2022年房产评估模拟题二.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房产评估模拟题二一、单项挑选题在每题的备选答案中,只有一个是正确答案；每题1 分,共 20 分1、现有甲、乙、丙三块地,土地单价分别是：甲为 1000 元 /m2 ,乙为 800 元/m2 ,丙为 500 元/m2 ,其容积率分别是 6、4、2；如此三块地其他条件完全相同,就明智的买者应购买 ；A、甲 B、乙 C、丙 D、无法确定2、房地产的供应增加,需求不变,其价格会；A、上升 B、下降 C、维护不变 D、升降难定3、某市李某为办理房产抵押贷款,请某估价机构对其房产进行评估,估价时点为 2002 年 10 月 1 日,一个月后当李某欲参照评估

2、结果办理手续时,对该结果产生了疑义,遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对,就其次次对该房地产评估时,估价时点为：；A、2003 年 10 月 1 日 B、2003 年 11 月 1 日 C、2002 年 10 月 1 日 D、2002 年 11 月 1 日4、不相宜用市场法评估的房地产是；A、商品住宅 B、写字楼 C、纪念馆 D、标准工业厂房5、某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325 元/m2 ,买卖中涉及的税费均由卖方来负担；该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的 7%,应由买 方交纳的税费为正常成交价格的 5%；就该宗房地产的正常成交价格为元 /m2 ；

3、A、2625 B、2500 C、2214 D、6、运用成本法评估旧建筑物价格时,折旧的实质是房地产价值的；A、减损 B、摊销 C、回收 D、安排7、用成本法估价时,积算价格 =；A、重新购建价格-年折旧额 尚可使用年限 B、重新购建价格-年折旧额 耐用年限 C、重新购建价格 成新度 D、重新购建价格-年折旧额8、从卖方角度看,成本法理论依据为；A、成本费用价值论名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - B、替代原理 C、效用价值论 D、预期原理9、某房地产 1993 年 5 月建成, 2003 年 5 月欲评估其现值,判定该

4、房地产尚可使用 40 年,假设残值率为零,按直线法确定其成新率为；A、20% B、30% C、50% D、80% 10、用收益法评估某房地产价格时,应选取A、该房地产的客观 B、该类房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低净收益作为评估依据；11、某房地产使用年期为40 年,资本化率为8%时,单价为700 元/m2 ,当使用年期为50年,酬劳率为7%时,该房地产的价格为元 /m2 ；A、810 B、709 C、766 D、790 12、银行一年期存款利率为10%,物价指数平均变动率为12%,房地产投资收益率为14%社会平均收益率为11%,就房地产酬劳资本化率可确定为；A、10%

5、 B、11% C、12% D、14% 13、某类房地产,在其购买时通常抵押贷款占七成,贷款年利率为 本化率为 15%,就该类房地产的综合资本化率为；A、11.5% B、8% C、15% D、10.1% 14、假设开发法更深的理论依据,类似于；A、商品销售理论 B、地租原理 C、建筑成本概算 D、预期原理15、在假设开发法中,确定开发经营期的方法是；A、工期猜测法 B、开发商打算 C、比较法 D、最保守估量法8%,自有资金要求的资名师归纳总结 16、甲类房地产1999 年至 2003 年的价格每平方米建筑面积分别为821 元、849 元、874 元、第 2 页,共 7 页905 元、929 元,

6、假设仍保持这种直线趋势变化,就 2005 年该类房地产的价格可能是- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 元；A、929 B、988 C、958 D、983 17、市场比较法中进行的交易日期修正,方法之一是采纳环比价格指数法,该法与的数学原理相同；A、直线趋势法 B、平均增减量法 C、移动平均法 D、平均进展速度法18、划分路线价区段的最主要标准是；A、十字或丁字路口 B、功能分区分界点 C、地价有显著差异的地点 D、商服繁华程度变化点19、路线价法求得的价格实际是一种；A、市场价格 B、收益价格 C、积算价格 D、比准价格20、对于各层用途相同且价格差异不

7、大的建筑,其地价可按分摊；A、建筑面积 B、房地价值 C、土地价值 D、建筑物价值二、多项挑选题选出两个或两个以上正确答案；没有选全或有选错的,该题无分；每题 2 分,共 30 分1、房地产估价是对房地产的“ 客观合理价格” 或“ 价值” 进行的活动；A、度量、判定 B、估算、定价 C、判定、定价 D、估算、判定2、一名合格的房地产专业估价人员,在估价才能方面,必需具有；A、扎实的理论学问 B、丰富的实践体会 C、良好的职业道德 D、较高的学历水平3、估价上真实、客观、合理的价格是指；A、交易双方均接受的价格 B、政府规定或期望的价格 C、对交易双方来说经济上合理的价格 D、正常交易情形下形成

8、的价格名师归纳总结 4、楼面地价是之比；第 3 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - A、土地总价与土地总面积 B、土地总价与建筑总面积 C、土地单价与建筑容积率 D、土地单价与建筑掩盖率 5、房地产之所以有价格,其前提条件是；A、房地产的有用性 B、房地产的稀缺性 C、房地产的有效供应 D、房地产的有效需求6、补地价的情形主要有以下几种；A、更换原出让土地使用权时规定的用途 B、增加原出让土地使用权时规定的容积率 C、转让、出租、抵押划拨土地使用权 D、出让的土地使用权期满后续期 7、合法权益包括等方面；A、合法产权 B、合法使用 C、合法

9、处分 D、合法收益8、为评估出公正合理的价格,估价人员第一应本着以下假设进行估价；A、各方面当事人是理智的、精明的 B、市场上的交易价格是不公正合理的 C、估价人员应以专家的身份来精细地权衡价格 D、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价值 9、以下说法正确的选项是；A、可比实例确定是交易实例 B、交易实例确定是可比实例 C、可比实例不肯定是交易实例 D、交易实例不肯定是可比实例10、实物状况修正的内容包括；A、面积大小 B、容积率 C、交通便利程度 D、新旧程度11、物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损,包括；A、自然经过的老朽 B、正常使用的磨损 C、意外的破坏、损坏 D、推迟修理

10、的损坏、残存12、有限年且其他因素不变的酬劳资本化法公式仍可用于；A、不同年限的价格换算 B、酬劳率的求取 C、比较不同年限的价格高低 D、比较法中土地使用权年限修正名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 13、假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法,它们的主要区分有；A、传统方法不考虑资金时间价值 B、传统方法要单独运算投资利息 C、现金流量折现法要进行现金流量猜测 D、现金流量折现法将利润隐含在折现率中14、能够运用平均增减量法进行估价的条件是；A、只要有历史价格资料,就可适用该法 B、历史价格连续上升,且上升的数额

11、大致相等 C、历史价格连续下降,且下降的数额大致相等 D、历史价格时起时伏,且上升或下降的数额的确定值相等15、适于用路线价法评估的是；A、多宗土地课税 B、土地整理 C、征地拆迁补偿 D、单宗房地产 三、名词说明每题 4 分,共 12 分1、房地产估价的定义 2、房地产均衡价格定义 3、市场法定义 四、简答题每题 5 分,共 15 分1、房地产为什么要进行专业估价 . 2、市场法的操作步骤有哪些？3、长期趋势法的主要类型有哪些？五、运算题共 23 分1、为评估某房地产价格,选取A、B、C三宗可比实例,有关资料见下表：项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格元 /m2 3800

12、 4100 3950 成交日期 2002 年 10 月 1 日 2003 年 5 月 1 日 2003 年 6 月 1 日 交易情形-2% +1.5% 0 房地产状况 区位状况 +5% 0% -1% 权益状况 0% +2% -1% 实物状况-1% 0% +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准,正数表示比估价对象好,负数表示比估价对象劣；2002 年 6 月 1 日至 2003 年 3 月 1 日,该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 1.5%；以 3 月 1 日为基准,以后每月递减 1%,试利用上述资料评估该房地产 2003 年 10 月 1 日的正常 价格；本小题 10 分2、某一房地产

13、, 土地总面积 2500m2,是 6 年前通过征用农地取得的,当时费用 800 元 /m2 ,现时取得该类土地,每平方米需 1200 元,地上建筑总建筑面积 6000m2 ,是两年前建成交 付使用的,当时建筑造价 800 元 /m2 ,现实建造同类建筑物每平方米为 1300 元,估量该建筑物有八成新,该类建筑物的残值率为 价；本小题 8 分2%,试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单3、某临街深度米100 英尺、临街宽度20 米的矩形土地,总价为万元,试依据四三二一法就,运算其相邻临街深度米50 英尺、临街宽度 20 米的矩形土地的总价； 本小题 5 分名师归纳总结 一、单项挑选题在每题的备

14、选答案中,只有一个是正确答案；每题1 分,共 20 分第 5 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 C B C C C A C A D B 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 A D D B C D D C D A 二、多项挑选题选出两个或两个以上正确答案；没有选全或有选错的,该题无分；每题 2 分,共 30 分1 2 3 4 5 AD ABC CD BC ABD 6 7 8 9 10 ABCD ABC ACD AD AD 11 12 13 14 15 ABCD ABCD BC

15、D BC ABC 三、名词说明每题 4 分,共 12 分1、【答案】房地产估价是指专业估价人员,依据估价目的,遵循估价原就,依据估价程序,选用相宜的估价方法, 并在综合分析房地产价格影响因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动；2、【答案】房地产均衡价格是房地产的市场需求量与市场供应量相等时的价格；求曲线与市场供应曲线相交的平稳点价格；3、【答案】或者是房地产的市场需市场法又称为市场比较法、比较法, 是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整,格或价值的方法；四、简答题每题 5 分,共 15 分1、【答案】

16、以此求取估价对象的客观合理价1理论上的必要性；一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性,才真正需要 专业估价； 由于房地产具有不行移动、独一无二和价值量大的特性,房地产市场是“ 不完全 市场” ；且市场信息不对称,不会自动地势成常人简洁识别的适当价格,有很多阻碍房地产价格合理形成的因素,在其判定中要求有特地的学问和体会,所以, 需要专业估价人员供应市场信息,进行替代市场的估价；2现实上的必要性； 房地产买卖、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征收、征用的需要 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产治理的

17、需要 其他方面的需要 2、【答案】运用市场法估价一般分为以下 7 个步骤进行：1搜集交易实例名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2选取可比实例3建立价格可比基础4进行交易情形修正5进行交易日期调整6进行房地产状况调整7求取比准价格3、【答案】长期趋势法的主要类型有数学曲线拟合法、指数修匀法；五、运算题共 23 分1、【答案】本小题 10 分1运算比准价格平均增减量法、 平均进展速度法、 移动平均法和比准价格 A=3800 100/98 1+1.5%5 1-1%7 100/103 100/100 100/99 2 分=3

18、809.77 元 /m21 分比准价格 B=4100 93/98 100/100 100/102 100/100 2 分元 /m2 1 分比准价格 C=3950 100/100 93/97 100/99 100/99 100/102 2 分元 /m2 1 分2将上述三个比准价格的简洁算术平均数作为比较法的估价结果,就：估价对象单价= 元 /m2 1 分2、【答案】本小题 8 分1求土地价格：VL=2500 1200=300万元2 分2求建筑物价格 VB： 求建筑物重置价格 C：C=6000 1300=780万元2 分 求建筑物价格 VB：VB=Cq=780 80%=624万元2 分 运算房地产总价 V：V= VB+VL =300+624=924万元1 分 运算房地产单价 P：P=V/S=924 6000=1540 元 /m2 1 分3、【答案】本小题 5 分该相邻临街土地的总价运算如下： 40%+30%万元6 分名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 7 页