土地估价报告评审规范标准.doc

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1、.- 土地估价报报告评审标评审标准 一、封面格式（2 分） 1、封面标题（1 分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报 告编号、提交报告日期是否齐全，少 1 项减 0.5 分，少 2 项以上则不得分； 2、关键字（1 分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名 是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少 1 项减 0.5 分，少 2 项以上则不得分。 二、第一部分 总总述 （18 分） 1、估价目的（2 分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、 作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的

2、； （2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收 征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3 分）。重点审查：估价依据是否充分，法律、法规、政策文件， 技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、 法规、政策文件的，应注明生效日期；政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具 有针对性。每少一项减 1 分，少 3 项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1 分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出 让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之 日，涉及财务记账的多数选择月末。

3、估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测 性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间 隔在 3 个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条 件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注 意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追 述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情 况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4 分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的 开发程度、有效使用年限、

4、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现 价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减 1 分， 少 4 项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并 且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务 .- 业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托 评估经过“七通一平”、3 年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市 政投入的规划并判定其合理性。 5、估价结果（1 分）。重点审查地价水平的合理性，土地单价的表

5、现形式（尽可能 分列楼面地价、地面单价等）、总地价、总价大写、币种等，要求列出估价结果一览表， 评估标的位于广东境内的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地，建议 明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理 估价结果有 15以上的出入的，本项不得分；土地单价、总地价、总价大写、币种漏项 者各减 0.5 分。需要特别说别说明的是，如果不是应应用于年度报报告质质量评审评审，估价结结果的合 理性具有一票否决决权权，即如果专专家一致认为认为土地估价结结果严严重偏离合理价格，则该报则该报告 直接评评判为为不合格报报告。 6、估价报告和估价结果的使用（5 分）。

6、重点审查：前提条件和假设条件的合理 性、完整性（2 分）；估价结果和估价报告使用的限制性是否做明确提示（1 分）； 对需要特殊说明的事项（2 分），例如无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修 正、设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开发程度不符等是否有全 面、合理的解释。凡各项说明有偏差者扣减 2 分；对权属的理解明显有误者或者属于应 特别说明的情况而不予说明者，或者其他说明错误达到 2 项以上者本部分不得分。 特别说明： (1)对无法取得土地权属证书或其他合法的权属证明文件的情况下使用假设条件的， 必须充分说明假设的理由并作出有关风险提示。 （2）估价对象用途与土地证载用途

7、或其他权属证明文件不一致，需在报告附件中提 供以下证明文件：1符合城市规划，并取得规划部门意见书；2国土或房产行政管理 部门认可的书面意见。 （3）合理设定：在未取得上述第二款中的证明材料并以咨询市场价格为目的的情况 下，可提供委托方的书面要求作为辅证。上述证明材料和设定过程，均需反映在估价报 告的“估价报告和估价结果的使用”章节中。 （4）对符合区域性土地市场管理规定而与国家于评估基准日的土地管理政策不符合 者，应做特别风险提示，例如广东的集体建设用地流转属于地方规定。 （5）对于划拨地价格、抵押评估价格、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存 在的风险应作出明确提示。 .- 7、签字盖章（

8、2 分）。重点审查：是否有 2 名估价师签字、盖执业印章，且签字 与执业印章字体是否一致；是否加盖机构公章。缺一项者即不得分；估价师不签字仅 盖章，亦不得分。 三、第二部分 估价对对象描述及地价影响响因素分析 （16 分） 1、估价对象描述（7 分）。重点审查：土地位置和登记状况（2 分），包括估价 对象位置、用途、面积、四至等；土地权利状况（3 分），包括权属、权利、年期、 他项权利等，简述可能了解到的土地取得和流转过程，并分析实际使用与证载状况是否 一致；土地利用状况（2 分），重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物 说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设

9、定依据、提醒 土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等。以上各项如缺项， 不得相应分；描述不完整或表达不清晰，减一半分。 特别说明： （1）土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、 农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产 共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设 用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售(或预售) 合同及付款凭证确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临 时使用土地和临时建筑批准文件。 （2）由于土地开发利用

10、强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法 的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有 权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等， 针对以上各项的详细描述可以帮助评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。 2、地价影响因素分析（9 分）。 一般因素（3 分），有针对性地分析在估价基准日时影响估价对象价格的宏观因 素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。分析完整、清晰得 3 分， 机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。 区域因素（4 分），区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政公用设 施

11、、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象 特点，全面而恰当。每遗漏一项对估价对象价格有重大影响因素的减 0.5 分，机械套用 非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。 .- 个别因素（2 分），主要考虑宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件、临路 状况等）、最合理和最有效利用、个别开发程度等地价的影响。报告中考虑了估价对象 特点，个别因素选择恰当，对地价影响程度分析客观得 2 分，每遗漏一项减 0.5 分。 四、第三部分 土地估价（60 分） 1、估价原则（1 分）：要求估价原则选择得当、全面，与估价目的及估价方法相协 调。下列情况下不得分：（1）遗漏合法原

12、则；（2）采用了收益还原法和剩余法而遗漏 最高最佳使用原则的；（3）采用了市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法或剩 余法的而遗漏替代原则的。 2、估价方法与估价过程（55 分）：要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。 对选用了不合理的方法或者对所选方法不作任何说明者或者说明是属于牵强附会的堆砌 者，在本部分的调节系数中由评审专家给予 90100的调节。另外，每一种方法的 最终得分评审专家都可以综合平衡，如果还存在表中各项未能涵盖的减分点，可以给予 90100的调节。 特别说明： 规程要求两种以上评估方法。除非是市场交易极为频繁、近期可参照案例很多， 且评估标的价值量较小，可以考虑仅采用

13、一种市场比较法，否则对采用一种方法评估者 不予评分。 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；对收益 性房地产的估价，应选用收益还原法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应 选用剩余法；在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价 的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。按估价对象和估价目的划分，估价方法 的选用一般情况下，遵照如下标准： 用地类型适宜的估价方法 住宅 l、一般以市场比较法为主，以剩余法为辅； 2、对缺乏可售或可租的比较实例的旧有居住房地产可 采用成本法或者基准地价系数修正法作为主要的估价方法。 商业服务业 （含商务金融用地、

14、 住宿餐饮用地等） 1、 有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主， 收益还原法为辅； 2、 可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为 主，以市场比较法为辅。 工矿仓储用地 l、对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较 法或收益还原法进行评估。 2、在市场依据不充分时，可以成本逼近法为主，以基 准地价系数修正法为辅。 公共管理与公 共服务用地、特殊 用地、交通运输用 可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法（基准地 价可参照工业用地）为辅，或在有潜在收益的情况采用收益 还原法。 .- 地 耕地、园地、 林地、草地、水域 及水利设施用地、 其他土地 可以选用收益还原法、成本逼近法、剩余法

15、、基准地价 修正法（含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法） ，未利用地的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方 法。 涉及农用地征用的，可采用综合法、比较法和征用区片 价系数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等 于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。 在可使用其他方法的前提下，不推荐使用基准地价系数修正法，使用该方法的前 提必须是近三年内制定或更新过的基准地价；在以课税为目的的评估中，不受上述限制。 要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。不作任何说明者，不得分。 采用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的 55 分中，主要方法占 30 分， 次要方法占 2

16、5 分，两种方法不分主次各占 27.5 分；使用三种方法评估的，三种方法不 分主次的各占 18.33 分，分主次的分值由评委酌情计算。 对可参考交易案例较多、总地价较小而采用一种方法评估的，视作该方法为主要方 法，满分为 30 分，此为采用一种方法的最高得分。需要特别说别说明的是，规规程要求宗地评评 估需要两种两种以上的方法，尽尽管有些情况况下一种种方法的评评估结结果更有代表性，但有另一种种 方法对评对评估结结果进进行检验检验一定是有帮帮助作用的，因此原则则上要求每份份报报告均采用两种两种以 上方法评评估。 为便于计算，估价过程得分先设定每种估价方法的总分为 100 分，之后按下列公式 计算乘

17、以权重后得到加权总分： 估价方法与与过过程总总得分=（第一种种方法得分*第一种种方法权权重+第二种种方法得分*第二 种种方法权权重+） 常用方法中应应注意的问题问题: （1）市场比较法： 比较案例选取（25 分）。重点关注比较交易案例的真实性和与评估案例的接近性， 案例真实、可靠度高，符合选择原则，案例描述清楚、案例个数符合条件、案例选择合 理、比较价格基础统一，有选择特殊案例的说明等。至少三个案例，否则不得分；交易 时间相差三年以上者，本案例减 6 分；用途（一级分类）不同，本案例不得分，用途一 致性不够（二级分类不同）且未做修正的，本案例减 6 分；比较案例与评估对象修正幅 度达到 30以

18、上者，本案例不得分，差异 20以上者，本案例本案例减 4 分。凡比较 案例没有明确的地址的扣减 1 分。其他各项斟酌给分。比较价格基础不统一者，不得分。 需要特别说别说明的是，如果不是年检报检报告，而是委托方或者相关关第三人提供的由估价机构构 .- 正式出具的土地估价报报告涉及到技术审术审裁的，如果采用市场场比较较法，专专家第一步的工作 就是检查检查案例的真真实实性，只要有虚虚假案例或者改编编了案例的指标标，该报该报告将将直接评评判为为 不合格报报告。另建议估价师将比较案例的查勘记录和查勘获得的现场资料和照片等作为 附件。 补补充材料国国土资资源部起草，中国国质质量监监督检验检检验检疫总总局和

19、中国国国国家标标准化管理 委员员会会于 2007 年 9 月发发布的国国家标标准土地利用现现状状分类类摘要 土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分 12 个一 级类、56 个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征 进行续分。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住 宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、 其他土地。 土地利用现现状状分类类表 一级类二级类一级类二级类一级类二级类 水田工业用地铁路用地 水浇地采矿用地公路用地 01 耕地 旱地 06 工矿仓储 用地仓储用地街巷用地

20、果园城镇住宅用地农村道路 茶园 07 住宅 用地 农村宅基地机场用地 02 园地 其它园地机关团体用地港口码头用地 有林地新闻出版用地 10 交通运输 用地 管道运输用地 灌木林地科教用地河流水面 03 林地 其它林地医卫慈善用地湖泊水面 天然牧草地文体娱乐用地水库水面 人工牧草地公共设施用地坑塘水面 04 草地 其它草地公园与绿地沿海滩涂 批发零售用地 08 公共管理 与公共服 务用地 风景名胜设施 用地 内陆滩涂 住宿餐饮用地军事设施用地沟渠 商务金融用地使领馆用地水工建筑用地 05 商服 用地 其它商服用地监教场所用地 11 水域及水 利设施用 地 冰川及永久积雪 宗教用地空闲地 09

21、特殊用地 殡葬用地设施农用地 田坎 盐碱地 沼泽地 沙地 12 其他 土地 裸地 补补充说说明：价格内内涵一致的要求 广东的阳江、增城市和徐闻市、电白县等，住宅用地通常用基底价表示，而广东经 济发达的大多数地市，比如广州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用楼面地价表示商业 服务业用地，也就是用地上建筑面积计算的土地单价；工业用地除了深圳用楼面地价， .- 其他 20 个地市基本上还是用地面单价的概念。选定比较实例后，应建立价格比较基础， 统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积 的内涵和面积的单位等。 可比因素选择（15 分）。根据是否包括影响地价的全部主要因素

22、，因素选择是否 有针对性，是否客观合理等进行评分。选择因素不合理者，每因素扣减 1 分；漏必选因 素，每项扣减 2 分。 说明： 在因素选择时，正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：交易时间（必 选）；交易情况（必选）；交易方式或者理解为价格类型（必选）；土地使用年 限（必选，可在个别因素中体现）；区域因素；个别因素。不同用途的土地，影响 其价格的因子不同，修正的具体因子应根据估价对象的用途确定，亦可根据当地政府公 布的基准地价系数修正表中的用途修正系数确定。在常见评估中，往往评估的是公允市 场价值，所以、经常被合并在一项考虑。 在进行区域因素及个别因素修正时，各因素的选定及权重因用途不

23、同而异，例如商 业用地的繁华度、临街等权重比区域环境、宗地面积等重要，住宅用地的交通、景观 （江景、山景）比临街、形状等重要，工业用地的集聚度比区域环境重要等。以上因素 要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因 素选择的依据。 区区域因素： A.基础设施状况（用宗地外“ 通”反映）； B.商业繁华度（商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映） C.对外联系和方便程度(用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远远及设施状况来 反映) D.道路通达度（用道路类型、道路级别、宽度、长度道路的相对位置来反映） E.公交便捷度（用公交路线、站点分布、车流

24、量及停靠次数来反映，工业用地可以不 选） F.公用设施完善度（用中小学、幼儿园、银行、医院、农贸市场的拥有量、距离和它 们的级别来反映） G.环境质量优劣度（用污染程度反映） H.绿地覆盖率（办公、住宅用地选，也可考虑景观的差异） I.产业集聚（用区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映， 工业用地选） J.规划限制（区域的规划限制） K.自然灾害状况（视情况可设可不设，如地震区、地震裂缝区等） 个个别别因素： .- A.容积率 B.宗地面积 C.宗地形状（规划、较规则、不规则） D.临街状况（四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街） E.地质条件(地形，地势，坡度，

25、地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表 示方式) F.宗地内土地开发程度（用宗地内“ 通一平”反映） G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否达到了最佳最有效利用状态） 因素条件说明及说明表编制（10 分）。重点评审：描述各条件是否客观、具体、 量化,与前后文是否对应。描述过于简化的及可以定量只是简单描述的，每因素扣减 1 分； 因素的描写前后文矛盾的，该因素此项不得分。 因素修正系数（40 分）。重点评审修正是否恰当、权重设置是否合理。其中情况 修正体系占 5 分，期日修正体系占 5 分，年期修正体系占 5 分，区域因素修正体系占 10 分，个别因素修正体系占 15 分。 说说明

26、： 1、交易日期修正注意事项项： 案例的成交日与待估宗地的估价基准日应接近，如果市场比较稳定且交易较少，比 较的有效期限可适当延长，即选择近年的交易案例用于比较，但最长不超过 3 年；如市 场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（一般不超过 1 年，最长不超过 2 年） 。 在编制日期修正系数表时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基 准地价结合市场交易推算。对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正 大小也有异，建议根据该区域各年的基准地价比推算期日修正系数。对直接套用地价指 数的，注意地价指数是定基指数还是环比指数。 2、在交易情况况修正中，注意以下交易行为为中

27、的特殊因素影响响： (1)有利害关系人之间的交易； (2)急于出售或者购买情况下的交易； (3)受债权债务关系影响的交易； (4)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； (5)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； (6)相邻地块的合并交易； (7)特殊方式的交易； (8)交易税费非正常负担的交易； (9)其他非正常的交易。 3、在交易方式或者价格类类型修正中，注意以下交易行为为中的特殊因素影响响 .- 交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交 易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。注意即便是出让， 招标、拍卖、挂牌和协

28、议 4 种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低； 拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能 是合理价。 4、交易年限 待估宗地的剩余使用年限为评估基准日至待估宗地权利终止日止的剩余使用年限， 比较实例的剩余使用年限为比较实例交易时至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年 限，非评估基准日至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限。 5、区区域因素修正及个个别别因素修正 区域因素修正中，按照前文中的提示分别给予不同级别的差异即可。个别因素修正 中要注意的事项如下： （1）容积率条件指数 此项修正有时作为个别因素中的一项，但在广东的经济发达地市，对地价

29、影响较大， 建议单列。 各地区国土部门在制定基准地价修正系数时一般都有容积率修正项，可根据基准地 价容积率修正系数表（或公式）进行容积率修正。对于容积率修正，因广东多数地市商 业服务业用地和住宅用地习惯上是采用楼面地价进行比较，所以修正的方向与采用地面 单价比较是相反的。 （2）面积条件指数 将依据宗地面积大小划分为“合适且有利于利用”、“较合适且比较有利于利用”、“不 合适或不利于利用”三个等级。实际应用中注意不同用途土地对面积的要求不同，不同地 域对土地面积要求不同，应考虑地域因素对面积要求不同的影响。如一块 200M2 的住宅 用地，广州可能不受欢迎，但在东莞或阳江，则很受欢迎，那里的人

30、喜欢盖私房。而且 广东部分城市商品房开发中，面积少的地块不一定最受欢迎。评估中应认真结合估价对 象所出市场状况分析面积变化对宗地地价的影响。 （3）宗地形状指数 将宗地形状分为规划、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修 正指数上升或下降。注意当宗地面积较大，足以满足用地需要时，形状不规则对土地利 用的影响可能很小。 （4）地形坡度指数 一般而言，地形平坦为优，坡度在小于 3%属较优，坡度在 35%属一般，坡度在 510%属较劣，坡度大于 10%属劣。将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个 等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。注意高档的住宅用地对坡度 的要求

31、也许与其他用地是相反的。此标准有待商榷，因为现在可以提供余泥地块，很多 .- 地方是可以通过卖泥赚钱的，也就是说坡度越大，可能更为有利，所以具体要视土地土 壤而定。 （5）地质条件指数 一般而言，地基承载力大于 25 吨/平方米属优，在 2025 吨/平方米属较优，在 1220 吨/平方米属一般，在 812 吨/平方米属较劣，小于 8 吨/平方米属劣。将地质 条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等，每上升或下降一个等 级，因素修正指数上升或下降。 （6）规划条件限制指数 较为常见的情况有限制用途、限制高度、限制容积率。例如在高新工业区中已经发 放了部分商服或者住宅用地的国有土

32、地使用证，而事实上不可能开发。这种情况下，首 先按照合法原则处理，但价格水平应与其可能的水平接近。 地价计算（10 分）。重点审查公式及计算是否正确、是否给予了与最终取值接近 性明显有差异的三个比准价格不同的权重等。若三个比准价格与最终取值接近性明显有 差异，而没有分析并给予不同的权重则扣 5 分。 （2）收益还原法 公式的选定（10 分）。估价师应根据评估标的的客观收益方式选用不同的测算公 式。 说明：在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至前几年是负收益。 对只是存在潜在收益而采用均等收益和均等的费用计算者，扣减 10 分；对通常情况下是 通过自营产生收益者，例如百货商场、酒店、

33、工业企业等，应考虑采用生产函数模型剥 离土地收益的计算公式，此类采用了出租方式计算而未作说明的，扣减 10 分。 另外，对于按照现状持续使用评估的，如果评估标的或其上盖建筑物已经签署了一 定年期租赁合同的，在合同有效期内均应该按照合同约定的收益和支出计算纯收益并将 其还原。 总收益确定（25 分）。重点审查数据来源依据是否充分，是否有较强说服力，是 否采用客观收益，客观收益的确定方法及详细测算过程是否准确，是否考虑了衍生收益。 凡客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程的，扣减 10 分；凡忽略衍生收益 （如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益） 且未作

34、原因说明者，扣减 10 分。 说明：确定收益时，应调查周边可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地应 收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接 生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、 稳定的，能反映土地的长期收益趋势。在实际操作中，估价对象权属人出于某种原因， 提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。 同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整 .- 为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。注意签署了租赁合同的，有效期内收益 按照合同约定方式计

35、算。 费用及参数确定（40 分）。重点审查费用构成项目是否全面、正确，数据来源依 据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的 确定过程要有清晰的说明，有详细的推算过程。每项费用计算依据不详细直接给予结论 者扣减 5 分，漏计者扣减 10 分。 说明： 1、几种用地方式下对应的土地费用为： （1）土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、管理 费（指管理人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修 缮费等）。 （2）房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。 对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣

36、除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为 收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。 （3）经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附 加、财务费用及经营利润。 （4）生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、 财务费用及企业利润。 2、确定费用时，应调查周边可比案例的平均费用，且注意与前文中的收益相对应。 出租价格中如果不含应上缴的税费就不应该扣减税费。广东部分城市房地产出租采用的 是“一费制”，即房产税（按年租金的 12%计）、营业税（按租金的 5%）、城市维护建设 税（按营业税的 7%）、教育费附加（按营

37、业税的 3%）等合计给出了综合税率，此时应 采用此综合税率，注意不同的用途综合税率的区别。 3、注意签署了租赁合同的，有效期内收益按照合同约定方式计算。 土地纯收益确定（5 分）。重点审查土地纯收益的剥离方法是否正确，依据是否 充分。 说明：房屋纯收益的测算往往用房屋现值和房屋收益率的积来计算。房屋现值等于 同类房屋的建造成本费用（包含建造过程中建造商的利润，但不包括购买者投入购房资 金的利润），结合房屋的物理、经济和功能的退化状况确定。 土地还原利率确定（15 分）：重点审查土地还原利率确定是否有依据，是否合理 等。没有推算过程者，本项不得分，说明不详细者，扣减 5 分。 说明： （1）在使

38、用土地租金推算土地价格时，土地还原利率可直接采用土地租售比：土地 租金（扣除相关税费）与土地价格（扣除相关税费）之间的比率。 (2)在采用房地产出租租金剥离土地租金时，土地还原利率用残余法公式推算。 .- r(r1L+r2B )/(L+B ) 在实际工作中，由于房地产租金及售价较易获得，可先用房地产租售比确定房地产 综合还原利率，房屋还原利率比综合还原利率高 12 个百分点，土地还原利率比综合还 原利率低 12 个百分点，可作为上述方法求出的土地还原利率的大致检验范围。 （3）安全利率加风险调整值法：即：还原利率安全利率+风险调整值。安全利率 可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存

39、款年利率；风险调整值应根据 估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定， 一般取 35。 （4）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们 的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 地价测算（5 分）：重点审查公式及计算过程是否正确。 （3）剩余法 待估宗地开发条件确定（10 分）：重点审查土地用途、容积率等是否符合规划和 设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。缺此项分析，不得分；分析不全面的，扣减 相应分值。 说明： 在确定待估宗地的最有效利用方式时（包括用途、规模、档次等），要符合当地政 府部门的要

40、求，符合已经签署的土地出让合同，按照规划指标进行测算，有关的经济指 标参数应在报告中列示。对出让合同与规划指标不一致者，根据当地政府有关补地价的 规定和上述文件中关于用途、建筑面积调整的有关约定处理，一般情况下，近期的政府 批复更具效力。 不动产总价估算（25 分）：重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法 及应用是否合理，估算依据是否充分。售价、销售时间、销售情况预测不合理，计算售 价或租金时没有用或者说明可售面积的情况；租赁时未考虑出租率及租金变化，每项扣 减 5 分。 说明： 开发后出售的物业，必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及 未来变化趋势，采用市场比较法与长

41、期趋势法结合预测开发后物业的价值。对开发完成 后拟采用出租或自营方式经营的土地的价值，根据当时市场上同类用途、性质、结构和 装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法与长期趋势法来预测其价值。 估算开发完成后的不动产价值时，应注意以下几点： A、售价预测合理：根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价。 B、销售时间预测合理：符合估价基准日的政策规定。 C、销售情况预测合理：要根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间 价值问题。 .- D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。 E、注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积。 开发成本估算（25 分）：重点审查开

42、发成本估算是否全面、客观、合理，依据是 否充分。对计算中所采用的建筑费、专业费用等是否说明了确定的方法和依据，计算是 否准确，要求每项成本均有详细的说明。计算正确但无解释者，每项各扣减 5 分。 说明： 1、开发成本是项目开发建设期间所发生的一切社会必要费用的总和。 在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、开发成熟地的开发费 用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括 购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。 2、开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大 型开发项目，应分期建设，分期投入资金。 3、计算

43、开发成本时一般用总建筑面积。 利息计算（10 分）。重点审查开发周期、利息率、计息周期及其计算公式是否准 确，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，减 5 分。 说明：运用静态法公式时，地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购 地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投 入的进度安排，一般按复利计算。也可将开发收入和成本贴现至估价基准日，此种情况 下，不需要再计算利息。另外，利息不断地发生变化，计算中要注意估价基准日的利息 率。 利润计算（10 分）：重点审查利润率选取的依据及标准是否合理，计算是否正确， 要求有详细的说明。计算正确但无解释者，减 5

44、分。 说明： 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润， 而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的 利润。不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同。 开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应 的利润率主要有以下 4 种： (1)计算基数土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本） (2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为 投资利润率，即：投资利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本+

45、管理费用+销售费 用） .- (3) 计算基数土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利 润率可称为成本利润率，即： 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息） (4)计算基数开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率， 即： 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率之间的匹配，即选取不同的利润 率，应采用相对应的计算基数；反过来，采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。 实际操作中一般取投资利润率或销售利润率。 如果采用现金流折现法，折现率的取值中综合考虑了利息率及利润

46、率，则利润可不 单独测算。 税金及其销售费用估算（10 分）：重点审查税费确定是否符合国家现行标准，销 售费用估算是否有依据和标准，计算是否正确，特别是销售费用，需根据可比市场的普 遍状况确定，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，扣减 5 分。 地价计算（10 分）：重点审查计算公式及计算过程是否正确。 关关于土地增值值税税的计计算说说明： 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人所征收的一种税。中华人民共和国土地增值税暂行条例自 1994 年 1 月 1 日起 执行算起已经 12 年。由于土地增值税的征收很困难，征收效果并不理想。国家税务总 局 20

47、07 年发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求各 地对房地产企业的房地产开发项目进行土地增值税清算，正式向企业征收 30-60不 等的土地增值税。 由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能 确定，竣工结算不完成，税务机关就无法及时征收土地增值税。根据土地增值税暂行条 例实施细则第十六条规定，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的， 可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局制定。因此，各地 均对房地产开发企业采取预征土地增值税的政策，但由于预征率比较低，房地产开发企 业继续通过拖延竣工结算来缓缴土地增值税。

48、目前我省广州、深圳、珠海等大部分城市， 土地增值税的预征比例有所差别。如广州，2004 年2007 年，普通住宅预征比例为 0.5%， 综合楼预征比例为 0.7%，其他预征比例为 1%；深圳市规定，对于房地产开发企业转让 别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1预征，对转让其他房地产取得的收入按 0.5预征。目前，广州已经决定从 2008 年 1 月 1 日起将普通住宅土地增值税的预征率 从 0.5%提高到 1%，将其他商品房土地增值税预征率从 0.7%提高到 2%，经济适用住房 （含解困房）和限价商品住宅不实行预征。广州市提高预征率的做法会不会得到推广还 难以判定。但如果将土地增值税的预征率

49、提高到基本等于甚至略超企业实际应纳土地增 .- 值税的水平，相信绝大多数房地产开发企业都不会抵制土地增值税的清算，甚至会积极 进行土地增值税的清算。 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知中针对清算难的问题作 出了很多规定：“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可 售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出 租或自用的”；“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股 东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应 视同销售房地产”。这些规定都将实质性地改变房地产开发企业的税收，因此必将影响到 企业的利润和土地的价格。建议对评估标的位于广东省的土地，核算税费时考虑土地增 值税。可以采用预预征的比例计计算，也可以按照土地增值值税税暂暂行条条例实实施细则细则中规规定的 核算办办法计计算。下表中给出了土地增值税的简易测算表。 土地增值值税税计计算表 序号项