2022年房产测量中面积测算问题研究及解决对策.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房产测量中面积测算问题分析及解决计策 摘 要： 住房问题始终是影响民生工程的重要因素之一,随着近几年房地产业的不断成熟与 进展,房屋的价格也是居高不降；在房产开发中,房产测量是其中重要的一个环节,通过房 产测量可以很好的采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,能够为将来的房地产开发利用、产籍治理、房产产权交易、征收税费等方面供应数据和资料；文章主要简要介绍了房地产测 绘的概念和内容,从而提出了房产面积测量的方法,从而进一步针对房产面积测绘中相关问 题及计策进行了探讨,以供测量人员参考；关键词：房地产；面积测绘；问题；措施 前言：随着市场经济制度建设

2、和城市建设步伐的不断加快,房地产交易日益频繁,但是面积争 议问题也常常发生,为了削减面积差异冲突,政府规定：在房地产进行交易前,必需由具有 房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量核实,在实地测量运算过程中,共有 建筑面积的分摊运算较难把握；本文结合笔者从事房地产测量工作体会和总结,主要就房产 测量过程中存在的主要问题及解决策略进行论述；一、房地产测绘概述 房地产测量单位受政府或房屋权益相关当事人的托付从事房地产测量活动；房地产测量 主要为托付人或相关人供应所需的图件、数据资料和相关信息；其目的,第一是为房地产管 理包括产权户籍治理、开发治理、交易治理和拆迁治理服务,以及为评估、征税、

3、收费、仲 裁、鉴定等活动供应基础图、表、数字、资料和相关的信息；其次是为城市规划,城市建设 如基础设施地下管网、通讯线路、环境爱护）等供应基础数据和资料；二、房地产测量的内容 房地产测量包括房地产平面掌握测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收等；在以上诸多内容中,最重要的是房地产调查这项工作必需做精做细,通过调查弄清哪些 是套内面积,哪些是共有面积、哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊,哪些共有面积要一 个单元各户按比例分摊,哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊,哪些共有面积不 能分摊给各产权户等；这样最终测量运算出来的产

4、权面积才能真实、精确、合理,才能保证 产权人的合法权益；三、房产面积测量的主要方法 3.1 图上量测法 1 / 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1）求积仪法；将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上,采纳求积仪量出所求面 积；使用求积仪时,图板要安置平稳,图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时,两臂应尽量垂直；对于较大面积,可将图纸分块运算； 3）三斜法；将图形分割成如干三角形,并量出三角形底与高,运算 出每个三角形的面积,最终得出整个图形面积,三斜法在分割图形时,三角形个数要尽量 少,且应尽可能分解成同底三

5、角形；图 1 方格网法测量面积图 3.2 数字测算方法 数字测算方法,是采纳数字测绘技术先测绘出房产平面图,然后再依据坐标法运算出房 产面积；测算步骤如下；3.2.1 测绘数字房产平面图 1）测设图跟导线；居住区竣工后,沿居住区道路布设导线网；全站仪现场观测和采集数据后,输人微机；利用导线平差软件进行总体平差；置全站仪,测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标,将采集的数据输入运算机后,编绘出底层平面图；3）测绘各层平面图；使用经检定的钢尺,现场量测出其他各层与底层不同之处,将有关数据输人运算机,编绘出各层平面图；2 / 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料

6、 - - - - - - - - - 图 2 全站仪测设房屋底层角点坐标图 3 运算机测绘分户平面图3.2.2 运算房产面积多边形面积运算： 1）3 / 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房产面积详细运算步骤如下；1）运算每层建筑面积；将每层平面图的各角点坐标输入公式1）,即可运算出每层建筑面积； 2）运算整栋建筑面积；各层建筑面积之和即整栋建筑面积；3）运算分户套内建筑面积；将分户平面图各角点坐标输人公式 1）,即得出分户套内建筑面积； ,即得出公用建筑面积；5）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积；将分户套内建

7、筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较,进行粗差检查；如两者相等,就无粗差；6）运算分户建筑面积；先依据权属 分割协议或有关规定,按比例分摊公用建筑面积；再将该户套内建筑面积加上该户应摊的 公用面积,得到该户建筑面积；最终检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等；四、房产面积测量中相关问题及解决计策 4.1 房地产测绘问题分析 可能显现的问 房屋面积测绘工作量大,情形复杂,特别是对共有部位的认定和分摊,题较多；测绘结果一旦出具,将直接进入市场交易,很多问题往往是既成事实后才发觉,这 样将使房地产测绘单位处于特别不利的境地；房地产测绘问题主要包括以下几个方面：1）测算成果的精度及唯独性

8、问题；这包含两个方面的缘由,一是测量误差是不行防止 的,二是测量对象的特点点往往不明确；2）对共有部位及如何分摊的认定有时存在明显的人为因素；诸如共有特点不明显、分 摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分均分到商业与住宅中等；3）测绘成果的描述和表示不是很直观；测绘成果的描述和表示偏于专业化,有不少用 户老百姓不肯定能全看懂,等老百姓发觉有问题,购房已成事实,不能做到“ 防患于未 然” ；4.2 解决房地产测绘问题的措施 结合城市的先进体会及自身的实践,并从社会及市场角度方面动身,下面对如何解决房屋面积测绘的问题提出几点看法；,确认建成房屋与施工图一样后,从施工图上取值4 / 6 名师归纳总结

9、 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第一种做法精度较低并且无法做到测绘成果的唯独性,由于房屋建成后,轴线隐含在墙内,成了一条看不见,摸不到的理论上轴线；实地测量受到墙体的厚度、厚度匀称度、装饰板块的影响,而且这种影响是非系统性的,它大大抵消了高精度测绘仪器的优势；由于测量特点点的标志不明确,其对测量边长的影响大致在 屋,每次结果都不一样；0.2cm0.5cm,造成现场测绘同一套房对于新建房屋来说,其次种方法精度高、问题少；由于房屋在施工放线时,地势平整,通视条件好,干扰因素少,放线精度完全可以保证；所以,采纳施工图轴线长度运算房屋

10、面 积高于现场测量的精度；这要求在施工验线时,必需要有房管部门和具备房产测绘资质的机 构到场参与；采纳其次种做法,由于数据来自设计图纸,它保证了结果的唯独性；另外,从图纸取值 运算出的面积,易于社会接受,结果是透亮的,凡具备肯定数学学问的人,可以验算；从根 本上排除部分购房人对成果真实性的怀疑；由于规范中没有规定不行以从设计图纸取值 测绘房屋面积,所以实践中这种做法在逐步增多；当然,对于已建成的房屋,其面积测绘只能实行第一种做法；这要求第一要用足够的精度来进行长度的测量,其次是结合设计图纸和现场情形正确、合理地估量墙体厚度；2）共有部位及分摊 对共有部位及如何分摊的认定,一方面,涉及某一部位是

11、否构成共有 .其位置在哪及面 积多少 . 是否应当进行分摊 . 向哪些套内分摊 . 分摊依据是否充分等因素,另外,是依据设 . 计意图来认定 .仍是依据施工情形来认定共有部位和如何分摊 在实践中,常常发生这样的情形,例如,某楼设计有一附属用房,应属于共有部位,但在测绘时该附属用房既未砌墙又未安装设备,是否承认其存在.假如不承认其存在,测绘结果出具后,开发商可开头售房,而在某一日开发商将设备施工安装到位,并要求分摊,其要求是合理的,由于有设计依据,但测绘结果已产生效力如何更换. 假如承认其存在,按施工图标示的位置、面积、使用关系作了分摊,但如干年后施工安装仍不到位,如何处理 . 假如是依据施工情

12、形来认定共有部位和如何分摊,明显是在转变设计,这超越了测绘的 职能,而按设计意图进行认定,测绘依据就是充分的,假如施工不到位,责任不在测绘而在 施工；所以,遵从设计意图应是房产面积测绘的准就,在共有部位认定上可有效地削减有关 的争议；顺便指出,规范或各地方的“ 实施细就” 对共有面积和应分摊面积也要有明确 的定义,并随着事物的进展准时进行补充和修订,使房产治理和测绘部门有章可循；3）测绘成果的描述和表示 5 / 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房屋面积测绘部门应向托付人出具测绘结果,采有何种形式,规范没有规定,

13、但一般说来要使大多数人都能明白；目前基本上是采纳CAD出图加数据说明,从一些地方的实践来看,其成效不是很好,购房人对测绘部门的出图与数据说明半信半疑,异议很多,难作 说明,有时仍被告上过法庭；有的地方是将施工图复印缩小后附在测绘结果中,将各套房屋 勾红,共有部位盖“ 共有”红印,图上尺寸可见,很直观,业主的异议明显下降,即使有 异议我们在施工图上作说明,从而让业主达到基本中意的成效；五、结语 综上所述,房地产测绘是一项技术性和政策性都很强的工作；如何确定建筑套内面 积、公摊面积如何公摊,是房产测量中至关重要的环节,测量作业人员要有高度的责任感和 耐心,必需深化到实际工作中,把全部权属关系确定清

14、晰,在测算过程中,应有两个独立的 测算小组进行独立测算,或一个小组分别测算两次,把两次测算结果进行比较,如两次独立 测算结果在误差规定范畴之内,就可取两个结果的中数作为最终确定的产权面积,否就应进 行重新测算,这样才能保证房屋产权面积的精确,保证产权人的合法权益；参考文献 202208）. 1 赖宝军 . 房产测量中的几个问题的探讨 J. 中国新技术新产品,2 王景光 . 浅谈城镇房地产测绘问题及计策 J. 科技资讯, 202231）. 3 周宇 . 基于房产测量实践的房产测绘信息系统构建思路讨论 J. 科技资讯, 2022. 4 刘金莲 . 浅议房产测量在房产治理中的作用6 / 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页