税二-第三章土地增值税.pptx

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1、中南财经政法大学 财政税务学院C H A P T E R注册税务师执业资格考试税法（II）中南财经政法大学财政税务学院2012年4月4日3第三章 土地增值税第一节概述第一节概述第二节征税范围纳税人、税率（熟悉）第二节征税范围纳税人、税率（熟悉）第三节转让房地产增值额的确定（第三节转让房地产增值额的确定（掌握掌握）第四节应纳税额的计算（熟悉）第四节应纳税额的计算（熟悉）第五节减免税优惠第五节减免税优惠第六节申报和缴纳（熟悉）第六节申报和缴纳（熟悉）1税法（II）近三年题型、题量及考点小结题型题型111009考点考点单选单选234土地增值税的纳税申报期限以及申报时需要提供的相关土地增值税的纳税申报

2、期限以及申报时需要提供的相关资料；土地增值税的计算；土地增值税的优惠政策；土资料；土地增值税的计算；土地增值税的优惠政策；土地增值税清算管理地增值税清算管理多选多选428土地增值税的纳税范围；土地增值税加计扣除的规定；土地增值税的纳税范围；土地增值税加计扣除的规定；土地增值税的清算管理；土地增值税的核定征收；普通土地增值税的清算管理；土地增值税的核定征收；普通住宅标准的判断住宅标准的判断计算计算-84土地增值税的计算土地增值税的计算综合综合6-土地增值税的计算土地增值税的计算合计合计1213162税法（II）第一节 概述（了解）一、概念一、概念 土地增值税是对土地增值税是对有偿转让有偿转让国有

3、土地使用权及地上国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入增值性收入的单的单位和个人所征收的一种税。位和个人所征收的一种税。二、特点二、特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（二）征税面比较广；（二）征税面比较广；（三）采用扣除法和评估法计算增值额；（三）采用扣除法和评估法计算增值额；（四）实行超率累进税率；（四）实行超率累进税率；（五）实行按次征收。（五）实行按次征收。3税法（II）第二节 征税范围、纳税人和税率一、征税范围一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让土地增值税的课税对象是有偿转让国

4、有土地使用权国有土地使用权及及地上地上建筑物建筑物和和其他附着物产权其他附着物产权所取得的增值额。所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定（一）征税范围的一般规定(三标准三标准)标准一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税；标准一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税；【注注】转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。权转让。【注注】土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权

5、的行为。产产权的行为。4税法（II）例题例题【例题例题多选题多选题】 (2009)下列各项中，属于土地增值税征税下列各项中，属于土地增值税征税范围的有范围的有( )。A.转让国有土地使用权转让国有土地使用权 B.出让国有土地使用权出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权转让地上建筑物产权 D.转让地上附着物产权转让地上附着物产权E.转让地下建筑物产权转让地下建筑物产权【答案答案】ACD【解析解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入；土地增值税是对转让国有土地使用权及让所取得的收入；土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附

6、着物的行为征税。其地上建筑物和附着物的行为征税。5税法（II）征税范围标准三：转让房地产标准三：转让房地产是否取得收入是否取得收入（货币、实物及其他收（货币、实物及其他收入）。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、入）。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税 (同时记忆同时记忆P204）。）。【注注】土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。未取得收入的行为。（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用）房产所有人、土地使用

7、权所有人将房屋产权、土使用权权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业民政和其他社会福利、公益事业的行为。的行为。6税法（II）征税范围的具体规定（征税范围的具体规定（I）（）（2009，2011）有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围a.a.出售出售征征。包括三种情况：（。包括三种情况：（1 1）出售国有土地使用权

8、；（）出售国有土地使用权；（2 2）取）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3 3）存量）存量房地产买卖（房地产买卖（P237P237）b.b.继承、赠继承、赠予予1.1.继承继承不征不征（无收入）（无收入）2.2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，人，不征不征；非公益性赠予，；非公益性赠予，征征2.2.合作建合作建房房1.1.建成后建成后自用自用，暂免暂免2.2.建成后建成后转让转让（包括合作建房双方之间的转让），（包括合作建房双方之间的转让），征征7税法（II）征税范围的

9、具体规定（征税范围的具体规定（II）有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.1.以房地以房地产投资、产投资、联营联营1.1.对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，联营条件，暂免暂免2.2.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征征3.3.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，营的，征征4.4.投资联营企业将投资联营房地产再转让，投资联营企业将投资联营房

10、地产再转让，征征【注注】对房产投资、联营共担风险共享收益的，不对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。不动产征收营业税。【注注】对于投资、联营，投到联营企业中共担风险对于投资、联营，投到联营企业中共担风险共享收益的，产权需要过户的，有经济利益的流入共享收益的，产权需要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围，因此要纳入土地增值税的征税范围( (但给予免征的但给予免征的待遇待遇) )。 8税法（II）征税范围的具体规定（征税范围的具体规定（III）有关事项有关事项是否属于征税范

11、围是否属于征税范围3.3.企业兼并转让企业兼并转让房地产房地产暂免暂免4.4.房地产交换房地产交换1. 1. 单位之间换房，单位之间换房，征征 （有实物形态收入）（有实物形态收入）2. 2. 对个人（企业纳税人不行）之间对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用互换自有居住用房房地产地产( (商业用地不行商业用地不行) ) 的，经当地税务机关核实，的，经当地税务机关核实，免征免征5.5.房地产抵押房地产抵押1.1.抵押期，抵押期，不征不征2.2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产（产权未转移抵押期满偿还了债务本息，收回房产（产权未转移），），不征不征3.3.抵押期满，以房地产抵债，抵押期满，以房

12、地产抵债，征征6.6.房地产出租房地产出租不征不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加、房产税、个人所得税（个人出租，财产租赁所附加、房产税、个人所得税（个人出租，财产租赁所得）得）9税法（II）有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围7. 7. 房地产评估增值房地产评估增值不征（无收入）不征（无收入）8. 8. 国家收回房地产权国家收回房地产权免征免征9. 9. 房地产的代建房行为房地产的代建房行为不征（新增）不征（新增）10. 10. 转让、抵押、置换转让、抵押、置换取得经济利益：征取得经济利益：征10税法（II）例题例题【例题例

13、题多选题多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。征税范围的有（）。A.房地产评估增值房地产评估增值B.个人之见交换自有居住用房个人之见交换自有居住用房C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属D.房地产开发企业以自建商品房进行投资房地产开发企业以自建商品房进行投资E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户房地产开发企业以自建商品房安置回迁户【答案答案】BDE【解析解析】评估增值没有发生所有权属的转让，不属于土地增评估增值没有发生所有权属的转让，不属于土地增值税的范围。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、值税的范

14、围。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。11税法（II）小结：不征土地增值税小结：不征土地增值税（1）房地产继承（无收入）；）房地产继承（无收入）；（2）房地产有条件的赠与（无收入）；）房地产有条件的赠与（无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产重新评估增值（无权属转移）；）房地产重新评估增值（无权属转移）；（6）代建房行为（权属未变）。）代建房行为（权属未变）。12税法（II）小结：免征（暂免）土

15、地增值税小结：免征（暂免）土地增值税（1）个人互换自有居住用房地产；）个人互换自有居住用房地产；（2）合作建房建成后按比例分房自用；）合作建房建成后按比例分房自用；（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；到投资企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；企业中；（5）国家征用收回的房地产；）国家征用收回的房地产；（6）个人转让自有的房地产；）个人转让自有的房地产；（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。）建造普通标准住宅出售（符合条件）。13税法（II）例题例题【例题例题1多选题多选题

16、】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（）。（）。 A.房产所有人将房产赠与儿女房产所有人将房产赠与儿女B.代建房行为代建房行为C.个人因工作调动而转让购买满个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产E.事业单位转让自用的房产事业单位转让自用的房产【答案答案】ABD【解析解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年年或或5年以上的住房，免征土地增值税，但年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营选项所述

17、为经营性房产，不享受免税优惠。性房产，不享受免税优惠。14税法（II）例题例题【例题例题2单选题单选题】下列各项中，应征收土地增值下列各项中，应征收土地增值税的是（）。税的是（）。A.因为国家建设需要而被政府征用的房产因为国家建设需要而被政府征用的房产B.对国有企业进行评估增值的房产对国有企业进行评估增值的房产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案答案】C15税法（II）例题例题【例题例题3多选题多选题】 （2008年）下列行为中，应当征收土地年）下列行为中，应当征收土地增值税的

18、有（增值税的有（ ）。）。A.将房屋产权赠与直系亲属的将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案答案】CE【解析解析】合作建房由双方分房后分配自用、被兼并企业将合作建房由双方分房后分配自用、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的暂免土地增值税。将房屋产权赠房地产转让到兼并企业的暂免土地增值税。将房屋产权赠与直系亲属的土地增值税。与直系亲属

19、的土地增值税。16税法（II）纳税人纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。侨、港澳台同胞及外国公民等。17税法（II）例题例题【例题例题多选题多选题】下列各项中，属于土地增值税纳下列各

20、项中，属于土地增值税纳税人的有（税人的有（ ）。）。A.与私营企业换房的三资企业与私营企业换房的三资企业B.合作建房后出售房产的合作企业合作建房后出售房产的合作企业C.转让公寓楼的学校转让公寓楼的学校D.通过国家机关捐赠给福利单位房屋的个体户通过国家机关捐赠给福利单位房屋的个体户E.将自有房屋对外出租的个人将自有房屋对外出租的个人【答案答案】ABC18税法（II）税率：税率：四级超率累进税率表四级超率累进税率表级级数数增值额与扣除项目金增值额与扣除项目金额的比率额的比率税率税率（% %）速算扣除速算扣除系数（系数（% %）1 1不超过不超过50%50%的部分的部分30300 02 2超过超过5

21、0%50%100%100%的部分的部分40405 53 3超过超过100%100%200%200%部分部分505015154 4超过超过200%200%的部分的部分60603535【例题例题单选题单选题】某有限公司转让商品楼收入某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增万元，计算土地增值额准予扣除项目金额值额准予扣除项目金额200万元，则适用税率为（万元，则适用税率为（ ）。）。A.30% B.40% C.50% D.60%【答案答案】D【解析解析】增值税扣除项目金额比例（增值税扣除项目金额比例（1000200）200100%400%，适用第，适用第4级税率，即级税率，即60%。19税法

22、（II）第三节第三节 转让房地产增值额的确定转让房地产增值额的确定(必考）必考）土地增值税的计算步骤：土地增值税的计算步骤：确定纳税人确定纳税人确定取得的收入确定取得的收入确定扣除项目的金额确定扣除项目的金额计算土地增值税，确定增值率和税率计算土地增值税，确定增值率和税率计算应纳税额计算应纳税额土地增值额土地增值额=转让房地产收入转让房地产收入税法规定的扣除项目税法规定的扣除项目金额金额20税法（II）一、收入额的确定一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有收入、实物收入和其他收入在内的全部价

23、款及有关的经济利益，关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用不允许从中减除任何成本费用。实物收入实物收入收入时的市场价格折算；收入时的市场价格折算；无形资产收入无形资产收入专门评估；专门评估；21税法（II）二、扣除项目及金额：新项目转让（扣五项）二、扣除项目及金额：新项目转让（扣五项）1/5.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额取得土地使

24、用权所支付的金额”可以有可以有三种形式三种形式：（1）出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；）出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）行政划拨方式取得土地使用权的，为按规定补缴的出）行政划拨方式取得土地使用权的，为按规定补缴的出让金；让金；（3）转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。）转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 “按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用”：登记、过户手续费。：登记、过户手续费。22税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开开发土地和新建房及配套设施的成本（简称

25、房地产开发成本）（发成本）（选择题选择题）（1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权指为取得土地开发使用权(或开发权或开发权)而发生的各项费用而发生的各项费用,主主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（2）前期工程费）前期工程费 指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、设计、项目可行性研究、“三通一平三通一平”等支出。

26、等支出。（3）建筑安装工程费）建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。23税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（发成本）（选择题选择题）（4）基础设施费）基础设施费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排

27、洪、包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费）公共配套设施费 指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用）开发间接费用 指企业为直接组织和管理开发项目所发生费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生费用,包括工资、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。护费、周转房摊销等。 24税法（II）例题例题【例题例题多选题多选题】（

28、2009）房地产开发公司支付的下列相关税）房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计费，可列入加计20扣除范围的有扣除范围的有( )。A.取得土地使用权缴纳的契税取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用开发小区内的道路建设费用E.支付建筑人员的工资福利费支付建筑人员的工资福利费【答案答案】ABDE【解析解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条（一）（二）项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开（一）（二）项即取得土地使用权所支付

29、的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用等。等。25税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）3/5. 开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）发费用） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生开发费用在从转让

30、收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。的利息支出。 对于利息支出，分两种情况确定扣除：对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）纳税人）纳税人能够能够按转让房地产项目计算按转让房地产项目计算分摊利息支出分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：产开发费用为：利息利息+（取得土地使用权所支付的金（取得土地使用权所支付的金额额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%以内以内（注：利息最高不能（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷

31、款利率计算的金额）超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）26税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）3/5. 开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）（2）纳税人）纳税人不能不能按转让房地产项目计算按转让房地产项目计算分摊利息支出分摊利息支出或不能提供或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内。以内。房地产开发费用计算中还须房地产开发费用计算中还须注意注意：

32、第一：利息上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度部分不允第一：利息上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度部分不允许扣除；许扣除；第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。第三：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。第三：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 第四：房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房第四：房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1），（），（2）项所述）项所述两种办法。

33、两种办法。 第五：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，第五：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（应调整至财务费用中计算扣除。（P249） 27税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）4/5.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费三税一费） 。其中：其中：房地产开发企业房地产开发企业缴纳的印花税列入管理缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除（费

34、用，印花税不再单独扣除（两税一费两税一费）。）。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。为与转让房地产有关的税金予以扣除。28税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）【例题例题单选题单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣

35、除的税金是（金是（ ）。）。A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加育费附加C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税人所得税D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税育费附加和印花税【答案答案】B29税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）企业状况企业状况

36、可扣除税金可扣除税金详细说明详细说明房地产开发房地产开发企业企业（1 1）营业税）营业税（2 2）城建税和教育）城建税和教育费附加费附加（1 1）销售自行开发的房地产时计算）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为营业税税率为5%5%（2 2）由于印花税（）由于印花税（0.50.5）包含在）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开非房地产开发企业发企业（1 1）营业税）营业税（2 2）印花税）印花税（3 3）城建税和教育）城建税和教育费附加费附加（1 1）销售自行开发的房地产时计算）销售自行开发的房地

37、产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为营业税税率为5%5%；销售或转让其购置的房地产时，计销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除算营业税的营业额为转让收入减除购置或者受让原价后的余额，营业购置或者受让原价后的余额，营业税税率为税税率为5%5%；（2 2）印花税税率为）印花税税率为0.50.5（产权转（产权转移书据）移书据）30税法（II）新项目转让（扣新项目转让（扣5项）项）5/5.财政部确定的其他扣除项目财政部确定的其他扣除项目 从事从事房地产开发房地产开发的纳税人可加计的纳税人可加计20%的扣除：的扣除： 加计扣除费用加计扣除

38、费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【注注】纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：应区分不同情形分别处理：（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（2）代收

39、费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。31税法（II）转让未进行开发的土地使用权转让未进行开发的土地使用权 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。 【注注】购进土地，进行购进土地，进行“三通一平三通一平”的开发后，再的开发后，再转让的，不能按转让的，不能按“未进行开发土地未进行开发土地”进行处理。

40、进行处理。三通一平属于开发土地，只是还未用来建房。三通一平属于开发土地，只是还未用来建房。32税法（II）二、扣除项目及金额：二、扣除项目及金额：旧房及建筑物扣除项目旧房及建筑物扣除项目 1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价格评估价格重置成本价格成新度折扣率（成新度折扣率（2008单选题）单选题） 重置成本重置成本的含义是：对旧房及建筑物，的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格按转让时的建材价格及人工费用计算及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（样建设标准的

41、新房及建筑物所需花费的成本费用。（90年代年代办公楼办公楼2000万盖的、万盖的、7成新，成新，2011年建设同样的需要年建设同样的需要4000万，成本万，成本=400070%）【注注】评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。计算土地增值税时，一般不需要评估价格。【注注】成新度折扣率不等于会计折旧成新度折扣率不等于会计折旧2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（评估费用可以扣除）。有关费用（评估费用可以扣除）。3.转让环节缴纳的

42、税金。转让环节缴纳的税金。33税法（II）例题例题【例题例题单选题单选题】某事业单位某事业单位2010年转让一栋九十年代末建造的年转让一栋九十年代末建造的办公楼，取得转让收入办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计万元，缴纳相关税费共计25万元。万元。该办公楼原造价该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为( )万元。万元。 A.16.5 B.22.5

43、 C.25.5 D.14.5【答案答案】A【解析解析】办公楼的成新度折扣率为办公楼的成新度折扣率为40%（即（即4成新），其评估价成新），其评估价 80040%=320（万元）（万元）扣除项目金额扣除项目金额32025345（万元）（万元）增值额增值额40034555（万元）（万元）增值率增值率55345100%15.94%50%，适用税率，适用税率30%该企业转让办公楼应纳土地增值税该企业转让办公楼应纳土地增值税5530%16.5（万元）。（万元）。34税法（II）三、评估价格办法及有关规定三、评估价格办法及有关规定所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相所谓评估价格，指由政府批

44、准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：项目的金额：（一）出售旧房及建筑物的；（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当（

45、四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。理由的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。35税法（II）（一）出售旧房及建筑物的纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止年度止每年加计每年加计5%计算扣除计算扣除。计算扣除项目时。计算扣除项目时“每年每年”按购房发票所载日期起至售房发票开按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满具之日

46、止，每满12个月计一年；超过一年，未个月计一年；超过一年，未满满12个月但超过个月但超过6个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为准予作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣予以扣除，但除，但不得作为加计不得作为加计5%的基数的基数。36税法（II）（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的市场比较法进行评估公式：市场比较法进行评估公式：评估价格交易实例房地产价格评估价格交易实例房地产价格实物状况因素实物状况因素修正修正权益因素修正权益因素修正区域因素修正区域因素修正其他因素其他因素修正

47、修正【注注】评估费用不得扣除（评估费用不得扣除（P239）37税法（II）小结小结转让项目的转让项目的性质性质扣除项目扣除项目具体内容具体内容转让土地转让土地（卖地）（卖地）扣除项目（扣除项目（2 2项）项）1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额2.2.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金新建房屋新建房屋（卖新房）（卖新房）房地产开发企业房地产开发企业（5 5项）项）1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额2.2.房地产开发成本房地产开发成本3.3.房地产开发费用房地产开发费用4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金5.5.财政部规

48、定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目非房地产开发企业非房地产开发企业（4 4项）项）存量房屋存量房屋（卖旧房）（卖旧房）扣除项目（扣除项目（3 3项）项）1.1.房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格评估价格评估价格 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用家统一规定缴纳的有关费用3.3.转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金38税法（II）第四节应纳税额的计算第四节应纳税额的计算（掌握）（掌握）一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计一、转让土地使用权和出售新建房及配套

49、设施应纳税额的计算方法算方法 （一）确定扣除项目（一）确定扣除项目（二）计算增值额：增值额收入额扣除项目金额（二）计算增值额：增值额收入额扣除项目金额（三）计算增值率：增值率增值额（三）计算增值率：增值率增值额扣除项目金额扣除项目金额100%（四）确定适用税率（四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率（五）依据适用税率计算应纳税额（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数【教材例题教材例题】P242,P25639税法（II）例题例题【例题例题单选题单选题】某房

50、地产企业某房地产企业2009年转让一幢新建办公楼年转让一幢新建办公楼取得收入取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万万元，缴纳与转让办公楼相关的税金元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税万元（其中印花税金金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（万元）。该企业应缴纳土地增值税（ ）万元。）万元。A.96 B.96.50C.306 D.306.75【答案答案】C【解析解析】5000-（3700+277.5-2.5）=1020（万元），（万元），1020/（3700+275）100%=25.7%，适用税率，适用税率30%，该企业应，