2022年房地产开发程序研究.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产业是基础性和先导性产业,是国民经济进展地基础和推动力,同时,房地产 业又具有较强地产业关联性,住宅地进展能够促进相关产业地兴起和进展,从各国房地产 业进展地历史和我国房地产业进展地实践来看,我国地房地产业必将成为居民地消费热点 和推动国民经济进展新地经济增长点 . 由于目前房地产业涉及到土地治理、城市规划、建设治理、市政治理、房地产治理 等政府部门,关系复杂,使房地产工程在运作过程中感到阻力重重,为此,我们对济南市 房地产开发程序进行了特地地考察与分析,以求删繁就简、提纲携领形成基本地、高效 地、可操作性良好地开发程序体系,用于指导、开展

2、房地产工程开发地业务 . 本课题讨论地主要内容：从工程前期地市场调研、工程立项到后期地土地使用权地取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面,对房地产工程进行全过程地系统描述 .对房地产开发各个环节中交纳（支付）地相关税费地依据（以济南为例）进行讨论 分析 . 本次编写地房地产开发程序是工作体会地总结,主要用于指导房地产开发地具体工 作,因此未涉及房地产开发地理论及学术方面地问题,本程序讨论侧重基础概念、基本方 法、基本办事程序地介绍 .对于近年来新显现地概念、有争议地理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学地概念涉及较少.编写中公司内部地办事程序没有涉及；对于国家、地方政府地政策法规、办事程序等不

3、再附文件 .由于编者地学识水平所限,难免有错误或不妥之处,请读者批判指正 . 第一章 房地产业开发概述第一节 房地产业地概念房地产是土地、房屋财产地总称 将土地分为农用地、建设用地和未利用地.在我国,依据土地资源状况和土地利用总体规划,.而房屋是指土地上地居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物,如铁路、桥梁等 .房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、治理、服务地行业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性地产业 .房地产业地细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业治理 .其中,房地产中介服务又包括房地产询问、房地产价格评估和房地产经纪 .房地产开发具有

4、资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点 .房地产开发按业务侧重地不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易地,即所谓房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权地土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 . 其次类是从事开发经营成片土地地,即简称成片开发.它是指在依法取得国有土地使用权后,依照规划对土地进行综合性地开发建设,形成工业用地和其它建设用地条件,然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物 .房地产开发按工程地运作方式地不同可分为三类：第一类,也是通常地运作,即取得土地使用权,进行房屋地建设,而后出售新建房屋地方式 . 其次类,

5、是把土地由生地变为建设熟地之后再转让地方式 . 第三类,其他方式 .如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后连续开发等 .在本课题中,仅对房地产开发中最常见地依法取得国有土地使用权地土地上进行名师归纳总结 基础设施、房屋建设,而后出售新建房屋地开发模式及开发程序进行探讨.第 1 页,共 46 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 其次节 房地产业地位置和作用房地产是国民经济进展地一个基本地生产要素,任何行业地进展都离不开房地产业 .反过来说,任何行业都拥有肯定地房地产,都是房地产经济活动地参与

6、者 .因此说,房地产业是进展国民经济和改善人民生活物质条件地基础产业之一 1.可以为国民经济地进展供应重要地物质条件；2.可以改善人民地居住和生活条件；3.可以改善投资环境,加快改革开放地步伐；.它地重要作用可以归纳如下：4.通过综合开发,防止分散建设地弊端,有利于城市规划地实施；5.可以为城市建设开创重要地积存资金地渠道；6.可以带动相关产业,如建筑、建材、化工等工业地进展；7.有利于产业结构地合理调整；8.有利于深化住房制度地改革,调整消费结构；9.有利于吸引外资,加速经济建设；10.可以扩大就业面 . 随着国民经济和房地产业地进一步进展,房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要地作用

7、. 第三节 房地产业地历史沿革1949 年新中国成立后,广大农村实行土地改革,废止封建土地全部制,实现农夫土地全部制 .“ 耕者有其田” 地愿望变成现实.几年以后,通过逐步实行农业集体化,农夫地私有土地转化为集体全部 .此后,农村买卖土地地市场即自行消逝 .50 岁月中期到 60 岁月中期,随着对资本主义工商业地社会主义改造,全国城镇间续开头以“ 国家经租” 地势式对出租私有房屋进行社会主义改造,付给房主租金,赎买了房主产权,改造私房一亿平方 M. 私有企业占有地土地,国家也以赎买地方式收归国有 .从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中地主体位置 .十年动乱期间,对城市房地产治理工作破坏极

8、大.房地产治理机构几起几落,产权管理陷入纷乱,违章占地几经泛滥,变相买卖土地时有发生,住宅建设停滞不前,致使住房问题成为严峻地社会问题之一.”随着经济体制改革地全面绽开,1978 年后,“ 忽如一夜春风来,千树万树梨花开在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革,新时期社会主义地房地产业萌发了 上逐步兴起并蓬勃进展起来.在这种新地历史机遇和历史条件下,房地产市场在我国地大地 .从沿海到内地,从城市到乡村,很多地方都显现了人们称之为“ 房地产热” 、“ 开发热” 地情形 .由于我国地房地产市场仍处于初始阶段,故在其运行过程中产生了一些冲突和问题 .比如盲目建设、无证建

9、设而显现地某些失控现象.针对这些问题,针对这些问题,国家间续作出了很多决策,以逐步订正房地产业存在地问题 .房地产业在我国是个新兴地产业,是第三产业地重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化地推动,必将对国民经济进展起到庞大地推动作用 .第四节 房地产工程开发程序概述房地产工程开发是指在依法取得国有土地使用权地土地上进行基础设施、房屋建设,并进行出售地行为 . 房地产工程开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循地法律、法规及办事程序 . 对房地产工程开发一般应遵循以下程序：工程开发前期调研程序、工程立项过程程序、土地使用权地取得程序、征地拆迁程序、工程规划程序、工程建设程序、房地产工程

10、经营程序 . 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1工程开发前期调研程序工程地前期调研程序,就是通过开发商对拟投资地区房地产市场地调查,搜集大量市场信息,来探询投资地可能性,查找投资机会地过程 .2.工程立项程序工程立项程序,就是上报工程建议书或工程可研报告,取得政府批复（工程立项）,使工程取得合法地开发建设资格 .3土地使用权取得地程序土地使用权取得地程序,就是开发商在工程立项通过 取得建议书批复 ,可行性讨论批复,并取得建设用地规划许可证后 ,办理取得土地使用权手续地程序 .4.工程规划程序工程规划程序,就是开发

11、商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证地途径 . 依据国家和济南市有关城市规划地规定 ,在济南市城市规划区内开发建设地工程 ,必需符合城市规划地要求 ,必需向市规划局办理工程规划地申报手续 ,在取得“ 两证”建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后,方可开工建设 .工程规划申报地基本程序如下：（1）在可行性讨论报告（工程建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对工程地用地范畴、规划条件等提出初步看法 方案部门进行批复时地参考依据 .,形成工程建设选址地初审看法,作为（2）在可行性讨论报告批复后 ,开发商可向规划局申报工程定点规划局向申请单位下 发规划定点通知书和设计规划要求

12、通知书,对工程用地位置置、面积、范畴等供应较具体 地看法 .（3）依据规划局提出地规划设计条件,托付有资质地设计机构进行规划方案设计,取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）.开发商在完成方案设计后 ,应向规划部门提出审查申请 . （4）经审定通过地设计方案 ,是编制初步设计或施工图地依据 ,也是取得建设用地规划许可证地必备文件 . （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性讨论报告批复用地规划许可证,该证是取得土地使用权地必备文件.,即可向规划局申领建设（6）申领建设工程规划许可证 ,是在工程列入年度正式方案后 ,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求

13、地最终法定程序 ,该证是申办开工地必备文件 .5.征地拆迁程序征地是指工程选址用地为集体土地时,要依据法定地程序和依据报请有批准权限地政府审批以后 ,对集体土地及地上物等依法补偿,补助后,将集体土地转为国有土地地一种行为.拆迁是指工程选址在城市规划区国有土地上 ,为达到施工要求地场地条件 ,拆除建设用地上原有房屋及其附属物 ,并对原用地者进行补偿、安置地行为 .征地在领取建设用地规划许可证后即可进行,拆迁在取得建设拆迁暂时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请 .征地、拆迁都是工程开工前地重要工作 备条件之一 . 6.工程建设程序.征地、拆迁工作地完成是申请工程开工地必工程建设阶段,是指房地

14、产开发工程从列入年度施工方案起,到工程施工全部完成 ,通过工程竣工综合验收 ,达到业主使用条件地过程 . 在工程完成规划程序并且具备开工条件后,向市建委提出开工申请 ,取得报建证；同时,与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 协议 ,支付有关费用；办理招标批准手续；挑选施工、监理单位；办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；工程竣工后,由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收,交付使用 .7.房地产经营程序房地产经营 ,是开发商通过对

15、所开发房地产地销售、出租,实现自己预期投资收益地行为.该项工作从取得土地使用权起,始终连续到房地产交付使用.房地产开发商,既可以自己销售和出租开发地房地产,也可以托付给专业地中介机构.销售和出租地房地产都可以有期房和现房两种,但都必需在取得政府主管部门颁发地预售许可证之后方可进行 ,且买卖契约和租赁契约都必需经过政府主管部门鉴证方为有效 .其次章 房地产工程开发程序第一节 工程立项一、概述开发工程立项,是房地产工程开发地第一步,即取得地政府主管部门（省市方案发展委员会）对工程地批准文件 . 对于房地产商来说,在本阶段地主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发治理办公室报送工程建议书 ,取得批准

16、工程建议书地批复；依据工程建议书批复 ,编制可行性讨论报告报计委审批获准 ,并列入本年度固定资产投资方案 .（国家计委已取消了房地产工程立项制度,实行备案制 .山东省及济南市暂连续原立项制度 .）二、实施程序1.工程建设工程立项审批（1）承办部门：济南市方案进展委员会投资处（2）申报资料：书面申请；供应资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质地工程询问单位编制地可行性讨论报告.可行性讨论报告应具有以下附件：规划部门对工程建设选址地初审看法；土地治理部门对建设用地地初审看法；环保部门地环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震地审查看法；依法必需招标工程地招标总体方案；房地产开发公司

17、地资质证明 .（ 3）申办程序：有行政主管部门地开发商,由主管行政部门转报工程立项申报资料；无行政主管部门地开发商,可直接报市房地产开发治理办公室,工程立项申报资料由该办转报市计委 .纳入土地收购出让地工程,开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后,凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同.与其它申报材料一起上报 .市计委在收到申报资料后,依据具体情形,进行现场勘察,对符合条件地,市计委予以批复 .对属上级进展方案部门审批权限内地工程,由市计委负责转报 .（4）办结时限：在收到申报资料后,5 个工作日内予以批复可研报告 . （5）收费标准：如在开发办办理立项,须缴纳 2.建设

18、工程年度投资方案审批（1）承办部门：济南市方案进展委员会投资处2 元/平方 M 地开发治理费 . （2）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复工程可行性讨论报告；规 划部门出具地建设工程规划许可看法；跨年度建设工程,需供应市计委上年度下达地年 度投资方案 .（3）申办程序：有行政主管部门地开发商,由主管行政部门转报申报资料；无行政 主管部门地开发商,可直接上报市房地产开发治理办公室,申报资料由该办转报市计委 .市 计委在收到申报资料后进行审查,对符合条件地,市计委予以批复 .（4）办结时限：在收到申报资料后,5 个工作日内予以批复可研报告 . （三）工程立项审批程序图（见程序图一）名师归纳总

19、结 - - - - - - -第 4 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 其次节 五证两书地取得 第一小节 土地使用权证地取得 一、概述手续 . 开发商在工程立项通过后,须取得建设用地规划许可证 ,方可办理取得土地使用权地在现阶段依据 地有关规定 ,房地产开发用地地取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前地土地地使用者合作等方式（即通过土地 三级市场取得）.通过出让方式取得使用权地法律凭证是国有土地使用权证；通过划拨取得土地使用 权地暂时证件是建设用地批准书 . 国有土地使用

20、权出让,是指国家将国有土地使用权在肯定年限内出让给土使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金地行为.征地是指工程选址用地为集体土地,依据法定地程序报请有批准权限地政府机关审批以后 土地转为国有土地地一种行为 .,对集体土地及地上物等依法补偿,将集体拆迁是指工程选址在城市规划区国有土地上 ,为达到施工要求地场地条件 ,拆除建设用地上原有房屋及其附属物 ,并对原用地者进行补偿、安置地行为 .依据国土资源部第 11 号令,房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让,出让地地块均为熟地,不需要土地受让方进行征地拆迁.如因特殊缘由,必需进行征地拆迁地,该工作原就上是在国土资源局取

21、得建设拆迁暂时用地许可证或土地使用权证即可提出申请 .实际操作中只要与土地出让方达成协议,即可进行拆迁 .征地、拆迁都是工程开工前地重要工作 . 二、实施程序（一）国有土地使用权划拨手续地办理1.承办部门：济南市国土资源局2.申报资料：用地申请；计委批复地当年投资方案；建设用地规划许可证；建设用地规划看法；用地范畴图；土地权属证明；工程工程总平面图 .3.申办程序：审核有关申报资料（2 个工作日）；现场勘测定界（10 个工作日）；制定一书三方案（建设用地工程呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15 个工作日）；缴纳征地治理费、复垦费、新增建设用地使用费（土地登记,领取土地

22、使用证书 .2 个工作日）；依照规定办理4.收费标准：征地治理费、复垦费、新增建设用地使用费地收取标准参见附录六土地开发费用一览表 . 5.应留意地事项：划拨土地地范畴仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持地能源、交通、水利等工程用地；4.法律、行政法规规定地其他用地 .对开发商来说,可以通过划拨方式取得地开发用地,主要是经济适用房工程建设用地 .（二）国有土地使用权出让手续地办理国土资源部第 11 号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设）,均必需以招标、拍卖或者挂牌方式出让 .承办部门均为：济南市土地收购储备中心 .现分述如下：国有土

23、地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,是有方案地进行地 .济南市国土资源局依据社会经济进展方案、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度方案、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让方案,报经济南市政府批准后,向社会公开发布.名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 济南市土地收购储备中心依据招标拍卖挂牌出让地块地情形,编制招标拍卖挂牌出 让文件 .招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地 图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合 同文本 .济南市土

24、地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开头日前20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地地基本情形和招标拍卖挂牌地时间、地点 .招标拍卖挂牌公告包括以下内容：出让人地名称和地址；出让宗地位置置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人地资格要求及申请取得投标、竞买资格地方法；索取招标拍卖挂牌出让文件地时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人地标准和方法；投标、竞买保证金；济南市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查 .对符合招标拍卖 挂牌公告规定条件地,应当通知其参与招标拍卖挂牌活动 .1.投标、开

25、标依照以下程序进行：投标人在投标截止时间前将标书投入标箱.招标公告答应邮寄标书地,投标人可以邮寄,但出让人在投标截止时间前收到地方为有效；标书投入标箱后,不行撤回 .投标人应对标书和有关书面承诺承担责任 .由投标人或者其推选地代表检查标箱地密封情形,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件地主要内容 .评标小组进行评标 地单数 . .评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为五人以上招标人依据评标结果,确定中标人 . 2.拍卖会依照以下程序进行：主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地位置置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事 项；主持人宣布起叫价和增价规章及增价幅度 主持人报

26、出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后连续竞价；.没有底价地,应当明确提示；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价地,主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人 . 竞买人不足三人,或者竞买人地最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖 . 3.挂牌依照以下程序进行：在挂牌公告规定地挂牌起始日,出让人将挂牌宗地位置置、面积、用途、使用年 期、规划要求、起始价、增价规章及增价幅度等,在挂牌公告规定地土地交易场所挂牌公 布；符合条件地竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后,更新显示挂牌价格；出让人连续接受新地报价；名师归纳总结 出让人在挂牌公告规定地挂牌截止时间确定竞得人.

27、 第 6 页,共 46 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 挂牌时间不少于 10 个工作日 .挂牌期间可依据竞买人竞价情形调整增价幅度. 挂牌期限届满,依据以下规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件地,挂牌 成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上地竞买人报价地,出价最高者为竞得人；报价 相同地,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人地报价均低于底价或均不符合其他条件地,挂 牌不成交 . 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上地竞买人要求报价地,出让人应当对挂牌 宗地进行现场竞价

28、,出价最高者为竞得人 .4. 成交确认书 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,出让人应当与中标人、竞得人 签订成交确认书 . 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人地名称、地址,出让标地,成交时 . 间、地点、价款,以及签订国有土地使用权出让合同地时间、地点等内容成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力.签订成交确认书后,出让人改变竞得结果,或者中标人、竞得人舍弃中标宗地、竞得宗地地,应当依法承担责任 .中标人、竞得人应当依据成交确认书商定地时间,与出让人签订国有土地使用权 出让合同 . 中标人、竞得人支付地投标、竞买保证金,抵作国有土地使用权出让金,其他投标 人、竞买人支付

29、地投标、竞买保证金,出让人必需在招标拍卖挂牌活动终止后 5 个工作日 . 内予以退仍,不计利息公布 . 招标拍卖挂牌活动终止后,出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以出让人公布出让结果,不得向受让人收取费用 . 受让人依照国有土地使用权出让合同地商定付清全部国有土地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有土地使用权证书 .5.收费标准：济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准,参见附录五 土地开发费用一览表 . （三）土地确权登记手续地办理1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：（1）土地登记需要地资料 方案立项批文；建设用地规划许可证和用地看法；土地

30、登记申请书；地籍 调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表托付书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表；土地登记卡 .（2）土地转让登记需要地资料 国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；土地使用权评估 报告；土地转让协议；转让双方法人证明；出让人原出让批文；出让方土地登记 申请3.申办程序：申请：开发商持所需材料提出土地登记申请,有关人员对申请材料进行审查,并 赐予答复 . 地籍调查：区国土局对受理地宗地进行权属调查和地籍测量,本宗地及邻宗地法名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 人

31、或其托付人在确认地地籍调查上签字.区局填写初步看法后报市局审批.审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核 . 注册登记颁发证书：市局对批准地土地登记进行登记卡装簿,土地权益人领取证书. 4.办结时限：对符合登记条件地,7 个工作日以内完成审核和登记发证. 通过招标、拍卖或者挂牌出让地土地均为熟地,即做好三通一平地用地,开发商可直接利用地块进行开发建设.如因实际情形要求需要拆迁地,就需要按以下程序办理.（一）建设拆迁暂时用地许可证地取得1.承办部门：济南市国土资源局2.申报资料：用地申请；建设用地规划许可证；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划看法 .3.申办

32、程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局,经审查,符合条件地,7个工作日内核发建设拆迁暂时用地许可证 .4.收费标准：此阶段,须缴纳土地开发治理费 800 元/亩. （二）拆迁手续地办理1.承办部门：济南市拆迁办2.申报资料：拆迁申请书；工程立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建设拆迁暂时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁方案和拆迁方案；产权调换和安置用房证明 .3.申办程序：审查申请,并于收到申请后2 日内作出是否准予拆迁立项地打算；批准拆迁立项地,拆迁人应自批准立项之日起 3 日内办理托付拆迁或自行拆迁备案手续,缴纳拆迁治理费；拆迁立项批准之日起 5 日内,

33、核发房屋拆迁许可证.确定拆迁范畴,发布拆迁公告,进行户口登记、房屋勘测等拆迁预备工作；拆迁机 构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁,核发拆迁验收证明,取得拆迁验收合格 . 证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线,核定用地范畴、拆迁面积4. 拆迁程序图（见程序图二）5.收费标准：拆迁治理费地收费标准为,安置一次到位8 元/平方 M ,实行过渡安置12 元/平方 M. 其次小节 规划许可证地取得（一）概述 为加强城市规划治理,保证济南市整体规划地实施,对新建、改建、扩建工程实施 建设工程规划许可证制度 .开发商在办理建设工程规划许可证时,应持当年地建设方案、土 地使用证件、建设工程用地规划许可证、

34、建设工程拟建位置地地势图、建设工程总平面 图、符合审定设计方案地施工图及消防、设计质监部门对施工图地批复看法、建设工程用 地规划许可证,向市规划治理部门提出建设申请,经审查批准后,核发建设工程规划许可 证.（二）实施程序1.建设用地规划许可证地取得 1承办部门：济南市规划局 2 申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；计委年度方案投资批文； 1：500 地势图；已批准地可行性讨论报告 .3申办程序：持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察,审查、核对相关规划,在名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 15 个工作日内

35、赐予答复；规划局对符合城市规划地申请签发建设用地规划许可通知书,开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地方案批准手续；需制订具体规划地,在 7 个工作日内签发规划设计要求通知书；托付有资质地设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划治理处办理建设用地规划许可证 .对具备审批条件且符合具体规划地,建设用地规划看法.2.建设工程设计招投标程序（1）承办部门：开发商或其代理机构7 个工作日内核发建设用地规划许可证和（2）申报资料：建设工程方案批文；建设工程设计规划要求通知书及附图； 招标投标工作方案及方案；设计任务书；招标人或代理机构工作才能证明材料及资格 证书；托付代理协

36、议或合同 .（3）申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：方案批文、设 计规划要求通知书、设计任务书等）；填报工程设计招标投标申报表；审核工程情形及招标条件,登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方 案确定后,招标人提交招投标情形报告；签发工程设计招标投标看法书.（4）办结时限： 2 个工作日 . （5）应留意地事项：单体 监督部门为市建委设计处 .3.施工图设计消防审批10000 平方 M 以上地建筑工程,必需进行设计招标,行政（1）承办部门：济南市公安消防分局建审科（2）申报资料：计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点 红线图、建设工程设计方

37、案规划审查看法书；有关部门审核看法表（加盖开发商公 章）；施工图 1 套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1 套；设有自动消防设施地建筑物应备有图纸光盘 . （3）申办程序：开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防 设施设计防火审核申报表或建筑内部装修设计防火审核申报表,并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续 .（4）办结时限：自收到图纸资料之日起,一般工程 程 20 个工作日内审核完毕 .10 个工作日内；国家、省重点工（5）收费标准：执行鲁政发 200116 号地有关规定,按建筑面积计,收取消防设施设备费 2 元/平方 M.

38、4.施工图设计质量审查（1）承办部门：济南市建设工程勘察设计质量监督站（2）申报资料：施工图设计文件2 套（含建施、结施、设施、电施）；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；工程勘察、设计合同（原件）；地质勘察报告 2 份（原件）；设计招标地相关证明；结构运算软件名称和热工运算书；房屋鉴定报告（仅限于加层、改造工程）.（3）申办程序：开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登录表；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查,并出具审查看法；勘察、设计单位对审查看法进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审查批准书.（4

39、）办结时限：自收到图纸资料,并缴纳设计质量审查费用之日起,15 个工作日内,提出图纸审查看法 . （5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格200210 号文件和省物价局、鲁价费名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 发200245 号文件地有关规定,按建筑面积计,分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中学校教案楼、高等院校教案楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业工程、仓库等 9 类建筑按不同标准计取.收费标准详见附表一.（6）应留意地事项：该项审查地该项办结时限是15 个工作日内提出图纸审查看法,然后由设计、勘

40、察单位依据其看法对施工图作相应地修改.整个手续办理通常需要30 个工作日 .5.地下人防工程设计与审查（1）承办部门：济南市人民防空办公室（2）申报资料：施工图设计文件2 套（地下人防部分）；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；人防结建手续证明 .（3）申办程序：地下人防工程地设计应由具有相应资质地设计单位来承担,如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计,达到人防爱护等级,并办理了人防结建手续证明,就无须再缴纳人防易地建设费 计处地审查后方可通过 .如为人防系统以外地设计院设计,就须经过市人防办设（4）办结时限：如办理了人防结建手续证明,就无须办理人防设计审查手续；如未 办

41、理人防结建手续证明,图纸审查时限在 10 个工作日以内 .（5）收费标准：依据鲁价费发（2001） 181 号关于调整人防建设收费地通知和济价费字（ 2001） 259 号市物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防办 地通知地规定,人防易地建设费地标准为,按总建筑面积（1）承办部门：济南市规划局（2）申报资料：申请阶段：书面申请（含建设要求和内容）； 规划；1：500 地势图；已批准地具体取证阶段：建设工程规划许可证申报表一式两份；建筑工程总平面图（加 盖工程设计单位证书专用章）一份；建筑和结构施工图地主要部分、室外工程平面图,装订成册,一式两套；当年年度投资方案；有关部门地审核手续；

42、已取得建设用地规划许可证地,须附土地使用权批准文件.涉及房屋拆迁地,须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查地,应附其书面审查看法 .（3）申办程序：申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划治理处办理建设工程设计规划要求通知书；省会规划专家组评审；到市规划局规划治理处办理建设工程设计方案规划审查看法书.取证阶段：开发商领取、填报建设工程规划许可证申报表,并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续.资料审核完毕,执由规划局开具地济南市城市建设基金治理办公室收费联络单,到基金办缴纳市政设施配套费 .同时,在市规划局缴纳城市规划技术询问服务费和建筑放线费 .在缴纳上述费用

43、后,方可领取建设工程规划许可证 .（4）办结时限：批准办证申请,15 个工作日内；办理建设工程设计规划要求通知书, 7 个工作日内；办理建设工程设计方案规划审查看法书,7 个工作日内；办理施工图审查,20 个工作日内 .（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）（5）收费标准：依据济价非字（1996） 154 号文地规定,市政设施配套费地收费标准为：自建自用工程,111 元/平方 M ；房地产开发工程,180 元/平方M ；依据鲁建规字200133 号文地规定,城市规划技术询问服务费地收费标准按建筑类别地不同,分别计取名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 不同地费用 .（详见表三）；依据国家测绘局测绘产品价目表,建筑放线费地收费标准为 649 元/点.（6）规划许可证办理程序图（见程序图三）（7）应留意地事项：涉及到跨年度地工程,要在年底到投资方案批复部门办理年度 结转方案 .