2022年房地产基础培训内容 .pdf

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1、1 房地产基础知识培训名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 23 页 - - - - - - - - - 2 第一章：房地产基础知识1、房地产：（又称不动产）是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如：住宅、大厦、学校, ）2、房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场） 、房地产二级市场（俗称楼盘开发） 、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。3、房地产市场细分一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握， 国家以土地所

2、有者和管理者的身份，通过协议，招标或拍卖的方式， 将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 （土地获得的形式：出让协议、招标、拍卖 和划拨 国家出钱 ）二级市场： 即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业， 然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场： 即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权 （以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。4、房地产的类型：按规划用途分：A、居住房地产 B、商业房地产 C 、旅游房地产 D、工业房地产 E、农业房地产房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房从房地

3、产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅 1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商铺 1、临街地铺 2、裙楼商铺5、房产、地产两者关系及差异：房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段） ， 又包括已开发和待开发的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产存在着客观的、必然的联系。主要包括几个方面：a) 从实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格；c） 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一

4、起的。差异包括几个方面(a) 二者权属不同 (b) 二者增值规律不同 (c) 权属性质不同 (d) 二者价格构成不同6、房地产的特性：房地产的自然特性名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 23 页 - - - - - - - - - 3 a、位置的固定性 b、使用的耐久性 c、资源的有限性（稀缺性） d、物业（地域）的差异性房地产的经济特性a、生产周期 b、资金密集性 c、相互相影响性 d、易受政策限制性 e、房地产的增值性7、房地产业：从事房地产经营管理服务性

5、企业的总称。房地产产业的主要内容：1、 土地的开发和再开发；2、 房屋的开发和建设；3、 地产的经营 (包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、 房地产经营 (包括房屋的买卖、租赁、抵押) ；5、 房地产中介服务 ( 包括信息、测量、律师、经纪、公证等) ；6、 房地产物业管理；7、 房地产金融 (包括信息、保险、金融投资等) 。8、房地产业与建筑业的区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方， 建筑业是

6、承包方， 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。9、什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权， 以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。10、 房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。11、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。12、哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定， 房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。13、土地的使用年期

7、是如何确定的？凡与国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地70 年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；综合用地或者其他用地50 年。14、房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 23 页 - - - - - - - -

8、- 4 （1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得建筑许可证和开工许可证 ；（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。16、 房产预售须具备那五证？国有土地使用许可证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。17、商品房房价的构成：大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。

9、房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用， 如郊区的耕地补偿、 劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费） ，甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。第二章：房地产建筑基础知识一、与面积有关的概念：1、总建筑面积： 建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指

10、房屋外墙（柱）鞋脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2M以上（含 2.2M）的永久性建筑。2、 建筑面积 ：是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”，就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120 平方米的房子，这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3 平方米的套内面积得出来的。建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积3、 套内墙体面积（即住宅结构面积） ：是指住宅的所有承

11、重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 23 页 - - - - - - - - - 5 套内墙体面积 12 共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积4、 套内建筑面积： 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台建筑面积）5、 使用面积： 扣除公用（楼梯、电

12、梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积6、 公用建筑面积 : 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积， 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。7、 房屋的共有共用建筑面积（即公摊面积）：系指各产权主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。公摊面积组成包括：A、电梯井（含前室）、楼梯间、垃圾道、变电

13、室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等以及其他功能上为整幢建筑服务并由产权人共同使用的公共用房和管理用房的建筑面积。B、单元（套）内与公用建筑空间之间的分隔墙、外墙（含山墙），按墙体水平投影面积的一半计算建筑面积。公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。8、 房屋的产权面积： 系指产权依法拥有房屋所有权的房屋的建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认认定。9、 得房率： 指住宅的净

14、使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比，销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有值， 如果商品房的公用面积摊得多，得房率就要低一些。板楼：80% ；塔楼 75% ；写字楼 70% ；商场65% 。10、三通一平 ：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、七通一平 ：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。12、建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%） 。13、建筑容积率：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心

15、整理 - - - - - - - 第 5 页，共 23 页 - - - - - - - - - 6 规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。14、绿化率 ：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%） 。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。15、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%） 。16、占地总面积：建筑占用土地的面积， 又称建筑占地。 小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。17、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。二、房地产面积的测算（了解）：1、计

16、算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20 米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的

17、室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊， 门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；

18、在建筑施工图报建时， 还没有设计数据的， 幕墙框架突出主体结构距离一律按 150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150 毫米的数据。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 23 页 - - - - - - - - - 7 13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的

19、建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）

20、建筑物内的操作平台、 上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；7）层高小于 2.20 米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；8）房屋之间无上盖的架空通廊；9）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。11）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；第三章：相关建筑分类知识一、 名词解释 : 低层：低层房屋是指高度低于或等于10 米的建筑物，一般是1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是

21、，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。多层： 多层房屋指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。多层房屋一般为4 -8 层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好， 空间紧凑而不闭塞。 与高层相比， 多层房屋公用面积少，得房率相应提高， 这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。小高层：人们一般把 8 层至 12、13 层的建筑称为 “ 小高层 ”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构， 带电梯。小高层有多层亲切安宁、 房型好、得房率高的特点，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -

22、 - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 23 页 - - - - - - - - - 8 又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越来越多。高层：高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：13 层及 13层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优

23、点是可以节约土地，增加住房和居住人口，如同样的地基建六层住宅与建12 层住宅，土地利用率、住房和居住人口可以提高一倍。跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层； 一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式： 复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容， 用楼梯联系上下。 其目的是提高住宅空间利用率。二. 按承重结构类型可分为：钢筋混凝土结构：钢筋混凝土是由钢筋、混凝土两种材料构成的。钢筋混凝土结构应用范围十分广泛， 除工业与民用建筑， 如多层与高层住宅、 旅馆、办公楼、大跨度的大会堂、 大

24、剧院、展览馆和单层工业厂房等采用钢筋混凝土建造外，其它特种结构，如烟囱、水塔、水池等、也多采用钢筋混凝土建造。钢结构： 钢结构是由刚才制成的结构。多用于高层建筑如：体育场、电视塔等。优点是：强度高、重量轻、材质均匀、以及制作简单、运输方便等。木结构： 木结构是指全部或大部用木材制成的结构。由于木结构具有就地取材、制作简单，便于施工等优点， 所以，过去在一般工业与民用建筑中应用颇为广泛。近年来，由于我国社会主义建设事业的发展，木材用量与日俱增， 而其产量又受到自然生长条件的限制， 因此，目前在大中城市的房屋建筑中已经很少采用木结构，只在林区和农村的房屋建筑中还有应用。木结构有易燃、 易腐和结构变

25、形大等缺点， 因此，在火灾危险性大或周围环境温度高的建筑中，以及在经常受潮且不易通风的生产性房屋中，均不宜采用木结构砖混结构： 砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承重构件用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，就属于砖混结构。砖混结构具有就地取材，施工方便，造价低廉等优点，所以，砖混结构在我国城市和广大农村应用颇为广泛。它多用于六层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。框架结构： 框架结构是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - -

26、 - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 23 页 - - - - - - - - - 9 框架结构具有建筑平面布置灵活，可任意分割房间， 容易满足生产工艺和使用要求等优点。它既可用于大空间的商场、工业生产车间、礼堂、食堂，也可用于住宅、办公楼、医院、学校建筑。因此，框架结构在单层和多层工业与民用建筑中获得了广泛应用。框架结构超过一定高度后， 其侧向刚度将显著减小。 这时，在风荷载可地震作用下，其侧向位移较大。因此，框架结构多用于10 层以下建筑，个别也有超过 10 层的。框架剪力墙结构： 计算表明，房屋在风荷载或地震作用下，靠近底

27、层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增加而急剧增本。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构，框架梁、柱尺寸就会很大，这样，房屋造价不仅增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下， 通常采用框架剪力墙结构。框架剪力墙结构是在框架纵、 横方向的适当位置， 在柱与柱之间设置几道厚度大于 140 的钢筋混凝墙体而成的， 由于在这种结构中剪力主要由剪力墙平面内的侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，所以，在风荷载或地震作用下产生的剪力主要由剪力墙来承受， 一小部分剪力由框架承受， 而框架主要承受竖向荷载。由于框架剪力墙结构充分发挥了剪力墙和框架各自的优点，因此，在高层建筑中采用框架剪力墙结

28、构比框架结构更经济合理。剪力墙结构： 剪力墙结构是由纵、 横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。这种墙体除抵抗水平荷载和竖向荷载作用外， 还对房屋起围护和分割作有管种结构适用于高层作宅、旅馆等建筑。因为剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。目前，我国剪力墙结构多用于12-30 层住宅、旅馆建筑中。三、按房屋建筑物组成和施工方法分类1房屋建筑物组成房屋建筑构造是一门研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力学、建筑结构、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道

29、、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。 基础不属于房屋建筑屋组成部分，它们在不同的部位， 发挥着各自不同的作用。（1）基础： 位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。（基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。）（2）墙或柱： 是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。 （对于这些构件的设计必须满足强度和刚度名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -

30、- - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 23 页 - - - - - - - - - 10 要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。）（3）内墙： 凡在建筑物内的墙称内墙。（4）外墙： 凡在建筑物外界四周的墙。（5）纵墙： 沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。（6）横墙： 沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。（7）承重墙：凡直接承受上部屋顶、 楼板所传来荷载的墙 （墙厚一般不小于240毫米）（8）非承重墙： 承受上部荷载的墙包括：隔墙填充

31、墙 幕墙（墙厚一般不大于120 毫米）（9）隔墙： 凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙（10）填充墙 ：架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙.（11）幕墙： 悬挂于外部骨架或楼板间的轻质外墙（12） 楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施， 供人们上下楼层和紧急疏散之用。（13）屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶（坡度 5，通常 2-3 ）、坡屋顶（大于10）和其它形式（14）门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。（15）地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构

32、件。（16）楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2 米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520o 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在 15cm时人们的感觉最舒适（17）屋顶： 屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。房屋建筑构造是一门研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力学、建筑结构、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。2施工方法（1）现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。以前住宅楼板都用的是预制板， 一是费用相对低一些， 二是尺寸是固定的

33、所以在老式的户型设计中，尺寸都是有模数的，这样就限制了户型的设计变化（2）预制、装配式建筑这种建筑物主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。而现浇板尺寸则不需要固定的模数，因为随着房地产业的发展， 人们对住宅名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 23 页 - - - - - - - - - 11 结构的要求越来越细， 越来越高， 因此建筑商门就效仿框架结构的做法，将楼板做成现浇板，这样在户型设计时能灵活、多样，但价格要相对高一点，这也是在

34、中高档楼盘中普遍采用的一种做法。（3）部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件 （如墙体） 是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。第四章：其它建筑知识一：房屋的保修内容与保修期限？1. 屋面防水为 5 年；2. 土建为 1 年，具体包括：a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3. 卫生洁具为 1 年；4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2 年；5. 管道堵塞为 2 个月；6. 供冷、供热系统和设备

35、为2 个供冷期及 2 个供暖期给土地使用者使用的行为二：建筑识图在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水

36、平方向 ( 出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等) 的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。3、建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 23 页 - - - - - - - - - 12 4、建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。5、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建

37、筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。6、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。7、鸟瞰图： 是指在一定的高度由上往下直视整个项目社区及各方位的效果图。8、俯视图： 是指用投影方法由建筑物的屋顶往下直至地面的下视图9、上视图： 是指用投影方法由建筑物的地面往上直至屋顶的上视图10、立面图：是将房屋的正面用正投影方法在垂直投影面积得到的投影图，它表示建筑物的外部形状和高度等。11、剖面图：是指按规定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的剖视图，它简要表示建筑物的结构形式和构建的位置。12、标准平面图： 指按规

38、定比例绘制的把建筑物水平剖面视图，表示建筑物内房间、走道、楼梯、墙柱等在水平线上的位置。（单元户型图、装饰见参考图）第五章：房地产销售常用语的解释一、常用术语的解释土地类型：年土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。土地使用权年限：是指政府以拍卖， 招标，协议的方式， 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用， 经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。生地： 只指不具有城市基础设施的土地如: 荒地、农地。

39、毛地： 是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、 能直接在其上进行房屋建设的土地。房管局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 23 页 - - - - - - - - - 13 在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。产

40、权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。五证两书：房地产商在预售商品房时应具备国有土地使用证、 建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证建设工程开工证和商品房预售许可证 ，简称“五证” 。两书是指住宅使用说明书和住宅质量保证书房地产买卖合同 ：是由房管局统一编制， 用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同， 目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。房地产证是房屋土地权属凭证二合为一，是

41、房地产权属的法律凭证。银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款， 余款由银行代购房者支付， 购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。住房公积金是一种义务性的住房长期储金。 住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1） 个人存储，单位资助 住房公积金， 专项用于住房支出， 其公积金本息免征个人所得税。 （2）按 统一管理 的原则管理住房公积金。（3）按专项使用 的原则运用住房公积金

42、。定金：指依据担保法的规定， 当事人向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后， 定金抵作价款或者收回， 如果不履行约定的债务的， 定金不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。订金：根据我国现行法律的有关规定， 其不具有定金的性质， 交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的 关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定， 房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - -

43、- - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 23 页 - - - - - - - - - 14 之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后， 不购买预订房屋的， 订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1) 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2) 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3) 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4) 广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠

44、与、继承为的合法性作法律公证。契税：契税是在土地、 房屋不动产所有权发生转移， 按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。1、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。(1) 国有土地使用权出让；(2) 土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；(3) 房屋买卖；(4) 房屋赠与。公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。印花税：是对经济活动和经济交往

45、中书立、领受凭证征收的一种税。 它是一种兼有行为性质的凭证税， 具有征收面广、 税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。房屋买卖所需费用（1） 交易过程中需交费用：契税： 面积小于（含） 144 平米缴纳房价款的2购房面积超过144平米缴纳4。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收）。（2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）产权初始登记费： 80 元/ 本：印花税： 5 元件。（3） 入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：高层为总房款的 2% ，多层为总房款的1% 。物业管理费： 待定（4） 办理按揭（公积金）须缴纳的费用抵押登记费： 贷款

46、额 5 万元以下（含）的120 元/ 份；贷款额 510 万（含）的名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 23 页 - - - - - - - - - 15 150 元/ 份；贷款额 10 万以上的 180元/ 份。房地产转让：是指拥有土地使用权及土地上建筑物、 附着物所有权的自然人、 法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。银行本票：是付款人将款项交存银行， 由银行签发给他， 凭此可理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。 （同

47、城算）银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。 （异地结算）银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转账或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为 10 天。 （同城结算）期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房， 与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体

48、娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、 阅览室等其他服务设施。 以上一般都是对业主免费或少量收费开放。住宅使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯 ( 按投影面积) 、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20 米的部分不计入面积。住宅的进深：住宅的长度和进深， 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度

49、。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅的开名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 23 页 - - - - - - - - - 16 间在

50、住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87 ）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、 4.2 米。住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在 1987 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6 米、2.7 米、2.8 米。住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高 - 楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高” 。隔热层：指