2022年房地产项目开发全过程的成本控制与.docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程开发全过程的成本掌握与治理 前言 房产行业进展很早,但近十几年来,我国房地产业进展快速,造就 了一批亿万富翁,房地产开发利润空间较大,以致于诸多企业都纷 纷把眼光投向房产业,房价一再上涨,房屋空置率逐步上升,房地 产泡沫加大,现在国家有连续出台政策打压房地产,掌握房价,我 们多数人对房价比较关怀也比较熟识,对地价可能也大致明白,但 对房地产的泡沫是多大明白的不是很具体,只有我们把握了房地产 的成本组成才能真正明白房地产企业的利润,也只有知道了成本组 成才能有针对性的去掌握开发成本;我们通常涉及到的狭隘的成本掌握,施工图预结算、招投标很
2、 少考虑全过程成本掌握与治理成本掌握不只是房产公司成本掌握部 门预结算部 的事情,而是贯穿于整个房产开发的全过程,不是单 纯的工程成本,而是全成本;房地产工程全成本的概念和范畴:房地产工程的成本可以懂得为以建造商品房为目的,从购买土地、前期策划、设计、施工到竣 工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和;全成本费用组成1、土地成本(地价、拆安费青苗补等偿)、2、工程成本、 3、营销成本(广告宣扬、代理费)4、治理成本5、财务成本(税金利息)以上费用贯穿于房地产开发的九个环节(有 的环节也可以合并但我仍是按九各环节去介绍),所以成本掌握工 作要在九个环节都要介入,成本掌握与治理是房产开发
3、公司全员的名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 事而不是哪个部门那几个人的事情;以下是九个环节成本掌握的要点及涉计到的责任部门(今日我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状,真正房产运作时,公司的组织机构仍要健全,应有总工、各分管副总,有些工作的审批到总工或各分管副总即可;)房产开发工程成本掌握的九个环节第一项 工程立项环节成本掌握其次项二、规划设计环节成本掌握要点第三项 招投标环节成本掌握第四项 施工环节成本掌握第五项 材料及设备选购环节成本掌握第六项 销售环节成本掌握第七项 工程预结算环节成本掌握第八项 期间费用的掌
4、握环节成本掌握第九项 物业治理阶段成本掌握一、工程立项环节成本掌握要点工程立项环节的成本掌握依据工程开发方式的不同而有所区分;该名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时敏捷度较小,基本原 就是在国家规定范畴内最大限度地掌握企业的费用;这一环节的控 制基于公司与政府的各方面关系;该环节涉及的工程成本主要是土地成本,土地的获得方式可分分有偿获得(出让、转让、合作开发、仍有一种就是出租,房产开发不可能)和无偿获得 行政国家划拨, 房产开发不行能 ;这一阶段成本掌握公司领导及经营部门 按我
5、们公司工作划分,其他公司不肯定叫经营部也有的叫企发部等 主要作用;谁来掌握 经营部负责经营部负责掌握要点掌握什么怎么掌握征地费用少交或晚交,力争减 免拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用开1、新征土地大市政费用自建部分依据公司工工程部、工程部和(国家出让方程体系走;交政府部分成本部负责式获得)按有关规定办理2、 买 断 工 程规划条件满 足 公 司 利 益 最 大公司决策层负责化,合理提高容积率,工程、营销、成本参降低土地成本与买断内容明确买断内容明细公司决策层负责付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责发付款时间周期长、次数多公司决策层负责(转让方式获形四通一平的标准明确验收标准明细工程部
6、负责得)式手续风险与工程付款时间直接公司决策层负责挂钩;合作方式符合集团要求,有利公司决策层负责于公司进展;3、 合作开发分成比例双赢原就;公司决策层负责交房时间尽可能地延后交房,营销部负责交房标准不低于合同中交房标营销部负责准名师归纳总结 付款总额挑选有利于公司利益公司决策层负责第 3 页,共 17 页付款时间的方式公司决策层负责- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二、规划设计环节成本掌握要点规划环节的成本掌握所占权重最大,打算整个工程成本的 70%80%,具有“ 一锤定音” 的位置和作用:在规划环节进行成本掌握是实现事前掌握的关键,可以最大限度的削减
7、事后变动带来的成本;所以该环节掌握要点和掌握内容相当复杂,基本原就是,周密规划,科学争论,严格审批;经营部、工程部、工程部在该环节承担主要的职能;(二、三、四、五属于工程成本)掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握市场信息搜集和分析(1)可行性规划设计市政状况信息分析经营部、工程部、规划要点确立营销策划相互协作可行性争论设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员1、 规划方案(2)方案评审会,对方案进行评审、确由公司决策层工程定;部负责,销售部配未通过的方案进入可行性合进行评审;设计变更环节,再重新评审;对可行性规划设计依据实名师归纳总结 2、报批设计(3)设计成果际情形进行细节调整工程部负责;
8、第 4 页,共 17 页设备选型方案提前确定(1)设计方案依据提交的设计成果进行成本部负责,工程投资估算部协作依据工程前期运营的情形工程部负责,销售和市场分析制订设计任务部协作书方案设计招投标工程部负责方案设计评审工程部负责组织- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 留意市政设计(2)报批留意相关法规,完善自身工程部责;报批规范性,材料完整掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握对报批设计进一步调整(1)扩初设计要求设计要求工程部负责内部审核3、扩初设计(2)成本概算依据扩初设计招投标方案工程部负责,成本和设备选型、实体争论、环境方案等因素对总成本部协作作出概算工程
9、部负责制订经营指导书依据扩初设计要求招标4、地质勘探(3)扩初设计图专家评审工程部负责内部评审(1)地质勘察设计调整工程部负责勘查单位的挑选工程部负责(2)设计方案评审勘查报告的分析依据销售包装设计、桩基 设计、功能设计及配套设 施等因素,在扩初图基础5、 施 工 图 设(1)施工图设计要求上确立施工图设计要求工程部负责,其他建安施工图中结构造价、部门帮助建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于计设计方可控部分,应严格审核;6、 销 售 处 设(2)报建政府部门报批费,按政府工程部负责有关政策交纳;(3)审图互 审 互 签 , 明 确 修 改 意工程部负责见,设计洽商售楼规模要求结合营
10、销费用掌握工程部负责计7、 装 修 方 案(1) 方案设计要求依据扩初设计图、经营指工程部负责,销售导书和实体争论的结果确部帮助定方案设计要求设计(2) 材料设备选型成市场信息调研工程部负责依据设计要求确定装修材本方案料和设备掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握名师归纳总结 8、功能设计(1)小区建筑物功能市场调研销售部负责第 5 页,共 17 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 的经济评估有针对性扩充建筑物功能工程部负责,销售部帮助(2)市政配套方案市政状况调研工程部负责争取政府有利条件(3)环境方案设计依据投资估算和报批标准工程部负责,工程确立环境设计
11、方案目标成部帮助本总额(4)智能化设计市场现状分析,智能化必工程部负责要性分析智能化内容掌握9、设计变更(5)销售宣扬保持各部门与销售部的信工程部负责,销售息畅通,保证销售承诺与部帮助实际功能的一样性(1)设计调整费用工程部洽谈工程部负责(2)设计变更洽商严格依据设计变更洽商流工程部负责、销售程进行部帮助10、材料设备(1)选型在扩初图确定前确定材料工程部负责设备,使设计在图纸阶段(2)方案确定时间就考虑了材料设备的安装其他费用(3)选购招投标工程部负责工程部负责,成本物业治理完善费限额设计部协作三、招投标环节成本掌握要点招投标环节的成本掌握涉及到工程部、成本掌握部、工程部、财务部等多个部门的
12、协作运作;这个环节成本掌握的重点在于招标文件的制订、参与投标的合格服务商的挑选、标底的编制;该环节的工程部、工程部、成本掌握部共同承担该项职能;名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握1、投标单(1)资质建立合格承包商、工程经营部负责规划、监理、造价询问、材料及设计、勘察等前期设 备 供 货 商 名 录 及 资 料工作的招标洽谈;库;成本掌握部负责工从公司合格承包商名录程、监理、造价咨中挑选投标单位;询、配套工程、及(2)治理水平投标单位不少于三家;材料的招投标及合(3)技术力气(已建立合
13、格承包商名录同洽谈签约,工程位的挑选(4)历史记录的直接从名录中挑选,没部工程不协作;(5)资金实力有 的 公 司 各 部 门 均 可 推销售策划、方案代(6)合作经受荐)理等部负责各类合同的招投文件内容应各负责单位挑选三家以招标委员会审核招标委员会主任审上投标单位报公司审核;批;成本掌握部会同工工程部、工程部负责编包含:报招标工程的技术要求;程部和工程部对比(1)工期;成本掌握部负责招标文表材料进行市场考( 2 ) 工 程 造 价 或 取 费 标察;工程类招标由件商务部分的起草,连同准;成本掌握部负责各工程部或工程部编报的技( 3)质量要求;术文件汇总整理招标文件类标的的编制与审( 4)付款
14、方式;后按流程审核;核;( 5)招标范畴;( 6)结算方式;2、招投标( 7)验收标准;必( 8)投标留意事项;文件( 9 )废标条件(投标书须 加 盖 投 标 单 位 法 人 印 章);( 10 )投标时间;( 11 )开标时间;( 12 )评标方法;( 13 )投标单位补充看法;( 14 )标准合同条文;( 15 )图纸、其他要求等;( 16 )保修期限综合评定,确定中标单3、评标1 技术性评标和定标位;公司评标小组1、技术评标和定标2 经济性评标定标2、经济评标3、合作经受4、企业业绩和信誉名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 17 页精选学习资料 - - - - -
15、- - - - 四、施工环节成本掌握要点施工环节的成本掌握主要应留意两大方面,一个是因各种变更签证 带来的费用,另一个是材料、工程款的支付;由于市场变化与市场 把握的缘由,施工阶段不行防止由于各种情形而要对施工方案和内 容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必需的;这一阶 段进行成本掌握需工程部、工程部、成本控部、财务部等部门共同 完成,因此该阶段要留意各相关部门的准时沟通和良好合作;名师归纳总结 掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握第 8 页,共 17 页1、设计变更(1)变更评估工程前期规划、定位要全成本掌握部负责计面、精确,尽量防止在施工算 变 更 费 用 ( 含 可中的重大设计调整;
16、能 引 起 的 索 赔 ) 进加强施工前的审核工作;行测算;全面考虑工程造价,对可能工程部负责变更引环节发生变更的地方有预见性,起 的 工 期 变 化 记并予以事先商定;录;各部门全面评估变更带来成本部负责变更后的各种变化,为审批供应参的成本分析;考依据;- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 依据变更缘由将设计变更 分成两类(一般变更、重大 变更),不同类别按相应的( 2)变更的审核审核签认流程进行;工程部、工程部负设计变更通知单;责签认变更 必需有设计单位、工 程部、工程部共同签字后发 放;(3)变更的审批一般变更由工程部、工程工程部负责下发部审批,重大
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