2022年黎明房地产项目可行性分析研究报告 .pdf

《2022年黎明房地产项目可行性分析研究报告 .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年黎明房地产项目可行性分析研究报告 .pdf（30页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、目录引言第 2 页第一部分工程总体简况第 3 页第二部分法律及政策性风险分析第 7 页第三部分市场分析第 8 页第四部分工程素质分析第 23 页第五部分总体发展构想第 27 页第六部分黎明生活坊开发建议第 30 页第七部分经济可行性分析第 35 页引言黎明生活坊的前身是黎明公司在90年代建设的富强、春晖等几个职工居住小区。随着黎明公司规模的扩大及外省市高校毕业生的增加，再加上当前小区建筑陈旧，配套设施落后，完全满足不了当前黎明职工的需求。黎明生活坊工程起步区住宅建筑面积25 万平方 M、2 期规划住宅建筑面积 27 万平方 M，由我公司独立开发，关于后期其他小区工程个的开发，我公司已经与沈阳市

2、安居工程办公室达成合作意向。黎明生活坊工程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 30 页全部建成后，住宅建筑面积将达到140 万平方 M，其开发标志着沈阳市大东区进入到一个全新的时代，也标志着黎明公司进一步的发展。第一部分工程总体简况一 地理位置黎明生活坊工程位于沈阳一环外，紧邻地铁一号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊 1 期为原春晖家园，位于地铁一号线黎明文化宫出口处。二 地块现状黎明生活坊工程共包含12 个地块，地块总面积148.66 公顷，红线内用地 127.90

3、公顷。各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地1 号地18.24 15.56 2.68 2 号地18.77 16.78 1.99 3 号地12.66 11.05 1.61 4 号地18.82 16.34 2.48 5 号地21.41 19.20 2.21 6 号地15.00 12.77 2.23 7 号地10.76 8.73 2.03 8 号地11.77 9.59 2.18 9 号地5.23 4.34 0.89 10 号地7.47 6.85 0.62 16 号地4.92 3.69 1.23 25 号地3.61 3 0.61 总计148.66

4、127.90 20.76 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 30 页目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三 交通状况该工程地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳一环，有地铁一号线直达沈阳中街、太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅8 公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区的公交，交通便利。四 周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈阳一环。由于此工程主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于工程的后期销售提供很

5、大的便利。从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦，集休息娱乐为一体，带动了整个区域认为环境的改变。五 周边生活配套设施黎明生活坊工程周边的生活配套设施主要包括：商业：黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街：中街与太原街；位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家、雅士百货等。教育：沈阳一中、沈阳市第一私立高中、107中学、东盛小学、小哈津幼儿园等。交通：龙之梦公交枢纽站、地铁一号线。公园：龙之梦娱乐城；东塔公园；万泉公园娱乐：龙之梦亚太城，黎明文化宫。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 30 页其他：大东派出所，邮

6、局。六 土地价格按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊1 期 4#、8#地块分别按红线内用地每亩51 万和 52 万支付土地及大配套费用，费用总计约为 19983万元。第二部分法律及政策性风险分析一合作方式及条件（一） 黎明生活坊工程的土地合作方为“沈阳城建集团”，隶属于沈阳市安居工程办公室，有较强的政府背景。在工程开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。（二） 合作方式：合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。二法律性风险评估黎明生活坊工程为中航工业重点关注工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐

7、全，几乎不存在法律性风险。三政策性风险评估黎明生活坊属于中央企业安居工程，各方面都的到政府的大楼里支持，不存在政策性风险。第三部分市场分析一 沈阳市住宅市场分析( 一)市场回顾精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 30 页近几年，沈阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了沈阳房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使沈阳市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。十一五期间，沈阳市实施了大规模的危陋平房改造，从2007

8、年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。2010年住宅市场销售量约630 万平方 M ，第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。2011 年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到660万平方 M 。纵观沈阳市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的5 至10 年内，沈阳市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。( 二)住宅市场当前特点从沈阳市房管局获悉， 2001 年沈阳市住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交660 万平方 M，成交金额 166.81亿元，分别比上

9、年同期增长4.76和 7.07，其中个人购买商品房比例为。根据沈阳市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，沈阳市住房市场呈现以下几个特点：1价格小幅上升。去年居民购买6000 元/ 平方 M以上的商品房数量比上一年提高了1.5 个百分点，其中每平方M6000元6500元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 30 页价位的商品房购买量提高了5.8 个百分点， 6700 元4000元的商品房比上一年提高了21.4 个百分点。2住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在 100平方 M以上的商品房比上一年同期

10、提高了2.6 个百分点，其中购买单套面积在100平方 M 120 平方 M商品房同比提高了 4.8 个百分点，单套面积在120平方 M以上的商品房同比提高了 4.34 个百分点。经过几年的发展，目前沈阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。3金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2011年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86% ，贷款购房比例达71。此外， 2011 年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和

11、房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。( 三)住宅市场未来发展走势1政策支持力度不断加大。从 2011年政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 30 页加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场的有效增长。2市场利好消息2012 年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通

12、过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也的进一步发展。3房地产价格将稳中有升。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档工程需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。4改善型需求不断增长。有资料显示， 2010 年底全市人均居住面积为24.97 平方 M，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。5市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了一定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要

13、表现为以下几个方面。房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 30 页利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的住宅区。随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地

14、产模式。二 区域市场分析( 一)区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从2006年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第一位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，

15、共 30 页沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。( 二)区域市场现状针对黎明生活坊工程，对周边工程进行了市场调查。从所调查的工程中选取 10 个主要工程样本，工程简况如下：工程名称建筑形式销售均价（元 /M2）建筑面积（万 M2）保利 1-7 期多层、部分高层7000 27 中房安基多层、小高层7000 15 水晶城多层和别墅起价 6500 7.3 保利海上五月花洋房7600 总 18 龙之梦高层10000 18 佳合新城 1-7其高层7500 28 国舍添香板式高层7000 保利达高层6300 18 银座多层未定6 和睦城高层8000 13.5 ( 三)市场

16、综述综上所述，区域市场具有以下几个特点：1新工程迭出，工程素质正在不断提高。2高素质工程吸引了大量和平、沈河区的居民前来购买。3道路交通发展迅速，出行十分便利。4新房上市量增幅大于市内其他各区。5价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 30 页三 区域市场消费者行为分析目前大东区的大型住宅工程集中于东陵西路地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色工程不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体上趋于平淡。沈阳市经过多年的开发历程，沈河、和平等原先热点区域经过几年来高强度、大规模的开发，发展空

17、间已显局促。黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。作为沈阳市即将重点规划的地区，大东区近两年伴随着地铁的通行及龙之梦公交枢纽站的建立，整个区域展现出足够的发展势头。( 一)旧居住区调查分析我们通过对大东区一些大型旧居住区的调查，可以看出。1目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄，支付首付款的能力偏低。但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。2居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。市场调查中消费者购房是为了“解决住房困难或改善居住条件”这精选学习资料 - - - - - - - - -

18、 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 30 页部分人群比例分别为了34% 和 29.5%，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。3除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明，环境及地段的关注程度分别为36.5% 和 20.5%，对于其它诸如物业管理、开发商实力、小区设施不甚关心通过总体数据表明，大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。( 二)居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区的新商品房的调查显示：1新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。2新迁进居民的居住面积为80-120

19、 平方 M者居多，超过旧区居民60 平方 M以下的居住面积。3新迁进居民对所居住小区的总体感受一般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。4新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。( 三)丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。1保利海上五月花的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 30 页

20、2购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花的环境是吸引他们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素。3保利海上五月花目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。4这部分消费者十分看好保利地区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为保利地区有发展潜力。( 四)具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。1多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。2每平方 M6000元 700

21、0元的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别，45 万60 万元的住宅最受市场欢迎。3地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。4由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 30 页5由于大东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的工程受到追捧，从这一点看来，大规模工程的开发在该区仍属空白。

22、6贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。7建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构的接受程度较差。8环境是住宅永恒的卖点，除价格外在房地产各因素的关心程度上，景观环境一直是消费者最为看重的。9户型选择上平层仍是广大消费者的首选，错层、跃层等富于变化的形式常常被误解为高档次房屋的象征。10 物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后的小区管理和生活服务了。11 由于目前市场上供应的商品住宅

23、绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对精装修的要求日趋强烈。12 消费者对居住区或小区的各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量的基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对一些实用性功能不佳的智能化设施兴趣不大。13 对人文环境的追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑的重要因素，而这种追求越是在档次高的小区显现的越明显。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 30 页通过上述我们对沈阳市总体市场及黎明生活坊相关区域市场消费行为分析，我们认为随着沈阳市经济的持续发展，居

24、民购买力也将逐步提高，加之大东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的市场空间。第四部分工程素质分析一 工程优势1黎明生活坊工程规模大，总建筑面积超过100 万平方 M ，各种功能规划齐备，一期工程依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。2黎明生活坊依托于黎明公司，具有良好的口碑。3紧邻城市一环，有公交枢纽站、地铁一号线，距离沈阳两大火车站较劲路程，交通便利。4地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境较好。5黎明生活坊工程为中央企业大型住宅工程，配套设施齐备。6集团开发事业的良好表现，优势品牌支持。二 工程劣势1

25、与周边工程相对比，土地成本较高，付款压力大。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 30 页2地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。3地块东北侧为大面积的空地，北侧的和睦城销售情况较差，周边人气仍显不足。三 威胁分析1与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较，沈阳市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制黎明生活坊的客户群来源。2从沈阳市整体市场格局来看，随着浑南新区的开发，聚集着较多的工程，尤其是混合周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。3新开发的龙之

26、梦等楼盘，虽然价格较高，但这些工程对黎明生活坊有直接影响，将持续威胁每一期开发。4南侧民航居住区将相继启动，规模、售价等因素与黎明生活坊类似，黎明生活坊面临着巨大的竞争压力。四 机会分析1政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，黎明生活坊工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。2黎明生活坊的操作由顺驰独立完成，起步区在规划、环境及社区配套等方面已经初步创立了综合优势，黎明生活坊1 期如能在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善生活配套设施建设，将取得良好的市场效果。3黎明生活坊周边道路交通及所处地理位置将使其成为沈阳市未来的热点区域。4沈阳市住宅分配政策的出

27、台，有利于住宅市场的发展。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 30 页5加入 WTO 及沈阳近几年经济的稳步增长将为黎明生活坊工程带来较大的发展机遇。诸如私人汽车的日益普及等等。五 综合评价结合前面的 SWOT 因素分析，我们可以看出，黎明生活坊1 期虽然存在一些劣势，诸如土地成本较高、所属区域购买力较低等等，但放之全市范围内看，该地块与龙之梦相比拥有价格优势，与保利、中房相比拥有地理位置优势。因此，依托于黎明公司，黎明生活坊1 期工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。为了

28、将黎明生活坊1 期工程运作成功，我们仍需注意以下焦点问题：1住宅产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多住宅工程综合素质一般，所以，在工程操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。2密切关注起步区市场反应情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目标市场。3掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。4通过工程推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现工程销售速度的本质性飞跃。5对物业管理及社区文化活动方面继续加大投

29、入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。6在产品开发的基础上，注意对工程居住理念的提升，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 30 页第五部分总体发展构想一 工程定位1黎明生活坊基本描述以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题园林环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大规模居住社区。2客户群定位整个黎明生活坊工程的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以 “中

30、等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在5000元/平方 M以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。3产品定位利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，讲求住宅产品的多样化。4形象定位作为 120万平方 M的大型居住社区，黎明生活坊工程的形象塑造应体现出其应有的“大气”与“活力”，树立黎明生活坊品牌在沈阳房地产界的强势地位，并通过黎明生活坊工程进一步提升黎明品牌的知名度与美誉度。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 30

31、页整体形象包装应以清新、自然、浪漫为主调，强调黎明生活坊品牌的亲和力。二 发展思路1倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。2完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充分发挥大规模工程的竞争优势。3以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的产品设计思路。4精心打造主题环境，利用园林环境形成黎明生活坊工程的主要竞争优势之一。5通过起步区对整个黎明生活坊工程的展示效果，提升工程综合价值，实现可持续性发展。6实施具有“指标性概念”的操作手段，提高市场关注度诸如建造精品商业走廊、示范校、高标准业主会所等等。7控制开

32、发节奏，降低市场风险三 总体规划理念1通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式，体现“造城”的概念。通过整合的规划设计手法，充分考虑居民的各种需求，强调社区生活服务设施、室外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城市功能系统。2结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居住区的可持续性发展。综合考虑居住区规划结构的整体性、系统性、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 30 页规律性和可持续性，最终形成集商业、教育、文化、娱乐、休闲等各项高尚品质功能于一体的社区中心系统。3在公建的配置上遵循减少

33、数量、扩大规模、提高质量、服务便捷的原则。主要大型公建（包括体育馆、居住区公园、中小学等）集中布置于居住区中心位置，使之成为黎明生活坊的中心。小型商业设施分散设置于2#地东侧和 4#、5#地的中间位置。在公建的布局上考虑各级公建设施的合理服务半径，形成公建设施的系统性与层次性。4在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区规划的整体性依靠大型公建的配置来体先现。第六部分黎明生活坊 1 期开发建议一 开发计划1.开发住宅地块： 4#、8#地块；2.开发时间安排2012 年 8 月基础施工2013 年 8 月主体施工2014 年

34、9 月主体封顶2015 年 3 月环境施工2014 年 8 月竣工入住精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 30 页二 目标客户群分析针对黎明生活坊工程“中等收入阶层”的市场定位，结合大规模工程产品多样化的特点，主要从三方面对目标客户群进行分析：1.从地域上划分目前在附近地区居住的黎明公司员工。在沈阳开发区和沈阳机场工作的高级白领。少部分认可黎明生活坊地理位置，需要进行二次甚至多次置业的富人阶层。认可黎明品牌，相信黎明公司的实力，对黎明生活坊起步区充分认可，相信黎明生活坊工程美好的发展前景，具有投资和居住双重购房动机的购房者

35、。2.从收入上划分与起步区不同，黎明生活坊1 的客户群在收入上应具有一定的差异性，主力客户群主要由以下两方面构成：拥有稳定未来收入的黎明公司高层领导，这部分人群的事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会的有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，与自身品位相符的工程。另一部分是拥有一定的存款，但收入处于中等水平的黎明公司的员工及新参加工作的大学生。3.从年龄上划分精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 30 页从起步区购房客户的现状来看，主要集中在27-50 岁之间的年龄段，年龄层次比较广泛。但从发展的角度看，年轻人充满活力，消费观

36、念先进，代表了社会的发展潮流，所以二期的主力客户群应定位于30-40 岁这一年龄段，我们在进行环境设计、外檐风格选择、形象宣传等方面要注意迎合年轻人的特点。另一方面，由于目前社会老龄化现象比较明显，要对老年人的居住需求给予一定的重视。三 产品设计思路1.产品设计原则：产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成一定的差异，满足目标客户群的不同居住需求。相对于起步区，在产品形式、户型平立面设计、环境营造等方面实现一定程度的创新与突破。2.建筑形式：根据两个地块不同的特点，形成产品差异。结合黎明生活坊整体规划，采取板式小高层、普通多层与低层相结合的建筑形式，具体配比见下表：建筑形式层数比例（% ）

37、板式小高层10 40 普通多层5.5 40 准低层34 20 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 30 页合计100 3.房型平面设计：在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群的不同需求，多采用错层与跃层设计；低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性的基础上，采用个性化设计。通过加大面宽和提高层高等手段增强房型的舒适性。通过落地窗、外飘窗、吹拔等手段增强房型的趣味性。通过楼体挖槽、阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。4.户均面积：结合起步区的销售情况，在起步区户型面积的基础上，适当放大单套面

38、积，具体指标见下表：户型工程两室（m2）三室（m2）低层住宅（m2）面积95 130 190 5.建筑立面：借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通过匀称的线条处理与简洁、明快的色彩，注重建筑的美感，强调可识别性。6.住宅配套：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 30 页采用中等档次的配套水平，在保证住宅品质的基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度、成本与所产生收益之间的关系。入户门：高级防盗门外檐窗：高级塑钢窗适度智能化配套：网络、围墙红外监控、背景音乐供水：不设热水、中水、直饮水系统供热：集中供热，铝合金散热

39、器。楼栋入口：可视对讲防盗门楼梯间：地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆7.精装修成品房设计在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，黎明生活坊 1 期应继续对成品房设计进行深化，在推行统一交工标准成品房基础的同时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如下：充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设计与材料选择。在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对某些房型进行必要的更改，其中包括某些平面结构的处理和对电路、上下水、暖气的安排与布置等。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第

40、23 页，共 30 页减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑80% 以上的工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果的目的。整体风格定位为“时尚、实用”，倡导“轻装修，重装饰”的装修理念。抓住重点，注重厨房、卫生间的装修效果。在整体预算的控制下突出几个亮点，如某些材质的使用，洁具、淋浴房采取定制等。注重细节处理，例如淋浴房地面的处理、地面不同材质交接处的处理等。注意用装修弥补某些房型设计中的缺陷。强调成品房样板间的装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸的家具，增强室内空间感受。与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七

41、部分经济可行性分析一 经济技术指标估算规划总用地 30.59公顷红线内占地 25.93公顷居住区用地 20.7（按红线内用地的80% 计算）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 30 页容积率 1.3（估算）住宅建筑面积 27万平方 M（估算）二 成本估算（一）估算范围根据估算的居住区用地25.93 公顷，按容积率 1.3 计算，黎明生活坊2 期住宅建筑面积约为27 万平方 M 。其中不同建筑形式的建筑面积见下表：建筑形式层数比例（% ）建筑面积（万平方 M ）板式小高层10 40 10.8 普通多层5.5 40 10.8

42、准低层34 20 5.4 合计100 27 （二）单方成本估算小高层成本估算表工程单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊1740 工程建设费2300 工程建设前期费40 区内公建费50 非经营性公建均摊220 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 30 页其它费区内配套设施费450 销售费用250 公共设施维修费20 管理费50 营业税360 贷款利息50 总计5530 多层及低层成本估算表工程单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊1740 工程建设费1880 工程建设其它费前期费45 区内公建费50 非经营性公建均摊220

43、 区内配套设施费445 销售费用250 公共设施维修费20 管理费50 营业税360 贷款利息50 总计5110 （三）单方成本估算分析土地及大配套费用按土地及大配套费用总额46980万元计算，则单方土地成本约为1740元/平方 M 。19983万元 27 万平方 M =1740元/ 平方 M 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 30 页工程建设费用分析工程建设费包括：地基处理费、土建费用、监理及其它费用。（详见“工程建设费明细表”）工程建设费明细表工程单方造价（小高层）单方造价（多层及低层）地基处理费170 150 土建

44、费用2000 1600 监理及其它费用130 130 总计2300 1880 工程建设其它费用分析前期所发生的费用，主要包括规管费、墙体改造费、人防费、招标管理费、勘察费、设计费等；托幼、学校、邮电局、社会停车场、公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方M220元计算；在土建工程竣工后需投资建设煤气、供电、上下水、暖气、通讯、有线电视、小区内道路、环境等区内配套设施。（详见“工程建设其它费明细表”）工程建设其它费明细表工程单方造价（元）前期费45 区内公建费50 非经营性公建均摊120 区内配套设施费345 总计560 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - -

45、- - - - -第 27 页，共 30 页销售费用销售费用按每平方M销售均价 6400 元的 3.8%计算，单方成本约为250元。其中包括广告费用、售楼处及样板间建造费用分摊、宣传材料设计及印刷费用等。营业税按销售均价 6400 元/ 平方 M的 5.55%计算，每平方 M约为 360 元。三 销售价格分析通过对区域市场乃至沈阳市整体市场的调查与研究，通过工程素质分析，依据黎明生活坊起步区的销售情况与销售均价，我们有理由得出结论：以前面所论述的产品设计思路、高品质的生活配套设施，并辅以高效的市场推广策略，根据不同建筑形式产品的销售价格和所占比例，黎明生活坊 1 期的平均售价水平预计可以达到6

46、500 元/ 平方 M 。不同建筑形式住宅产品销售价格见下表：住宅形式所占比例（ % ）目标销售均价（元）板式小高层40 7000 普通多层40 6500 准低层20 6000 平均6500 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 30 页四 工程投资效益分析（见下表）建筑形式板式小高层普通多层准低层合计（万元）建筑面积（万平方 M ）10.8 10.8 5.4 27 单方成本（元 /平方 M ）5110 5110 5530 总成本（万元）55188 55188 29862 140238 目标售价（元 /平方 M ）6000

47、6500 7000 均价 6400 销售收入（万元）64800 70200 37800 172800 利润（万元）9612 15012 7938 32562 按上表所得数据，该工程相关财务评价指标如下：总投资： 140238万元销售收入： 172800万元总利润： 32562 万元投资回报率： 32562140238=23.2% 结论：黎明生活坊1 期工程总利润高达3.2 亿元，投资回报率超过 20% ，极具投资价值。五 资金预测精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 30 页（一）销售周期根据公司以往开发工程的经验，结合对黎明生活坊起步区销售情况的预测，黎明生活坊1 期工程的销售周期应该在3 年左右。（二）资金占用峰值从资金流量表可以看出，黎明生活坊1 期最大资金占用发生在2013 年1 季度，最大资金占用量约为10 亿元。（三）内部收益率黎明生活坊1 期工程操作时间跨3 个年度， 200122014 年每年的累计资金分别为 -10150 万元、 -18795 万元、32562 万元，由此计算的内部收益率为 25.2%。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 30 页，共 30 页