商务部等 13 部门印发了 关于开展加快内贸流通创新推动供给侧结构性 改革扩大消费专项行动的意见 （商秩发2016 427 号） ， 部署开展为期两年的加快内贸流通创新推 动供给侧结构性改革扩大消费专项

24、行动 （以下简称 “专项行动”） 。为推进专项行动实施，2017 年 6 月， 我国商务部印发了 2017 年加快内贸流通创新推动 供给侧结构性改革扩大消费专项行动实施方案 （商办秩函2017184 号，以下简称“方案”） ，方 案提出以“优商品、通商路、减商负、立商信”为着 力点，促进消费需求扩大和消费升级。其中，在畅 通流通网络方面，提出融通线上线下渠道，支持和 引导融合型、共享型、智慧型和链条式创新，支持 流通与相关产业跨界融合等措施； 在降低流通成本 方面，主要提出降低三大成本，降低制度性成本， 继续推进降费减税，降低技术性成本，推动农产品 冷链物流标准化，降低组织性成本，鼓励流通企业

25、 扩大连锁经营规模，全面启动“农商互联”。方案有 望从政策上促进消费需求扩大，推动消费升级，形 成长效机制，更好地服务经济结构调整转型。 总体上，近年来，我国劳动力、资金、环保等 投入要素价格继续高企， 对国内生产要素流通和消 费品市场也形成了一定制约。 但考虑到我国消费市 场起点较低， 未来经济发展将会促进我国内需的释 放； 同时十九大报告提出乡村振兴战略及以城市群 为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的战略， 有利于形成村镇化和城镇化均衡发展， 也为我国未 来国内贸易环境的长远和健康发展提供了良好的 政策空间。 房地产行业概况 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一， 在 国民经济发展中起着

26、重要作用。自改革开放以来， 中国房地产行业得到快速发展， 国房景气指数持续 提升，并于 2007 年 11 月达到历史顶点 106.59 点。 此后，受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策影响， 国内房价出现十年来的首次下跌； 2009 年随着国家 信贷宽松政策出台，商品房销售情况有所好转； 2010 年以来， 为抑制房价过快上涨， 国务院先后出 台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段； 2012 年， 在中央继续保持从紧政策的同时， 地方政 府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求， 商品 房销售开始逐步回升； 2014 年， 房地产市场短期供 过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市

27、 场销售下滑， 国房景气指数亦随之下降； 进入 2015 年，随着一系列宽松的行业政策出台，国房景气指 数自 2015 年 6 月开始有所回升并于下半年企稳， 上升态势延续至 2016 年上半年。 2016 年 10 月以来 部分重点城市陆续出台限购、 限贷等房地产调控政 策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所 上升。 2017 年以来国房景气指数持续上行， 于 2017 年 12 月达到 101.72 点，但 3 月以来受部分城市不 断加大房地产调控力度影响， 景气指数上升增速出 现明显回落。进入 2018 年，各线城市调控政策持 续高压，14 月国房景气度持续回落，但得益于 4 月份

28、央行定向降准改善外部资金流动性，59 月期 间国房景气度有所回升，9 月份上涨至 102.01 点。 912 月，国房景气指数小幅回落，12 月为 101.85 点，比 9 月份下降 0.16 点。 8 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 图图 3：20112018 年国房景气指数年国房景气指数 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 图图 4：20102018 年全国房地产开发投资情况年全国房地产开发投资情况 单位：亿元单位：亿元 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策， 2016 年房地产行业全面回

29、暖， 良好的销售情况提振 了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年 累计完成房地产开发投资 102,581 亿元，同比增长 6.88%，增速较上年上涨 5.89 个百分点。自 2016 年 10 月以来， 各地房地产市场调控政策持续收紧， 但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平， 2017 年全国累计完成房地产开发投资 109,799 亿 元，同比增长 7.04%，全年整体增速与上年基本持 平。 2018 年以来， 各线城市调控政策未出现明显放 松，加之外部融资环境持续收紧，房企为尽快回笼 资金， 加快房地产开发建设节奏， 2018 年全国房地 产开发投资较上年同期增长9.53%至120

30、,264亿元， 增速较上年同期上升 2.49 个百分点。 房地产开发投资资金的到位情况方面， 20162018 年房地产开发企业到位资金分别为 144,214 亿元、156,053 亿元和 165,963 亿元，年均 复合增长率 7.3%；同期增速分别为 15.2%、8.2% 和 6.4%。从资金来源来看，房企资金来源中自筹 资金规模呈上升趋势，分别为 49,133 亿元、50,872 亿元和 55,831 亿元，占比分别为 34.1%、32.6%和 33.6%；定金及预收款规模及其占比呈快速上升态 势，20162018 年房企资金来源中定金及预收款规 模为 41,952 亿元、48,694

31、亿元和 55,418 亿元，占 比从 2016 年的 29.1%上升至 2018 年的 33.4%；同 期国内贷款分别为 21,512 亿元、25,242 亿元和 24,005 亿元，个人按揭贷款分别为 24,403 亿元、 23,906 亿元和 23,706 亿元， 受外部资金环境紧缩影 响， 2018 年国内贷款和个人按揭贷款同比分别下降 4.9%和 0.8%。在去杠杆的环境下，房企资金压力 上升， 开发投资资金对其内部流动性资金的依赖性 提高。 表表 2：20162018 年房地产开发投资资金来源年房地产开发投资资金来源 单位：亿元、单位：亿元、% 指标指标 2016 2017 2018

32、 资金来源合计资金来源合计 144,214 156,053 165,963 同比增长 15.2 8.2 6.4 其中： 自筹资金自筹资金 49,133 50,872 55,831 占比 34.1 32.6 33.6 同比增长 0.2 3.5 9.7 国内贷款国内贷款 21,512 25,242 24,005 占比 14.9 16.2 14.5 同比增长 6.4 17.3 -4.9 利用外资利用外资 140 168 108 占比 0.1 0.1 0.1 同比增长 -52.6 19.8 -35.8 定金及预收款定金及预收款 41,952 48,694 55,418 占比 29.1 31.2 33.

33、4 同比增长 29.0 16.1 13.8 个人按揭贷款个人按揭贷款 24,403 23,906 23,706 占比 16.9 15.3 14.3 同比增长 46.5 -2.0 -0.8 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 施工方面， 近年房地产新开工面积呈现稳步增 长态势。具体来看，2016 年，在一、二线重点城市 房地产市场景气度明显提升的带动下， 房企纷纷加 快开发节奏以及时补充可售货源， 全国房地产当年 累计新开工面积166,928万平方米， 同比上升8.1%。 9 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 2017 年， 随着房地产

34、政策的持续收紧， 当期房地产 开发企业房屋新开工面积为 178,654 万平方米，增 速较上年回落 1.1 个百分点至 7.0%， 同期全国商品 房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积- 销售面积）为 9,246 万平方米，同比下降 3.5%，商 品房库存去化压力下降。 在外部融资环境持续收紧 的背景下，基于对内部流动性资金的需求，房企加 快了项目新开工进度， 2018 年商品房新开工面积完 成 209,342 万平方米， 同比增长 17.2%， 增速比 2017 年提高 10.2 个百分点。 从新开工面积与销售面积的 差额来看， 2018 年， 全国商品房新开工面积与销售 面积差额较上

35、年同期大幅增长 307.6%至 37,688 万 平方米。 图图 5：20102018 年商品房新开工与销售面积差额年商品房新开工与销售面积差额 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 从销售情况看， 2016 年， 在宽松的行业政策带 动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品 房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方米和 117,627 亿元，分别同比增长 22.5%和 34.8%；其中 商品住宅销售面积和销售额分别同比增长22.4%和 36.1%。2017 年，全国商品房销售面积和销售额分 别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元，分别

36、同比 增长 7.7%和 13.7%。2018 年，全国商品房销售面 积和销售额分别为 171,654 万平方米和 149,973 亿 元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年同期 分别下降 6.4 个百分点和 1.47 个百分点， 受房地产 调控政策持续的影响，房地产销售增速放缓明显。 其中，2018 年住宅销售面积同比增长 2.2%，销售 额同比增长 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销售额同比下降 2.6%；商业营业用房销售 面积同比下降 6.8%，销售额同比增长 0.7%。 图图 6：20102018 年商品房销售情况年商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信

37、证评整理 从不同区域的销售情况来看， 东部地区仍是我 国商品房销售的主要区域， 但其商品房销售增速落 后于其他区域。2018 年，东部地区商品房销售额 79,258 亿元，同比增长 6.5%；中部地区商品房销 售额 33,848 亿元，同比增长 18.1%；西部地区商品 房销售额 31,127 亿元，同比增长 23.4%；东北地区 商品房销售额 5,740 亿元，同比增长 7.0%。2018 年以来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控 主基调，商品房销售增速高于东部地区。从价格来 看，2018 年 112 月全国 100 个城市住宅均价呈现 逐月增长的态势，2018 年 12 月全国 100

38、 个城市住 宅成交均价达 14,678 元/平方米， 较上年增长 5.1%， 增速较上年下降 2.1 个百分点。分城市能级来看， 2018 年 12 月， 一线城市住宅均价达 41,368 元/平方 米，较上年同期增长 0.4%，增速同比下降 1.0 个百 分点；二线城市住宅均价达 13,582 元/平方米，较 上年同期增长 7.1%，增速同比下降 0.6 个百分点； 而三线城市住宅均价达 9,061 元/平方米， 较上年同 期增长 8.7%， 增速同比下降 3.8 个百分点1。 受 2016 年 10 月以来房地产政策的持续收紧及政策区域分 化加重影响，近年来全国住宅房价增速有所下降， 三线

39、城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括 天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大 连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔 滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城 中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 10 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 图图 7：20122018 年全国商品房待售情况年全国商品房待售情况 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 商品房库存方面， 2016 年主要城市市场成交情 况较好，住宅

40、去化较快，商品房库存出现近年来首 次下降；截至 2016 年末，全国商品房待售面积 69,539 万平方米，环比增加 444 万平方米，但较上 年末减少 2,314 万平方米。 2017 年以来房地产行业 政策整体延续分类调控、因城施策，商品房库存持 续下降，截至 2017 年末，全国商品房待售面积 58,923 万平方米，环比减少 683 万平方米，较上年 末减少 10,616 万平方米。2018 年以来全国商品房 待售面积进一步下降，截至 2018 年末为 52,414 万 平方米，较上年末减少 6,510 万平方米。从去化周 期来看， 以 2018 年 112 月商品房月均销售面积估 算

41、，全国待售商品房去化周期较 2017 年进一步缩 短至 3.7 个月； 但考虑到 2018 年全国商品房新开工 面积有所增长，未来商品房新增供应将有所增加。 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景 下， 近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化 节奏，推动了房企补充库存的意愿，20162018 年 我国房地产业开发企业购置土地面积分别为 22,025 万平方米、 25,508 万平方米和 29,142 万平方 米，同比增速分别为-3.45%、15.81%和 14.25%； 同期土地成交价款分别为 9,129 亿元、13,643 亿元 和 16,102 亿元，增速分别为 19.77%、49.45

42、%和 18.02%， 2018 年增速较上年大幅下降 31.43 个百分 点。土地购置成本增速亦有回调，20162018 年房 地产企业土地购置成本分别为 4,144.84 元/平方米、 5,348.52 元/平方米和 5,525.36 元/平方米，同比分 别增长 24.05%、29.04%和 3.31%，2018 年增速较 上年大幅下降 25.73 个百分点，表明在融资环境紧 缩及销售景气度下降的背景下，房企拿地回归理 性。 从不同能级城市来看， 近年来不同能级城市间 土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。 一线城市土 地成交均价的涨幅在 2013 年达到顶点后逐步呈现 下降态势，而土地成交均价

43、则持续增长至 2016 年 到达顶点， 2017 年以来一线城市土地成交均价持续 回落， 2018 年一线城市土地成交均价及溢价率分别 为 7,925.80 元/平方米和 5.38%。 二线城市土地成交 均价于 20132015 年间小幅波动增长，而 2016 年 二 线 城 市 土 地 成 交 均 价 大 幅 增 长 73.67% 至 3,221.65 元/平方米，平均溢价率同比上升 35.57 个 百分点至 56.08%，2017 年以来土地市场热度持续 减弱，2018 年二线城市土地成交均价为 3,189.58 元/平方米，同比下降 12.24%，溢价率回落至 13.60%。三线城市成交

44、土地均价于 2016 年以来维 持高位增长，2016 年和 2017 年土地均价涨幅分别 达 33.05%和 37.44%， 平均溢价率分别为 30.58%和 30.90%，而 2018 年以来亦出现回落，三线城市土 地成交均价为 1,728.86 元/平方米，涨幅下滑至 2.81%，平均溢价率则下降至 15.35%，房企拿地更 趋审慎。 图图 8：20102018 年各能级城市土地成交情况年各能级城市土地成交情况 单位：元单位：元/平方米平方米 资料来源：WIND 数据，中诚信证评整理 总体来看， 房地产行业受外部环境及行业政策 影响较大， 受国内房地产调控政策持续及政策区域 分化加重的影响

45、， 房地产住宅市场销售增速有所放 缓，不同能级城市分化明显，房企拿地更趋理性， 土地成交额增速及土地溢价率亦有所下滑。 11 厦门国贸集团股份有限公司公开发行 2019 年可续期公司债券（面向合格投资者）信用评级报告 房地产行业政策 从房地产的发展过程来看， 房地产行业是受政 策影响较大的行业。 2008 年受金融危机的影响， 房 地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆 续出台救市政策， 房价止跌并快速回升。 2010 年以 来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门 连续出台了一系列的房地产调控政策， 各地纷纷出 台相应的细化措施， 强化行业政策的执行和监督力 度。2011 年，在“

46、调结构，稳物价”的大背景下，中 央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改 革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限 购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加近 50 个。 2014 年各地方政府在放松限购、 购房落户、 提高公 积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中 央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人 民银行发布 中国人民银行中国银行业监督管理委 员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ， 从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较 为明确的支持。2015 年以来，“去库存”仍是各项政 策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房 需求是房地产政策调整的

47、主要方向。 2016 年房地产 行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城 施策”的政策引导。2016 年上半年整体房地产政策 较为宽松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016 年 8 月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9 月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间， 北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合 肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、 珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21 个城市相继 出台了限购限贷政策。 2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧， 同 时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。 在 国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相 继推出了限售政

48、策以抑制短期性投机需求。 值得注 意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房 者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响， 环北京周边县市集中出台调控政策， 包括河北省涿 州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼 区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时 环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港 市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市 亦加强调控。截至 2017 年末，共有 46 城相继落地 限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄 和扬州 7 城升级限售， 海南省则在全省范围内施行 限售。 2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不 炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、 限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太 原等城市相继落地限购令， 限售扩容至兰州、 长春、 大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级 城市，全国约有 50 余城市根据当地市场情况从多 维度新增或升级四限政策，实施更为精准