上市公司绿城中国财务案例分析(财物案例分析).ppt

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1、上市公司绿城中国财上市公司绿城中国财务案例分析务案例分析(财物案例财物案例分析分析)分析思路宏观环境分析宏观环境分析中观环境分析中观环境分析微观环境分析微观环境分析公司战略分析公司战略分析投资政策分析投资政策分析融资政策分析融资政策分析行业环境行业环境风险特征风险特征案例导入案例导入政治经济文化环境政治经济文化环境金融市场环境金融市场环境企业家精神企业家精神物质基础物质基础组织结构组织结构企业文化企业文化数据整合数据整合资料收集资料收集投资战略模式投资战略模式投资活动评价投资活动评价启示与总结启示与总结筹资活动筹资活动筹资方式筹资方式资本结构资本结构TOC分析分析战略调整战略调整宏观环境分析政

2、治环境政治环境(K)文化环境（文化环境（Y）经济环境经济环境(K&Y)政治经济文化环境政治经济文化环境金融市场环境金融市场环境(K)行业面临宏观环境分析行业面临宏观环境分析国家体制国家体制政政 府府政政 局局国内经济国内经济环境环境国际经济国际经济环境环境通货膨胀通货膨胀经济周期经济周期就业状况就业状况GKY租金预期增长预期回报率当前租金房地产价格-行业环境分析企业内部环境要素绿城中国投资政策投资规模绿城中国的负债增长是它扩大规模的主要推动因素成长性分析自2006年上市以来每年购入大量的土地储备，新开工与竣工总建筑面积也在逐年递增，一直在进行扩张的投资策略。1.政策变化政策变化 2. 资金不足

3、资金不足成长性分析去化率低下，购入楼面地价平均成本高昂。销售业绩绿城中国绿城中国万科万科龙湖地产龙湖地产行业百强均值行业百强均值毛利率（毛利率（%）30.4740.7033.77无无营运能力绿城中国绿城中国万科万科龙湖龙湖行业百强平均值行业百强平均值存货周转率（次）存货周转率（次）0.140.270.430.62总资产周转率（次）总资产周转率（次）0.0890.290.210.42盈利能力绿城中国绿城中国万科万科龙湖地产龙湖地产行业百强平均值行业百强平均值销售净利率销售净利率 （%）17.1617.4333.2416.22净资产收益率净资产收益率 （%）13.2516.4728.8919.8总

4、资产收益率总资产收益率 （%）1.533.387.005.5公司的规模扩张较快，而利润却没有达到行业领先水平可持续增长性分析其中：T总资产与销售额的比率；p销售净利率（税后净利/销售额）；D股利支付额；L产权比率；E新增权益筹资额E0 股东权益S0 本期销售额1L)p(1-TS)1)(D-E(00LEg2010年可持续增长率11%，实际增长率27%。增长能力已经超过了自身所能承受的能力，宜采取以下策略：提高资产周转率有益的剥离筹资政策分析主要筹资活动筹资总体态势总体主要构成分析主要构成分析内部筹资持续增长的预收账款，对于融资渠道紧缩的情况下意义尤其重大，为企业的项目扩张提供了最强的资金保障。绿

5、城2010年高达475亿元的预收账款，对企业的拿地支撑作用不言而喻主要构成分析外部筹资（1）绿城2010年信托贷款仅为8.98%，而2011年上半年就上升为25.63%，一跃成为主要融资方式主要构成分析外部筹资（2）与龙湖相比，绿城银行贷款的还款时间大多集中在未来的三年内要偿还，其中要在1年内偿还的就占了35.29%，短期还款压力巨大资本结构分析负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑资本结构分析绿城中国绿城中国万科万科A龙湖地产龙湖地产银行贷款平均利率银行贷款平均利率7.34%6.81%5.45%信托贷款平均利率信托贷款平均利率14%6

6、.04%无无1 因为绿城中国绝大多数银行贷款为抵押贷款，因此万科和绿城都选择了有抵押的贷款利率绿城中国绿城中国万科万科龙湖地产龙湖地产行业百强均值行业百强均值流动比率流动比率 （倍）（倍）1.331.591.261.94速动比率速动比率 （倍）（倍）0.430.560.35无无现金比率现金比率 （%）14.192925.76无无现金流量比率现金流量比率 （%）-7.751.7322.14无无现金流量债务比（倍）现金流量债务比（倍）-0.0611.3915.60无无资产负债率资产负债率 （%）88.477575.7870.4长期债务比权益长期债务比权益 （%）162.3657.5292.47无无

7、龙湖的现金比率以及现金流量比率都是很高的，说明龙湖有很强大的现金支撑，而绿城在现金方面就捉襟见肘了。公司战略分析TOC五大核心步骤五大核心步骤找出约束找出约束条件条件挖尽约束挖尽约束条件的潜条件的潜能能I2使非约束使非约束条件服从条件服从于约束条于约束条件件提高约束提高约束条件的能条件的能力力34重回步骤一：重回步骤一：寻找新的约寻找新的约束条件束条件5当今健在的、最伟大的艾利当今健在的、最伟大的艾利高德拉特提出的约束理论高德拉特提出的约束理论（Theory of Constraints，TOC）公司战略分析绿城现在销售的项目中，拿地时间基本为2009年下半年，根据2009年报显示2009年拿

8、地的平均楼板价是5716元/平方米，华东土地市场2009年年报披露，绿城在华东购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅 地 块 楼 板 价 超 过15000元/平方米，而今年上半年，绿城的物 业 平 均 售 价 只 有21149元/平方米公司战略分析 在之前几年的扩张政策下，公司积累了不少土地，能够满足公司短时在之前几年的扩张政策下，公司积累了不少土地，能够满足公司短时内的开发需求。若将资金集中在高盈利、高周转内的开发需求。若将资金集中在高盈利、高周转 、低投入的项目上，、低投入的项目上，反而更能提升企业整体价值，实现公司经营目标。反而更能提升企业整体价值，实现公司经营目标。最大限度的发挥最大限度的发挥有限资金的潜力有限资金的潜力高盈利高盈利高周转高周转低现金投入低现金投入公司战略分析公司战略分析战略调整分析启示TEXTTEXTTEXT加强自身加强自身的政治、的政治、制度适应制度适应能力能力为解决主为解决主要矛盾，要矛盾，可以加深可以加深次要矛盾次要矛盾保持环境保持环境敏感性，敏感性，适时作出适时作出战略调整战略调整123在此特别感谢会计学院各位老师的悉心指导！感谢长和投资公司蒋董事长对我们实地调研的积极配合！