2022年房地产开发经营与管理真题年.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发经营 与治理真 题 1999年一、单项挑选题每题的备选答案中只有一个最符合 题 意； 1、以下哪种因素不是 导致商品住宅供 应变化的主要因素 ； A开发成本的 变化 B收入的变化 C价格的变化 D开发商对将来的 预期2、某租客 5 年支付的物 业租金的 现值为 40 万元,年租金增长的百分率 为 5%,假如 贴现 率与之相同,就该 租客第一年末支付的租金 为 万元； A8.0 B8.4 C9.0 D10.0 3、依据 的不同,可将房地 产市场划分为销 售市场、租赁市场、抵押市场和保 险市场； A房地产交易方式 B.房地 产交易 次序

2、C购买 房地产目的 D房地产类 型4、已知某笔贷款的名 义利率为 12%,假设年实际 利率为 12.68%,就该笔贷款每年 计 息 次； A2 B4 C6 D12 5、房地产开发项 目的建 设过程是指 的持 续时间 ； A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到 项目租售完 毕6、对于价格 弹性的以下描述中, 是正确的； A需求价格弹性系数越大,需求数量 对价格的 变化越不敏锐 B在不同的价格水平上,需求价格 弹性系数都一 样 C供应弹性系数 PES=需求数量 变化的百分比 /价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求打算,供 应缺乏 弹性7

3、、自有资金现金流量表是从投 资者的角度出 发,以投资者的出 资额 作为计 算基 础,把 作为现 金流出,用以运算项目自有 资金的 财务评 价指 标,考查项 目自有 资金的 盈利才能； A借款本金归仍 和利息支出 B开发建设投资 C投资方向调剂 税 D项目投 资总额8、对承包商而言,在 的情形下,采纳固定 总价合同是比 较合适的； A开工前对工程内容尚不非常清晰 B没有施工图就开工名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - C设计图纸 和技 术说 明书相当 具体 D有施工图但对工程的某些条件尚不清晰9、为确保承包商很好地履 约,

4、开发商通常从每次工程 进度款中扣留一部分金 额,作 为承包商的缺陷 责任期的 ； A最终付款 B预付款 C保留金 D工程款10、假设某项目年净经营 收益 为 60 万元,年经营 成本为 20 万元,该项目投 资的资本 价值为 750 万元,就该项 目的年投 资收益率 为 ； A10.7% B8.0% C5.3% D2.7% 11、房地产开发商进行项目融 资的目的是提高 ； A全投资收益率 B抵挡金融风险 的才能 C自有资金收益率 D资信等 级12、银行对某房地 产项 目进行长期融 资时,在项目已建成出租、已 预租完 毕和尚未 预 租三种情形下,要求的折 现率之合理 次序为 ； A10%/8%/

5、12% B12%/10%/8% C8%/2%/10% D8%/10%/12% 13、某刚建成的写字楼售价 为 8000 元/m2,月租金水平为 60 元/m2,假设租客以一次性支付租金的方式承租 5 年,就业主要求租客一次支付的 优惠租金 为 元/m2； A3600 B800 C2900 D2700 14、按 的不同,可将物 业划分 为自用物 业和出租物 业； A全部权性质 B存在形式 C占有形式 D使用性质15、物业代理公司通 过具体 的市场调查 、分析和猜测 ,可以帮助开 发商或 业主进行 ； A项目融 资 B工程招标 C市场定位 D物业治理16、对于功能复 杂的大型 综合性房地 产开发项

6、 目,开发商租售物 业时 通常会 挑选 ； A买方代理 B卖方代理 C联合代理 D双重代理17、施工图中的 总平面 图是 的一部分；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - A建筑施工图 B专业施工 图 C结构施工 图 D给排水施工 图18、将空调系统分为全空气系 统、全水系统、空气一水系统和冷 剂系统,是按 分 类的； A安装组合情形 B冷凝器冷却方式 C设备设 置情形 D所用介质19、某墙身详图 中所 标明的尺寸 为 660,说明其所 对应 的实际尺寸是 ； A660mm B1320mm C5500mm D13200mm

7、 20、某4 层商场建筑内大 厅的净空高度从首 层地面直达屋 顶,如大厅于首层的建筑 面积为 260m2,就该 大厅的建筑面 积为 m2； A780 B520 C1040 D260 二、多项挑选题共每 题的备选 答案中,有两个或两个以上符合 题意的答案； 1、关于房地产投资的风险 , 的说法是正确的； A风险 意味着 对于可能的情形无法估 计其可能性大小 B风险为 投资的实际 收益与 预期收益的偏差 C实际 收益低于 预期收益 时,投资面临风险损 失 D风险 可以用各种可能收益与均 值偏离的程度来描述2、进行物 业投资时 ,物业资 本价值估量不精确的缘由包括 等； A政策因素 B市场因素 C通

8、货膨胀 D持有期3、分析房地产价格与供求数量的关系 时,常做出的假设条件包括 等； A在肯定的时间 周期内 B仅限于开 发投资 C除价特别的其他影响因素不 发生变化 D将供求曲线简 化成直 线4、以下因素的变动 中,能提高项目技 术经济 成效的影响因素包括 ； A空置率下降 B开发周期延 长 C租金水平下降 D建造成本上升5、房地产开发项 目财务评 价中所使用的 营业利润测算表,主要反映开 发项 目运算期 内的利 润总额 和各年的 ； A所得税 B贷款利息名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - C项目投 资 D税后利润6、

9、依据合同所包括的工程范 围以及承包关系不同,合同形式可分 为 ； A总包合同 B分包合同 C成本加酬金合同 D独立承包合同7、工程项目治理的基本 职能是 方案、组织 、 ； A决策 B掌握 C和谐 D反馈8、建筑工程质量治理工作的内容包括 等； A对原材料 进行检验 B对工程配套 设备进 行检验 C工程进度治理与工期掌握 D制定并执行掌握工程 质量的具体措施9、开发企业向银行申请开发建设贷款时,银行要 审核 等内容； A项目评估报告 B贷款数量和期限 C抵押或担保条件 D企业资信等 级10、当前一般商品住宅开 发项 目的资金来源主要有 等几种途径； A企业自有资金 B银行贷款 C预售收入 D承

10、包商垫资11、对收益性物 业来说,空置率提高将 导致 以及新租客要求更大的租金折扣等后果； A租金收入削减 B附加支出增加 C运营成本下降 D物业资 本价 值下降12、除宏观因素和供求关系外,影响物 业收益的因素包括物 业区位、 等； A通货膨胀 B物业类型 C供应总量 D临街状况13、地籍图是表示土地 产权 、地界和分区的平面 图,其所记载的地籍要素包括 等内容； A有关的房屋、道路和水系 B地物和地理名称 C权属界限 D土地编号14、房产图是房屋 产权产 籍治理的重要基 础资 料,分为 ； A房产分幅图 B房产分丘 图 C房产分户图 D房产平面 图名师归纳总结 - - - - - - -第

11、 4 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 15、建筑工程概算书的内容主要由封面、 编制说明、 和其他工程概算表 组成； A工程概算造价 汇总 表 B单项 工程综合概算表 C安装工程概算表 D建筑工程概算表三、判定题 1、假如两笔资金等 值,就用复利公式把它 们变换 到任何 时点,变换 成任何支付形式 都仍是等 值的； 2、房地产开发成本、价格方面的信息,均属于房地 产市场供应方面的信息； 3、房地产价格主要受地价、建造成本、利率、利 润水平和税金等因素的影响；如短期 内建造成本、利率、税金变动不大 时,降低房价主要途径是降低地价和利 润率； 4、新开发居住区,市政基

12、 础设施和配套 设施投资不能全部 计入商品住宅的开 发成 本； 5、某房地产开发项 目的成本利 润率为 30%,假设开发周期 为 3 年,就该项 目的年成 本利 润率可能 为 10%； 6、在房地产开发项 目可行性讨论中,提高目 标收益率,就项 目的收益才能也相 应提 高； 7、房地产开发项 目的项目治理 队伍,应当 由投资治理人 员、工程治理人员、营销 策 划人 员等共同 组成； 8、房地产开发项 目可行性讨论中的盈 亏平稳分析,主要是求取 项目的盈 亏平稳点,以考察 项目的安全程度； 9、金融机构向房地 产开发项目贷款时,其贷款利息不能用分 红的方式表达； 10、市场推广 费用投入越多,促

13、 销工作 经济效益就越 显著； 11、供应好的物业治理是房地 产营销 的有效手段,所以 挑选物业治理公司,是开 发商 工作内容的一部分； 12、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等,均按建筑物自然 层计 算建筑面 积； 13、平屋顶是指屋面坡度 为 2%5%的屋顶； 名师归纳总结 14、说明建筑物的朝向、平面外形、内部布置以及入口、走道和楼梯位置的图纸是建第 5 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 筑施工 图中的平面 图； 15、建筑物给水系统分生产、生活、消防三种系统,排水系统分为生活污水、生产废 水、雨水三类系统； 四、运算题要求列出算式、

14、 运算过程,需按公式 运算的,要写出公式,运算结果保留小数点后 两位； 1、某家庭欲购买 一套面 积为 80m2的经济 适用住房,单价为 3500 元/m2,首付款为 房价的 25%,其余申请公 积金和商 业组 合抵押 贷款；已知公积金和商 业贷 款的利率 分别为 4.2% 和 6.6% ,期限均为 15年,公积金贷款的最高限 额为 10 万元；问该 家 庭申 请组 合抵押 贷款后的最低月 仍款额 是多少 . 2、某开发商以 6000万元购置了一宗商住用地 50 年的使用 权；该宗地的 规划建 设用 地面 积为 4500m2,容积率为,建筑密度为 65%,建筑层数共 20 层,从-2 层至+3

15、 层 建筑面 积均相等；地下两层中,-1 层为车库 ,有供出售的 95 个车位,-2 层为 人防和 技术设备 用房不行出售 ；地上3 层裙房 为用于出租的商 业用房,地上 4 18层为 用于出售的 标准层住宅；估量项 目的开 发周期 为年其中准 备期为 12 个月,建设周期 为 24 个月,销售周期 为 6 个月 ；平均建造成本为 3500 元/m2,专业 人员费 用和治理 费用分别为 建造成本的 8% 和 5% ；地价款在项目开发初期一次投入,建造成本、 专 业人员费 用和治理 费用在建 设期内匀称投入；该项 目建成后,住宅的市 场售价 为 8000元/m2,商业用房年 净租金收入 为 20

16、00 元/m2,停车位售价 为 12 万元 /个；销售费用和销售税金分 别为总销 售收入的 2.5%和 6.0%；开发建设贷 款利率 为 7.5%,同 档次商 业用房的 净租金收入乘数 即年 净租金收入与物 业资 本价值之比 为；试运算该项 目的开 发商成本利 润率；3、某投资者以 1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业 20 年的 经营收益 权,第一年投入装修 费用 200万元 按年末一次投入 运算并完成装修工程；其次年开头出 租,当年净租金收入 为 200 万元,以后每年以 5% 的比例 递增；假设房地 产市场上写 字楼物 业投资的基准收益率 为 15%,试计 算该项 目的财务净现值

17、和财务 内部收益 率,并判定该项 目是否可行 各年 净租金收入均 发生在年末 ；假设经营 期内年均通 货膨胀率为 4% ,运算项目的 实际 收益率；答案 : 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、单项挑选题1、B 2、B 3、A 4、D 5、B 6、D 7、A 8、C 9、C 10、B 11、C 12、A 13、D 14、C 15、C 16、C 17、A 18、D 19、A 20、D 二、多项挑选题1、BCD 2、ABC 3、ACD 4、AC 5、AD 6、ABD 7、BC 8、ABD 9、ABCD 10、ABC 1

18、1、ABD 12、BD 13、CD 14、ABC 15、ABD 三、判定题1、A 2、B 3、B 4、A 5、A 6、B 7、A 8、A 9、B 10、B 11、A 12、A 13、A 14、A 15、A 四、运算题1、第1 题已知： P=3500 801-25%=21万元 n=15 12=180月 i1=4.2%12=0.35% i2=6.6%12=0.55% p1=10 万元 P2=11 万元求解 A： A1=P1i11+i1n/1+i 1n-1=100000 0.35%1+0.35%1801+ 0.35%180-1 =749.75元 A2=P2i21+i2n/1+i 2n-1 =1100

19、00 0.55%1+0.55%1801+0.55%180-1 =964.28元 就 A=A 1+A 2=749.75+964.28=1714.03元 2、解： A运算项目总开发价值： 项目总建筑面 积：45007.5=33750m2 基底面 积：450065%=2925m2 住宅出售面 积：33750-2925 5=19125m2 商业用房建筑面 积：29253=8775m2 项目开 发价值分项 a住宅：8000191251-6%=14382万元 b车位：12951-6%=1071.6万元 c商业：200087755.5=9652.5万元 出租部分无 销售现金项目开发总 价值=a+b+c=14

20、3182+1071.6+9652.5=25106.1万元 B运算开 发成本： 购地费：6000万元 建造成本：350033750=11812.5万元 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 专业人员费用：11812.5 8%=945万元 治理费：11812.5 5%=590.625万元 财务费 ：购地款利息 =60001+7.5%-1=1728.24万元 建造成本、专业 人员费 、治理费、利息： 11812.5+945+590.6251+7.5%-1=1529.48万元 财务费 用总计：1728.24+1529.48=32

21、57.72万元 销售费用：8000 19125+12000095 2.5%=411万元 项目开 发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845万元 C运算项目开 发商利 润：25106.1-23016.845=2089.255万元 D运算项目开 发成本利 润率：2089.255 23016.845 100%=9.077% A运算项目 FNPV： 3、解： FNPV=-1000-2001+15%-1+2001+15%-2+200 1+5% 1+15%-3+2001+5%21+15%-4+ +2001+5%181 +15%-20 =256.42万元 B运算项目 FIRR： 当 i=17%时 =71.29万元 当 i=18%时 NPV2=-1000-200 1+18%-1+2001+18%-1/18%-5%1- =-7.63万元 由于万元 0 FIRR=17.9%15%该项 目财务上可行；考虑通货膨胀,该项 目实际 收益率 为：名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页