2022年房地产基础知识培训教材.docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产基础学问培训教材第一节 房地产业与房地产市场一、房地产的涵义1、“ 房地产” 顾名思义是房产和地产的总称,在法律上一般叫不动产;是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不行分别的部分及其附带的各种权益;房地产可以有三种存在形状:即土地、建筑物、房地合一;2、“ 房地产业”,房地产业属于第三产业的范畴,是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业;二、房地产市场的涵义及其特点1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分,狭义房地产市场,是指特地用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所,主要指房地产交易所,广义的房地产市场,
2、是指整个社会房地产交易关系的总和,而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统;2、房地产市场特点:1 市场信息不充分 , 价格不公开,买卖方缺少沟通,有时不能真实反映物业价值;2 市场区域性强,因其不动固定,无法流通,具有明显区域性;3 市场对商品短期供求变化反映不灵敏,因其生产工期长,投资大;4 市场垄断与竞争并存,土地地产国家垄断;5 市场调剂机制与方案调剂机制共同作用;3、房地产市场的分类1 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类;按地产市场流通形式划分,可以分为土地买卖市场,土地使用权出让市场和土地使用权转让市场;按房产市场流通形式划分房产市场
3、可分为买卖市场,房屋租赁市场、房屋调换市场三种;其次节 房屋建筑基础学问一、建筑业基础学问名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - (一)、房屋建筑分类:1、房屋建筑用途分:生产性建筑;居住建筑;公共建筑 2、从房屋层数高度分:低层 1 3 层(木结构、砖木结构)多层 4 6 层(砖混结构)中高层 7 9 层(钢筋混凝土结构)高层 10 30 层(钢筋混凝土结构)超高层 40 层以上(钢筋混凝土结构、钢结构3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分:一级 100 年以上(钢筋混凝土结构、钢结构)二级 50 100 年以上 砖混 三级
4、 25 50 年(平房)4、房屋建筑结构分类:按建筑结构材料材质分类:1 钢结构(房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作;一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等) 2 钢和钢筋混凝土结构(房屋的主要承重结构的基本构件采纳钢和钢筋混凝土材料制作;在有的高层建筑中,梁和柱采纳钢材,电梯井或设备管道井采纳钢筋混凝土的简体;3 钢筋混凝土结构(钢筋混凝土结构是指用配有钢筋增强的混凝土制成的结构;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的;包括薄壳结构、 大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;)4 混砖结构(房屋的楼层、屋顶采纳钢筋混凝土材料制作,墙体和柱采纳砖或其它材料砌筑;混合结构分
5、为两个等次:一种为混合一等,即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采纳钢筋混凝土材料; 另一种混合二等, 即采纳预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件;砖混结构以砖主)5 砖木结构(房屋的墙、柱用砖砌筑,楼板、屋架采纳木料制作的为砖木结构房屋)(6)木结构(老楼,一般为1 2 层建筑)(6)其它结构名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、房屋建筑按结构承重方式分类:1 叠砌式(以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件,楼板搁于墙上)(2)框架式(用柱与梁组成框架结构承担房屋的全部荷载,楼板搁于梁上,以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构
6、件)3 剪力墙式(当房屋的主体结构全部采纳剪力墙时,即为剪力墙结构形式,在高层建筑中大量采纳这种形式;优点:侧向变形小,承载力高,整体搞震性好,缺点:敏捷性不够;用于 15-40 层高层住宅建筑; )4 框架剪力墙式(在框架结构平面中的适当部位,设置钢筋混凝土剪力墙,或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙,便形成此结构,常用于20 层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑,框剪结构可发挥结构和剪力墙结构的特长,克服它们的缺点,使建筑平面敏捷,是较好的结构形式;)(4)筒体式;( 所谓筒体式房屋,是指遵守由一个或几个筒体作竖向承重结构的高层屋结构体系所建造的房屋;筒体体系适用于层数较多的高层建筑;采纳这
7、种体系的建筑,其平面最好是正方形或者接近正方形;)(二)、房屋建筑的构件 一幢建筑物一般是由基础、墙(柱)、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分所构成;基础:是位于建筑物最下部位的承重构件,承担着建筑的全部荷载,并将这些荷载传 给地基;墙:是建筑物的承重的围护构件,作为承重构件,承担着建筑物由屋顶及各楼层传来 的荷载, 并将这些荷载传给基础;作为围护构件, 处墙起着抵挡自然界各种因素对室内侵袭 的作用,内墙起着分隔房间的作用;楼地层:是楼房建筑中水平方向的承重构件,有楼板层和地面之分;楼板层承担着家 具、设备和人的重量,并把这些荷载传给墙或柱,同时仍对墙起着水平支撑作用;地面或地坪,承担首层房间
8、的荷载;楼梯:是楼房建筑的垂直交通设施,供人们上下楼层和紧急疏散之用;屋顶:是建筑物顶部的围护和承重构件,由屋面层和结构层两部分组成,层面层用以抵挡自然界面、 雪及太阳辐射对顶层房间的影响;荷载传给墙或柱;而结构层就承担着房屋顶部荷载交将这些名师归纳总结 门:是供人们内外交通和隔离房间之用;窗就有采光和通风同时又起分隔和围护作用;第 3 页,共 9 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二、房地产价格1、房地产价格的构成:三个部分:出( 3)、盈利;详细包括:(1)、物质消耗支出、 (2)、劳动酬劳(工资)支1 土地取得费用;2 前期工程费; 3 房屋建
9、筑安装工程费 4 基础设施建设费;5 公共配套设施建设费;6 经营治理费; 7 销售费用; 8 利息; 9 利润; 10 税费2、房地产价格的影响因素主要因素有:一、供求状况、二、位置物理因素、三、环境、四、行政经济、五、经济因素六、人口七、社会、八、心理、九、国际环境3、房地产估价方法:1 市场比较法; 2 收益仍原法; 3 成本法第三节 房地产交易的政策与法规一、商品房销售时, 房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同;商品房买 卖合同应当明确以下主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住宅;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付
10、款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付 承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方商定的其他事项;二、房地产交易的原就名师归纳总结 1 房屋全部权和土地使用权权益主体同一原就第 4 页,共 9 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2 接受国家价格治理原就 3 遵守出让合同的原就 三、商品房销售包括商品房现售和商品房预售;商品房现售: 是指
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- 2022 房地产 基础知识 培训教材
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