土地增值税相关法律法规.docx

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1、目 录1税务总加强土地增值税征工作的 国税发20215312土地增值税暂行 1993】3843土地增值税暂行施行细那么 财法字 1995】第00654 税务总房地产开发企业土地增值税清算理有关问题的 国税发2021】187.115 土地增值税清算有关问题的 国税2021220.146 土地增值税清算理规程 国税发202191 167 土地增值税清算鉴证业务准那么 国税发2007132248 税务总土地增值税假设干问题的 财税200621529税务总土地增值税一些详细问题规定的 财税字1995第0485410税务总以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的 国税20006875711税务总

2、未土地使用权证转让土地有关税收问题的 国税200755812税务总?土地增值税宣传提纲?的 国税发19951105913税务总转让地上建筑物土地增值税征收问题的 国税2021346914广西土地增值税计算问题的 国税19991127015 税务总土地增值税普通住宅有关政策的 财税200614170全文分为三部第一部：土增税暂行及细那么：第二部：与土增税清算相关的；第三部：国税总针对详细问题的及1税务总加强土地增值税征工作的国税发202153为深化贯彻?坚决遏制部城房价过快上涨的?202110精促进房地产行业安康开展合理调节房地产开发收益充分发挥土地增值税调控作用现就加强土地增值税征收理工作如下

3、： 一、统一思想认识全面加强土地增值税征工作 土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产安康开展的有力工具。各级税务要认真贯彻落实精高度重视土地增值税征工作进一步加强土地增值税清算强化税收调节作用。 各级税务要在当地支持下与国土资源、住房建立等有关部门协调配合进一步加强对土地增值税征收理工作的组织指导强化征手段装备业务骨干集中精力加强理。要组织开展督导检查推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况健全和完善房地产工程理制度；完善土地增值税预征和清算制度科学施行预征全面组织清算充分发挥土地增值税的调节作用。 还没有全面组织清算、理比较松懈的地区要转变观念、进步认识将思想统一到2

4、02110精上来坚决、全面、深化的推进本地区土地增值税清算工作不折不扣地将202110精落到实处。 二、科学合理制定预征率加强土地增值税预征工作 预征是土地增值税征收理工作的根底是实现土地增值税调节功能、保障税收收入平衡入库的重要手段。各级税务要全面加强土地增值税的预征工作把土地增值税预征和房地产工程理工作结合起来把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来使预征率更加接近实际税负程度改变目前部地区存在的预征率偏低与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。 为了发挥

5、土地增值税在预征阶段的调节作用各地须对目前的预征率进展调整。除保障性住房外东部地区份预征率不得低于2中部和东北地区份不得低于1.5西部地区份不得低于1各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率地区的划分按照有关的规定执行。对尚未预征或暂缓预征的地区应实在按照税收法律法规开展预征确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 三、深化贯彻?土地增值税清算理规程?进步清算工作程度 土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务要抑制畏难情绪实在加强土地增值税清算工作。要按照?土地增值税清算理规程?的要求结合本地实际进一步细化操作完善清算流程

6、严格审核房地产开发工程的收入和扣除工程提升清算程度。有条件的地区要充分发挥中介机构作用进步清算效率。各地税务师理中心要配合当地税务加强对中介机构的理对清算中弄虚作假的中介机构进展严肃惩治。 各级税务要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经到达清算条件的工程全面进展梳理、统计制定实在可行的工作方案提出清算进度的详细指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导加强纳税效劳要求企业及时依法进展清算按照?土地增值税清算理规程?的规定和时限进展申报；对未按照税收法律法规要求及时进展清算的纳税人要依法进展处分；对审核现重大疑点的要及时移交税务稽查部门进展稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及

7、时向社会公布案件处理情况。 各级税务要将全面推进工作和重点清算审核结合起来按照202110精有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的工程作为重点清算审核对象以点带面推动本地区清算工作。 各地要在6月底前将本地区的清算工作方案包括本地区组织企业进展清算的详细措施和年内完成的目的等内容详细数据见附表和重点清算工程上报税务总税务总将就各地对重点工程的清算情况进展抽查。 四、核定征收堵塞税收征破绽 核定征收必须严格按照税收法律法规规定的条件进展任何和个人不得擅自扩大核定征收范围严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之、“求快图的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的必须立即纠正。对确

8、需核定征收的要严格按照税收法律法规的要求从严、从高确定核定征收率。为了核定工作核定征收率原那么上不得低于5各级税务要结合本地实际区分不同房地产类型制定核定征收率。 五、加强督导检查建立问责机制 各级税务要按照202110建立考核问责机制的要求把土地增值税清算工作列入年度考核内容对清算工作开展情况和清算质量提出详细要求。要根据?税务总进一步开展土地增值税清算工作的?国税2021318的要求对清算工作开展情况进展有力的督导检查积极推动土地增值税清算工作进步土地增值税征程度。税务总将继续组织督导检查组对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进展系统深化的督导检查。税务总已经督导检查过的地区要针

9、对检查现的问题进展认真整改督导检查组将对整改情况择时择地进展复查。2土地增值税暂行1993】38 第一条为了土地房地产交易秩序合理调节土地增值收益维护权益制定本。 第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物以下简称转让房地产并获得收入的和个人为土地增值税的纳税义务人以下简称纳税人应按照本缴纳土地增值税。 (假设只转让地上的建筑物及其附着物,是否缴纳土地增值税呢?例如:转让在租来的土地上建造的房屋?有一种是该工程不征收土地增值税)第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和本第七条规定的税率计算征收。 按照增值额和税率计算征收.第四条纳税人转让房地产所获得的收入减除本第六条规定扣除

10、工程金额后的余额为增值额。( 收入减去扣除工程后的余额为增值额)第五条纳税人转让房地产所获得的收入包括货币收入、实物收入和说明视同销售也是土地增值税的收入。其他收入。 第六条计算增值额的扣除工程： 一获得土地使用权所支付的金额； 二开发土地的本钱、费用； 三新建房及配套设施的本钱、费用或者旧房及建筑物的评估价格； 四与转让房地产有关的税金； 五规定的其他扣除工程。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除工程金额50的部税率为30。 增值额超过扣除工程金额50、未超过扣除工程金额100的部税率为40。 增值额超过扣除工程金额100、未超过扣除工程金额200的部税率为50。 增值

11、额超过扣除工程金额200的部税率为60。 第八条有以下情形之一的免征土地增值税： 一纳税人建造普通住宅增值额未超过扣除工程金额20的； 二因建立需要依法征用、收回的房地产。 (因建立需要依法征用和收回的房地产)第九条纳税人有以下情形之一的按照房地产评估价格计算征收： 一隐瞒、虚报房地产成交价格的； 二提供扣除工程金额不实的； 三转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。 第十条纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主税务纳税申报并在税务核定的限内缴纳土地增值税。 第十一条土地增值税由税务征收。土地理部门、房产理部门应当向税务提供有关资料并协助税务依法征收土地增值税。

12、 第十二条纳税人未按照本缴纳土地增值税的土地理部门、房产理部门不得有关的权属变更手续。 第十三条土地增值税的征收理根据?税收征收理法?及本有关规定执行。 第十四条本由负责解释施行细那么由制定。 第十五条本自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收与本相抵触的同时停顿执行。3土地增值税暂行施行细那么财法字1995】第006第一条根据?土地增值税暂行?以下简称第十四条规定制定本细那么。 第二条第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入是指以或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条第二条所称的国有土地是指按法律规定属于所有的

13、土地。 第四条第二条所称的地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物包括地上地下的各种附属设施。 第二条所称的附着物是指附着于土地上的不能挪动一经挪动即遭损坏的物品。 第五条第二条所称的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条第二条所称的是指各类企业、事业、和社会团体及其他组织。 第二条所称个人包括个体经营者。 第七条第六条所列的计算增值额的扣除工程详细为： 一获得土地使用权所支付的金额是指纳税人为获得土地使用权所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用。 二开发土地和新建房及配套设施以下简称房地产开发的本钱是指纳税人房地产开发工程实际发生的本钱以下简称房地产开发本钱包括土地征用及拆迁

14、补偿费、前工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前工程费包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平等支出。 建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。 根底设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用是指直接组织、理开发工程发生的费用包括工资、职工福利

15、费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三开发土地和新建房及配套设施的费用以下简称房地产开发费用是指与房地产开发工程有关的销售费用、理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出凡可以按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的是金融机构证明？允许据实扣除但不能超过按商业银行同类同贷款利率计算的金额其他房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。 凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。 上述计算扣除的详细比例由各、自治区、直辖人民规定而不是税务自行规定。因此假设没有规

16、定的从法理上来说就应当是10。 四旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时由批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务确认。 五与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。 六根据第六条五项规定对从事房地产开发的纳税人可按本条一二项规定计算的金额之和加计20的扣除。 第八条土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算工程或核算对象为计算。 第九条纳税人成片受让土地使用权后分分批开发、转让房地产的其扣除工程金额确实定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计

17、算分摊或按建筑面积计算分摊也可按税务确认的其他方式计算分摊。 第十条第七条所列四级超率累进税率每级“增值额未超过扣除工程金额的比例均包括本比例数。 计算土地增值税税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除工程金额乘以速算扣除系数的简便计算详细公式如下： 一增值额未超过扣除工程金额50 土地增值税税额增值额30 二增值额超过扣除工程金额50未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除工程金额5 三增值额超过扣除工程金额100未超过200 土地增值税税额增值额50扣除工程金额15 四增值额超过扣除工程金额200 土地增值税税额增值额60扣除工程金额35 公式中的5、15、35为速算扣除系数。 第十一条第

18、八条一项所称的普通住宅是指按所在地一般民用住宅建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。普通住宅与其他住宅的详细划分界限由各、自治区、直辖人民规定。 纳税人建造普通住宅增值额未超过本细那么第七条一、二、三、五、六项扣除工程金额之和20的免征土地增值税；增值额超过扣除工程金额之和20的应就其全部增值额按规定计税。 第八条二项所称的因建立需要依法征用、收回的房地产免土地增值税。是指因城施行规划、建立的需要而被批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城施行规划、建立的需要而搬迁由纳税人自行目前是否允许自行转让原房地产呢？一般是交给招牌挂但是在招牌挂的金额中拿出钱来给被搬迁企业。转让原房

19、地产的比照本规定免征上地增值税。 符合上述免税规定的和个人须向房地产所在地税务提出免税申请经税务审核后免予征收土地增值税。 第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经向税务申报核准凡居住满5年或5年以上的免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。居住未满3年按规定计征土地增值税。 第十三条第九条所称的房地产评估价格是指由批准设立的房地产评估机构根据一样地段、同类房地产进展综合评定的价格。评估价格须经当地税务确认。 第十四条第九条一项所称的隐瞒虚报房地产成交价格是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 第九条二项所称的提供扣除工程金额

20、不实的是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除工程金额的行为。 第九条二项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格应由评估机构参照同类房地产的交易价格进展评估。税务根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除工程金额不实的应由评估机构按照房屋重置本钱价乘以成新度折扣率计算的房屋本钱价和获得土地使用权时的基准地价进展评估。税务根据评估价格确定扣除工程金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的由税务参照房地产评估价格确定转让房地产的收

21、入。 第十五条根据第十条的规定纳税入应按照以下程序纳税手续： 一纳税人在在转让房地产合同签订后的7日内到房地产所在地主税务纳税申报、并向税务提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书土地转让、房产买卖合同房地产评估及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的经税各审核同意后可以定进展纳税申报详细限由税务根据情况确定。 二纳税人按照税务核定的税额及规定的限缴纳土地增值税。 第十六条纳税人在工程全部开工结算前转让房地产获得的收入由于涉及本钱确定或其他原因此无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税待该工程全部开工、结算后再进展清算多退少补。详细由各、自治区、直辖地方

22、根据当地情况制定。 第十七条第十条所称的房地产所在地是指决地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的应按房地产所在地分别申报纳税。 第十八条第十一条所称的土地理部门、房产理部门应当向税务提供有关资料是指向房地产所在地主税务提供有关房屋至建筑物产权、土地使用权土地出让金数额、土地基准地价、房地产交易价格及权属变更等方面的资料。 第十九条纳税人未按规定提供房屋及房筑物产权、土地使用权证书土地转让、房产买卖合同房地产评估及具他与转让房地产有关资料的按照?税收征收理法?以下简称?征法?第三十九条的规定进展处理。 纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除工程金额造成少缴或未缴税款的按照?征法

23、?第四十条的规定进展处理。 第二十条土地增值税以人民币为计算转让房地产所获得的收入为外国货币的以获得收入当天或当月1日公布的汇价折合民币据以计算应纳土地增值税税额。 第二十一条第十五条所称的各地区的土地增值费征收是指与本规定的计征对象一样的土地增值费、土地收益金等征收。 第二十二条本细那么由解释或者由税务总解释。 第二十三条本细那么自发布之日起施行。 第二十四条1994年1月1日至本细那么发布之日间的土地增值税参照本细那么的规定计算征收4 税务总房地产开发企业土地增值税清算理 有关问题的国税发2021187一、土地增值税的清算土地增值税以有关部门审批的房地产开发工程和所得税的本钱对象不同比本钱

24、对象的概念大。为进展清算对于分开发的工程以分工程为清算。开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件一符合以下情形之一的纳税人应进展土地增值税的清算：1.房地产开发工程全部开工、完成销售的；2.整体转让未开工房地产开发工程的；3.直接转让土地使用权的。二符合以下情形之一的主税务可要求纳税人进展土地增值税清算：1.已开工验收的房地产开发工程已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85以上或该比例虽未超过85但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的即：的+出租的+自用的超过85即可要求清算。；2.获得销售预售容许证满三年仍未销售完毕的获得预售容许证满三

25、年仍有零星房屋未销售的也要进展清算。；3.纳税人申请注销税务登记但未土地增值税清算手续的；4.税务规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定一房地产开发企业将开发用于职工福利、奖励、对外、分配给股东或人、抵偿债务、换取其他和个人的非货币性资产等发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按以下和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主税务参照当地当年、同类房地产的价格或评估价值确定。二房地产开发企业将开发的部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时假设产权未发生转移不征收土地增值税在税款清算时不列收入不扣除相应的本钱和费用。四、土地增值税的扣

26、除工程一房地产开发企业土地增值税清算时计算与清算工程有关的扣除工程金额应根据土地增值税暂行第六条及其施行细那么第七条的规定执行。除另有规定外扣除获得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的不予扣除。二房地产开发企业土地增值税清算所附送的前工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的地方税务可参照当地建立工程造价理部门公布的建安造价定额资料结合房屋构造、用途、区位等因素核定上述四项开发本钱的面积金额并据以计算扣除。详细核定由税务确定。三房地产开发企业开发建造的与清算工程配套的居委会和用房、会

27、所、停车场库、物业理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电等公共设施按以下原那么处理：1.建成后产权属于全体业主所有的其本钱、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给、公用事业用于非营利性社会公共事业的其本钱、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的应计算收入并准予扣除本钱、费用。四房地产开发企业销售已装修的房屋其装修费用可以计入房地产开发本钱说明样板房的装修费是可以计入开发本钱的。因为最终是需要的。 可以挪动的家电和家具不允许加计扣除。因为土地增值税没有混合销售的概念。房地产开发企业的预提费用除另有规定外不得扣除。五属于多个房地产工程共同的本钱费用应按清算工程可售建筑面

28、积占多个工程可售总建筑面积的比例或其他合理的计算确定清算工程的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料符合本第二条第一项规定的纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主税务清算手续；符合本第二条第二项规定的纳税人须在主税务限定的限内清算手续。纳税人土地增值税清算应报送以下资料：一房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；二工程开工报表、获得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算单、工程工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明资料；三主税务要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审

29、核鉴证的清算工程还应报送中介机构出具的?土地增值税清算税款鉴证?。六、土地增值税清算工程的审核鉴证税务中介机构受托对清算工程审核鉴证时应按税务规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证。对符合要求的鉴证税务可以采信。税务要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求并做好必要的指导和理工作。七、土地增值税的核定征收房地产开发企业有以下情形之一的税务可以参照与其开发规模和收入程度相近的当地企业的土地增值税税负情况按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：一按照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；二擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；三虽设置账

30、簿但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全难以确定转让收入或扣除工程金额的；四符合土地增值税清算条件未按照规定的限清算手续经税务责限清算逾仍不清算的；五申报的计税根据明显偏低又无正当理由的。八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产清算后销售或有偿转让的纳税人应按规定进展土地增值税的纳税申报扣除工程金额按清算时的建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额清算的总建筑面积本自2007年2月1日起执行。各税务可根据本的规定并结合当地实际情况制定详细清算理。5 土地增值税清算有关问题的国税2021220一、土地增值税清算时收入确认的问

31、题土地增值税清算时已全额开具商品房销售的按照所载金额确认收入；未开具或未全额开具的以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入按照合同与销售合同孰高的。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致在清算前已发生补、退房款的应在计算土地增值税时予以调整。也就是说面积差假设发生在清算前应该调整假设发生在清算后就不再进展调整了特殊情况是清算的时候按照合同金额缴税了清算后才去实际测量发现有面积差的补退房款就不再进展调整了二、房地产开发企业未支付的质量保证金其扣除工程金额确实定问题房地产开发企业在工程开工验收后根据合同约定拘留建筑安装施工企业一定比例的工程款作为开发工程的质量保证金在计

32、算土地增值税时建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具的按所载金额予以扣除；未开具的拘留的质保金不得计算扣除。坚持了没有不允许扣除的规那么。实际上未支付的质量保证金可以认为：乙方在结算的时候已经获得了全款然后再支付保证金。例如：工程款1亿元质量保证金500万元认为合同已经规定1亿元全部支付所以应当全额开具500万元是支付的质量保证金。三、房地产开发费用的扣除问题一财务费用中的利息支出凡可以按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但不能超过按商业银行同类同贷款利率计算的金额商业银行同同类贷款利率这里的利率如何计算呢?这也是政策的破绽。其他房地产开发费用在按照“获得土地使用

33、权所支付的金额与“房地产开发本钱金额之和的5以内计算扣除。二凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用在按“获得土地使用权所支付的金额与“房地产开发本钱金额之和的10以内计算扣除。全部使用自有资金没有利息支出的按照以上扣除。即：全部用自有资金的也按照10扣除上述详细适用的比例按级人民此前规定的比例执行。三房地产开发企业既向金融机构借款又有其他借款的其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条一、二项所述两种。四土地增值税清算时已经计入房地产开发本钱的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。过去的两边儿沾光的做法肯定的给堵塞破绽了四、房地产企业逾开发缴纳的土地闲置费的

34、扣除问题房地产开发企业逾开发缴纳的土地闲置费不得扣除。而企业所得税中土地闲置费是允许在企业所得税前扣除的五、房地产开发企业获得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为获得土地使用权所支付的契税应视同“按统一规定交纳的有关费用计入“获得土地使用权所支付的金额中扣除。契税计入土地本钱扣除不放在税金中单独扣除印花税已经在费用中扣除也不再单独进展扣除六、拆迁安置土地增值税计算问题一房地产企业用建造的本工程房地产安置回迁户的安置用房视同销售处理按?税务总房地产开发企业土地增值税清算理有关问题的?国税发2006187第三条第一款规定确认收入同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。借：开发本钱-土

35、地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费100万元贷：主营业务收入100万元房地产开发企业支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费借：开发本钱-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费120万元 贷：主营业务收入100万元 现金20万元；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本工程拆迁补偿费。借：开发本钱-土地征用及拆迁补偿费80万银行存款20万贷：主营业务收入100万元二开发企业采取异地安置异地安置的房屋属于自行开发建造的房屋价值按国税发2006187第三条第一款的规定计算计入本工程的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费实际办手续的时候并不走购入手续都是联络好然后让其他企业直

36、接开给。三货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、转让旧房准予扣除工程的加计问题? 税务总土地增值税假设干问题的?财税200621第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物凡不能获得评估价格但能提供购房的经当地税务部门确认?第六条第一、三项规定的扣除工程的金额可按所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5计算。计算扣除工程时“每年按购房所载日起至售房开具之日止每满12个月计一年；超过一年未满12个月但超过6个月的可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后清算补缴的土地增值税在主税务规定的限内补缴的不加收滞纳金。6 土地

37、增值税清算理规程国税发2021】91第一章 总那么第一条 为了加强土地增值税征收理土地增值税清算工作根据?税收征收理法?及其施行细那么、?土地增值税暂行?及其施行细那么等规定制定本规程(以下简称?规程?)。第二条 ?规程?适用于房地产开发工程土地增值税清算工作适用范围：房地产开发工程土地增值税清算工作。(只适用于房地产开发工程的土地增值税清算工作)第三条?规程?所称土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定计算房地产开发工程应缴纳的土地增值税税额并填写?土地增值税清算申报表?向主税务提供有关资料土地增值税清算手续结清该房地产工程应缴纳土地增值税

38、税款的行为。第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额保证清算申报的性、准确性和完好性。第五条 税务应当为纳税人提供优质纳税效劳加强土地增值税政策宣传辅导。主税务应及时对纳税人清算申报的收入、扣除工程金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进展审核依法征收土地增值税。第二章 前理第六条主税务应加强房地产开发工程的日常税收理施行工程理从总层面上提出了工程理的理念。主税务应从纳税人获得土地使用权开始按工程分别建立、设置台帐 对纳税人工程立项、规划设计、施工、预售、开工验收、工程结算、工程清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控做到税务理与纳税人工程开发同步。第七条主税务对纳税人工程开发间的会计核

39、算工作应当积极关注对纳税人分开发工程或者同时开发多个工程的应催促纳税人根据清算要求按不同间和不同工程合理归集有关收入、本钱、费用。第八条对纳税人分开发工程或者同时开发多个工程的有条件的地区主税务可结合理规定对纳税人施行工程专用票据理措施。为了防止不同的工程混淆施行专用票据理措施。专用票据理措施第三章 清算受理第九条 纳税人符合以下条件之一的应进展土地增值税的清算三个层次：第一房子第二卖工程第三卖地。(一)房地产开发工程全部开工、完成销售的；(二)整体转让未开工房地产开发工程的；(三)直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的主税务可要求纳税人进展土地增值税清算85说明大部房子卖了。(一

40、)已开工验收的房地产开发工程已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85以上或该比例虽未超过85但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)获得销售(预售)容许证满三年仍未销售完毕的；(三)纳税人申请注销税务登记但未土地增值税清算手续的；(四)(自治区、直辖、方案单列)税务规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形应在注销登记前进展土地增值税清算。第十一条对于符合本规程第九条规定应进展土地增值税清算的工程纳税人应当在满足条件之日起90时间是90日内。日内到主税务清算手续。对于符合本规程第十条规定税务可要求纳税人进展土地增值税清算的工程由主税务确定是否进展清算；对于确定需要进展清算的工

41、程由主税务下达清算纳 税人应当在收到收到清算90日内清算手续。清算之日起90日内清算手续。应进展土地增值税清算的纳税人或经主税务确定需要进展清算的纳税人在上述规定的限内拒不清算或不提供清算资料的主税务可根据?税收征收理法?有关规定处理。第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件各地可根据本地实际情况制定)。(二)房地产开发工程清算说明主要内容应包括房地产开发工程立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等根本情况及主税务需要理解的其他情况。(三)工程开工报表、获得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算单

42、、工程工程合同结算单、商品房购销合同 统计表、销售表、预售容许证等与转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明资料。主税务需要相应工程记账凭证的纳税人还应提供记账凭证复印件。(四)纳税人没有规定必须进项审核鉴证。不是必须让中介机构进展鉴证。委托税务中介机构审核鉴证的清算工程还应报送中介机构出具的?土地增值税清算税款鉴证?。第十三条主税务收到纳税人清算资料后对符合清算条件的工程且报送的清算资料完备的予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的应要求纳税人在规定限内补报纳税人在规定的限内补齐清算资料后予以受理；对不符合清算条件的工程不予受理。上述详细限由各、自治区、直 辖、方案单列税务确定。

43、主税务已受理的清算申请纳税人无正当理由不得撤消。第十四条主税务按照本规程第六条进展工程理时对符合税务可要求纳税人进展清算情形的应当作出评估并经分指导批准确定何时要求纳 税人进展清算的时间。对确定暂不清算的应继续做好工程理每年作出评估及时确定清算时间并纳税人清算。第十五条主税务受理纳税人清算资料后应在一定限内及时组织清算审核。详细限由各、自治区、直辖、方案单列税务确定。第四章 清算审核第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核清算审核既包括了案头审核也包括了实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进展数据、逻辑审核重点审核工程归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的根底上通过对

44、房地产开发工程实地查验等方式对纳税人申报情况的客观性、性、合理性进展审核。审核分为案头审核和实地审核第十七条清算审核时应审核房地产开发工程是否以有关部门审批、备案的工程为进展清算一般认为是发改委的立项。广西规定是分为三类,江苏规定分为两类.；对于分开发的工程是否以分工程为清算；对这里认为认为普通和非普通住宅即可。不用强迫要求商业、住宅、别墅等都要分开。毕竟土地增值税清算的主要是以有关部门审批、备案的工程为。不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率缴纳土地增值税。这里的不同类型房地产广西认为要分为三类江苏认为分为两类但是江苏对普通住宅的界定不同第十八条 审核要关注房屋销售收入和视同销售收入。收入

45、情况时应结合销售、销售合同(含房部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)容许证、房产销售分户表及其他有关资料 重点审核销售表、房地产销售面积与工程可售面积的数据关联性以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退 房款的收入调整情况进展审核假设是清算后的面积差不再进展调整；对销售价格进展评估审核有无价格明显偏低情况。必要时主税务可通过实地查验确认有无少计、漏计事项确认有无将开发用于职工福利、奖励、对外、分配给股东或人、抵偿债务、换取其他和个人的非货币性资产等情况。即：是否有视同销售情形第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发用于职工福利、奖励、对外、分配给股东或人是否可以认为企业分立实际上是