2022年房地产估价范畴.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一、补偿对象规定补偿对象包括给谁补偿,对什么东西补偿； 1、住房拆迁应当给被拆迁住房全部人予以补偿；新条例其次十二条第一款规定,拆迁人应当依据条例规定的方式、补偿标准,对被拆迁人赐予补偿；被拆迁人指被拆迁住房的全部人,依据住房全部权证、土地使用权证确认；依据该条款规定,住房拆迁应当给被拆迁住房全部人予以补偿； 2、住房拆迁应当对住房及其附属物赐予补偿；新条例其次十二条其次款规定,拆除违章建筑和超过批准期限的暂时建筑不赐予补偿；该条款是采纳排除法规定对什么建筑物、构筑物进行补偿；依据该条款规定, 出来违章建筑和超过批准期限的暂时建筑外均应当赐予拆

2、迁补偿；即在住房补偿过程中,不仅要被拆迁的住房进行补偿,仍要对住房的附属物,包括门斗,室外厕所、厨房、化粪池,围墙、电视插座移动费用 等进行补偿； 这些附属物对产权人不仅具有使用价值,而且仍有经济价值；拆除附属物,其全部人的财产会造成缺失；宪法规定,国家、全民、集体全部的财产受法律爱护；国家爱护公民合法收入、储蓄、房屋及其他合法财产的全部权；据此,拆除住房附属物也应给被拆迁人予以补偿；究竟哪些被拆除的房屋建筑物、构筑物属于违章建筑,哪些被拆除的房屋建筑物、构筑物属于附属物,由房屋所在地规划行政主管部门予以判定；二、补偿方式补偿方式是指用什么方式对被拆迁住房全部人进行补偿；新条例 其次十三条第一

3、款规定,拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调；新条例其次十三条其次款规定,除拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换、由拆迁人赐予货币补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租贷关系达不成协议、拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换外,被拆迁人可以挑选货币补偿方式,也可以挑选房屋产权调换方式；货币补偿是指拆迁人与被拆迁人协商一样,被拆迁人舍弃被拆迁房屋的产权,由拆迁人以市场评估价格 为标准,对被拆除房屋的全部权人以货币赐予补偿的一种补偿方式；产权调换 是指拆迁人用自己建造和购买的房屋与被拆迁房屋全部人的房屋进行交换,被拆迁房屋全部人取得安置房的全部权,原房屋和安置房的差价按房地产市场评估价格 结

4、算的一种补偿方式；非公益事业房屋包括居民住房、企业生产、 经营用房 ；拆迁非公益事业房屋的附属物只实行货币补偿, 是由于附属物属于特定建筑物,不同建筑物对附属物的要求不同,产权调换以后无法独立使用；因此,拆迁非公益事业房屋的附属物实行产权调换没有意义；被拆迁人与房屋承租人对被拆迁房屋解除租赁关系达不成协议,一般指被拆迁人 出租人、承租人就被拆迁房屋不能通过协商提前终止租赁关系；依据合同法的规定,被拆迁人 出租人、承租人就被拆迁住房假如通过协商提前终止租赁关系,一般来说,被拆迁人或者要向名师归纳总结 承租人支付违约金,补偿承租人重新查找出租住房的缺失；或者要把出租住房按公有住房出第 1 页,共

5、5 页售政策出售给承租人,或者要用其他冬至住房安置承租人,并依据局承租人搬迁缺失等适当赐予安置补偿； 假如被拆迁人、 承租人对被拆迁住房解除租赁关系达不成协议,仍旧对被拆- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 迁人实行货币补偿,承租人的缺失可能难以得到补偿,甚至会失去住房；为了爱护承租人的合法权益,保证承租人的生活不受影响,拆迁人只能对被拆迁房屋实行产权调换补偿；依据新条例其次十三条及北京、武汉等城市的住房拆迁治理方法规定,住房拆迁补偿分为三类,而且各类都有对应的拆迁补偿方式；第一类, 非出租住房拆迁补偿；非租赁住房是指房屋全部人、使用人合一的住房；包括住房

6、全部人自己建造、自己居住的私有住房,住房全部人购买的自己居住的已出售公有住房,住房全部人在一、二级住房市场购买的商品住房含经济适用住房赁住房,被拆迁人即可以挑选货币补偿,也可以挑选产权调换；、二手住房；拆迁非租其次类, 住房附属物拆迁补偿；不同住房布局、结构设计不同,对附属物的要求不同；对被拆迁住房的附属物实行产权调换无意义；住房附属物拆迁只能实行货币补偿；第三类, 租赁住房拆迁补偿；租赁住房主要指没有出售的直管公有租赁住房、自管公有住房；依据被拆迁人与承租人对解除租赁关系能否达成协议,分为二种情形： 1、拆迁人与承租人解除租赁关系达成协议； 1直管公有住房、自管公有住房按公有住房出售政策把拆

7、迁住房出售给承租人解除租赁关系；这时, 承租人转换成了被拆迁人；被拆迁人既可以挑选货币补偿,也可以挑选产权调换； 2被拆迁人或者给承租人支付违约金,或者供应安置用房解除租赁关系；这时,租赁住房也转变成了非租赁住房；应按非租赁住房对被拆迁人赐予补偿；被拆迁人既可以挑选货币补偿,也可以挑选产权调换； 2、被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议；被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议时,为了使承租人的生活不受影响,拆迁人对被拆迁人实行产权调换方式补偿；产权调换的住房由原住房承租人承租,被拆迁人与原住房承租人重新订立住房租赁合同；三、补偿标准规定新条例其次十四条规定,货币补偿的金额,依据被拆迁

8、房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,详细方法由各省、自治区、直辖市人民政府确定；据此可以明确, 被拆迁住房货币补偿金额确定的标准是被拆迁住房的经常评估价格；详细确定方法,由各省、自治区、直辖市政府依据当地详细情形做出规定；货币补偿金额一般包括以下六项内容： 1、被拆迁住房市场价格,包括住房重置成本成新价格及地价； 2、附属物的重置成本成新价格； 3、采纳产权调换方式补偿,过渡期限内被拆迁人或房屋承租人自行支配住处的,拆迁人应当支付的暂时安置补偿费； 4、搬迁补助费；被拆迁住房使用人负责搬迁时,拆迁人赐予搬迁人的搬迁补助费；由拆迁人负责搬迁人的,拆迁人不再支付搬迁补助费；

9、名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5、住房面积不足最低标准的政策补助费；如武汉市城市房屋拆迁治理实施方法其次十八条规定, 私房全部人和自管、直管房承租人在本市他无住房,且未享受住房制度改革政策,挑选货币补偿安置的,其被拆迁的住房建筑面积在 20 平方米含 20 平方米以下的,按 25 平方米运算补偿面积,在 20 平方米以上, 补足 30 平方米的, 按 30 平方米运算补偿面积；这里,住房面积在 20 平方米以下的家庭, 其补偿面积 25 平方米与被拆迁住房面积之差,住房面积在 20 至 30 平方米的家庭,其补偿

10、面积 30 平方米与被拆迁住房面积之差,即为住房面积不足最低标准家庭的政策补偿面积；政策补助面积与被拆迁住房市场评估单价相乘得到的补偿金额,即为住房面积不足最低标准家庭的政策补助费； 6、提前搬迁嘉奖费；住房使用人提前搬迁,拆迁人赐予的嘉奖费；产权调换时, 不仅要评估被拆迁住房的市场价格,仍要评估拆迁人供应的安置住房的市场价格；拆迁人按被拆迁住房的市场评估价格以货币补偿给被拆迁人,被拆迁人用货币补偿款购买安置住房； 安置住房市场评估价格高于拆迁住房货币补偿额时由被拆迁人向拆迁人支付差价；假如直管、 自管主林住房的被拆迁人挑选产权调换的,归仍住房与原住房面积相等的部分有住房全部人支付差价,超出原

11、住房建筑面积的部分,有承租人支付费用,并取得该部分住房的全部权见武汉市城市房屋拆迁治理实施方法第三十五条其次款；四、评估原就住房拆迁补偿也是房地产评估的目的之一；合法原就, 最高最正确使用原就,替代原就,循；但是,有两点必需明确：房地产估价标准规定的思想评估原就,即 估价时点原就, 住房拆迁补偿评估中都必需遵 1、有关部门批准的派遣开发建设方案,应认定符合最高最正确使用原就的方案；建设者在拆迁住房前一段要对建设项目进行可行性讨论；可行性讨论要提出多个建设方案；获得规划部门、 投资审批部门通过的可行拆迁开发建设方案,一般符合最高最正确使用原就；因此,依据批准的拆迁开发建设方案评估住房拆迁补偿金额

12、时,隐含了最高最正确使用原就； 2、2001 年 11 月 1 日以后发放拆迁许可证的日期才是按新条例评估住房补偿金额的估价时点 ；一般说, 发放拆迁许可证的日期即为住房拆迁补偿评估的估价时点；但是, 新旧条例补偿政策不同,新条例自 2001 年 11 月 1 日起施行,旧条例同日废止；拆迁行为是一个连续过程, 包括领取拆迁许可证、协商并签订拆迁补偿安置协议、完成搬迁、完成补偿安置等行为,即冲领取拆迁许可证开头,就成立一个拆迁行为,以后进行的其他行为都是这个行为的连续； 因此, 只有 2001 年 11 月 1 日以后领取拆迁许可证的住房拆迁补偿评估才适用新条例的住房拆迁补偿规定；假如在 20

13、01 年 11 月 1 日以前领取拆迁许可证的,即使签订补偿安置协议等行为发生在此日期以后,也应当按原拆迁条例实施拆迁补偿评估；据此,只有2001 年 11 月 1 日后领取拆迁许可证的日期,才是按新条例评估住房拆迁补偿金额的估价时点；六、估价必需考虑的价格影响因素新条例其次十四条规定,货币补偿的金额,依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 等因素,以房地产市场评估价格确定；评估被拆迁住房市场价格时,必需考虑其 区位、用途、结构、建设面积、附属设施、装修、新旧程度、收益状况、出租率、楼层

14、、朝向、通风、采 光等因素；上述因素是影响住房拆迁补偿金额的主要因素；区位, 即被拆迁住房所处的区段位置；不同区位,基础设施配套不一样,交通便利程度不一 样,四周环境、景观不一样,生活满意程度不一样,舒服程度不一样,工作效率不一样；同 样设计布局,同样结构、成新的住房,在不同区位,价格不一样；区位对住房价格的影响极大,而且突出地表现在地价上；评估住房价格时,必需仔细讨论住房所在地段的地价,仔细讨论住房分摊的地价；用途,指被拆迁住房全部权证上标明的用途；全部权证标明用途,以产权档案记录为准；产权档案也未记录用途的,以实际用途为准； 实际用途以有关城市行政治理部门的认可为依 据；如临街住房, 得到

15、规划部门认可, 取得营业执照, 改为营业用房的, 应认定为营业用房；结构,主要依据住房承重部位所用材料进行分类；包括钢结构、构、砖木结构、简易结构；不同结构住房的单位面积造价不同；钢筋混凝土结构、砖混结 1.5；不同结构住房的比值系数不一样,以当地政府有关部门规定的比值系数为准；附属设施,即附属物,包括门斗、室外厕所、厨房、烟囱、围墙、化粪池、电视设施装置等； 附属物的多少影响着被拆迁住房补偿金额的大小；混在一起,应留意界定；但是, 有时附属物与违章建筑物装修；随着居民生活水平的提高,住房室内装修档次也在不断提高；住房拆迁, 室内装修便完全缺失使用价值,应予补偿；但是各户装修标准不同,装修岁月

16、不同,拆迁时经济缺失不同；为了提高评估效率,各地政府应粗线条地划分装修档次标准、造价标准、寿命标准,以利快速有效得评估装修补偿金额；新旧程度；住房及其附属物、装修的新旧程度不同,市场价格不同；一般采纳直线折旧法评估折旧率, 再依据折旧率运算成新率,用成新率反映新旧程度,运算被拆迁住房及其附属物、装修的市场价格；权益状况, 指被拆迁人的住房,有没有设定弄堂、走道等地役权, 这些会降低住房价格；出租率, 指租赁住房每年实际出租时间占全年时间的比重；值大,价格高；反之,就价格低；出租率高的住房,收益大,价楼层,朝向,通风,采光不同,住房价格不同；评估时,楼层,朝向,通风,采光等因素对被拆迁住房经常价

17、格的影响,可用房改中规定的系数赐予调整；七、评估运算每种评估方法, 都要运用相应的运算公式、参数进行一系列运算；运算公式运用得正确与否,参数挑选或赋值恰当与否,对评估结果影响很大；运算公式运用、参数挑选或赋值都由评估人员打算,都易受主观因素影响；公式运用、参数挑选、赋值时,必需符合房地产估价标准的要求；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 市场比较法评估时,应当依据房地产估价标准规定,求出交易情形修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数；收益法评估时,应当依据房地产估价标准规定挑选运算公式、求取纯收

18、益、资本化率、收益期；成本法评估时 ,应当依据房地产估价标准规定,求取土地价格,建筑物重置成本、折旧；假设开发法评估时,应当依据 房地产估价标准规定,求取开发完成后的房地产销售收入、开发成本、治理费用、投资利息、销售税费、开发商购买土地的税费；即使运算公式正确、参数挑选赋值恰当,运算不准也会影响评估结果,评估时,运算必需准确无误；八、评估结果产生不同的评估方法、不同的可比实例,被拆迁住房的评估结果不同；假如差异太大,应查找缘由,剔除不相宜评估方法、不相宜可比实例运算出的评估结果；确认所用评估方法算出的结果正确无误以后,应采纳简洁算术平均法、加权算术平均法等方法,求出综合评估结果；不管是剔除不相宜评估方法、不相宜可比实例算出的评估结果,仍是采纳简洁算术平均法、加权平均法综合出被拆迁住房的评估结果,评估人员均应有充分的,合法、合理的依据；否就,住房拆迁人、被拆迁人、承租人难以接受评估结果；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 5 页