商品房买卖合同样本陷阱分析与防范.docx

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1、商品房买卖合同样本分析与防范一、别被?商品房认购书?套牢无房子是大是小、地理位置如何、价位如何您在购房过程中都必然会遇到这样的情况：当您根据楼盘宣传或广告前往看房的时候售楼人员会立即带着您看沙盘、看户型图、参观样板房随即指着沙盘对楼盘美妙的将来进展描绘。在这种“描绘之下您可能会对房子产生无穷的“好感就当您“依依不舍的时候销售人员会告诉你：“这套房子多好呀好多人都看上了要真想买到这套房是先签个?商品房认购书?交点定金把房子给定下来要不然明天这房子可能就没有了。于是在正式签订商品房买卖合同之前开发商已经轻而易举地把您的钱套在囊中当然为了“抚慰您一下他们会向您承诺：这套房子我们会为您保存一段时间。直

2、到您发现这个楼盘实在不适宜您、这个楼盘的价格超过了您的承受才能、房屋存在质量问题或无法申请贷款等情况的时候销售人员会再次非常明晰地告诉您：由于您没有签订商品房买卖合同根据?商品房认购书?的约定您已经违约了根据法律规定当初您交的“定金不予返还。“定金的数额与房款相比也许不算多但几万元一也是您辛苦的“血汗所得为了这不能返还的“定金您也许会签合同凑合着买了这套房。到了这个时候您就已经被?商品房认购书?给“套牢了。二、?商品房认购书?下套利器之一：定金这是您被?商品房认购书?“套牢的重要武器正是由于这笔钱款无法退还会造成您的损失才导致您为了“防止损失而“不得已签约。导致您被套牢的原因主要是由于“定金罚

3、那么的存在：根据?民法通那么?和?合同法?的规定当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保假设给付定金的一方回绝订立合同无权要求返还定金;假设收受定金的一方回绝订立合同应当双倍返还定金。人民?审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第4条明确了“定金罚那么在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着?商品房认购书?中一旦约定了定金假设您不想签订?商品房买卖合同?了开发商就有权告诉您“这笔钱不能还给您。当然假设开发商不愿订立?商品房买卖合同?就要双倍向您返还。有一点需要明确的是只要?商品房认购书?包含了“交付定金xxx元的字样就适用该罚那么无须另行约定“假设给付定金的一方回绝订立合

4、同无权要求返还定金;假设收受定金的一方回绝订立合同应当双倍返还定金之类的内容。因此一旦您看到“定金两个字请一定同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚那么。三、?商品房认购书?下套利器之二：“没收条款假设不约定“定金而是约定“预付款是不是就可以逃脱被套牢的境遇呢?并不是这样的尽?商品房销售理?第22条规定房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。但是这条规定没有限制当事人之间的另外约定。因此尽在?商品房认购书?中约定的是“担保金、“保证金、“订约金、“押金、“订

5、金、“诚意金或是“预订款等概念没有约定“定金一旦开发商加人了“假设购房人在签订商品房认购书之后巧日内不能签订?商品房买卖合同?的所收诚意金(或者是其他的各种金)不予退还一类的条款您所缴纳的钱款同样难以取回。该类条款可以称之为“没收条款已经成为?商品房认购书?套牢购房者的第二大利器。四、防止被?商品房认购书?套牢的9条军规1.慎重对待销售人员的宣传为了订单背后的提成销售人员会使出“浑身解数请您一定要慎重分析销售人员的促销手段无是“最后一套还是“明天就涨价无是“小区配套完善还是“智能理无是“超大楼间距还是“60绿化率都请您保持冷静不要因为一时头脑发热而被“套牢。2.交钱之前请三思还可以选择及时抽身

6、这个时候开发商或销售无权要求或起诉您支付钱款。3.签订?商品房认购书?并非必经程序虽然很多楼盘都要求购房者签订?商品房认购书?但从法律上讲签订?商品房认购书?并不是房屋买卖的必经程序购房者可以争取直接与开发商就?商品房买卖合同?及合同全部附件(包括补充协议)等内容进展协商双方达成一致后直接签订?商品房买卖合同?。4.把“饵写进?商品房认购书?销售人员往往会以“优惠价格、“保存房等饵引购房者签订?商品房认购书?但有时最终难以兑现。购房者签订?商品房认购书?的目的恰恰在于销售人员的这些“饵为了防止口说无凭建议您将这些内容明确写入?商品房认购书?并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。5.约定?商品房

7、认购书?“退出条款由于签订?商品房认购书?时楼盘的一些细节尚未明确?商品房买卖合同?的很多条款都没有明确很多不确定性因素都可能导致难以签订?商品房买卖合同?例如申请贷款不被批准等因此必须约定“退出条款以保证在自己没有过错的时候可以随时“退出。详细条款可以这样拟定：假设购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的详细条款存在分歧不能达成一致的或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购置认购房屋的购房者有权放弃认购房屋开发商应在收到购房者发出的书面之后的巧日内将购房者所交认购金或定金全部返还。6.尽量不交“定金尤其是假设您还没有下定最后的决心要买这套房子的话一定不要交“定金可以交订金、预付款、预订

8、款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易“抽身退出请尽量不要交“定金。7.防止“没收条款尽没有约定收取“定金假设?商品房认购书?中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还这种“没收条款仍然会导致您无法拿回自己所交的钱款。8.抓住对方违约一旦开发商或销售出现违约一定要抓住时机要求开发商或销售解除?商品房认购书?并全额退还已经收取的款项假设是定金还可以要求双倍返还。为了可以顺利抓住开发商或销售的违约行为需要您在?商品房认购书?中详细约定开发商或销售收取“定金或“预付款的目的并把销售人员的承诺写人这样一旦出现违犯约定的情况您才可以底气十足地要求对方返还款项。9.尽量利用“不可归责于当事人

9、双方的事由尽量找出“不可归责于当事人双方的事由作为不签约的原因例如规划的变更、双方就?商品房买卖合同?的条款难以达成一致、收入骤减、银行无正当理由不发放贷款等。一旦发生类似原因您就可以以此为由要求返还已经交付的定金了。五、直接转化为?商品房买卖合同?的?商品房认购书?商品房认购书?是房屋买卖双方达成的一种“初步意向既然是初步意向就说明双方可以以比较小的代价退出。但是在特别情况下初步意向也可能转化为正式的?商品房买卖合同?按照法律的规定转化需要同时满足以下两个条件：1.具备?商品房销售理?6条规定的商品房买卖合同的主要内容;2.出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把“双刃剑假设您已经

10、“坚决地要买这套房不妨利用这个规定争取让初步意向直接转化成?商品房买卖合同?免去中间的“长梦多。但是假设您还处于“试探阶段还希望可以有时机随时退出那么就要防止在?预订书?或是?商品房认购书?中约定得过于详细防止初步意向直接转化成?商品房买卖合同?为自己保存及时“退出的时机。六、“小定与“大定部楼盘开盘时会出现“热火朝天的场面开发商往往会要求购房者先交“小定。所谓“小定就是开发商保证为购房者保存房屋保证购房者满意的房屋在一定时间内不会被卖出去。购房者需要在约定的时间内向开发商交纳“大定并保证签订正式的?商品房买卖合同?。“小定的数额较之“大定少很多“小定的合同条款较之“大定也简单很多。但是无是“

11、小定还是“大定都可能包含“定金或是“没收条款。七、VIP卡与“认筹有些楼盘会在开盘之前VIP卡并约定VIP卡的持有人可以按照为了限度保护自己的利益建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思。而且在定金交付之前?商品房认购书?中的定金条款并不生效因此假设您在已经签订了?商品房认购书?之后但是尚未交付钱款之前改变主意?商品房认购书?又没有约定其他惩罚性条款的情况下您卡顺序优先选定房户型楼盘销售完毕选定房的持卡人卡内的钱款将抵作房款;没有选定房的持卡人卡内的钱款全额退还但不计利息假设持卡人愿意VIP卡可以保存至二或是三届时可以获得优先选的权利。此外作为特惠活动开盘的时候举行现场抽奖活动被抽到的持卡人可以

12、获得各种优惠或奖品。VIP卡的价格多那么几万元少那么几百元名称也五花八门持卡人的权利也各不一样。这种VIP卡的方式在销售上又称为“认筹已经成为如今商品房上最为流行的营销手法之一用业界的行话来说这个叫做“蓄客就是在开盘之前聚敛人气制造购房的紧张气氛让购房者看起来觉得房屋非常走俏。利用小小的VIP卡开发商或是销售不仅创造出良好的销售气氛发现和锁定潜在的目的客户进展楼盘需求和价风格查还可以提早获得数额不菲的资金。八、认购的风险按照?商品房销售理?第22条的规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质的费用。商品房销售的条件主要是“五证的获得本书将在下一个问题中

13、加以介绍。但是还是有一些开发商在尚未满足商品房销售条件时进展“认购。前面所介绍的“小定和“认筹很多也属于“认购的变种。假设房地产商的信誉可靠购房人通过认购有时确实能些钱但一旦房地产商最终拿不到预售容许证并宣告破产购房人交付的定金有可能会有去无回。?北京城房地产转让理?第52条规定：“房地产受让人(指购房者笔者注)知道或者应当知道转让人(指开发商笔者注)没有获得房地产权属证书或者相关批准仍然购置商品房的应当承担相应不利的民事法律后果。虽然人民?审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第2条规定：“出卖人未获得商品房预售容许证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是假设发生此类

14、情况往往需要通过诉讼才能取回自己已经交付的定金、预付款或房款因诉讼花费的人力和金钱本钱更是难以计算的。一旦遇到开发商无力归还或被宣告破产还将面临无法取回的后果。在认购的情况下购房人面临的风险是非常宏大的但是房地产的供求情况和交易双方的不公平地位购房者不得不承受认购在这种情况下就需要理解一下商品房销售的条件和“五证的相关知识把自己的风险降到最低限度。九、签订?商品房认购书?之前应该审查的：?土地使用权证?建立用地规划容许证?建立工程规划容许证?建立工程开工容许证?商品房预售容许证?房屋所有权证?建筑工程开工验收备案表?企业法人营业执照?和?房地产开发企业资质证书?一定要审查原件审查上述时一定要要

15、求开发商提供原件不能仅看复印件。这些证件大多包含附页和附件里面记载着抵押权状况、年检情况、平面图、规划图等假设仅复印-2页那么无法获得完好的信息导致自己的权益受损。同时复印件也比较容易被涂改或造假。(一)?国有土地使用权证?意义：?国有土地使用权证?是证明土地使用者(或个人)已经缴纳土地出让金获得国有土地使用权的法律凭证受法律保护。颁发部门：1.人民(级、级、区级)2.国土资源或国土资源和房屋理部门(级、级、区级)部地区例如在北京2004年7月以前此证由国土资源和房屋理制作。2004年7月以后北京原国土资源和房屋理撤销其职能一分为二涉及土地、矿产的行政理职责划入国土资源而房屋行政理和住房制度改

16、革的职责划入北京建立会。本卷须知：1.正式的?国有土地使用证?应同时加盖人民公章和房屋土地行政主部门公章。2.视不同情况?国有土地使用证?上分别加盖?划拨土地使用证专用章?、?有偿土地使用证专用章?、?交纳使用费土地使用专用章?、?临时土地使用证专用章?。对于普通商品房土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章。3.假设土地证上加盖了“临时土地使用证专用章那么说明土地使用者尚未缴足地价款会给日后产权证带来隐患。4.土地证不得擅自涂改如有涂改痕迹应警觉。5.土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。6.注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。土地使用证上有一个备注页假设开发商向银行以土地作为抵押

17、进展了开发贷款在土地使用证的备注页上会有注明。7.要求开发商支付土地使用金的收据。8.一定要求看原件。(二)?建立工程规划容许证?意义：?建立工程规划容许证?是标志有关建立工程符合城规划要求的法律凭证是建立建立工程的法律凭证是建立活动中承受监视检查时的法定根据。没有此证的建立其工程建筑是违章建筑不能领取房地产权属证件。开发商在获得建立工程规划容许证前方可申请开工手续。主部门：1.直辖、(辖区)的规划会2.区、级规划会(三)?建立用地规划容许证?意义：?建立用地规划容许证?是建立在向土地理部门申请征用、划拨土地前经城规划行政主部门确认建立工程位置和范围符合城规划的法定凭证是建立用地的法律凭证。没

18、有此证的用地属用地房地产商的售房行为也属不能领取房地产权属证件。主部门：1.直辖、(辖区)的规划会2.区、级规划会本卷须知：1.假设卖房人没有建立用地规划容许证那么说明其开发的土地未经规划;2.注意查验开发商所使用的土地在用途、位置和界限上是否与建立用地规划容许证互相一致。3.?建立工程规划容许证?附有附图及附件里面包括标有各个建筑高度的小区整体平面图购房者可以通过该图判断开发商在广告和沙盘等宣传资料中作出的宣传是否可能兑现。这个小区平面图比较复杂很细致包含很多细小的图标建议购房者可以请一位懂行的人士帮助。提示：?建立用地规划容许证?不能保证规划不变更开发商可以申请变更规划申请获得批准后开发商

19、就可以获得新的?建立用地规划容许证?原来的?建立用地规划容许证?就失效了。应对规划变更的是明确约定开发商应当在变更规划申请获批后10日内书面买受人并约定不时购房者有权退房和索赔给自己保存退出的时机。(四)?建立工程开工容许证?意义：?建立工程开工容许证?是标志建筑施工符合各种施工条件、允许开工的批准是建立进展工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要根据之一。没有开工证的建立工程均属违章建筑不受法律保护。当各种施工条件完备时建立应当按照方案批准的开工工程向工程所在地级以上人民的建立行政主部门施工容许手续领取施工容许证。未获得施工容许证的不得擅自开工。如北京建委于19年成立了北京建筑工程交易理中心

20、负责开工审批等项工作。主部门：1.建立部2.建委(北京、重庆)3.建立(级)4.建立(级)本卷须知：1.注意房工程开工手续是否齐全;2.假设开发商销售的是现房那么应建委的?建立工程开工备案表?详见本书第三篇。(五)?商品房预售容许证?意义：?商品房预售容许证?是、人民房地产行政理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准。在北京其主是北京国土房证书由国土房统一印制、登记审批和核发证书。假设购置了不在?商品房预售容许证?允许销售范围内的商品房房屋的产权将得不到保障。主部门：1.建立部2.建委(北京、重庆)3.建立(级)4.建立(级)5.房屋土地资源理(上海)6.土地资源与房屋理(深圳)提示各地主部门

21、不尽一样可以通过本地房产证上所盖来判断。本卷须知：1.注意该证是否在有效内。2.注意自己所要购置的房屋是否在容许销售的范围之内。3销售容许的证件应该在售楼现场悬挂。4.假设是现房开发商已经不需要再“销售容许证而改为大产权证的审批手续去产权登记部门?房屋所有权证?(详见本书第四篇中“大产权证的介绍)一定要看清楚开发商的?房屋所有权证?是否包括想买的房子。购房者还可查验房地产商的?建筑工程开工验收备案表?(详见本书第三篇)。(六)?企业法人营业执照?和?房地产开发企业资质证书?意义：根据?房地产开发企业资质理规定?的规定房地产开发企业不仅应具备企业法人资格还必须获得?房地产开发企业资质证书?。假设

22、开发商不具备房地产开发资质可能导致商品房买卖合同无效或无法产权过户。假设该工程为委托销售的情形即开发商委托房地产中介效劳机构进展售房那么不但应审查开发商的?企业法人营业执照?和?房地产开发企业资质证书?还应审查房地产中介效劳机构是否为合法主体即房地产中介效劳机构是否获得工商营业执照和?房地产经纪机构资质证书?。同时还应审查房地产中介效劳机构的代售行为是否合法即审查该机构的代售行为是否可以出具开发商作出的?授权委托书?以及打算购置的房屋是否在委托销售范围之内。主部门：1.?企业法人营业执照?：工商行政理。2.?房地产开发企业资质证书?：建立部、建委(北京、重庆)、建立(级)、建立(级)、房屋土地

23、资源理(上海)、土地资源与房屋理(深圳)。3.?房地产经纪机构资质证书?：建立部、各地房地产行政理部门(建立、房产理、房产等各地情况不一)。本卷须知：1.注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过的。我国有关法律规定营业执照应当每年年检一次否那么无效。2.注意营业执照是临时的还是正式的。假设是临时执照那么说明该还未正式成立。3.注意营业执照上的营业范围假设卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售那么其从事商品房开发或销售的行为就是的。4.注意查验?房地产开发企业资质证书?是否经过年检。5.主部门对房地产开发企业的资质划分了级别并标注在?房地产开发企业资质证书?上。通常一级企业的注册资

24、本比较雄厚开发经营时间较长工程质量合格率较高技术人员要求较高。对二、三、四级企业的审查条件那么逐渐降低。因此通过?房地产开发企业资质证书?上房地产开发企业资质级别的记载可以初步判断开发商的实力。6.假设为?房地产开发企业资质证书?那么应注意考察证书的有效按照规定?房地产开发企业资质证书?的有效为1年到之后可以延长有效延长限不得超过2年。自领取?房地产开发企业资质证书?之日起1年内无开发工程的房地产开发企业有效不得延长。因此如为?房地产开发企业资质证书?购房者应慎重考虑再作。7.注意查验?房地产经纪机构资质证书?是否经过年检。8.部地区对房地产经纪机构的资质划分级别并在?房地产经纪机构资质证书?

25、上标明。通常一级经纪机构的注册资本比较雄厚对从业人员要求较高。二、三级经纪机构那么条件逐渐降低。因此通过?房地产经纪机构资质证书?上记载的级别可以初步判断房地产经纪机构的实力。查询十、?商品房认购书?的主要条款?商品房认购书?是当事人对双方交易房屋有关事宜的初步确认因此其内容较之?商品房买卖合同?更为简单。?商品房认购书?的内容一般包括：1.双方当事人的根本情况;本卷须知：核对出卖人栏内填写的、法定代表人等是否正确。如为代理人应观察授权委托书并争取将授权委托书的复印件作为?商品房认购书?的附件。2.房屋根本情况(含房屋位置、面积等根本情况);本卷须知：为了防止正式签约时出现纸漏房屋根本情况的约

26、定应尽量详细准确尽量使用自然楼层。3.相关的种类、编和发证;本卷须知：尽量将签订?商品房认购书?之前查验的各种的名称和编记录在合同中。4.价款计算与付款方式;5.定金或预付款;本卷须知：假设您主意未决请尽量防止交纳“定金而是约定交付“预付款并将交纳“定金或“预付款的目的、销售接待人员的口头承诺也写入合同如不能写入那么说明难以实现。6.签署?商品房买卖合同?的时限、条件、约定;本卷须知：仅约定双方应该在何种限内进展缔约磋商而并非全面承受开发商提供的?商品房买卖合同?。还应明确约定：假设在该限内双方不能达成一致那么购房人有权解除?商品房认购书?出卖人应当在15日内全额退还已经交纳的定金或预付款。7

27、.处置。本卷须知：约定双方成心违约情况下的处理例如开发商将约定的房屋等一定要明确约定违约责任的数额如是定金应约定双倍返还如是预付款可以约定除全额返还以外还要支付一定比例的违约金。提示：1.?商品房认购书?的名称比较多样一般包括商品房认购书、定购书、预订书等形式还包括买卖房屋的意向书、许诺书、定金收据、预付款收据等。2.假设您购置房屋的心意已决不妨将商品房买卖合同应具备的主要条款都写入?商品房认购书?争取让?商品房认购书?直接转化为?商品房买卖合同?免去中间的“长梦多。3.假设您还处于“试探阶段还希望可以有时机随时退出那么就要防止在?商品房认购书?中约定过于详细防止?商品房认购书?直接转化成?商品房买卖合同?自己难以“退出。