房地产基础知识考试试题.doc

,. 房地产基础知识考试试题 一、 填空题（每空0.5分，共50分） 3、按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产， 工业房地产，农业房地产五种。 4、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地 70 年；工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合用地或者其他用地 50 年。 5、七通一平：是指水通 、 电通 、 热力通 、 煤气通、 通讯通 、 排水通 、 道路通、及 场地 平整； 6、房地产又称 不动产 ，是 房产 和 地产 的总称，两者具有整体性和不可分割 性。 7、五证：五证：a.国有土地使用证；b 建设用地规划许可证；c. 建设工程规划许可证； d.建设工程开工证；e.商品房预售许可证 8、两书：两书：商品房质量说明书；商品房使用说明书 10、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为 7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅，30层以上为超高层住宅； 11、别墅可分为 联排 别墅， 双拼 别墅， 独栋 别墅， 叠加 别墅四种。 12、建筑面积=套内面积+公摊面积/ 13、使用面积=套内面积+赠送面积 16、多层住宅小区容积率一般为：1.2_ ~ __1.8__之间，高层一般大于___2___， 别墅一般小于___1 。 19、楼宇经过政府相关部门验收合格后，完成 通水、通电、通煤气、道路、绿化，具备基本生活入住条件，称之为“入伙”。 20、投资回报率＝ 月租金*12/总房价 。 21、建筑密度= 小区建筑物占地面积/ 小区总占地面积 22、通常确权面积与销售面积都会有一定的出入，如发生这种问题，一般按以下原则处理： 差异值为 +－0.6% 以内(含 0.6% )，买卖双方不做任何补偿。 差异值为 +－0.6% ~ +－ 3% 含 3% )以内的，买卖双方按合同约定的房屋单价，多退少补。 差异值超过 +－ 3% 以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房的房款。（购房合同会有） 珠海市普通住宅一般套内面积在70-80%，使用面积在80%-90%。 24、期房是指，未能交付使用的楼房。 25、准现楼：指楼房建筑主体已封顶并已进入到外墙装修状态，一般距入伙时间为2—3个月. 26、现楼：符合入住条件，即买即可办理入伙手续的楼房。 27、净高＝ 层高 － 楼板厚度 层高=地板到天花板的高度一般为2.8-3米 28、房地产划分哪几个市场： 一级市场即土地交易、 二级市场即新房交易 、 三级市场即二手房交易 31、容积率＝ 小区总建筑面积/小区总占地面积 33、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？ 七层以下的达到 工程封顶 ；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的 2/3 以上层数。 34、公摊面积包含： 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 35、平层： 整个单位处于一个空间平面，没有空间层次感。使用率高 36、错层：台阶为40—60cm，通常将厅和房错开，有空间层次感，房间区域功能划分更加合理 37、跃式：一个单位拥有两层并且客厅挑空，有上层可 见下层客厅，使中空客厅空间更大。 38、复式： 标准上下两层 39、国家对楼间距有何要求？ 间距 >= 楼高 （确保日照） 40、商品房 指房地产开发商购入土地使用权后开发的房产。可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房产，具有完全商品属性。 41、安居房:政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地经过行政划拨，住宅以成本价出售。 42、集资房：是指 单位 或 城郊居民 利用 自留用地建设 的住宅。集资房不需交纳 地价 ，大部分是违法用地，少部分是经市有关部门批准单位用地。 43、房改房:国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。 44、毛坯房： 地面为水泥抹平或不抹平，天面及墙面为石灰砂浆抹平，洗手间及厨房预留水管头，有电表箱、水表箱、通电、通信，有入户门和铝合金玻璃窗。 45、确权面积：由 房产测绘队 实地测量计算后的建筑面积，房屋确权经 规划国土局 审核盖章，登记备案后即可办理该房屋产权证。 46、不得计入公用建筑面积：作为独立使用空间租、售的 车棚 、 地下室 ，作为 人防工程 的地下室。 47、毛地： 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 48、水景商品房： 是指依水而建的房屋 49、 房屋产权指的是 所有者 对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的 占有 、 使用 ,处分和 收益 。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。 50、房屋抵押：产权所有人以 房契 作为抵押，取得借款按期付息。 51、公共维修基金： 指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 52、总用地面积 :经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土积； 53、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； 54、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积 55、道路用地 ：道路用地是指居住区 道路 、小区路 、组团路 及非公建配建的居 民小汽车、单位通勤车等停放场地。 56、房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 57、业主委员会是指由 物业管理区域内业主代表 组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并 监督物业管理公司管理运作 的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对 物业的所有权 ，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有 决定权 。 58、契税是在土地、房屋不动产 所有权 发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 59、房地产的特性 位置的固定性 ，地域的差别性， 资源的有限性 ，高值的耐久性，保值增值性. 60、代理商：经政府批准成立，从事房地产的 房地产咨询、房地产评估、房地产经纪 、 等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的 销售 、租赁、 评估 及 咨询 、等业务提供有偿服务。 二、判断题（每题1分，共20分，对的打“√”错的打“”） 1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（ ） 2、外地人到本地购房也需要担保人。（ ） 　 3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√ ） 4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。　（ ） 　 5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。　（ ） 　　6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的　　　 　　土地使用权转让给单位或个人的市场。（ ） 7、三通一平时指水通、电通、路通、场地平整（√ ） 8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的　　 　　回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。（√ ） 9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√ ）　 10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的 主人。（ √ ） 11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不 算建筑面积。（√ ） 12、银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过60岁。（ ） 13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（ ） 14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市 场。（√ ） 15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（ ） 16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（√ ） 17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。（ ） 18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（ ） 19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。（ ） 20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（√ ） 21、在现在政策之下：在市区里限购不限贷。（ ） 22、在现行的政策下，商铺可以用公积贷款。 （ ） 三、问答题（每题3分，共15分） 1、置业顾问接待客户的过程分为哪几个步骤？（3分） 答：1.客户进门每一个看见的人都要上前问好，提醒其他置业顾问的注意。 2. 置业顾问应立即上前热情接待。 3. 帮助客人收拾雨具放置衣帽等。 4. 通过随手招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体。 2、置业顾问的销售能力包括哪几种？（3分）？ 答：1.创造能力 2.判断及察言观色能力 3.自我驱动能力 4.人际沟通能力 5从业技术能力 6.说服顾客的能力 四、论述题（15分） 如何做一个合格的置业顾问？ 课外知识： 在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。 一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。