中级会计实务投资性房地产归纳总结.docx
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1、精品名师归纳总结第四章投资性房的产考情分析本章近三年主要考查客观题,分值在2 分左右。内容介绍本章讲四节内容:第一节 投资性房的产的定义、特点及范畴其次节 投资性房的产的确认和初始计量第三节 投资性房的产的后续计量第四节 投资性房的产的转换和处置其中,第三、四节为本章重难点内容。内容讲解第一节投资性房的产的定义、特点及范畴一、投资性房的产的定义和内容(一)定义和特点1. 投资性房的产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房的产。2. 特点:( 1)属于企业的经营活动租金及处置通过“其他业务收入”、“其他业务成本”核算。( 2)其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房的产不一样
2、。投资性房的产持有的目的侧重于赚取租金或资本增值,而固定资产就不具有这样的特点。( 3)能够单独计量和出售。(二)范畴投资性房的产主要包括:1. 已出租的土的使用权已出租的土的使用权,是指企业通过出让或转让方式取得,并以经营租赁方式出租的土的使用权。企业方案用于出租但尚未出租的土的使用权,不属于此类。2. 已出租的建筑物已出租的建筑物,是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业方案用于出租但尚未出租的建筑物,不属于此类。3. 持有并预备增值后转让的土的使用权(非房的产开发企业)这类投资性房的产比较特别,是由治理者的持有意图打算的。二、留意以下特别项目是否属于投资性房的产:1. 对
3、企业持有以备经营出租的空置建筑物,只要企业治理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议,明确说明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也可视为投资性房的产。这里的“空置建筑物”,是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物,以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。这意味着,企业外购的建筑物,即使没有出租,也可以确认为投资性房的产。假如建筑物自用一段时间后准备出租的,就在自用期间内不能作为投资性房的产核算,应作为固定资产核算, 在租赁期开头日才能作为投资性房的产核算。2. 企业出租给本企业职工居住的宿舍:不属于投资性房的产3. 临
4、时闲置的投资性房的产,企业的意图是连续用于对外出租:属于投资性房的产4. 企业以经营方式租入建筑物或土的使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房的产,也不能确认为企业的资产。另外,融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的,也作为本企业的投资性房的产核算。5. 依据国家有关规定认定的闲置土的:不属于投资性房的产。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6. 作为存货的房的产,如房的产公司的商品房以及房的产开发企业持有并预备增值后出售的土的使用权:不属于投资性房的产。7. 企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人供应的相关帮助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房的产
5、。【例题 1判定题】企业将自行建造的房的产达到预定可使用状态时开头自用,之后改为对外出租,应当在该房的产达到预定可使用状态时确认为投资性房的产。() 答疑编号 1519040101正确答案答案解析企业自行建造房的产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应得先将自行建造的房的产确认为固定资产等,对外出租后,再转为投资性房的产。所以此题错误。【例题 2判定题】 企业出租的建筑物或土的使用权,只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房的产。() 答疑编号 1519040102正确答案答案解析投资性房的产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房的产。投资性房的产应当能够单独计量
6、和出售。假如不能单独计量和出售,就不确认为投资性房的产。【例题 3多项题】以下各项中,属于投资性房的产的有()。A. 已出租的建筑物B. 待出租的建筑物C. 已出租的土的使用权D. 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 答疑编号 1519040103正确答案 AC答案解析投资性房的产包括:(1)已出租的土的使用权。(2)持有并预备增值后转让的土的使用权。(3) 已出租的建筑物。选项B,尚未出租,不正确。选项D,不属于企业自己持有的资产,不正确。【例题 4多项题】以下各项中,不属于投资性房的产的有()。A. 房的产企业开发的预备出售的房屋B. 房的产企业开发的已出租的房屋C. 企业持有的预备建造房
7、屋的土的使用权D. 企业以经营租赁方式租入的建筑物 答疑编号 1519040104正确答案 ACD答案解析选项A 属于企业的存货。选项C 属于无形资产。选项D,企业以经营租赁方式租入的建筑物,产权不属于企业,所以不能确认为投资性房的产,也不属于企业的资产。其次节投资性房的产的确认和初始计量一、投资性房的产的确认和初始计量(一)投资性房的产的确认将某个项目确认为投资性房的产,第一应当符合投资性房的产的概念,其次要同时满意投资性房的产的两个确认条件:1. 与该投资性房的产相关的经济利益很可能流入企业。2. 该投资性房的产的成本能够牢靠的计量。(二)投资性房的产的初始计量:关注取得的渠道。1. 外购
8、的投资性房的产对于企业外购的房的产,只有在购入房的产的同时意图对外出租或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房的产。外购投资性房的产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结【例题 5运算分析题】 210 年 6 月 1 日,甲公司方案购入一栋写字楼用于对外出租。 6 月 10 日,甲公司与乙公司签订了经营租赁合同,商定自写字楼购买日起将其出租给乙公司,租赁期为 10 年。 8 月 1 日,甲公司实际购入写字楼,支付价款共计 90 000 000 元,假定不考虑其他因素,甲公司采纳成本模式进行后续计量。要求:作出甲公司的会计处
9、理。 答疑编号 1519040105正确答案甲公司的账务处理如下:借:投资性房的产写字楼90 000 000贷:银行存款90 000 0002. 自行建造的投资性房的产企业自行建造(或开发,下同)的房的产,只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开头对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房的产确认为投资性房的产。自行建造投资性房的产的成本, 由建造该项房的产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例题 6运算分析题】 210年 2 月,甲公司从其他单位购入一块土的,并在这块土的上开头自行建造两栋厂房, 210 年 11 月,甲公司估量厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合
10、同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同商定,该厂房于完工时开头起租,210年 12 月 5 日,两栋厂房同时完工。该块土的使用权的成本为 9 000 000元,两栋厂房的实际造价均为12 000 000元,能够单独出售,假设甲公司采纳成本模式进行后续计量。要求:作出甲公司的会计处理。 答疑编号 1519040106正确答案甲公司的账务处理如下:土的使用权中的对应部分同时转换为投资性房的产9 000 000 ( 12 000 000 24 000 000 )4 500 000(元)借:固定资产厂房12 000 000投资性房的产厂房12 000 000贷:在建工程厂房24 000 000
11、借:投资性房的产已出租土的使用权4 500 000贷:无形资产土的使用权4 500 000二、投资性房的产的后续支出原理:满意投资性房的产确认条件的,资本化。否就,费用化。资本化后续支出通过“投资性房的产在建”核算,不同于固定资产资本化后续支出的核算。【例题 7运算分析题】 210年 5 月,甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元,已计提折旧 10 000 000元。为了提高厂房的租金收入,甲公司打算在租赁期满后对该厂房进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,商定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。210年 5 月 31 日,与乙公司的租赁合同到期,
12、该厂房立即进入改扩建工程,210年 12 月 31 日,该厂房改扩建工程完工,共发生支出 5 000 000元,均已支付,即日依据租赁合同出租给丙公司,假定甲公司采纳成本计量模式。要求:作出甲公司的会计处理。 答疑编号 1519040107正确答案本例中,改扩建支出属于后续支出,假定符合企业会计准就第3 号投资性房的产第六条的规定,应当计入投资性房的产的成本。甲公司的账务处理如下:( 1)210 年 5 月 31 日,投资性房的产转入改扩建工程借:投资性房的产厂房在建40 000 000投资性房的产累计折旧10 000 000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结贷:投资性房的产厂房
13、50 000 000留意:不应通过“在建工程”科目核算。( 2)210 年 5 月 31 日至 210 年 12 月 31 日,发生改扩建支出借:投资性房的产厂房在建5 000 000贷:银行存款5 000 000( 3)210 年 12 月 31 日,改扩建工程完工借:投资性房的产厂房45 000 000贷:投资性房的产厂房在建45 000 000【例题 8判定题】投资性房的产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。() 答疑编号 1519040108正确答案答案解析投资性房的产的后续支出满意投资性房的产确认条件的,资本化。否就,费用化。第三节投资性房的产的后续计量投资性房的产的后续计量有成本
14、模式与公允价值模式两种,企业可在两者中挑选其一进行计量,但采纳公允价值模式计量应满意肯定的条件。一、采纳成本模式进行后续计量的投资性房的产可以比照固定资产、无形资产的处理思路懂得。核算要点总结:1. 设置“投资性房的产”科目核算。2. 要按期(月)计提折旧或进行摊销,通过“投资性房的产累计折旧(摊销)”科目核算,要确认收取租金的收入,通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。3. 应比照固定资产、 无形资产来计提减值预备。 借记“资产减值缺失”科目, 贷记“投资性房的产减值预备” 科目。【例题 9运算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用,确认为投资
15、性房的产,采纳成本模式进行后续计量,假设这栋办公楼的成本为72 000 000元,依据年限平均法计提折旧,使用寿命为20 年,估量净残值为零。经营租赁合同商定,乙公司每月等额支付甲公司租金400 000 元。要求:作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下: 答疑编号 1519040201正确答案( 1)每月计提折旧每月计提的折旧( 72 000 000 20) 12300 000 (元)借:其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷:投资性房的产累计折旧300 000( 2)每月确认租金收入借:银行存款(或其他应收款)400 000贷:其他业务收入出租写字楼租金收入400 000二、采纳公允
16、价值模式进行后续计量的投资性房的产(一)采纳公允价值模式的前提条件同时满意以下两个条件:1. 投资性房的产所在的有活跃的房的产交易市场。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2. 企业能够从活跃的房的产交易市场上取得同类或类似房的产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房的产的公允价值作出合理的估量。(二)采纳公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点:1. 同样要设置“投资性房的产”科目核算:明细科目为“成本”、“公允价值变动”。2. 与采纳成本模式计量的区分是:采纳公允价值模式计量的投资性房的产不再计提折旧,不再进行摊销,也不需要计提减值预备。3. 设置“公允价值变动损益”科目核
17、算期末投资性房的产公允价值变动的影响。资产负债表日,投资性房的产的公允价值高于原账面价值的差额,借记“投资性房的产公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目。公允价值低于原账面价值的差额,做相反的会计分录。待处置该投资性房的产时,将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。4. 取得租金收入,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”等科目。【例题 10运算分析题】 210年 9 月,甲公司与乙公司签订租赁协议,商定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用,租赁期为10 年。210 年 12 月 1 日,该写字楼开头起租,写字楼的工程造价为80 000 000
18、元,公允价值也为相同金额,该写字楼所在区域有活跃的房的产交易市场,而且能够从房的产交易市场上取得同类房的产的市场报价,甲公司打算采纳公允价值模式对该项出租的房的产进行后续计量。在确定该投资性房的产的公允价值时,甲公司选取了与该处房产所处的区相近,结构及用途相同的房的产,参照公司所在的房的产交易市场上平均销售价格,结合周边市场信息和自有房产的特点,210年 12 月 31 日,该写字楼的公允价值为84 000 000元。要求:依据上述资料编制甲企业相关的账务处理。 答疑编号 1519040202正确答案甲公司的账务处理如下:( 1)210 年 12 月 1 日,甲公司出租写字楼借:投资性房的产写
19、字楼成本80 000 000贷:固定资产写字楼80 000 000(2)210 年 12 月 31 日,依据公允价值调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借:投资性房的产写字楼公允价值变动4 000 000贷:公允价值变动损益投资性房的产4 000 000【例题 11运算分析题】甲企业为从事房的产经营开发的企业。2022 年 8 月,甲公司与乙公司签订租赁协议,商定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开头租赁给乙公司使用,租赁期为10 年。当年10 月 1 日,该写字楼开发完成并开头起租,写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼的处商业繁华区, 所在
20、城区有活跃的房的产交易市场,而且能够从房的产交易市场上取得同类房的产的市场报价,甲公司打算采纳公允价值模式对该项出租的房的产进行后续计量。2022 年 12 月 31 日,该写字楼的公允价值为92 000 000元。2022 年 12 月 31 日,该写字楼的公允价值为93 000 000元。要求:依据上述资料编制甲企业相关的账务处理。 答疑编号 1519040203正确答案甲企业的账务处理如下:( 1) 2022 年 10 月 1 日,甲公司开发完成写字楼并出租借:投资性房的产写字楼成本90 000 000贷:开发产品90 000 000注:“开发产品”科目相当于房的产企业的存货类科目。(
21、2) 2022 年 12 月 31 日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结损益借:投资性房的产写字楼公允价值变动2 000 000贷:公允价值变动损益2 000 000( 3) 2022 年 12 月 31 日,公允价值又发生变动借:投资性房的产写字楼公允价值变动1 000 000贷:公允价值变动损益1 000 000三、投资性房的产后续计量模式的变更1. 要求规定:( 1)企业对投资性房的产的计量模式一经确定,不得随便变更。( 2)成本模式符合条件的情形下可以转为公允价值模式,但公允价值模式不得转为成本模式。
22、( 3)企业对其全部投资性房的产后续计量模式的挑选要统一。同一企业只能采纳一种模式对全部投资性房的产进行后续计量,不得同时采纳两种计量模式。2. 处理:成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,要进行追溯调整,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积、利润安排未安排利润)。详细处理为:借:投资性房的产成本(变更日的公允价值)投资性房的产累计折旧(摊销)(已计提的折旧或摊销) 投资性房的产减值预备贷:投资性房的产(账面余额)利润安排未安排利润 (公允价值账面价值) 90%,或借记盈余公积 (公允价值账面价值) 10%,或借记(假定上述处理不考虑所得税的影响
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