情景一　认识物业设备管理.ppt

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2、设备管理的意义和目标；2、 了解物业设备管理的内容和要求；3、 了解物业设备管理组织机构的设置和相关岗位职责；4、 了解物业设备管理的制度。100%TATT0100%SBS 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检以操作人员为主、检修人员协助进行的。修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。进行维护保养。 应做好以下工作：应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置；检查安全装置； 检查润滑

3、系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。工程部经理空调工程师电气工程师机电工程师给排水工程师锅炉工程师资 料 员采 购 员仓库管理员空 调 组电 工 组电 梯 组管 钳 组锅 炉 组主管（技术工程师）维 修 班运 营 班技术资料员综 合 班电 工电梯维修工空调运行工高压运行工管 钳 工房屋维修工二、预防性计划维修保养制度二、预防性计划维修保养制度 计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预计划维修保养制度是指为防止

4、意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：织措施和技术措施。主要包括： 1、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容。年、年度维修保养内容；大修理内容。 2、设备维修、保养的要求。、设备维修、保养的要求。 3、开展预防计划维修保养工作的实施与监督。、开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容各设备维修

5、部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。 4、大修理计划根据公司设备管理和维修合一的、大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。 三、值班制度三、值班制度 建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如故障，从而保证设备安全、正常操作运行，

6、其具体内容如下：下： 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。及去向。 2、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。备的运行情况并按规定做好有关记录。 3、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。制度及时报告给有关人员。 4、调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关

7、班组，、调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。安排人员前往维修。 5、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。餐制，并通知同班人员配合。 6、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有定

8、办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。人工作。 四、交接班制度四、交接班制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：主要内容是： 1、交接班双方人员必须提前、交接班双方人员必须提前10min做好交接班做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。 2、出现下列情况不得交班：、出现下列情况不得交班

9、： 在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；在事故处理未完成或重大设备启动或停机时； 交接班准备工作未完成时；交接班准备工作未完成时； 接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。人时。 3、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。 五、报告制度五、报告制度 建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。备管理中存在的问题

10、，以便及时解决。六、工具领用保管制度：工具领用保管制度：个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。七、设备操作维修安全规定：七、设备操作维修安全规定：所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作所有机电操作，维修人员必须严格执行国

11、家有关安全操作规程，并树立规程，并树立“安全第一安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。并要认真保管。工作人员进入设备房内严禁吸烟。工作人员进入设备房内严禁吸烟。非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。非电气工作人员

12、未经允许，不得私自进入变、配电房。对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。及时处理。电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。熟悉掌握触电急救方法及步骤。复习思考题：复习思考题：1、物业设施设备管理的意义有哪些？、物业设施设备管理的意义有哪些？2、物业设施设备管理质量的指标是什么？、物业设施设备管理质量的指标是什么？3、物业设施设备管理的内容有哪些？、物业设施设备管理的内容有哪些？4、物业设施设备管理的机构和职责是什么？、物业设施设备管理的机构和职责是什么？5、物业设施设备管理的规章制度有哪些？、物业设施设备管理的规章制度有哪些？ 技能训练：技能训练： 结合你所熟悉的一个小区，组建一个工程部，并明确人员结合你所熟悉的一个小区，组建一个工程部，并明确人员和分工，同时制定相应管理制度。和分工，同时制定相应管理制度。