项目工程可行性研究报告书.doc

/* 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 书书 ( (简简) ) 二二○○一一年八月十五日一一年八月十五日 /* 第一部分第一部分 项目概况项目概况 1 1 项目简介项目简介 1.11.1 建设地点建设地点 烟台市中州大厦项目位于烟台市莱山区港城东大街南、迎春大街中 段，北望烟台市政府、烟台电视台、烟台大学、山东工商学院、滨州医 学院烟台校区、烟台体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银 座商城、新天地城市广场等。 项目交通便利，有 5、31、33、50、53、55、56、58、86 等公交线 路经过，距离烟台汽车东站、烟台汽车总站、烟台码头、烟台火车站、 烟台国际机场均不超过 20 分钟车程。 大厦用地地块共占地 6500 平方米。 1.21.2 项目现状项目现状 该项目土地已经由烟台市莱山区政府摘牌，目前正在进行规划方案 的设计、报批工作。中州大厦作为莱山区重点的招商引资项目可以享受 重点项目的优惠政策。 1.31.3 项目总体规划要求项目总体规划要求 项目总占地面积 6500 平方米，规划建设一个 5A 甲级写字楼、综合 商场于一体的城市综合体，土地使用年限为 40 年，规划容积率约为 5.0。 1.41.4 项目建筑面积指标项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为 35000 平方米，由主楼与裙楼组成，其中裙 楼的 1-4 层为商业用房约 6000 平方米，主楼建筑面积为 29000 平方米； 建筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城， 建筑面积约 5500 平方米；地下停车、设备用房面积略。绿化率 30％， 机动车停车泊位 250 辆。 2 2 项目法人概况项目法人概况 企业名称： 有限公司 /* 住 所： 法定代表人： 注册资本： 企业类型： 有限责任公司（国内合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。 （凡涉及许可经营的项目 凭许可证经营） 。 3 3 编制依据编制依据 本项目可行性报告根据***公司现有资料，结合有关的政策法规和莱 山区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估， 为项目的开发提供科学的决策依据。 4 4 项目建设的必要性项目建设的必要性 莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大 经济引擎的商业主力片区，已经成为众多商家眼中的“热土”。莱山区 东北部具有优美曲折的黄金海岸，吸引了大量国内外观光游客，节假日 更是人流如织。莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心，烟大、 山东工商学院、滨州医学院等 10 所高、中等院校，已入住的南山世纪城、 天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目。 根据《莱山区分区规划》，至 2020 年，莱山区人口将增加到 50 万， 城市建设区远期人口容量可达 100 万左右。据调查，莱山区居住人口有 70%受过高等教育，年人均可支配收入 1.2 万元，居全市之首，高级住宅 区与旅游设施的迅速发展，为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发 展潜力。 莱山区道路四通八达，已经形成了完善的交通体系。以迎春大街为轴 心的中心城区还将新建 11 条道路，总长 35.8 公里。其中，6 条道路(山 海南路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路)基本竣 工通车；其余 5 条道路(轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路)今 年已经开工建设。另外，水、电、暖、通讯、给排水等基础设施配套工 /* 程也将与中心城区道路同步建设、同步完成。青烟威荣城际高速铁路今 年已经开工，城际铁路站点设置烟台南站也设在莱山区。此外，莱山区 区片内还规划有公交车站、轨道交通大型枢纽 4 处，大型停车场 5 处， 都在拉动着这一地区整体配套的逐渐成熟。 迎春大街周围是莱山区的中心城区，已建成的芳华园、花都小区、绿 色家园、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目，使得该区域地 产开发日趋多元化。在总长为 2 公里的迎春大街中段，将建设金融中心、 商务中心、商业中心、高新产业研发中心、文化娱乐中心、酒店餐饮服 务中心，迎春大街也将成为莱山区的“商业大动脉”。 新天地都市广场、金贸中心和东方海洋创业中心这三个由办公、居住、 商业构成的综合商业项目分布在迎春大街两边，形成了有主有次、框架 清晰的商业结构。 本项目拟建的写字楼充分体现了莱山区的整体发展战略，积极打造 一个现代 CBD 中心，包含有办公、商业等多种经营内容，项目规模适中、 开发思想先进，本项目的建设将推动莱山区既定发展规划的实施。 5 5 项目建设有利于较好地发挥土地效益项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据该地区的发展规划，该地区重点发展 CBD 与商贸流通特色街。 该地块位于迎春大街中段，迎春大街中段位于莱山中心城区核心地带， 北起港城东大街，南至轸大路，总长 2.02 公里，现在两侧基本无空地可 以提供进行开发建设。着眼于建设烟台市区东部中央商务区，政府将组 织对该路段进行高标准整体开发，打造一个高楼大厦林立、人流商流集 中、辐射带动能力强大、服务载体功能完善、建设风格现代的烟台市未 来水平最高的标志性城市街区。 烟台市确定莱山区的迎春大街中段规划为 3 大功能区域：烟台市 金融中心，集金融、接待、商务、办公为一体，体现现代、科技、高 效的区域；商业休闲文化娱乐区，集中了大型商业购物中心和酒店接 待项目，西侧为商业、休闲、娱乐、文化为主的步行街，构成城市开 /* 放公共空间；高级商务区，布置众多高档商务写字楼、大型商业服务 设施，提供丰富的城市生活。 商贸流通业特色街是一个集金融商贸、 文化娱乐、商务办公、高档商住等为一体的特色街区，重点发展大型商 贸、金融保险、楼宇经济等。目前，东方海洋创业大厦、银座商城、金 茂大厦等项目已开工建设有的已经投入使用。本项目将建设一个可以符 合周边业态的商业及 CBD，这不仅大大提高了迎春大街中段商贸流通业 特色街的水平和规模，丰富了商贸流通业特色街的商业业态，对提升该 区域的商业价值，促进地区经济发展也有明显作用。 6 6 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 占地面积 6500 平方米 其中： 地上建筑面积 35000 平方米 地下建筑面积 5500 平方米 商业部分 6000 平方米 写字楼部分 29000 平方米 容积率 ≥5 绿化率 30 % 停车位 250 辆 /* 第二部分第二部分 项目优势分析项目优势分析 1 1 项目优势分析项目优势分析 1.11.1 开发水平和开发意识不断提高开发水平和开发意识不断提高 随着莱山区整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速 健康发展，投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。 1.21.2 项目周边基本无空地可供开发项目周边基本无空地可供开发 本项目所在地位于莱山区内，其周边规划性质定位是该地区重点发 展 CBD 与商贸流通特色街，届时会形成一个核心的商业及金融办公区。 1.31.3 交通优势交通优势 本项目所在地位于莱山区迎春大街中段，迎春大街是莱山区的主干 道也是芝罘区与国家级高新区的必经之路，是通往莱山国际机场的主干 道之一，巨大的车流会大大增大该地块 CBD 商圈的辐射面，今后还将会 在项目所在地南北各建立立交桥，相应将设立多条公交线路，方便其他 商圈的市民前来本项目体验消费，便利的交通使本项目处于莱山区无可 替代的核心位置。 1.41.4 市场优势市场优势 本项目地处莱山区迎春大街中段，南侧、西侧及北侧均为 CBD 繁华 区闹市区，超市等配套设施较多，且项目所在地已经建立完善的配套体 系，有大型的购物中心，餐饮娱乐场所，能满足当地居民的消费需求， 这为本项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景，同 时也可带动所属区域的其他配套体系的兴建。 1.51.5 政府支持优势政府支持优势 本项目为莱山区政府的重点招商引资项目，区政府将会在行政事业 性收费及办理手续的过程中提供极大的支持。 2 2 项目初步定位项目初步定位 本项目总建筑面积为 35000 平方米（不含建筑物前面的地下商场） ， /* 根据本项目的初步定为，业态组合如下： 1F+2F+3F+4F 为专业卖场。层高 6.5 米。(-1F 为综合超市) 4F—18F 部分为高档写字间，18F 以上部分为高档公寓。 /* 第三部分第三部分 投资估算投资估算 1 1 投资估算说明投资估算说明 本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方 法与参数》 （第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。 本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考 虑调整因素。 投资估算参考了烟台市同类结构建筑的造价指标。 2 2 投资估算表投资估算表 项目名称费用（万元）备注 一一土地费用土地费用5407.55407.5 1土地总出让金5250.00 2土地契税157.5 二二前期费用前期费用1064.671064.67 3规划管理测量费45.00 4勘察费13.50 5 施工、景观图设计 费 112.50 6预决算编制费34.65 7工程监理费54.00 8招标代理费23.1 9工程交易费4.62 10图纸审查费90.00 11房产测量费17.50 12劳保费300.3 13防雷消防检测费13.50 14白蚁防治费5.50 15墙体基金45.00 /* 16临时设施费54.00 17可行性报告费2.00 18水土保持方案费2.00 19地震灾害评估费2.00 20环境评价费1.00 21农民工保证金231 三三基础设施配套费基础设施配套费1896.501896.50 22电增容设备配套486.00 23基础设施配套费885.50 24区内配套工程费525.00 四四不可预见费用不可预见费用225.00225.00 五五销售费用销售费用 25企业管理费288.75 26财务费用540 六六建筑安装费用建筑安装费用11550.0011550.00 27地上建安成本8750.00 28地下建设成本2800.00 七七合计合计20143.6720143.67 3 3 资金筹措资金筹措 本项目总投资额为 20143.67 万元, 在项目预售前，即项目完成主体 结构二层前，需投入土地费用、报建费、可研及设计费、土建工程费等 资金约 8260 万元，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合作方投 资） ；二是商场写字楼销售部分；三是银行贷款；四是施工单位带资部分。 投资方自有资金****万元。 /* 第四部分第四部分 效益分析效益分析 1 1 销售收入、销售税金及附加估算销售收入、销售税金及附加估算 1.11.1 销售收入销售收入 项 目 面积（㎡）售价（元）合计（万元） 写字楼、公寓29000750021750 商铺60002200013200 车位 只销售 250 个 车位中的 100 个车位 101000 合 计35950 1.21.2 销售税金及附加销售税金及附加 根据国家有关税收政策,本项目应缴纳营业税、城市建设维护税、教 育费附加等, 综合税率为 11.45%，销售税金及附加为 4116.28 万元。 1.31.3 销售费用估算销售费用估算 项目广告宣传及销售费用为 650 万元。 1.41.4 开发建设成本开发建设成本 项目开发建设成本即项目总投资为 20143.67 万元。 1.51.5 项目损益项目损益 项目利润总额=销售收入-项目总投资-销售税金-销售费用 =35950-20143.67-4116.28-650 =11040.05 万元 /* 第五部分第五部分 项目结论与建议项目结论与建议 1.11.1 结论结论 从项目成本总投资和销售收入来看，税后利润为 11040.05 万元，而 前期资金总投入约为 8260 万元，如果通过严格的管理和严谨的市场营销 手段进行风险控制，达到预期的投资目标会比较容易实现。 故本项目无论是从人流量, 居民结构, 消费力, 交通状况，还是政 府支持、业态组合的适应性方面,通过整合资源，打造成一个集商场、写 字间、公寓为一体的综合体是综合可行的。 经过的初步市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，提出以下 几点结论： 第一：烟台市莱山区的总体建设和发展是健康的，莱山区的高档商 务市场前景广阔。 第二：目前莱山区高档商务型物业市场发展空间很大，市场竞争压 力较小。本项目主体按照“商场+写字楼+公寓”模式建设和开发是合适 和可行的。 第三：该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期 的收益率。 第四：目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风 险。 第五：为保证该项目的成功开发和销售，应该成立专业化的项目管 理和开发团队。 1.21.2 建议建议 针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素，建议在项目实施过 程中对资金采取如下措施： 1）强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度，维护项目 市场形象。 2）配合销售计划，加大宣传进度。根据市场变化，灵活调整整个销 /* 售策略，制订详细阶段性销售目标并严格执行，以加速资金回笼，缓解 资金压力。 3） 在资金宽松及销售市场持续趋好的情况下，可以控制销售节奏， 保留部分单位沿后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额 利润回报。 4）资金措施：我们将项目启动资金控制在一个最小值之内，目的是 从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应依据现金流 量表，测算个阶段投资回报率。 资金措施包括： A、对要求施工单位带资建设，力争项目预售才开始结付工程进度款。 B、提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证一 到即可办理贷款手续。 综合上述，本项目是一个较易实现的项目，但是如何实现较大的期 望利润也存在很多的风险，而且许多关键因素在动态中都呈现其两面性， 风险与机遇并存。项目的成功必须满足“大、准、快、稳、新”的五字 要诀： 大——宣传力度大、势头大，引起城市的轰动效应 准——准确定位，综合考虑商业、办公、居住综合需求，把握商业 业态的选择与比例。 快——快速入市、相当资金快速回收 稳——稳定政府角色以及其在关键的点上给予的帮助 新——新概念、新产品、新功能、新组合引领市场 说明：1.本报告不含政府减免部分。 2.本报告一切数据都以国家标准数据计算，实际操作中留有余地。 3.车位 250 个，收入计算了 100 个。 /*