2022年房地产成本管理制度.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 优秀办公范文 欢迎下载治理体系文件成本治理制度密 级：发放编号：编 制：审 核：批 准：版本修订记录名师归纳总结 序号版本修订人审批人生效日期备注第 1 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1总就优秀办公范文欢迎下载1.1目的为保证集团全部开发项目的成本掌握工作有效开展,更好地指导、规范集团对项目目标成本的治理和掌握,并分阶段进行成本动态统计分析,确保项目成本掌握在规定的范畴内,特制订本治理制度；1.2 适用范畴本制度适用于集团及所属公司的成本治理；1.3 治理原就1.3.1 集团全部开发

2、项目均明确目标成本以提高项目净利率为导向的原就；1.3.2 目标成本进行动态治理、准时掌握的原就；2 治理职责2.1 成本掌握中心2.1.1 成本掌握中心为集团及项目成本治理的责任部门,项目前期准时明白当地政府的规费情形,用足、用活各项政策和资源,努力寻求降低成本的途径；2.1.2为保证对实际发生成本的有效监督,成本掌握中心负责工程项目目标成本掌握,全部与项目开发相关的直接成本支出（不含资金成本）必需经成本掌握中心进行审核；2.2 财务金融中心2.2.1 财务金融中心应对资金成本、治理费用、税费进行核算汇总；2.2.2 财务金融中心应监督合同价格的签约,性价比分析及审核；2.3 营销策划中心2

3、.3.1 销售费用、策划费用由营销策划中心进行核算、掌握等成本掌握责任,营销费用需报送成本掌握中心、财务金融中心审核、审定后报相关领导审批；2.4 土地费用、前期费等费用2.4.1 土地费用、前期费用、设计、勘察费用、房屋产权确权、房产测绘的费用分别由经办部门核算,报分相关部门领导审批后,由成本掌握中心汇总；2.5 项目开发过程中,财务金融中心、成本掌握中心连续参加各阶段活动,统计分析项目成本变化,准时发觉、订正反常成本情形,以保证对项目成本的有效掌握；名师归纳总结 2.6财务金融中心、 成本掌握中心发觉违反成本治理相关规定的提交行政治理中心和法务监察中心,第 2 页,共 10 页3行政治理中

4、心和法务监察中心依据治理规定出具惩罚单报常务副总裁/ 总裁审批执行；成本核算对象确立3.1集团全部房地产企业应依据开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象；3.2项目成本核算对象原就上分为三级设置,一级核算对象为项目（按土地猎取的范畴划分,如：欧景城）,二级核算对象为分期（按项目入住时间划分,如：欧景城一期）,三级核算对象为- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3.3优秀办公范文欢迎下载6 个月以上的产品形式（按产品形式划分,如：欧景城3#住宅）；二级成本核算对象的建立应依据各楼座入住时间的不同进行划分,入住间隔在均应单独建立成本核算对象；3

5、.4 二级成本核算对象应当独立建立合同台账；3.5 在设计方案确定之后,财务金融中心依据开发成本项目,确定项目成本核算对象；同时依据项目占用土地面积、建筑面积、预算造价比例,确定合理的安排标准,安排计入成本核算对象成本,并填写项目成本核算对象确立申报表,报分（子）公司总经理、公司总裁审批；3.6 由于项目成本核算对象的划分,引起成本指标和费用分摊,详细包括：3.6.1 土地及大配套的分摊原就：分期开发时当期占地面积计入当期成本；同一期内不同产品形式的土地成本按产品形式的首层占地面积的比例进行分摊（对于商住一体楼即群房商业或底商的产品按住宅核算） ；3.6.2前期、 建安、市政基础配套费用的分摊

6、原就：以上三项费用原就上防止签订跨期分摊的合同；如有对成本影响较大的跨期合同,可按建筑面积进行拆分；3.6.3 公共配套设施费的分摊原就：非经营性公建以及其它配套设施依据其受益范畴内的总可售面积进行分摊；运算非经营性公建的总投资时不包括非经营性公建所占土地的土地款,例如：学校、幼儿园、会所、集中公园、垃圾站、市政道路、车库等；要求对于需要分摊的“ 非经营性公建” 单独建立成本明细；3.6.4 资金成本的分摊原就：同样由财务金融中心供应；3.6.5 如在项目开发过程中转变开发节奏,需要更换成本核算对象设置的,财务金融中心应重新申报,重新审批；4 目标成本确定4.1 项目工程直接成本的目标成本由成

7、本掌握中心制定和下达,不同阶段制定相应的目标成本,并完成规定的报批程序,详细包括：4.1.1 项目投资决策阶段,财务金融中心、成本掌握中心牵头组织,依据方案编制投资估算,经总裁审定、批准,作为项目总目标成本；4.1.2 方案设计阶段,依据总目标成本、规划方案、建筑方案设计,成本掌握中心依据已经审批通过的成本核算对象的设置情形分别编制目标成本表,报分 审批后的目标成本作为该项目的成本掌握指标； 子 公司总经理、公司总裁审批,4.1.3 扩初阶段,成本掌握中心将成本掌握表细分,作为对各分项成本指标考核依据,同时上报分（子）公司总经理、公司总裁审批；名师归纳总结 4.1.4施工图阶段落实各项成本指标

8、,成本掌握中心对超出目标成本的指标进行修订；第 3 页,共 10 页4.2财务金融中心协同相关部门制定和下达治理费用、销售策划费用的目标成本；5成本动态掌握- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 优秀办公范文 欢迎下载5.1 各部门必需依据已批准的成本指标,对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控,制定掌握成本的措施方案；5.2成本掌握中心、财务金融中心必需参加和掌握全部影响项目成本的业务活动,包括但不限于：；财务金5.2.1设计方案优化；5.2.2招投标；5.2.3合同签订；5.2.4设计变更及现场签证；5.2.5合同付款等；5.3成本掌握中心负责建立

9、动态成本台账（包括合同台账、技术变更台账和现场签证台账）融中心负责建立治理费用支出、资金成本及税费成本台账,营销策划中心负责登记建立销售费用台账、核算实际发生销售费用是否在成本掌握指标内；6 项目成本超支处理及调整6.1 工程项目成本超支的处理措施由成本掌握中心按成本细项超支预警的范畴和要求填写项目成本细项超支预警表 ,以书面形式报分（子）公司总经理、公司总裁审批：6.1.1在不需要突破项目目标成本总额的情形下,通过调整项目成本的细项指标得以平稳的,报分（子）公司总经理审批；6.1.2 必需要突破项目目标成本总额时,必需经公司总裁审批,其责任由分（子）公司总经理承担；6.2 销售策划费用、治理

10、费用、税金等成本超支的处理措施由财务金融中心负责依据上述规定操作；6.3 成本在实施过程中,因项目开发方案调整（例如：产品形式有调整、分期开发有调整等）引起目标成本的增加或削减,应依据项目目标成本调整范畴和要求,重新制定项目目标成本,并报分（子）公司总经理、公司总裁批准；7 项目成本核算与分析7.1 成本掌握中心、财务金融中心必需依据项目成本核算与分析的内容,每月进行项目成本核算和经济活动分析,对成本指标的执行情形进行阶段性的检查和总结,分析成本发生的增减动名师归纳总结 7.2态和趋势,并通过分析成本细项超支发生的缘由,准时实行掌握成本的措施；项目成本核算与第 4 页,共 10 页分析于每月5

11、 日前上报分（子）公司总经理、公司总裁；成本核算与分析报告主要内容应包括:7.2.1项目直接成本上月的总体变动情形（超支或节约）及趋势判定;7.2.2项目直接成本在上月发生较大变动（超支或节约）的成本细项的变动情形及趋势判定;7.2.3实际发生成本与成本指标的比较和说明及掌握成本的建议.8成本细项超支预警范畴和要求8.1成本预警的适用范畴8.1.1项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因治理不善,导致成本细项即将发生或很- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 8.2优秀办公范文欢迎下载.可能发生超出目标成本时,由预警责任人向分（子）公司总经理发出警讯

12、,进行成本预警预警操作要求8.2.1只要某个成本细项即将发生超支或很可能超支（如已订经济合同总价已超支,变更设计测算已超支等）就必需预警,而不是成本科目超支再预警；8.2.2 成本掌握中心负责人是项目工程直接成本指标（不含资金成本）超支的预警责任人,财务金融中心负责人是治理费用及资金成本超支预警责任人；8.2.3 销售部、策划部负责人是销售策划费用超支的第一预警责任人,报成本掌握中心；8.2.4 项目工程直接成本（不含资金成本）,针对每一开发项目由成本掌握中心按项目方案将目标成本分解,设置阶段掌握目标,如某个阶段成本超该阶段成本掌握目标,就等于超成本细项,成本掌握中心进行成本预警；8.2.5

13、治理费用及资金成本项,由财务金融中心按经营方案设置阶段掌握目标,只要执行中突破该阶段掌握目标,就等于超过成本细项,财务金融中心进行成本预警；8.2.6 销售策划费用由销售部、策划部按销售策划费用方案设置阶段掌握目标,只要执行中突破该阶段掌握目标,就等于超过成本细项,销售部、策划部进行成本预警；8.2.7 全部成本预警均应填写项目成本细项超支预警表并按表中程序进行审批；情形紧急时（如工程事故处理）可先口头预警,但必需在三日内补办书面审批文件；8.3 预警处理： 成本细项的超支预警由各归口部门负责人负责；一般情形可以分别挑选以下两种方式：8.3.1 在不需要突破项目目标成本总额的情形下,通过调整项

14、目成本的细项指标得以平稳的,由各归口部门负责人填写项目成本细项超支预警表,报分（子）司总经理审核审批；8.3.2 需要突破项目目标成本时,由各归口责任部门填写项目成本细项超支预警表必需上报分 （子）公司总经理审核,公司总裁审批；9 项目目标成本调整范畴和要求9.1 适用范畴： 因开发方案调整引起成本核算对象的变化时,可以对目标成本进行调整,详细包括：9.1.1 项目产品形式变化；9.1.2 开发方案调整,使得原定的项目分期有所转变；9.1.3 核算对象的销售面积有明显转变；9.1.4 由于建筑材料价格波动较大,导致成本指标调整时,可以对目标成本进行调整；9.1.5 由于政策、法规的变化,导致项

15、目成本指标列项的增减时,可以对目标成本进行调整；9.1.6 发生气构重组、公司合并、产业调整引起增减；9.2 目标成本调整的操作要求9.2.1 成本掌握中心是项目工程直接成本项目的目标成本调整的主办部门,负责填写项目目标成本调整申请表 ,报分（子）公司总经理审核,公司总裁审批；通过审批后,成本掌握中心负责项名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 优秀办公范文 欢迎下载目工程直接成本（除资金成本）的调整工作；9.2.2 财务金融中心是公司治理费用、资金成本和税金、销售策划费用的目标成本调整的主办部门,申报、审核、审批及审批

16、后的目标调整程序同上；9.2.3 调整后的目标成本经过审批后,应做好存档工作；10 附就10.1 本制度由成本掌握中心负责说明、修订；10.2 本制度自董事长批准之日起执行；二 一四年十月十六日附件 1：项目成本掌握体系附件 2：项目成本细项超支预警表附件 3：成本核算与分析报告名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 优秀办公范文 欢迎下载附件 1 目标成本掌握科目表名师归纳总结 科目代码科目名称科目是否末科目类型科目科目细类第 7 页,共 10 页级别级科目大类A 项目成本1 否开发成本成本科目A.01 开发成本A.0

17、1.01 土地费用2 否成本科目A.01.01.01 土地出让金3 否开发成本成本科目A.01.01.02 征地拆迁补偿费3 否开发成本成本科目A.01.01.03 合作价款3 否开发成本成本科目A.01.01.04 股权转让3 否开发成本成本科目A.01.01.05 契税3 否开发成本A.01.01.06 土地交易费3 否开发成本成本科目A.01.01.99 其他3 否开发成本成本科目A.01.02 前期工程费2 否开发成本成本科目A.01.02.01 勘测设计费3 否开发成本成本科目A.01.02.01.01 勘测费4 否开发成本成本科目A.01.02.01.02 设计费4 否开发成本成本

18、科目A.01.02.02 行政性收费3 否开发成本成本科目A.01.02.03 三通一平费3 否开发成本成本科目A.01.02.04 暂时设施3 否开发成本成本科目A.01.02.99 其他费用3 否开发成本成本科目A.01.03 基础设施费2 否开发成本成本科目A.01.03.01 供水工程3 否开发成本成本科目A.01.03.02 排水工程3 否开发成本成本科目A.01.03.03 供配电工程费3 否开发成本成本科目A.01.03.04 供气工程费3 否开发成本成本科目A.01.03.05 供暖工程费3 否开发成本成本科目A.01.03.06 环境绿化工程费3 否开发成本成本科目A.01.

19、03.07 园区智能化工程费3 否开发成本成本科目A.01.03.08 弱电工程费3 否开发成本成本科目A.01.04 建筑安装工程费用2 否开发成本成本科目A.01.04.01 土方、地基处理费3 否开发成本成本科目A.01.04.02 建筑工程费3 否开发成本成本科目A.01.04.04 精装修装饰费3 否开发成本成本科目A.01.05 公共配套设施建设费用2 否开发成本成本科目人防否开发成本成本科目A.01.05.01 3 A.01.05.02 会所3 否开发成本成本科目A.01.05.03 幼儿园3 否开发成本成本科目A.01.05.04 学校3 否开发成本成本科目A.01.05.05

20、 物业治理用房3 否开发成本成本科目A.01.05.06 物业经营用房3 否开发成本成本科目A.01.05.07 体育设施3 否开发成本成本科目A.01.05.08 医疗设施3 否开发成本成本科目A.01.05.09 垃圾中转站3 否开发成本成本科目A.01.05.10 社区居委会3 否开发成本成本科目A.01.05.11 社区派出所3 否开发成本成本科目A.01.05.12 邮政3 否开发成本成本科目A.01.05.13 储蓄所3 否开发成本成本科目- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 A.01.05.14 优秀办公范文3 欢迎下载开发成本

21、成本科目第 8 页,共 10 页老年活动中心否A.01.05.99 其他3 否开发成本成本科目A.01.06 不行预见费2 否开发成本成本科目A.01.07 开发间接费2 否开发成本成本科目A.01.07.01 工程治理费3 否开发成本成本科目A.01.07.02 行政治理费3 否开发成本A.01.07.03 物业前期启动费3 否开发成本A.01.07.04 物业空置费3 否开发成本A.01.07.05 利息支出3 否开发成本A.01.07.06 后期修理费3 否开发成本A.01.07.99 其他3 否开发成本A.02 开发费用1 否开发费用A.02.01 销售费用2 否成本科目A.02.02

22、.01 营销设施建造费 暂时售楼处 3 否开发成本成本科目A.02.02.02 售楼处装饰装修合同A.02.02.03 样板房装修合同（含软装）3 否开发成本成本科目A.02.02.04 营销设施运行费A.02.02.05 推广费用3 否开发成本成本科目A.02.02.06 销售人员工资及提成3 否开发成本成本科目A.02.02.07 物料费用3 否开发成本成本科目A.02.02.99 其他3 否开发成本成本科目A.02.02 治理费用2 否开发费用成本科目A.02.03 财务费用2 否开发费用成本科目- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 优秀办公范文 欢

23、迎下载附件 2 项目成本细项超支预警表项目名称：预警部门原成本标准最 后 一 次 调日期突破 % 超支缘由简述制表人备注已超支或批准目标成成本细项名称整 后 目 标 成将超支数本增加数（元）合计本（元）（元）（元）成本预警归口部门看法签名：分（子）公司总经理看法：总裁看法：签名：签名：名师归纳总结 挑选方式： 1、目标成本不变 2、突破目标成本第 9 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 优秀办公范文 欢迎下载附件 3：本指标名称成本变化金额对应的明细指项目期月度成本指标变化分析后续的补偿措施 （或订正避指标变化的时间对于上涨的指标,假如可（截止至月份即指标变化的缘由责任部门以重新操作该项目是否有（万元）标名称免措施）可）“ 防止” 上涨的可能；土地及大配套 费前期费基础配套设施 费建安费用公共配套设施 费销售费用资金成本直接成本合计名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 10 页