2022年房地产评估习题 .pdf

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1、第五章房地产评估一、单项选择题1某可比交易实例成交地价为3000 元/m2，对应使用年期为30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。A2900 元/m2 B3223 元/m2 C3322 元/m2 D4000 元/m2 2如果某房地产的售价为5000 万元， 其中建筑物价格3000 万元， 地价 2000 万元， 该房地产的年客观收益为450 万元，建筑物的资本化率为10%， 那么土地的资本化率最接近于（）。A9% B12.5% C7.5% D5% 3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、 B、C 三个参照物，并

2、分别得到127 万元、 142 万元、 151 万元三个评估结果。根据A、B、C 三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和 35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。A140 万元B157.5 万元C141.4 万元D148.5 万元4某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10 栋，账面原值500 万元；设备100 台，账面原值1000 万元。评估中对3 栋具有代表性的建筑物名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - -

3、 第 1 页，共 16 页 - - - - - - - - - 进行估算，其重置成本为180 万元，而该3 栋建筑物的账面原值为165 万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150 万元，而该 10 台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。A1736.85 万元B1795.45 万元C1818.36 万元D2100 万元5被评估建筑物账面价值80 万元， 1995 年建成，要求评估1998 年该建筑物的重置成本。根据调查得知， 被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995 年到 1998 年每年比上年提高分别为：3%、3%、

4、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。A86 万元B87 万元C90 万元D85 万元6某在建项目计划建混合结构仓库2000 平方米， 总预算为3000000 元，评估时， 建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知， 在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、 结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和 25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。A75% B30% C45% D65% 7某砖混结构单层住宅宅基地200 平方米， 建筑面积120 平方米， 月租金 3000 元，土地还原利率 8%，取得租金收入的年总成本为800

5、0 元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200 元，建筑物的年纯收益为（）。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 16 页 - - - - - - - - - A8600 元B8800 元C9000 元D12000 元8有一宗地，占地面积为500 平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为 2.0，土地单价为3000 元/平方米，则楼面地价为（）。A1000 元/平方米B1500 元/平方米C2100 元/平方米D2800 元/

6、平方米9有一宗地，出让年期为50 年，已使用30 年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15 万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。A128 万元B141 万元C149 万元D150 万元10有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70 万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。A700 万元B800 万元C1000 万元D1100 万元名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，

7、共 16 页 - - - - - - - - - 二、多项选择题1我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。A基准地价B标定地价C土地使用权出让底价D土地使用权的转让价格E抵押价格2引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。A政策变化B建筑物使用强度不够C建筑物用途不合理D建筑物设计不合理E周围环境发生变化3地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。A“ 功效损失 ”B有形损耗C超额运营损失D经济性贬值E超额投资损失4应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。A城镇基准地价名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - -

8、- - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 16 页 - - - - - - - - - B基准地价修正系数C宗地容积率D宗地的开发成本E宗地的开发程度5对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。A楼面地价一定大于土地单价B楼面地价一定小于土地单价C楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价E楼面地价可以大于土地单价6影响房地产价格的一般因素包括（）。A房地产价格政策B城市发展战略C国民经济发展状况D社会发展状况E物价水平7土地的价格（）。A是地租的资本化B是由土地的生产成本决定的C具有个别性D是土地权益价格名师

9、资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 16 页 - - - - - - - - - E是由土地的效用决定的8假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。A专业费用B投资利息C地价D建筑费用E税费9房地分估主要是针对（）进行的。A地用性质不合理的房地产B新开发的房地产C占地面积不合理的房地产D工业用房地产E特殊用途房地产10评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A重置成本B功能性贬值C经济性贬值D清算价格E实体性贬值三、判断题名师资料总结 - -

10、 -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 16 页 - - - - - - - - - 1建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。2由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。3用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值， 扣除后续的开发费用、销售费用、 销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。4在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。5标定地价是指具

11、体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。6运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。7构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。8运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。9在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题名师资料总结 - - -精品资

12、料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 16 页 - - - - - - - - - 1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5 万元 /亩，其他费用（含税费）3 万元 /亩，开发费用1.5亿元 /平方公里， 当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限

13、为40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定，前5 年租金是以第一年租金8 万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后 5 年租金按每年15 万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10 年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5 年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。3待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略） ，选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例

14、有关情况见下表：项目A B C 待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元单价1500 元/m2 1400 元/m3 1450 元/m4 交易日期1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积168m2 350m2 300m2 600m2 形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - -

15、 - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 16 页 - - - - - - - - - 已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）1996 年以来，土地价格每月上涨1%。（3）交易实例A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目B 分值C 分值自然条件相同10 相同10 社会环境相同10 相同10 街道条件稍差8 相同10 繁华程度稍差7 稍差7 交通便捷程度稍差8 稍差8 规划限制相同10 相同10 交通管制相同10 相同10 离公交车站稍远7 相同10 交通流量稍少8 稍少8 周围环境较差8

16、相同10 注： 比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（5）折现率为8%。4有一宗 “ 七通一平 ” 的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2 年，建筑费为3000 元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000 元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。5某路线价区段，标准

17、深度为1618 米，路线价为1200 元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块， 临街宽度为15 米，临街最深为20 米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：临街深度（ m）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 16 页 - - - - - - - - - 深度指数（ %）130 125 120 110 100 40 试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。6某建筑项目需建筑混合结构仓库1000 平方米，建筑工程总预算造价为400000 元，设备安

18、装工程预算为90000 元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重， 即工程造价构成 （见下表） 对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。部位名称建筑结构类型混合结构现浇框架结构预制装配结构基础工程13 15 25 结构工程60 60 55 装饰工程27 25 20 第五章习题参考答案一、单项选择题1. B 解题思路：（万元）2. C 解题思路：运用土地残余法公式其中 L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5% 3. C 解题思路： 127 25%

19、+142 40%+151 35%=141.4（万元）4. B 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 16 页 - - - - - - - - - 解题思路： 180 （500/165） +150 （1000/120）=1795.45 （万元）5. B 解题思路： 80 (1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57 （万元）6. C 解题思路： 15%+50% 60%=45% 7. B 解题思路：房地产全年净收益=12 3000-8000=28000 （元）

20、；土地净收益 =1200200 8%=19200（元）建筑物年纯收益=28000-19200=8800 （元）8. B 解题思路： 3000/2=1500（元 /平方米）9.A 解题思路：尚可使用年限=50-30=20 （年）评估价值 =（万元）10. C 解题思路： 70/(8%-1%)=1000 （万元）二、多项选择题1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE 6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE 三、判断题1.错 2.错 3.错 4.错 5.错 6.错 7.错 8.对 9.对 10.错四、计算题1解：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - -

21、- - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 16 页 - - - - - - - - - （1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000 66775 元平方米其他费用： 30000 66745 元平方米土地开发费用：150，000，000 1，000，000150 元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150 270 元平方米（2）计算利息：第一期利息： 270 34 10 2 0.520.25（元）第二期利息： 270 14 9 1 0.53.0375（元）每平方米土地取得费用

22、和开发费用应承担的利息费用为23.29 元。（注 :由于第一年投入总投资的34，开发期为2 年，利率 10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润： 270 10 27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27 320.29（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29 （1+10） 352.32（元平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32 元平方米，近似等于每平方米352 元。解：（1）计算公式为：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8(1+2%)=8.16 （万元）名师资料总结 - - -精品资料欢

23、迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 16 页 - - - - - - - - - R3=8(1+2%)2=8.32 （万元）R4=8(1+2%)3=8.49 （万元）R5=8(1+2%)4=8.66 （万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为： r=10% （3）将（ 2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）3解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A 交

24、易时间修正系数1071001.07 交易实例B 交易时间修正系数1051001.05 交易实例C 交易时间修正系数1041001.04 （注：由于地价每月上涨1，故从交易实例A 成交日期1996 年 10 月至评估基准日1997年 5 月地价共上涨了7；交易实例B 从成交期1996 年 12 月至评估基准日1997年 5 月地价共上涨5；交易实例C 从成交期 1997 年 1 月至评估基准日1997 年 5 月地价共上涨了4。）（3）进行区域因素修正。交易实例A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B 区域因素修正系数100861.163 交易实例C 区域因素修正系数10093

25、1.075 （注：式中86 由表 2 中加总获得，同理93 也由表 2 纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 16 页 - - - - - - - - - 土地使用权年限因修正。除交易实例B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算

26、如下（假定折现率为8）：交易实例A 及 C 使用年限修正系数11（ 1+8） 30 11（ 1+8） 350.9659 交易实例A 的个别修正系数1.03 0.9659 0.995 交易实例B 的个别修正系数1.03 交易实例C 的个别修正系数1.03 0.96590.995 （5）计算待估土地初步价格。A1500 1 1.07 1 0.9951597（元平方米）B1400 1 1.05 1.163 1.031761（元平方米）C1400 1 1.04 1.075 0.9951613（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613 ） 31

27、657（元平方米）待估地块总价评估值1657 600994200（元）因此，这一地块的评估值为994200 元。4解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价楼价 -建筑费 -专业费 -利息 -销售税费 -利润（2）计算楼价：楼价 2000 2.5 900045,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费 3000 2000 2.515,000,000（元）专业费建筑费 10 15,000,000 10 1,500,000（元）（4）计算销售费用和税费名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -

28、 - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 16 页 - - - - - - - - - 销售费用 45,000,000 2.5 1,125,000（元）销售税费 45,000,000 6.5 2,925,000（元）（5）计算利润利润（地价 +建筑费 +专业费） 10（地价 +16,500,000 ） 10（注 :16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得 .）（6）计算利息利息地价 （1+6） 21+（15,000,000+1,500,000） （1+6） 11 0.1236 地价 +990，000 （注 :地价是在两年前就投

29、入的，故要用2 次方 .而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用 1 次方 .）（7）求取地价地价 45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1 地价1,650,000 0.1236 地价 9,900,000 地价 21,810,0001.2236 17,824,452（元）（8）评估结果单位地价 17,824,45220008912（元 /平方米）楼面价格 8912 2.53565（元平方米）5解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价 深度指数 宗地面积根据上述所给的数据资料带入公式：待估宗地总价 =1200100% 15 18+120040%

30、 2 15 =338400（元）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 16 页 - - - - - - - - - 6解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。（1）在建工程完工程度=13%+30%60%=31% （2）在建工程评估值=40000031%=124000（元）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 16 页 - - - - - - - - -