《房地产估价》课件.ppt

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1、房地产估价课件房地产估价课件参考书目参考书目v中国房地产报中国房地产报v中国建设报中国建设报v中国房地产中国房地产杂志杂志v房地产价格评估房地产价格评估经济科学出版社，吴庆玲经济科学出版社，吴庆玲v房地产估价房地产估价上海财经大学出版社，王人已上海财经大学出版社，王人已v房地产估价房地产估价首都经贸大学出版社，柴强首都经贸大学出版社，柴强v房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 v 经济日报出版社，张跃庆经济日报出版社，张跃庆 第一章第一章 房地产估价概述房地产估价概述第一节第一节 房地产估价的基本概念房地产估价的基本概念一、房地产估价含义一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，

2、对物化状态房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态的房地产商品价值的货币形式进行测算。的房地产商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、客观、合格的价格的估计、推测与判断。客观、合格的价格的估计、推测与判断。 较为完整的定义：较为完整的定义： 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学估价方法并结合估价经则，按照估价程序，采用科学估价方法并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格

3、所作出的推测与判断。实现的合理价格所作出的推测与判断。 必须特别注意的几方面：必须特别注意的几方面：其一、房地产估价的对象其一、房地产估价的对象 其二、估价的结果均用货币表现其二、估价的结果均用货币表现 其三、估价的结论是一个估计测算值其三、估价的结论是一个估计测算值 其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估 价和房地产估价价和房地产估价 （一）单纯的土地（一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况：在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1 1、城市中一块没有建筑物的空地；、城市中一块没有建筑物的空地；2 2、实物形态上土地与建筑物合

4、为一体，但估价、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价 时只要求评估土地部分的价格；时只要求评估土地部分的价格； 房地产估价中对土地的认识：房地产估价中对土地的认识：1 1、坐落位置、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识2 2、面积大小、面积大小3 3、形状、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整4 4、四至、四至 即东南西北四个方位的描述即东南西北四个方位的描述5 5、土地权利状况、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、出让

5、的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。6 6、利用现状、利用现状 如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如何、是否需要拆除等；何、是否需要拆除等；7 7、规划设计要求、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿地率、建筑立面要求、地面标高等；地率、建筑立面要求、地面标高

6、等；8 8、生熟程度、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度；指基础设施通达情况和土地的平整程度；9 9、地质、水文和气象条件、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用；力较大，有利于建筑使用； 水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等（二）单纯的建筑物（二）单纯的建筑物 建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类：筑物两大类：房

7、屋房屋 是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房；用房；构筑物构筑物 一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁等。物，如水塔、烟囱、桥梁等。 房地产估价中对建筑物的认识：房地产估价中对建筑物的认识：1 1、坐落位置、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点所处城市、周围环境、具体地点2 2、面积大小、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积包括占地面积、建筑面积、使用面积3 3、建筑层数

8、和高度、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层建筑和高层建筑。如住宅：建筑和高层建筑。如住宅：1-31-3层为低层建筑；层为低层建筑；4-64-6层层为多层建筑；为多层建筑；11-1411-14层为小高层建筑；层为小高层建筑；1818层以上为高层以上为高层建筑。层建筑。4 4、用途、用途 如居住、商业、工业、办公等如居住、商业、工业、办公等 5 5、建筑结构、建筑结构6 6、建筑材料、建筑材料7 7、装修情况、装修情况8 8、建成年月和使用保养情况、建成年月和使用保养情况9 9、附属设备情况、附属设备情况1010、产权状况、产权状况

9、（三）房地产（三）房地产 指房地合一的情况。指房地合一的情况。其五、房地产估价既是一门科学也是一门艺术其五、房地产估价既是一门科学也是一门艺术 其六、房地产估价不是对房地产价格的主观给其六、房地产估价不是对房地产价格的主观给 定，而是把房地产客观实在的价格通过评定，而是把房地产客观实在的价格通过评 估活动正确地表达出来估活动正确地表达出来 二、房地产估价概念中涉及的几个问题二、房地产估价概念中涉及的几个问题1 1、房地产专业估价人员、房地产专业估价人员 我国分我国分房地产注册估价师房地产注册估价师和和房地产估价员房地产估价员两两部分，其中估价员经过省建筑厅专业考试合格，部分，其中估价员经过省建

10、筑厅专业考试合格，可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评估报告书。估报告书。2 2、估价目的、估价目的 房地产估价目的是指为何种需要而评估房地房地产估价目的是指为何种需要而评估房地产的价格。产的价格。 3 3、估价原则、估价原则 主要有合法原则、最有效使用原则等主要有合法原则、最有效使用原则等 4 4、房地产估价程序、房地产估价程序 受理房地产评估委托；受理房地产评估委托； 估价前的准备；估价前的准备； 勘察与资料收集；勘察与资料收集； 计算确定估价额；计算确定估价额； 撰写估价报告书；撰写估价报告书； 交付估价报告书并收取估价服务费。交付估价报告

11、书并收取估价服务费。5 5、估价方法、估价方法 有收益还原法、市场比较法、成本估价法、有收益还原法、市场比较法、成本估价法、剩余法等剩余法等 。 6 6、影响因素、影响因素 影响房地产价格的因素很多并且相当复杂，影响房地产价格的因素很多并且相当复杂，主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局势等。势等。 总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论与方法之

12、外，还应具有丰富的估价经验，此外估与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估价人员还必须具有良好的职业道德。价人员还必须具有良好的职业道德。 三、房地产估价的必要性三、房地产估价的必要性 1 1、国有资产管理需要；、国有资产管理需要；2 2、正确处理房地产纠纷的需要；、正确处理房地产纠纷的需要； 3 3、房地产税收的需要；、房地产税收的需要； 4 4、各类房地产交易的需要；、各类房地产交易的需要； 5 5、房地产抵押、保险业务的需要；、房地产抵押、保险业务的需要；6 6、征用房地产补偿的需要；、征用房地产补偿的需要； 7 7、企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算、企业合资、改制、兼并、入股以

13、及破产清算 的需要；的需要； 第二节第二节 房地产估价原则房地产估价原则 估价原则是指符合房地产价格形成的客观规估价原则是指符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地开展并最终取得律，能使估价工作顺利、有效地开展并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。成果的那些应遵守的法则和标准。一、公正原则一、公正原则 为了保证房地产估价的公正性，要求房地产为了保证房地产估价的公正性，要求房地产估价人员必须做到：估价人员必须做到：1 1、掌握房地产估价的完整知识结构和科学估价方掌握房地产估价的完整知识结构和科学估价方 法，法，同时要有一定的实际操作经验；同时要有一定的实际操作经验； 2 2、必须

14、公正清廉，在指导思想上要尊重客观事、必须公正清廉，在指导思想上要尊重客观事 实，不带有主观随意性，不偏袒任何一方，实，不带有主观随意性，不偏袒任何一方， 不屈服于外界压力。不屈服于外界压力。3 3、必须十分熟悉并严格遵守国家、所在地方政、必须十分熟悉并严格遵守国家、所在地方政 府的有关房地产法规、政策。府的有关房地产法规、政策。4 4、在进行估价前，必须对待估房地产进行仔细、在进行估价前，必须对待估房地产进行仔细 的现场查勘。的现场查勘。二、合法原则二、合法原则 所谓合法原则就是房地产估价必须在政府法所谓合法原则就是房地产估价必须在政府法律、法规规定的房地产使用的条件下进行。律、法规规定的房地

15、产使用的条件下进行。 三、最有效使用原则三、最有效使用原则 最有效使用主要表现为三个层次的含义：最有效使用主要表现为三个层次的含义：1 1、房地产的用途最有效；、房地产的用途最有效； 2 2、生产要素的组合最有效；、生产要素的组合最有效； 3 3、与环境协调最有效；、与环境协调最有效； 四、供求原则四、供求原则 五、替代原则五、替代原则 根据经济学原理，在同一市场上，具有相同根据经济学原理，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应有同一的价格。使用价值和质量的物品，应有同一的价格。 同一供需圈中某宗房地产有价格必然会受到同一供需圈中某宗房地产有价格必然会受到同类型、具有替代关系的其他房地

16、产价格的影响，同类型、具有替代关系的其他房地产价格的影响，并相互竞争，最终使价格趋于一致。并相互竞争，最终使价格趋于一致。 房地产同一供需圈是指用途相同、使用条件房地产同一供需圈是指用途相同、使用条件和效用接近，可以互相替代的各类房地产商品所和效用接近，可以互相替代的各类房地产商品所在的区域。在的区域。六、估价时点原则六、估价时点原则 房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地产在不同的时点上往往会有不同的价格。因此，产在不同的时点上往往会有不同的价格。因此，在评估某一宗房地产的价格时，必须假定市场停在评估某一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在某一时点上，这

17、一时点即为估价时点，通常止在某一时点上，这一时点即为估价时点，通常以年、月、日表示。以年、月、日表示。 确定估价时点原则的意义在于：估价时点是确定估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。责任交待的界限和评估房地产时值的界限。 一般将估价人员执行现行查勘的日期定为估价一般将估价人员执行现行查勘的日期定为估价时点或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。即时点或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。即评估时点可以是进行评估的当时，即评估时点可以是进行评估的当时，即“现在现在”，也，也可以是可以是“过去过去”，还可以是，还可以是“将来将来”。七、其他原则七、其他原则 如均衡

18、原则、遵法原则、等价交换原则、按如均衡原则、遵法原则、等价交换原则、按质论价原则等。质论价原则等。 第三节第三节 房地产估价的基本程序房地产估价的基本程序 房地产评估程序，依工作顺序一般可以分以房地产评估程序，依工作顺序一般可以分以下几个阶段：接受任务；明确基本事项；签订估下几个阶段：接受任务；明确基本事项；签订估价委托合同；制定估价作业计划；收集资料；实价委托合同；制定估价作业计划；收集资料；实地查勘；综合分析和计算确定估价额；撰写估价地查勘；综合分析和计算确定估价额；撰写估价报告书；交付估价报告书及收取估价服务费。报告书；交付估价报告书及收取估价服务费。 一、接受任务一、接受任务 估价任务

19、主要由两条途径取得：估价任务主要由两条途径取得：被动接受被动接受主动接受主动接受 二、明确基本事项，签订估价合同二、明确基本事项，签订估价合同 基本事项主要包括：基本事项主要包括：1 1、明确待估房地产、明确待估房地产明确待估房地产是土地还是建筑物，或是建明确待估房地产是土地还是建筑物，或是建 筑物与土地合为一体筑物与土地合为一体 ；明确待估房地产的基本情况明确待估房地产的基本情况 ；2 2、明确估价目的、明确估价目的 3 3、明确估价时点、明确估价时点 即要明确所要评估的价格是指哪个具体日期即要明确所要评估的价格是指哪个具体日期的价格。的价格。4 4、明确估价报告书的交付日期、明确估价报告书

20、的交付日期 在明确了上述事项后，双方应当签订估价委托在明确了上述事项后，双方应当签订估价委托合同，以书面形式明确双方各自的权利和义务。房合同，以书面形式明确双方各自的权利和义务。房地产估价合同形式见配套内容。地产估价合同形式见配套内容。三、制定估价作业计划三、制定估价作业计划 作业计划一般具有以下内容：作业计划一般具有以下内容：1 1、选择估价方法、选择估价方法2 2、确定人员、确定人员 3 3、工作进度安排、工作进度安排 四、收集资料及整理四、收集资料及整理 房地产估价所需收集的资料主要包括以下几房地产估价所需收集的资料主要包括以下几方面内容：方面内容：1 1、产权资料、产权资料2 2、房地

21、产建筑开发资料、房地产建筑开发资料 3 3、房地产使用资料、房地产使用资料 4 4、市场资料、市场资料 市场资料包括市场一般资料和市场交易资料市场资料包括市场一般资料和市场交易资料两部分内容两部分内容市场一般资料市场一般资料 包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况等，还以及政府的城市规划、荣程度、交通状况等，还以及政府的城市规划、政府对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的政府对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制等。限制等。 市场交易资料市场交易资料 包括当前市场交易实例的成交价格、租赁条包括当前市场交易实例的成交价格、租赁条件及租金水

22、平、当前房地产的供求状况等资料。件及租金水平、当前房地产的供求状况等资料。五、现场查勘五、现场查勘 现场查勘的主要内容包括：现场查勘的主要内容包括：1 1、土地的查勘、土地的查勘 2 2、房屋的查勘、房屋的查勘 3 3、周围环境的查勘、周围环境的查勘 六、综合分析和计算六、综合分析和计算 这一阶段的作业包括：这一阶段的作业包括：1 1、资料的整理分析、资料的整理分析2 2、价格影响因素分析、价格影响因素分析（1 1）区域因素分析）区域因素分析 所处城市的分析所处城市的分析 所处区域的分析所处区域的分析 类似地区、同类地区的分析类似地区、同类地区的分析 （2 2）个别因素分析）个别因素分析 在进

23、行个别因素分析时，主要有待估房地产在进行个别因素分析时，主要有待估房地产本身的面积、建筑结构、临街状态、位置、地势、本身的面积、建筑结构、临街状态、位置、地势、土地使用权年限等因素。土地使用权年限等因素。 3 3、评估额的具体计算、评估额的具体计算 在具体房地产评估时，为了慎重起见，一般在具体房地产评估时，为了慎重起见，一般要求至少采用二种方法计算。要求至少采用二种方法计算。 对于用几种方法计算出的评估值必须进行综对于用几种方法计算出的评估值必须进行综合。综合的办法主要有三种：合。综合的办法主要有三种：简单算术平均；简单算术平均；加权算术平均；加权算术平均；估价人员根据经验得到；估价人员根据经

24、验得到；七、撰写估价报告书七、撰写估价报告书 估价报告书形式具体分为定型式、自由式和估价报告书形式具体分为定型式、自由式和混合式三种。混合式三种。1 1、定型式、定型式 又称封闭式估价报告书，采用固定格式、固又称封闭式估价报告书，采用固定格式、固定内容，估价人员只按要求填写，不得增减。定内容，估价人员只按要求填写，不得增减。2 2、自由式、自由式 又称开放式估价报告书，是由估价人员根据又称开放式估价报告书，是由估价人员根据估价对象不同情况而自由创作，没有一定格式的估价对象不同情况而自由创作，没有一定格式的估价报告书。估价报告书。 3 3、混合式、混合式 一份完整的估价报告书一般应包括以下内容：

25、一份完整的估价报告书一般应包括以下内容： 委托方和受托方的名称；委托方和受托方的名称； 待估对象的概况；待估对象的概况； 估价目的；估价目的； 估价时点；估价时点； 估价依据；估价依据； 估价方法及计算过程；估价方法及计算过程； 估价的结论；估价的结论； 应说明的事项；应说明的事项； 估价作业起至日期、估价人员名单；估价作业起至日期、估价人员名单； 附件；附件； 包括估价所需的有关权属证书、图纸、照片包括估价所需的有关权属证书、图纸、照片等背景材料、原始资料和实地查勘的资料。等背景材料、原始资料和实地查勘的资料。 八、交付估价报告书及收取估价服务费八、交付估价报告书及收取估价服务费 以房产为主

26、的房地产评估服务费，按房地产以房产为主的房地产评估服务费，按房地产的价格总额采取差额定率分档累进收费，详见的价格总额采取差额定率分档累进收费，详见表表1-11-1。 表表1-11-1、浙江省物价局颁发资产评估（含房、浙江省物价局颁发资产评估（含房地产、土地评估）收费标准地产、土地评估）收费标准2005.02.012005.02.01起执行起执行 档次档次 标的总额（万元）标的总额（万元） 累进计费率累进计费率（） 1 1100100以下（含以下（含100100） 4.2 4.2 2 2100-500(100-500(含含500)500)3.0 3.0 3 3500-2000(500-2000(

27、含含2000)2000)1.2 1.2 4 420002000以上至以上至5000(5000(含含5000) 5000) 0.6 0.6 5 55000 5000 以上以上0.12 0.12 可以上浮可以上浮20%20%，下浮不限，下浮不限 对于土地价格的评估收费，分一般宗地和基对于土地价格的评估收费，分一般宗地和基准地价两种情况。对于宗地价格评估收费按上表准地价两种情况。对于宗地价格评估收费按上表标准执行，而基准地价的评估收费标准见表标准执行，而基准地价的评估收费标准见表1-21-2。 表表1-21-2、基准地价评估收费标准表、基准地价评估收费标准表 档次档次 城镇面积（平方公里）城镇面积（

28、平方公里） 收费标准（万元）收费标准（万元）1 15 5以下（含以下（含5 5） 4 48(8(6 6) )2 25 52020（含（含2020） 8 812(12(1010) ) 3 320205050（含（含5050） 121220 (20 (1616) )4 45050以上以上 202040(40(3030) ) 第四节第四节 房地产估价管理房地产估价管理 一、房地产估价机构一、房地产估价机构 在我国，估价机构作为社会中介组织，主要在我国，估价机构作为社会中介组织，主要由民间人士以股份制公司形式存在。由民间人士以股份制公司形式存在。 房地产估价机构成立的条件一般是：房地产估价机构成立的条

29、件一般是：1 1、有自己的名称和组织机构；、有自己的名称和组织机构； 2 2、有固定的服务场所；、有固定的服务场所； 3 3、有必要的财产和经费；、有必要的财产和经费； 4 4、有足够数量的专业人员；、有足够数量的专业人员； 5 5、法律、行政法规规定的其他条件。、法律、行政法规规定的其他条件。 二、房地产估价人员二、房地产估价人员 我国从我国从19951995年起实施房地产评估人员资格认证制年起实施房地产评估人员资格认证制度，规定从事房地产评估工作必须取得房地产估价师度，规定从事房地产评估工作必须取得房地产估价师和估价员的执业资格。和估价员的执业资格。 房地产估价师房地产估价师是指经房地产估

30、价师资格考试合格，是指经房地产估价师资格考试合格，经注册管理部门审定注册，取得执业资格证书后，专经注册管理部门审定注册，取得执业资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。门从事房地产价格评估的专业技术人员。 房地产评估员房地产评估员必须是通过考试取得必须是通过考试取得房地产评估房地产评估员岗位合格证书员岗位合格证书的人员。房地产评估员的考试、认的人员。房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。市房地产行政主管部门负责。三、房地产估价师执业资格考试三、房地产估价师执业资格考试 房地产估价师是

31、指经全国统一考试，取得房地房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师产估价师执业资格证书执业资格证书，并经注册登记取得，并经注册登记取得房房地产估价师注册证地产估价师注册证后，从事房地产估价活动的人员。后，从事房地产估价活动的人员。( (一一) )考试组织与考试内容考试组织与考试内容 房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。每年举办一统一大纲、统一命题、统一考试的制度。每年举办一次。次。 建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，由房地产估价师学会负责具

32、体工作的写和命题工作，由房地产估价师学会负责具体工作的实施。实施。 房地产估价师执业资格考试分为房地产估价师执业资格考试分为基础理论基础理论和和估价实务估价实务两部分。重点考察估价人员对基础两部分。重点考察估价人员对基础理论知识及相关知识的掌握程度、评估技术与理论知识及相关知识的掌握程度、评估技术与技巧的熟练程度、综合而灵活地应用基础理论技巧的熟练程度、综合而灵活地应用基础理论和评估技术解决实际问题的能力。考试科目与和评估技术解决实际问题的能力。考试科目与内容为：内容为：房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策及及房地产估价房地产估价相关知识相关知识 房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策主

33、要包括房地产主要包括房地产管理制度与法规，其中以管理制度与法规，其中以城市房地产管理法城市房地产管理法、城市规划法城市规划法、土地管理法土地管理法、城市房屋城市房屋拆迁管理条例拆迁管理条例、城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法、城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定等法律、法规等法律、法规为重点。为重点。 房地产估价相关知识房地产估价相关知识 主要包括房地产主要包括房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、财务、建筑等相关学科的知识。统计、财务、建筑等相关学科的知识。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 主要是房地

34、产投资分析，房地产市场分析，主要是房地产投资分析，房地产市场分析，房地产开发，房地产金融等方面的知识。房地产开发，房地产金融等方面的知识。房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 主要是房地产估价理论与基本的方法及其应用。主要是房地产估价理论与基本的方法及其应用。 房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析 包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。其实际工作能力与业务水平。2 2、执业资格考试报名条件、执业资格考试报名条件 凡中华人民共

35、和国公民，遵纪守法并具有下列条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具有下列条件之件之的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： A A、取得房地产估价相关学科、取得房地产估价相关学科( (包括房地产经营、包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同房地产经济、土地管理、城市规划等，下同) )中等专中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；房地产估价实务满五年； B B、取得房地产估价相关学科大专学历，具有六、取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中

36、从事房地产估价实务年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；满四年； C C、取得房地产估价相关学科学士学位，具有四、取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；满三年； D D、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年；研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； E E、取得房地产估价相关博士学位的；、取得房地产估价相关博士学位的； F F、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的、不具备上述规定学历，但通过

37、国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。出的。 申请房地产估价师执业资格考试，需提供下列证申请房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件：明文件：a a房地产估价师执业资格考试报名申请表；房地产估价师执业资格考试报名申请表；b b学历证明；学历证明；c c实践经历证明；实践经历证明；、房地产估价师资格的获得、房地产估价师资格的获得 房地产估

38、价师执业资格考试合格者，由人事部或房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部其授权的部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的房地产估价师用印的房地产估价师执业资格证书执业资格证书，经注册后全，经注册后全国范围有效。国范围有效。 4 4、房地产估价师的注册、房地产估价师的注册 (1)(1)注册条件注册条件 房地产估价师执业资格考试合格人员，受聘在房房地产估价师执业资格考试合格人员，受聘在房地产管理部门认定的具有房地产价格评估资格的各类地产管理部门认定的具有房地产价格评估资格的各类估价机构，从事房地产估价工作即具备了注册资格。估价机构，从事房地产估

39、价工作即具备了注册资格。应在取得房地产估价师应在取得房地产估价师执业资格证书执业资格证书后三个月内后三个月内办理注册登记手续，取得办理注册登记手续，取得房地产估价师注册证房地产估价师注册证。申请注册需提供下列证明材料：申请注册需提供下列证明材料：、由本人填写的、由本人填写的房地产估价师执业资格注册申请房地产估价师执业资格注册申请表表；、房地产估价师、房地产估价师执业资格证书执业资格证书；、业绩证明，如本人在近期内完成的正式估价报告；、业绩证明，如本人在近期内完成的正式估价报告；、所在单位考核合格证明。、所在单位考核合格证明。 凡不具备民事行为能力的和不能提供上述证明材凡不具备民事行为能力的和不

40、能提供上述证明材料的，不予注册。料的，不予注册。（）注册管理机构与注册程序（）注册管理机构与注册程序 建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。房地产估价师执业资格注册，由本人提册管理机构。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。统一报建设部或其授权的部门注册。 准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发发房地产估价师注册证房地产估价师注册证。（）资格的取消（）资格的取消 房地产估

41、价师执业资格注册有效期一般为三年，房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持有效期满前三个月，持房地产估价师注册证房地产估价师注册证者应者应当到原注册机关重新办理注册手续。当到原注册机关重新办理注册手续。 凡脱离房地产估价师工作岗位连续时问二年以上凡脱离房地产估价师工作岗位连续时问二年以上者者( (含二年含二年) )，注册管理机构将取消其注册。，注册管理机构将取消其注册。 房地产估价师资格注册后，有下列情形之一的，房地产估价师资格注册后，有下列情形之一的，由原注册机关吊销其由原注册机关吊销其房地产估价师注册证房地产估价师注册证：A A、完全丧失民事行为能力；、完全丧失民事行

42、为能力；B B、死亡或失踪；、死亡或失踪；C C、受刑事处罚的。、受刑事处罚的。 未取得未取得房地产估价师注册证房地产估价师注册证的人员，不得以的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的名义从事房地产估价业务。第二章第二章 房地产价格房地产价格第一节第一节 房地产价格及其特征房地产价格及其特征一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念 房地产价格简单地说是房地产商品价值的货房地产价格简单地说是房地产商品价值的货币表现，从价格内在的本质上来说，房地产价格币表现，从价格内在的本质上来说，房地产价格是房屋建造、建设用地开发及其经营活动过程中是房屋建造、建设用地开发及其经营活动过

43、程中凝聚在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量凝聚在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币形式。的货币形式。 二、房地产价格的形成原因二、房地产价格的形成原因 房地产价格也是由房地产的效用性、房地产房地产价格也是由房地产的效用性、房地产相对稀缺性和对房地产的有效需求三者结合形成相对稀缺性和对房地产的有效需求三者结合形成的。的。1 1、房地产的效用性；、房地产的效用性； 2 2、房地产相对稀缺性；、房地产相对稀缺性； 3 3、房地产的有效需求；、房地产的有效需求； 有效需求是指在某一特定时期内、一定条件有效需求是指在某一特定时期内、一定条件下（消费者的收入、爱好、商品价格）消费者愿下（消费者

44、的收入、爱好、商品价格）消费者愿意而且能够支付的需求。意而且能够支付的需求。 现实中房地产价格之所以有高有低和变化也现实中房地产价格之所以有高有低和变化也是由这三者结合程度不同及其变化引起的。是由这三者结合程度不同及其变化引起的。 三、房地产价格的特征三、房地产价格的特征 1 1、价格实体的双重性；、价格实体的双重性； 2 2、价格的时间性；、价格的时间性；3 3、价格的高位性；、价格的高位性； 4 4、价格的地区性；、价格的地区性；5 5、价格的趋升性；、价格的趋升性； 6 6、价格的单件性；、价格的单件性；7 7、价格的权益性；、价格的权益性； 四、房地产价格的种类四、房地产价格的种类 目

45、前，主要有以下几类价格形式：目前，主要有以下几类价格形式：（一）土地价格、建筑物价格、房地价格（一）土地价格、建筑物价格、房地价格1 1、土地价格、土地价格 按土地的生熟程度分，主要有如下几种：按土地的生熟程度分，主要有如下几种：未征用补偿的农地；未征用补偿的农地；已征用补偿但未进行已征用补偿但未进行“三通一平三通一平”的土地；的土地；已进行已进行“三通一平三通一平”的土地；的土地；已进行已进行“七通一平七通一平”的土地；的土地；旧城区附有待拆迁建筑物的土地；旧城区附有待拆迁建筑物的土地；已进行拆迁安置的城市空地。已进行拆迁安置的城市空地。2 2、建筑物价格、建筑物价格 建筑物价格是指纯建筑物

46、部分的价格，不包建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占有的土地价格。含其占有的土地价格。3 3、房地价格、房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格。其占用的土地的价格。（二）市场价格、评估价格、理论价格（二）市场价格、评估价格、理论价格 1 1、房地产市场价格、房地产市场价格 又称市价，是房地产交易双方的实际成交价又称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。这种价格决定于市场的供求关系，经常随着格。这种价格决定于市场的供求关系，经常随着时间和供求关系的变化而发生波动。市场价格又时间和供求关系的变化而发生波动。市场价格又可分为公

47、平市场价格和非公平市场价格可分为公平市场价格和非公平市场价格。 2 2、房地产理论价格、房地产理论价格 房地产理论价格是房地产价值的货币的表现，房地产理论价格是房地产价值的货币的表现，在经济学理论中被认为是房地产价格波动的中心。在经济学理论中被认为是房地产价格波动的中心。3 3、房地产评估价格、房地产评估价格 简称评估价，是评估人员运用某种评估方法简称评估价，是评估人员运用某种评估方法对房地产价格所作出的一种估计。由于估价者的对房地产价格所作出的一种估计。由于估价者的经验、知识等的差异，同一宗房地产，评估出来经验、知识等的差异，同一宗房地产，评估出来的价格是不完全相等的，但总的来讲，应比较接的

48、价格是不完全相等的，但总的来讲，应比较接近。近。 （三）土地总价、土地单价、楼面地价（三）土地总价、土地单价、楼面地价 土地总价是指一块土地的总价格，一般不能说土地总价是指一块土地的总价格，一般不能说 明土地价格水平的高低，不具备可比性；明土地价格水平的高低，不具备可比性； 土地单位价格是指单位土地的价格，可以反映土地单位价格是指单位土地的价格，可以反映 土地价格的水平土地价格的水平 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每 单位建筑面积上的土地价格。单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价楼面地价 = = 土地总价格土地总价格/ /建筑总面积建筑总面积 =

49、 =（土地单价（土地单价土地总面积）土地总面积）/ /建筑总面积建筑总面积 = = 土地单价土地单价/ /容积率容积率（四）所有权价格、使用权价格（四）所有权价格、使用权价格 房地产所有权价格是指交易房地产所有权的房地产所有权价格是指交易房地产所有权的价格；价格； 房地产使用权价格则是指交易房地产使用权房地产使用权价格则是指交易房地产使用权的价格。的价格。（五）拍卖价格、招标价格、协议价格（五）拍卖价格、招标价格、协议价格 一般情况下，协议价招标价拍卖价一般情况下，协议价招标价拍卖价 （六）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价（六）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价 格、征用价格格、征用价格

50、 （七）重置价、原价（七）重置价、原价 重置价是指在当前的建筑技术、工艺水平、建重置价是指在当前的建筑技术、工艺水平、建 材价格、运输费用和人工费用条件下，重新建材价格、运输费用和人工费用条件下，重新建 造与原有房屋结构、式样、质量基本相同的房造与原有房屋结构、式样、质量基本相同的房 屋所需要的费用。屋所需要的费用。原价是各类房地产在原来建造时所花费的费原价是各类房地产在原来建造时所花费的费 用，即房屋的原始造价。用，即房屋的原始造价。 （八）土地基准价格、标定价格（八）土地基准价格、标定价格 土地的基准价格是政府土地管理部门在一定土地的基准价格是政府土地管理部门在一定时期内，根据各种用地类型