2022年申请表 .pdf

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1、1 过中介购买二手房以及过户的流程，1、建议购买人明确自己的购买需求，选择一家信誉良好的大型房地产中介公司代理选房。2、选中房屋后，和房地产中介公司以及房主签订三方协议并交纳定金。3、买方、房主和中介公司三方会面，在中介公司的监督下由房主和买方双方签订房产买卖合同；此时，双方买卖关系正式成立，买方按约定日期将首期房款交予房主以及将代理费交予中介公司，同时中介公司开始为买方办理贷款手续。贷款获得同意发放后，开始办理过户手续。4、按产权转移登记要求，买卖双方需准备规定的资料以备过户。5、中介公司专职过户员携带买方和房主以及相关资料前往地税局办理核税缴税手续；如果可以上市交易，地税局将出具契税、营业

2、税清单，由买方和房主当日缴纳，地税局出具税务收据。6、买方及房主在过户员带领下，到房产交易中心办理递件登记和缴税手续。买方和房主分别递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写房屋所有权转移登记申请书 ，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。此期间房产交易中心将对买卖双方所提供证件和缴税情况进行初审和复审，以确保过户条件无误，否则交易中心会将相关问题及时通知给中介公司。7、中介带领新业主与旧业主进行物业交接，即结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。8、满 20 个工作日后，过户员通知并带领新业主前往房产交易中心领取新房产证，同时通知前房主准备领取房款。至此，购买

3、二手房的过户手续完毕。二手房过户流程是什么？第一天领表：房地产转让申请审批书、 房地产买卖合同 、 买方确认单 ，填表。交易：买卖双方验人签字。查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）。鉴定：做房屋安全鉴定报告。核价：财政部门根据房屋买卖（置换）合同的成交金额评估房价。地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。第二天或第三天交件七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执此后十个有效工作日后领证：买方拿身份证原件取房证。二手房过户流程确定房屋合法性几个要点二手房交易的整个过程当中

4、，过户是个很重要的步骤，但是确定交易房屋的合法性又是重中之重，其大致分以下几个阶段: 1.了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2.签合同。如卖方提供的房屋合法,可以交易 ,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序 )。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、 房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3.申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权 ,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得

5、到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。4.立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2 5.缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6.办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7.买方领取房屋所有权证

6、、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房过户需要什么手续一、登记要件房屋所有权转移登记申请书（原件留存）；申请人身份证明（查验原件、 复印件留存）；房屋所有权证书 （原件留存） ；赠与合同（原件留存） ；契税完税凭证（查验原件）。有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。二、登记时限登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30 日内完成审核。三、办理房产过户手续时需要哪些东西？需要房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证等。 到房屋所在地的房管局办理

7、过户手续即可。四、如何查询二手房的产权状况？1、查验卖方提供的产权证书、身份证件、资格证件产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如:代理人的授权委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。2、到房产管理部门查验拟购房产产权情况主要包括以下内容:1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，查询者可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、房屋平面图等。3、查验房屋有无债务负担房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。而要了解房屋可能存在的债务则须查

8、验有关的证明文件。主要包括以下内容:1、抵押贷款的合同，需了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额；2、所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。3、所购房屋是否属于经济适用房，房改房(城市职工以标准价或成本价购买的房屋)，如属于上述类型房屋，是否有批准上市的相关证明。综上，购房人要了解房屋产权的真实情况，除向卖房人索要产权文件外，还应到房屋管理部门查询有关房产的产权记录。通过两者比照，才能清楚地知道拟购房屋的产权细节，不至于有所遗漏，从而最大限度的降低风险。二手房怎样过户?需要提供什么手续?需要多少过户费? 过户要求：房产无抵押，未被冻结，购房人符合购房条件，不被限购过户地点 :房产所在地房管局过

9、户时间： 正常工作日过户准备： 买卖双方确认交易所产生费用承担方后，在房管局按房管局过户步骤过户。过户手续：买房开具住房查询证明，买卖双方确认买卖房产及对方身份，填写过户资料，缴纳契税、交易手续费、产权登记费、营业税、个税（土地出让金，土地增值税等）。新房本当时即可出本，如果贷款买房，须将房本递交贷款银行，出他项权证，之后才可取回房本。过户费：契税、交易手续费、产权登记费、营业税、个税、土地出让金、土地增值税等契税根据房产面积征税不同，营业税和个税根据房产面积征税也不同，交易手续费（房产证面积*3 元/平）和产权登记费（80 元）属于小费用，土地出让金和土地增值税根据房产性质决定征收或免征。名

10、师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 3 二手房交易税费二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有 8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5 55% ；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0 15；个人所得税的计税依据为以转让财产

11、的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为 20% ；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。名词释义二手房交易1过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易2中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。税费税种契税二手房交易税费符合住宅小区建筑容积率 在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在 120平方米基础上上浮16.7%） 、 实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。新政下的契税：普 宅：90平米以下： 1%、90-140平米： 1.5%、

12、非普宅： 3%、商业房或公司产权： 3% 城建税营业税的 7%；教育费附加税；营业税的3%。个人所得税普通住宅2年之内： 售房收入购房总额（营业税+城建税 +教育费附加税+印花税） 20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅： （售房收入购房总额印花税） 20%。出售公房： 5年之内，（售房收入经济房价款土地出让金合理费用） 20%，其中经济房价款=建筑面积 4000元/平方米，土地出让金 =1560元/平方米 1% 建筑面积。 5年以上普通住宅免交。土地出让金成本价：城八区内：15.6元/平米城八区外： 12.9元/平米经转商： 10% 按经管理3%（按成交价）交易手续费3元/平方米 建筑面积

13、合同印花税名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 4 房屋成交总额 0.05% 营业税2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含 5年）的非 普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。非普通住宅 2年内：房屋成交总额 5.55% 2年或 2年以上：差额 5.55% ；

14、个人所得税：普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分 20%；非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分 20%；土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额 0.5% ，3年至 5年：房屋成交总额 0.25% 5年或 5年以上：免征；买卖合同公证费： （买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额 0.3%；契税是应由买方交纳的，交税比例是：1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。 2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。过户费用（1）契税； 90平方米以下首次购房的按1%缴纳； 90140平方米按房价1.5%缴纳； 140平方米以上按房价3%缴纳。 （买方承担）（

15、2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。 （卖方承担）（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。 （卖方承担）（ 4）所得税：房屋产权取得满五年的免征， 未超过五年的按房价1%或房屋原值 房屋现值差额20%缴纳。 （房屋原值一般按上道契税完税额计算）（卖方承担）（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳（双方承担）（6）房屋产权登记费：80.00元。 （买方承担）（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳补充回答：契税=15万元 *1%=1500.00 元买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00 元卖方承担土地增值税=

16、15万元 *1%=1500.00 元 卖方承担所得税：=15万元*1=1500.00 元 卖方承担房屋交易手续费=65平方米 *6元/平方米 =390.00元 买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元。 （买方承担）工本费80元，共有权证：20元计算方法买方：1、契税：成交价或评估价（高者） 1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）2、交易服务费：建筑面积（平方米） 3元3、交易印花税：成交价或评估价（高者） 0. 05% 4、产权转移登记费：50元（每增加 1人加 10元，买家为单位的 80元）卖方：1、交易服务费：建筑面积 （平方米） 3元2、交易印花税：成交价或评估价 （高者）

17、 0. 05% 3、土地出让金：成交价或评估价 （高者） 1% 4、解困房：成交价或评估价 （高者） 1% 5、商品房： 土地出让金按基准地价 3% 未交土地出让金的建筑面积6、分摊费用：成交价 /总面积 分摊面积 10%（10楼以下）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 5 成交价 /总面积 分摊面积 20%（10楼以上）7、个人所得税： 成交价或评估价 （高者） 1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）8、

18、营业税及附加税：成交价或评估价（高者） 5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年) 交易手续一、正常过户手续（一）交易税费1.营业税（税率 5.6% 卖方缴纳）根据 2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过 5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点购买时间超过5年 这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早

19、的是房改所收的定金的票据。所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另： 如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。2.个人所得税（税率交易总额1% 或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件 以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅 购买时间超过 5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的 1%退还。注

20、： 地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注 ：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 。3. 印花税（税率 1% 买卖双方各半）不过从 2009年至今国家暂免征收。4. 契税（基准税率 3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含 90平）的普通住宅则

21、缴纳交易总额的1.5%。注： 首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。5.测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米 *实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收 200元，75平米以上 144平米以下收 300元， 144平米以上收 400元）一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。6.二手房交易手续费总额：住宅 6元/平米 实际测绘面积非住宅 10元 /平米 实际测绘面积7.80 元共有权证：

22、20 元（二）所需材料1. 地税局 需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 6 签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）2. 房管局 需要网签买卖协议一份、房产证原件、 新测绘图纸两张， 免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一

23、。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字； 若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前， 则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写已购公房确认表两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。二、赠与过户手续（一） 费用 :免征营业税和个人所得税，但是需要增加1.公证费 : 40元/平米 产权证面积2.契税的征收:不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户都一样（二）所需材料1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套2.不需要经过地税局直接可以过户。3.房管局需要材料同正

24、常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。三、继承房产过户（一）继承房产的费用有1.公证费40元 /平米 产权证面积2.继承公证费80元/单 放弃继承公证： 80元/人注 ：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过 5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。（二）所需材料1.公证处 需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。2.房管局 需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注： 继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。四

25、、析产析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。注意事项房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共

26、有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产， 买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。交易名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 7 房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“ 买卖不破租赁” ，

27、也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况

28、，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠

29、，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -