中新集团：2019年年度报告.PDF

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1、2019 年年度报告 1 / 209 公司代码：601512 公司简称：中新集团 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 209 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事

2、出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人赵志松赵志松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人龚菊平龚菊平及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）李倩李倩声明：保证声明：保证 年度报告中财务报告的真实、准确、完整。年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以 2019 年末

3、总股本 1,498,890,000 股为分配基数，向全体股东每 10 股派发现金股利人民币 2.20 元（含税），共计分配股利 329,755,800.00 元，占当年度合并归属于上市公司股东净利润 1,083,512,752.70 元的 30.43 %。本年度公司无资本公积转增方案。本预案需提交股东大会审议批准后实 施。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注 意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情

4、况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况的讨论与分析”中关于 公司未来发展的讨论和分析。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3 / 209 目录目录 第一节 释义. 4 第二节 公司简介和主要财务指标 . 7 第三节 公司业务概要 . 11 第四节 经营情况讨论与分析 . 13 第五节 重要事项 . 32 第六节 普通股股份变动及股东情况 . 55 第七节 优先股相关情况 . 61 第八节 董事、监

5、事、高级管理人员和员工情况 . 62 第九节 公司治理 . 69 第十节 公司债券相关情况 . 72 第十一节 财务报告 . 73 第十二节 备查文件目录 . 208 2019 年年度报告 4 / 209 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、公司、 中新集 团、CSSD 指 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 实际控制人、 园区国控 指 苏州工业园区国有资产控股发展有限公司，为本公司的实际控制人 园区国资办 指 苏州工业园区国有资产监督管理办公室 中方财团 （原简称“园 区股份”） 、控股股东 指 苏州中方

6、财团控股股份有限公司（由苏州工业园区股份有限公司于 2019 年 6 月 28 日更名而来），为本公司的发起人及控股股东 新方财团 指 新加坡苏州园区开发财团，为本公司的发起人股东，英文名 NGAPORE SUZHOU TOWNSHIP DEVELOPMENT PTE LTD 港华投资 指 港华投资有限公司，为本公司的发起人股东 苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司，为本公司的发起人股东 新工集团 指 新工集团私人有限公司，为本公司的发起人股东，英文名 CPG CORPORATION PTE LTD 中新智地 （原简称“中 新置地”） 指 中新智地苏州工业园区有限公司 （由中新苏州工

7、业园区置地有限公司于 2019 年 8 月 20 日更名而来），为本公司控股子公司 中新公用 指 中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司，为本公司控股子公司 中新教育 指 中新苏州工业园区国际教育服务公司，为本公司控股子公司 中新宿迁 指 中新苏州工业园区（宿迁）开发有限公司，为本公司全资子公司 中新苏通 指 中新苏通科技产业园（南通）开发有限公司，为本公司控股子公司 中新苏滁 指 中新苏滁（滁州）开发有限公司，为本公司控股子公司 中新海虞 指 中新海虞（常熟）新城镇开发有限公司，为本公司控股子公司 中新凤凰 指 中新凤凰（张家港）新城镇开发有限公司，为本公司控股子公司 中新嘉善 指 中新嘉

8、善现代产业园开发有限公司，为本公司的控股子公司 中新私人 指 中新工业园区开发私人有限公司，为本公司全资子公司 中新和乔 指 中新苏州和乔物业服务有限公司，为中新智地的控股子公司（由苏州和乔物 业服务有限公司更名） 中新和顺 指 中新苏州工业园区和顺商业投资有限公司 （由苏州中新和顺商业投资有限公 司更名），为中新智地的全资子公司 和合酒店 指 中新苏州工业园区和合酒店资产管理有限公司，为中新智地的全资子公司 苏滁配套 指 中新苏滁（滁州）产城配套发展有限公司，为中新智地的控股子公司 中新制造（常州） 指 中新智地（常州）智能制造产业园有限公司，为中新智地的控股子公司 中新制造（镇江） 指 中

9、新智地（镇江）智能制造产业园有限公司，为中新智地的控股子公司 木渎置地 指 苏州木渎中新置地有限公司，为中新智地的控股子公司 吴江中新 指 苏州吴江中新工程项目管理有限公司 （由吴江中新置地置业有限公司更名） ， 曾为中新智地的全资子公司，于 2019 年 7 月注销 张家港中新 指 张家港中新工程项目管理有限公司 （由张家港中新置地置业有限公司更名） ， 曾为中新智地的控股子公司，于 2019 年 8 月注销 吴中置地 指 苏州吴中中新置地有限公司，曾为中新智地的全资子公司，于 2019 年 6 月 转让其股权 和瑞地产 指 常熟市和瑞房地产开发有限公司，曾为中新智地的控股子公司，于 201

10、9 年 6 月转让其股权 2019 年年度报告 5 / 209 中新能源 指 中新苏州工业园区远大能源服务有限公司 （由中新苏州工业园区热电能源服 务有限公司更名），为中新公用的控股子公司 中新华园 指 中新苏州工业园区华园科技发展有限公司 （由中新苏州工业园区华园房地产 开发有限公司更名），为中新公用的全资子公司 中法环境 指 苏州工业园区中法环境技术有限公司，为中新公用的控股子公司 太湖中法 指 苏州太湖中法环境技术有限公司，为中法环境的控股子公司 中新曜昂 指 中新曜昂环境修复（江苏）有限公司，为中新公用的控股子公司 诸城绿洲 指 诸城市绿洲再生资源科技有限公司，为中新公用的控股子公司

11、修武亮化 指 修武县亿美公共亮化管理有限公司，为中新公用的控股子公司 东吴热电 指 苏州东吴热电有限公司，为中新公用的控股子公司 东吴销售 指 苏州东吴热能销售有限公司，为东吴热电的全资子公司 中新环技 指 中新苏州工业园区环保技术有限公司，为中新公用的控股子公司 中新苏伊士 指 中新苏伊士环保技术（苏州）有限公司，为中新公用的控股子公司 苏宿市政 指 江苏苏宿中新市政工程有限公司，曾为中新公用的全资子公司，于 2018 年 10 月注销 华园恒升 指 苏州工业园区华园恒升置业有限公司， 曾为中新华园的控股子公司， 于 2018 年 12 月注销 华园东方 指 苏州工业园区华园东方置业有限公司

12、，曾为中新华园的控股子公司于 2018 年 12 月注销 华之相 指 苏州华之相企业服务有限公司（由苏州华相房地产开发有限公司更名），曾 为中新华园的控股子公司，于 2019 年 9 月注销 圆融发展 指 苏州圆融发展集团有限公司，曾为本公司的参股公司，于 2019 年 5 月转让 其股权 东吴中新 指 东吴证券中新（新加坡）有限公司，为本公司的参股公司 道华管理 指 苏州道华企业管理发展有限公司，为本公司的参股公司 锐新投资 指 苏州锐新投资有限公司，为本公司的参股公司 苏银发展 指 银川苏银产业园发展有限公司，为本公司的参股公司 中新兴富 指 苏州中新兴富新兴产业投资合伙企业（有限合伙），

13、为本公司合伙企业 胜科中新 指 胜科中新私人有限公司，为中新私人的参股公司 中新万科 指 苏州中新万科房地产有限公司，为中新智地的参股公司 轨新置地 指 苏州轨新置地有限公司，为中新智地的参股公司 天津中新 指 天津中新旅居住房租赁服务有限公司，为中新智地的参股公司 中新联科 指 舒城联科环境科技有限公司 联鑫置业 指 苏州联鑫置业有限公司,曾为中新智地的参股公司， 于 2019 年 5 月转让其股 权 尚源房产 指 常熟市尚源房地产开发有限公司，曾为中新智地的参股公司，于 2019 年 6 月转让其股权 恒熠咨询 指 苏州恒熠企业管理咨询有限公司，曾为中新智地的参股公司，于 2019 年 6

14、 月转让其股权 左岸地产 指 苏州工业园区左岸房地产开发有限公司， 曾为中新智地的参股公司， 于 2019 年 6 月转让其股权 清源水务 指 苏州工业园区清源华衍水务有限公司 （由苏州工业园区清源水业有限责任公 司更名），为中新公用的参股公司 蓝天热电 指 苏州工业园区蓝天燃气热电有限公司，为中新公用的参股公司 港华燃气 指 苏州港华燃气有限公司，为中新公用的参股公司 2019 年年度报告 6 / 209 清城环境 指 中新苏州工业园区清城环境发展有限公司，为中新公用的参股公司 扬州中法 指 扬州中法环境股份有限公司，为中法环境的参股公司 中新华智 指 苏州中新华智光源科技有限公司，为中新公

15、用的参股公司 中新智业 指 中新苏州工业园区智业综合能源有限公司，为中新公用的参股公司 华衍环境 指 华衍环境产业发展（苏州）有限公司，为中新公用的参股公司 中新春兴 指 中新春兴新能源电力（苏州）有限公司，为中新公用的参股公司 中新协鑫 指 中新协鑫能源科技（苏州工业园区）有限公司，为中新公用的参股公司 亨文环保 指 苏州市亨文环保水业有限公司，为中新公用的参股公司 嘉善能源 指 嘉善浙电中新新能源科技有限公司，为中新公用的参股公司 金辉新园 指 苏州金辉新园置业有限公司，曾为中新公用的参股公司，于 2018 年 12 月转 让其全部股权 金辉华园 指 苏州金辉华园置业有限公司，曾为中新公用

16、的参股公司，于 2018 年 12 月转 让其全部股权 滨江地产 指 南通苏通科技产业园滨江房地产开发有限公司，曾为中新华园的参股公司， 于 2018 年 12 月转让其全部股权 华能发电 指 华能（苏州工业园区）发电有限责任公司，为中新公用的参股公司 华能太仓 指 华能太仓发电有限责任公司，为中新公用的参股公司 天然气管网 指 苏州天然气管网股份有限公司（由苏州天然气管网有限公司更名），为中新 公用的参股公司 静脉产业园 指 苏州高新静脉产业园开发有限公司，为中新公用的参股公司 中富旅居 指 上海中富旅居企业集团有限公司，为本公司的参股公司 博通金世 指 苏州中新博通金世创业投资合伙企业（有

17、限合伙），为本公司合伙企业 国际学校 指 苏州新加坡国际学校，为本公司举办的非公司制法人 康乐斯顿 指 苏州工业园区康乐斯顿外国语学校，为中新教育举办的非公司制法人 兆润控股 （原简称“地 产公司”） 指 苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司 （由苏州工业园区地产经营管理公 司更名） 园区经发 指 苏州工业园区经济发展有限公司 苏通控股 指 南通苏通科技产业园控股发展有限公司 苏滁高新区 指 原名为苏滁现代产业园，于 2018 年 11 月更名为“中新苏滁高新技术产业开 发区” 2019 年年度报告 7 / 209 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息

18、公司信息 公司的中文名称 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 公司的中文简称 中新集团 公司的外文名称 CHINA-SINGAPORE SUZHOU INDUSTRIAL PARK DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD 公司的外文名称缩写 CSSD 公司的法定代表人 赵志松 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 唐筱卫 顾鸣龙 联系地址 苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦48楼 苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦48楼 电话 0512-66609915 0512-66609915 传真 0512-66609850 0512-66609850

19、 电子信箱 securities securities 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 江苏省苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦48楼 公司注册地址的邮政编码 215123 公司办公地址 江苏省苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦48楼 公司办公地址的邮政编码 215123 公司网址 电子信箱 securities 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、 证券时报、 证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司办公地 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市

20、交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 中新集团 601512 / 2019 年年度报告 8 / 209 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务 所（境内） 名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号上海环球金融中心 签字会计师姓名 徐艳、陈颖 报告期内履行持续督导 职责的保荐机构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名 张新、宋永新 持续督导的期间 2019 年 12 月 20 日至 2021 年 12 月 31 日 七、七、 近三年主要会

21、计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年 同期增减(%) 2017年 营业收入 5,310,784,512.40 3,458,785,165.46 53.54 4,045,695,202.34 归属于上市公司股 东的净利润 1,083,512,752.70 978,159,205.31 10.77 823,687,060.98 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 729,416,664.96 835,894,827.08 -12.74 780,345,943.72 经

22、营活动产生的现 金流量净额 -1,683,726,561.04 1,253,694,892.96 -234.30 2,383,805,659.01 2019年末 2018年末 本期末比上 年同期末增 减 （%） 2017年末 归属于上市公司股 东的净资产 10,137,083,879.31 7,644,189,093.37 32.61 6,665,936,816.71 总资产 23,129,892,722.10 22,539,138,954.71 2.62 22,178,322,074.80 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(

23、%) 2017年 基本每股收益（元股） 0.80 0.73 9.59 0.61 稀释每股收益（元股） 0.80 0.73 9.59 0.61 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元股） 0.54 0.62 -12.90 0.58 加权平均净资产收益率（%） 13.16 13.67 减少0.51个百分点 13.17 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） 8.86 11.68 减少2.82个百分点 12.48 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2019 年年度报告 9 / 209 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一)

24、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产 差异情况差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资产属于上市公司股东的净资产 差异情况差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 20201919 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季

25、度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 2,656,925,284.20 939,054,311.46 934,696,456.00 780,108,460.74 归属于上市公司股 东的净利润 606,796,123.44 371,449,226.47 79,578,905.08 25,688,497.71 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 594,468,485.13 49,921,550.33 65,158,003.24 19,868,626.26 经营活动产生的现 金流量净额 -171,78

26、0,967.77 260,722,401.20 -833,808,908.49 -938,859,085.98 注：公司 2019 年上半年加快房产去化及涉房股权处置，导致上半年净利润高于下半年。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注 （如 适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 351,860,689.56 23,781,495.11 2,102,767.70 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、减 免 -

27、 计入当期损益的政府补助， 但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享 受的政府补助除外 61,732,193.00 68,709,848.27 65,651,934.02 计入当期损益的对非金融企 业收取的资金占用费 5,435,670.68 8,449,347.75 6,558,875.72 企业取得子公司、 联营企业及- 2019 年年度报告 10 / 209 合营企业的投资成本小于取 得投资时应享有被投资单位 可辨认净资产公允价值产生 的收益 非货币性资产交换损益 - 委托他人投资或管理资产的 损益 3,128,275.16 2,382,350.

28、28 因不可抗力因素， 如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值 准备 债务重组损益 企业重组费用， 如安置职工的 支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产 生的超过公允价值部分的损 益 同一控制下企业合并产生的 子公司期初至合并日的当期 净损益 与公司正常经营业务无关的 或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外， 持有 交易性金融资产、 交易性金融 负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资 产、 交易性金融负债和可供出 售金融资产取得的投资收益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外， 持有 交易性金融资产、 衍生金融资 产、交易性金融负债、衍生金

29、融负债产生的公允价值变动 损益， 以及处置交易性金融资 产、衍生金融资产、交易性金 融负债、 衍生金融负债和其他 债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款 项减值准备转回 单独进行减值测试的应收款 项、合同资产减值准备转回 162,075,436.92 34,253,953.12 对外委托贷款取得的损益 20,099,508.05 31,187,481.11 11,661,256.75 采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产公允价 值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次 性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 2019 年年度报告 11

30、/ 209 除上述各项之外的其他营业 外收入和支出 -760,610.28 -224,352.25 1,644,551.49 其他符合非经常性损益定义 的损益项目 1,806,601.51 25,515,298.75 1,094,669.59 少数股东权益影响额 -77,819,355.39 -153,229,569.68 -66,930,714.49 所得税影响额 -8,258,609.39 -27,128,882.91 -15,078,526.92 合计 354,096,087.74 142,264,378.23 43,341,117.26 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值

31、计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 债务工具投资 7,080,000.00 9,754,133.09 2,674,133.09 -865,866.91 权益工具投资 239,690,492.06 240,332,373.64 641,881.58 -8,758,918.42 合计 246,770,492.06 250,086,506.73 3,316,014.67 -9,624,785.33 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及

32、行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，确立了以园区开发运营为主体板块，以产业载体配套和 绿色公用为两翼支撑板块， 通过板块联动、 资源集聚， 实现高水平产城融合的 “一体两翼” 协同发展格局。 本公司及控股子公司围绕园区开发运营这一主营业务，开展土地一级开发、产业载体配套、绿色公用和多 元化服务等。 公司主要采取以下经营模式：土地一级开发采取政府协议委托开发的方式，产业载体配套采用自主开 发、对外租赁的方式。多元服务包括招商代理、工程咨询管理等业务，其主要采取协议委托的方式。 公司对业务涉及行业情况的说明详见“第四节 经营情况

33、讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 截止 2019 年 12 月 31 日，本公司总资产 23,129,892,722.10 元，比上年末增加 2.62%。主要资产变化 情况如下： 单位:元 币种:人民币 项目名称 本期期末数 上期期末数 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说明 长期股权投资 2,776,069,120.06 3,458,648,220.79 -19.74 本期期末比上期期末减少 19.74%，主要是本期集团转 让了左岸房产、圆融发展等 2019 年年度报告 12 / 209

34、 股权。 投资性房地产 3,855,182,129.03 2,415,738,767.82 59.59 本期期末比上期期末增加 59.59%，主要是本期存货中 部分商业房地产转入及在建 工程完工转入。 固定资产 1,188,220,347.30 1,324,679,080.88 -10.30 无重大变化 在建工程 891,098,619.10 260,943,676.19 241.49 本期期末比上期期末增加 241.49%，主要是本期中新苏 伊士园区固废项目、苏滁配 套蓝白领公寓项目投资增加 及新增加 CSSD 希捷厂房、 CSSD 康美包三厂、中新制造 （常州）厂房、中新苏通智 能产业园、

35、中新嘉善中新智 慧园等新项目投资所致。 无形资产 160,368,352.56 182,230,374.52 -12.00 无重大变化 其中：境外资产 76,736,823.24（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.33%。 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）（一） 公司是公司是苏州工业园区开发主体及苏州工业园区开发主体及中新两国政府间中新两国政府间最重要最重要的合作的合作载体载体， 拥有中新合作的独特品， 拥有中新合作的独特品 牌优势牌优势。 公司作为苏州工业园区的开发主体，是中国和新加坡两国政府间最重要的合作载体，是我国对外开放 的重要

36、窗口，开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994 年 2 月 26 日，中新两国政府在北京签署了合 作协议， 标志着中新两国政府合作开发苏州工业园区由此正式开始。 两国政府专门成立了联合协调理事会， 迄今先后举行了二十次中新联合协调理事会，及时协调解决发展中的重大问题，明确发展目标。国务院先 后就园区开发建设专门出台文件赋予了多项特殊政策，为园区和公司的加快发展创造了良好的条件。在中 新合作双方的共同努力下，园区的开发取得了举世瞩目的成就，苏州工业园区成为国内发展速度最快、建 设水准最高、 竞争力最强的开发区之一， 在商务部国家级经济技术开发区综合发展水平考核中实现四连冠。 （二）（二） 公

37、司公司较为完整的园区开发运营产业链较为完整的园区开发运营产业链优势优势 公司在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，不断梳理总结园区开发运营经验， 在全国同行业中率先建立了项目选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准化体系，形成了较 为完整的园区开发运营产业链和独特的核心能力。公司的综合开发模式在获得应有商业利益的同时，为城 市带来了巨大的社会效益， 而这一切又保障和促进了公司业绩的增长， 形成了双方互利和良性互动的效应。 （三）（三） 先进的规划设计优势先进的规划设计优势 公司自成立以来，借鉴新加坡城市规划“需求未到，基础设施先行”的做法，按照“先规划后建设， 先地下后

38、地上”的开发建设原则，将对区域城市的规划设计作为公司经营的重点。规划先行是公司开发的 理念之一，坚持科学的整体规划设计及其实施过程中的严格执行，以规划引导建设、以设计指导开发，是 公司区别于其他开发类公司的核心之一。 目前， 苏州工业园区首期 8平方公里建成区平均建筑密度达60% 、 容积率达 1.3，接近新加坡中心城区水平，区域城市开发现状与 26 年前的总体规划蓝图基本一致。公司 2019 年年度报告 13 / 209 坚持高起点规划、高标准实施，高质量推进基础设施建设，确保投资商能够享受超值的基础设施和符合国 际标准的运作环境。 （四）（四） 公司拥有全球招商网络及优秀招商团队公司拥有全

39、球招商网络及优秀招商团队 公司始终突出招商工作的重要地位，发挥中新合作优势，通过公司拥有的全球各地广阔的招商资源， 倡导“择商选资”理念，构建招商网络，创新招商方式，瞄准世界 500 强企业及龙头企业，统筹兼顾先进 制造业招商、科技招商与现代服务业招商。目前公司拥有 70 余人的国际化优秀招商团队。 （五）（五） 公司业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强公司业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 公司以园区开发运营业务为主，既包括快速成长的土地一级开发业务、产业载体配套，并投资园区供 电、供水、供气、节能环保等业务，同时从事园区的招商代理和工程代理等业务，上述核心业务的有效组 合，既能提

40、供稳定的长期的现金流和利润，又降低了土地一级开发与房地产开发的风险集中度。 （六）（六） 管理层多年的园区开发运营经验管理层多年的园区开发运营经验 园区开发运营项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和核心团队的稳定程度 对企业的持续稳定发展至关重要。公司的管理团队具有多年园区开发经营经验和较高的专业水准，丰富的 项目决策、定位、开发、推广和管理经验，为公司下一步走出去战略、进一步做强做大提供了有力保障。 （七）（七） 优秀的董事会成员结构和规范的公司治理优秀的董事会成员结构和规范的公司治理 自公司成立以来，逐步建立健全法人治理结构，按上市公司治理规则设立股东会、董事会及各专业

41、委 员会，公司董事会成员由中新两国多名企业管理和经济领域专家构成，各位董事在中新两国多年的企业经 营管理经验将推动中新集团向更优秀的公司迈进，在董事会高效运行和逐步规范的法人治理基础上，努力 将公司打造成为“中国园区开发运营领军企业”。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年，中新集团继续高举中新合作大旗，以“筑中国梦想、建新型园区”为已任，紧密结合建设世 界一流高科技产业园区、打造新时代改革开放新高地、“再造一个新园区”的要求，全力助推苏州工业园 区高质量发展。同时，主动服务、积极融入国家战略，围绕“长江经济带”、 “长

42、三角一体化”战略和“一 带一路”倡议积极布局拓展，稳步推进“走出去”项目和“一带一路”建设，各项工作完成情况良好。 ( (一一) ) 在踏入高起点高发展平台上好风借力在踏入高起点高发展平台上好风借力 2019 年苏州工业园区迎来开发建设 25 周年；今年 5 月，国务院印发关于推进国家级经济技术开发 区创新提升打造改革开放新高地的意见 ， 支持符合条件的国家级经开区开发建设主体上市； 11 月 29 日， 证监会核准中新集团的首发上市申请；12 月 20 日，集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易，成为该政 策发布后，国内首个获批上市的国家级经开区开发运营主体。中新集团的成功上市是继苏州自贸片区

43、获批 后， 为苏州工业园区成立 25 周年呈献的又一份厚礼， 也是对中新合作的开发模式和中新集团的一种认可。 ( (二二) ) 在助推园区高质量发展上精准发力在助推园区高质量发展上精准发力 在招商亲商方面，为园区引进了康日百奥生物科技、吉斯凯医药、斯派曼等一批投资规模大、产业结 构优、科技含量高、预期效益好的优质项目；促进了康美包、爱知高斯、青山紧固件、高德电子等一批高 2019 年年度报告 14 / 209 端制造业项目的增资扩产；在总部经济和功能性机构方面，引进了维苏威全球研发中心及系统设计中心、 德尔福科技研发中心、五矿证券苏州分公司等一批高质项目。 在规划建设方面，建成交付了东延路小学、唯亭学校二期、旺墩路幼儿园、金光幼儿园一期等一批教 育代建项目。完成路桥建设计 13.5 公里，景观绿化 23 万平米，夜景亮化综合提升改造 200 万平米。全年 合计完成代建工程量 8.25 亿元，新增代建业务工程量约 12.9 亿元，为园区基础设施及教育项目的建设提 供了优质保障。 在载体配套方面， 根据发展战略， 完成从租售混业到全面租赁的业务转型， 建成交付麦格纳定建厂房， 实施康美包亚太三厂定建项目。集团在苏州工业园区总租赁面积达