2022年房地产建筑基础知识2.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产建筑基础学问 2022 年 04 月 07 日 星期一 12:20 一、建筑物的分类 1、按建筑物的使用性质分类 建筑物按使用性质（即用途）,通常分为生产性建筑,即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑,即民用建筑；民用建筑依据建筑物的使用 功能,可分为居住建筑和公共建筑两大类；（1）居住建筑 居住建筑是供人们生活起居用的建筑物,主要有一般住宅、高档住 宅、公寓、别墅等；（2）公共建筑 公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物,公共建筑按使用特 点,可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、同

2、学试验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：讨论所、科学试验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场 馆 、游泳池 馆 等服务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大 楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设 施；2、按建筑物的结构类型和材料分类 建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构 建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑；一般说来,低

3、层建筑采纳砖木结构的较多,多层建筑采纳砖混结构的 较多,高层建筑采纳钢筋混凝土结构,有大跨度要求的体育馆、大剧 院多采纳钢结构；3、按建筑物的层数分类 低层建筑：一般指一至三层的房屋,多为住宅、别墅、幼儿园、中小 学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等；多层建筑：一般指四至七层的房屋,多为居民住宅楼、一般办公楼 等；高层建筑：一般指七层以上的房屋；一般地,宅；12 层以下又称小高层住名师归纳总结 对于高层建筑,国际上通行的做法是划分为4 类：第 1 页,共 9 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1. 低高层建筑：层数为916 层,建筑总高度2550m；

4、2. 中高层建筑：层数为 17 25 层,建筑总高度 5075m； 3. 高高层建筑：层数为 26 40 层,建筑总高度 75100m；4. 超高层建筑：层数在 40 层以上,建筑总高度在 100m以上；二、房屋建筑的构造幢建筑物,一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成,它们在不同的部位,发挥着各自的作用；1、基础：是位于建筑物最下部的承担构件,承担着建筑物的全部荷载,并将这些荷载传给地基,使之稳固安全的结构体系,一般均设在地面以下；2、墙：墙是建筑物的承担构件和围护构件,与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙；3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与

5、土层相接的部分,它承担着底层房屋的荷载；4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施,供人们上下楼层和紧急疏散之用；5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承担构件；平屋顶（坡度 5,通常 2 -3 ）、坡屋顶（大于 三类 作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求；屋顶分类：10）和其它形式 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成；四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 屋顶：刚性可承重柔性不行承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、环境、地理位置与小区的重要性； 总体的建筑风格的表现形式以详细实例为标准6、门窗：建筑中各隔断间的通行口,有扇或无扇（门洞）谓门,用来 采光、

6、通风或传递、观看的洞口（不作通行用）谓窗；门和窗是解决 建筑使用功能主要手段；门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主 要作用是采光和通风,同时也起分隔和围护的作用；门和窗是解决建 筑使用功能主要手段；7、阳台：楼层建筑中,人们与外界空间联系的主要方式,有三面放开 的,也有半放开的,或一面放开的,或封闭的；8、隔断：区分使用功能,使之互不干扰,是建筑设计中组织功能空 间、划分平面的主要手段；有全隔、半隔、透亮、半透、不透等区名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 别；二、房地产基础学问名词说明 1、用地性质：指规划用地的使用

7、功能,一般分为住宅用地、公共服务 设施用地、道路用地、绿化用地；2、用地面积：指规划地块规定的面积范畴；3、占地总面积：建筑占用土地的面积,又称建筑占地；小区占地面积 包括全部占用的面积（包括绿化道路等等）；4、建筑总面积：一般指某小区或某组团全部建筑物（包括公共设施建 筑）的面积之和；5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比,用 以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率；通常以上限掌握；6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂 直距离；7、红线：由政府有关部门规定的用地范畴；一般以红笔在地势图上圈 定；,写上批准看法及日期、签字、盖章后生效；8、建筑红线

8、后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离,通 常以下限掌握；9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比；容 积率可依据需要制定上限和下限,容积率的下限保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成的土地铺张；容积率上限防止过度 开发带来的城市基础设施超负荷运行；10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离,一般以 间距和楼高度之比表示；11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比 率,用以说明绿化分布的疏密程度；通常以下限掌握；（绿地不包括 屋顶、晒台的人工绿地）12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套,小 区生活环境配套；住宅

9、内部有生活设施配套等,其程序由于标准不同 而不同；13、生地：只是一块土地,未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）；14、熟地：达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求；15、何为“ 三通一平”“ 三通” 指通电、通水、通路,“ 一平” 指土地平整；16、何为“ 七通一平”达到了人口居住的要求,“ 七通” 是指通电、通水、通煤 气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“ 一平” 指土地平整；17、土地使用权的最高出让年限？名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1. 居住用地 70 年；2. 工业用地 50 年；3.

10、训练、科技、文化卫生、体育用地50 年；4. 商业、旅行、消遣用地40 年；. 综合或其它用地50 年；18、. 房屋的保修内容与保修期限？答： 1. 屋面防水为 5 年；2. 土建为 1 年,详细包括：a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破旧；墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；c. d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落,五金件损坏；3. 卫生洁具为 1 年；4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为 2 年；5. 管道堵塞为 2 个月；6. 供冷、供热系统和设备为2 个供冷期及 2 个供暖期；19、楼花：即未完成的商品房,也叫期房；20、居住人口密

11、度：居住人口密度居住总人口 800 人/ 公顷）21、公共建筑比例：公共建筑比例公共建筑面积 般为 16%20%/ 总用地面积（ 600/ 住宅建筑面积,一配套商业面积比例： 配套商业面积 / 住宅建筑面积（规定为 5%22、何为砖混结构建筑？答：砖混结构建筑的竖向承重构件采纳砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采纳木屋架；这类建筑物的建造层数一般在6 层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到肯定的限制,所以,这类建筑物正逐 步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代；23、何为钢筋混凝土结构建筑？答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙

12、）、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成；其围护构件如外墙、隔墙等,是由 轻质砖或其它砌体做成；它的特点是结构的适应性强,抗震性能好,耐用年限较长；从多层到高层,甚至超高层建筑都可以用此类结构；钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪 力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等；24、预售房屋需要那些基本条件？答： 1. 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；2. 持有建设工程规划许可证和施工许可证；3. 按供应预售的商品房运算,投入开发建设的资金达到工程建设总投名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - -

13、 - - 资的 25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期；4. 开发企业向城市、县人民政府房产治理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证；25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在肯定年限内出让 给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者 缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无 偿交给土地使用者使用的行为；三、建筑识图 一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工 图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等；1、总平面图：用来说明建筑物所在详细位置和四周环境关系的平

14、面 图,一般在图上标出拟建建筑物和四周已建建筑物的外形、层数和它 们的相对位置关系,标出建筑物四周的地势、道路、水源、电源等,图上一般绘有指北针；2、建筑施工图：包括建筑平面图,建筑立面图、建筑剖面图；建筑平面图：按肯定比例绘制的建筑物水平剖视图,表示建筑物的平 面外形、水平方向 出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等 的布置和组 合关系；是全套图纸中具有重要引导作用的图纸；建筑立面图：按肯定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图,主要 表示建筑物的外观外形,是做外部装修的外部依据；建筑剖面图：按肯定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图,主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系；3、结构施工图：主要

15、说明建筑结构专业的设计内容,同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求；在房屋销售中最常用的是户型图,它是将建筑平面图简化,以便 清晰地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置；4、成效图：有小区总体成效图和装修成效图,是由专业人员设计的,在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述,是一种对建筑物进行美化 的方法；五、房屋面积的规定和测算 1、各种面积概念（1）住宅结构面积：是指住宅的全部承重墙或柱和非承重墙所占面积 的总和,即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和；人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积；（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室 净面积之和；所谓净面积

16、就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面 积（即结构面积）；（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 间、管道间）面积,房屋结构占用面积,以及户内走道、楼梯、玄关 等面积后,所剩实际生活使用的面积；（4）建筑面积：建筑物全部面积,分每户建筑面积、单元建筑面积和 每幢楼建筑面积,系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构 坚固,层高 2.20M 以上（含 2.20M）的永久性建筑；5 房屋的产权面积：系指产

17、权主依法拥有房屋全部权的房屋建筑面 积；房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定；6 房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面 积；（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用 部分面积）之比；销售面积一样的净使用面积不肯定相同,出房率高 的商品房就物有所值；假如商品房的公用面积分摊得多,出房率就要 低一些；（8 套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙风光积、套内阳 台建筑面积三部分组成；9 套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积 运算；10 套内墙风光积：是套内使用空间四周的保护或承重墙体或其他承 重支撑体所占的面

18、积；2、有关房屋面积的规定和测算（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和运算；（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计 算,回廊部分按其投影运算面积；（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室,层精湛过 2.20M 的,按其上口外墙外围水平面积运算；（4）封闭式阳台按其外围投影面积运算；凸阳台按其投影面积的一半 运算；（5）共有公共面积的分摊运算：每户应摊面积 =共有公用房屋建筑面积的总和/ 各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积 3、商品房分摊的公用建筑面积包括 两部分：（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道 等其功能上为整楼建筑服务的公共

19、设施用房和治理用房的建筑面积（2） 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山 墙）墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、住宅：供人们生活居住的建筑；2、通风：保持室内空气流通,更换新奇空气；3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）；4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的才能以削减分贝（DB）数表示；5、噪声级：不同使用功能的房间,要求达到答应的噪声量的等级（一 般住宅为 50DB以下）6、隔热：建筑围护结构 表示； 墙体屋而 削减热量传递的才能,以隔

20、热系数7、户型：居住建筑中表示卧房、厅房、卫生间的构成类型简化的名 称,如二室厅一卫、三室二厅二卫等；各种户型可设计成多种平面组合,户型优劣是购房者主要关怀的因素；8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？1 住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度；在1987 年颁布的住宅建筑模数和谐标准中,对住宅的开间在设计上有严格的规定；砖混结构住宅建筑的开间常采纳以下参数：3.3M、3.6M、3.9M、4.2M；2.1M、2.4M、2.7M、3.0M、2 住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度；在 1987 年实施 的住宅建筑模数和谐标准中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 3.0M、3.3M、

21、3.6M、3.9M、4.2M、4.5M、4.8M、5.1M、5.4M、5.7M、6.0M；为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长；（3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度；在1987 年发布的住宅建筑模数和谐标准中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采纳的参数：2. 6M、2 .7M 、2.8M；4 住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；净高和层高的关系可以用公式来表示：净高：层高楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“ 净高” ；商品住宅的开间、进深和层高 即住宅的宽度、长度和高度 ,这三大指标

22、是确定住宅价格的重要因素；假如住宅的尺寸越大 即开间、进深、层高越 大 ,建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材 也会越多,导致建造的成本也就越高；当然人们居住的空间会有所增 大,但要付出的房价就会更高；因此,购房者在购买商品住宅时,应 当依据自己的实际需要和经济支付的才能来考虑,住宅的面积相宜即 可；9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休,对房屋会直接产生安 全影响的墙体,对房屋会直接产生安全影响的墙体；10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用,但有可能对局部构件名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - -

23、 - 有支持、荷重作用的墙休；11、弹性空间 可变空间 ：指在肯定程度上有可能转变平面大小形 状,或可转变净空高度的平面或立体范畴；12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度；各建筑对日照要求不同；住 宅一般要求在冬日少有 1 小时的日照；1.2 日照间距 ：日照间距建筑物高度 / 建筑物相邻距离（国家标准为 倍）13、物业治理：为居民供应生活、文化、安全、卫生、设施修理等服 务的治理机构,其业务范畴随社会进步、生产力进展而不断增加；14、什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅启示而制造设计的一种经济型住宅；这类住在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一 个 1.2M 的夹层,两

24、层合计的层高要大大低于跃层式住宅 复式为3.3M,而一般跃层为5.6M ,复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板；因此复式住宅具备了省地、省工、省料又 有用的特点,特殊先例子三代、四代同堂的大家庭居住,既满意了隔 代人的相对独立,又达到了相互照料的目的；虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户 型朝向不佳、自然通风采光较差,层高过低、隔音、防火功能差,房 间的私密性、安全性较差等缺点,但这种精致有用的住宅类型,由于 经济效益非常明显,价格相对偏低,必定会成为住宅市场上的热销产 品；15、什么是公有住宅

25、？公有住宅,在我国也称公产住房、国有住宅；它在指由国家 中心政府 或地方政府、城市政府 以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住 宅,在住宅未出售之前,住宅的产权 拥有权、占有权、处分权、收益 权 归国家全部；公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出 租出售；由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售；16、什么是跃层式住宅？跃层式住宅是近年来推广的一种新奇住宅建筑形式；这类住宅的特点 是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下 两层楼面,卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它帮助用房可以 分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采纳户内独用小楼梯 联接；跃层式住宅的优

26、点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使 朝向不好,也可通过增大采光面积补偿,通风较好,户内居住面积和 帮助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小；不足之处是安 全出口相对狭小；在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较 多；近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开头得到推广；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 17、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、训练、娱 乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域；18、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落；由数个组团形 成居住小区；19、社区服务半径：

27、此环境泛指生活、文化、训练、商业、卫生保 健、绿化、交通、环卫等一系列外条件,是衡量居住水平的总称；20、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范畴,以服务中心为圆 点,以 M为单位计范畴大小；21、节能环保型建筑：采纳现代科技对水资源再利用、废弃物再生再 用,太刚能蓄电、照明,供热、隔热、保温,空气净化,防虫、防 霉、空调省电等系列措施而设计成的将来居住建筑；22、建筑风格：指建筑造型所采纳的美学文脉；当前盛行的欧陆风格 是对欧美传统建筑艺术的借鉴；23、车位：自行车、私家车泊位,分收费和免费两种,般指公用停 场,不同于私家车库,居住小区必需有足够车位；车不能停在道路 上；24、“ 五证俱全” 是指哪五证？建筑施工许可证 2. 房屋预售许可证 3. 建筑用地规划许可证 4. 国有土地使用证 5. 建设工程规划许名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 9 页