2022年房地产开发项目可行性研究报告范文.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程可行性讨论报告（范文）一、工程背景1 、 工程名称 ：居住小区（暂定名） 2、可行性讨论报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2） A 市城市拆迁治理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范3、工程简况 1 ）地块位置：该基地东起,南至 路,西至路、北至,围合区内土地面积约 平方 M,该地 块属 A 市 类地段； 2 ）建设规模与目标：土地面积：亩（平方 M）容积率：开发周期：土地价格

2、：元/亩（ A 市国有土地使用权挂牌出让起价）1 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑面积（估计）：总建筑面积： 3 ）四周环境与设施（1）步行约 10 分钟可至 A 市中心；（2）西侧为 A 市城市中心景点；（3）东侧为城市绿化带,南侧为广场；（4）西南靠近A 市学校；（5）北面为 A 市人民银行；4 、工程 SWOT 分析 优势及机会 1 该工程地处A 市最具进展潜力的地段,周边环境在不久的将来是正确的居住区域；2 A 近几年的经济进展和市政建设步伐,使得该区域的 房地产具有较大的升值空间； 3 东

3、侧 的胜利开发,为该区域的房价定位供应了市场 认可性； 4 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该工程的商铺价格奠定了肯定的基础； 5 拆迁的当地居民挑选就地回迁的比例较大,对该工程 的资金流压力有肯定的缓解作用； 6 该工程以毛地出让,起价 的前期资金较少；元/亩,使得取得该地块 7 该工程规划定位为 A 市第一个小高层住宅小区,我公2 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 司在 B 市开发小高层的体会可以为之借鉴； 8 我公司与 A 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当

4、地的进展； 9 物业治理公司在A 市的先行介入,为今后该工程的物业治理,具有肯定的优势互补的性； 10 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取 得这次竞价胜利制造了肯定的机会；劣势及威逼 11 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该工程胜利与否的 关键； 12 A 市拆迁实施细就的即将出台,拆迁成本的猜测具有 肯定的风险性； 13 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成 本的测算具有肯定的不确定性； 14 外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过 高； 15 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划 能否通过,具有肯定的不行确定性； 16 小高层的居住观念的形成,物业治理费

5、、电梯的运行 和爱护等,将给今后的销售带来肯定的抗性； 17 该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大； 18 花园的日趋完善,又是多层住宅,与本工程的竞3 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 争将比较猛烈； 19 拆迁的难度,使该工程的建设周期具有延期的可能； 20 周遍的生活配套设施及交通不够完善；二、市场分析1 A 市简况（参考） A 市位于河南岸,面积平方公里,人口万；生态环境优良；境内有国家级森林公园、国家级野生动植 物爱护区、国家级水禽湿地爱护区；全市森林掩盖率达 56, 1996 年和 19

6、97 年被国家批准为国家生态经济示范 区和实施中国 21 世纪议程地方试点；投资环境良好；交通通信便利,大路已形成了以国道、省 道及沿江大路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重 要港口 A 港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞 吐才能达 500 万吨, A 港泥洲新港区一期工程已动工；通 信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多 功能通信服务网络；工程所在区位于江中下游南岸,与B 市接壤,是A 市政治、经济、文化中心；全区总面积2516 平方公里,人口62 万,辖 8 个乡、 13 个镇、 4 个街道办事处；城区人口 12万；2 A 市房地产住宅市场分析4 / 13 名师归纳总

7、结 - - - - - - -第 4 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - A 市房地产业从起步到进展,大致经受了三个阶段：1988年至 1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态；1994 年至 1998 年为其次阶段,统代建行为逐步消逝,商品房开发逐步兴起；1999 年至今为房地产业进展与规范阶段；以城区南门“ 两点一线” 旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮；特殊是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模快速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序进展时期

8、；到目前为止,A 市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积存；居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立；二 OO 三年, A 市房地产业主要特点表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大；房地产开发投资完成 4.6 亿元,投资增幅达 33.4%, 占全市建设系统投资 65% ,占全市固定资产投资 12.6% ；表现之二：市场供销两旺；主城区竣工商品房面积 20.04万平方 M,销售面积 22.04 万平方 M,消化空置房 2 万平方 M；城市人均住房建筑面积已达26 平方 M；表现之三：房价平稳上升；城区商品住宅价格较去年上涨 17% ,净增 400 元/m2 左右；5 / 1

9、3 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 表现之四：交易市场连续升温；全市全年共办理各类房产交易 1.12 万起； A 市城区共办理各类房产交易 7938 起,面积达 89.62 万 m2 ,比上年度分别增长25% 和 35% ,其中存量房买卖2305 起,面积 24.40 万 m2 ,成交金额8800万元；表现之五：拉动经济成效显著；房地产业增加值占全市GDP 增加值 14% ,带动相关产业产值 8.87 亿元,带动社会商品销售 6.16 亿元；房地产业上缴国家税收 2800 万元；对今后市场的猜测： - 从购房才能

10、看相伴着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到 2003 年,城镇居民可支配收入从5222 元上升到 6028元；尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热；从投资角度看 由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保 值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领 域；加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求；目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42% ,年增幅达16% ；从消费结构看 随着房地产市场的进展,居民住房消费观念发生了明显 的变化；人们已不能满意于“ 够住就行” 的传统观念,改善型6 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 13 页精选学习

11、资料 - - - - - - - - - 住房的需求较为明显；住房消费正由“ 居住型” 向“ 享受型” 转变；二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大；据调查,汇景花园一期 95% 以上购房户均为房改房换房；从需求关系看依据城市总体规划,城市建城区面积将由 14.6 平方公里进展到 27.8 平方公里,城市人口由 12 万人增加到 30 万人；在不考虑有效购买力的情形下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业供应宽阔的进展空间；3、主要竞争工程分析住宅小区具体情形如表：工程 套数 建筑面积（万）平均单价（元 /） 位置向阳小区 15

12、00 22 1400 宝山路新华小区 785 8 1344 黄河街银河小区 170 1460 银河街成光小区 130 1400 学院路太阳神小区 500 6.9 1508 英雄路部分商业网点具体情形工程面积单价元 /位置新城区汇丰花园 4080 40005600 秋爽花园 5070 500012000 市中心7 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 碧苑小区 3650 6800 建设路桃园小区车库 550 秋浦路荷花村车库 550 建设路三、工程财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构,其中4

13、栋 5 层住宅楼房（试验学校职工二栋40 户,四建公司职工住宅一栋16户,拆迁公司拆迁安置房一栋,四层；30 户）；其它房屋均为二依据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积：住宅 34329 平方 M,经营性用房 600 平方 M ,合计住户约 205 户；住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房；住户 90% 以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表；具有肯定的房屋拆迁体会；拆迁成本估算：依据 A 市城市房屋拆迁治理方法规定和拆迁补偿评估报告；1、住宅： 640 元/平方 M*（0.9+0.3+0.08+0）*34329 平方M=34329*819.20 元=28122316.

14、80 元2、经 营 性 用 房：640 元 / 平 方 M*8 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - （0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600 平方 M=600平方 M*3776元/平方 M=2265600 元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅 34329 平方 M*45 元/平方 M=1544805 元经营性用房： 600 平方 M*45 元/平方 M=27000 元4、室内装饰： 34929 平方 M*80 元/平方 M=2794320 元5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929 平方

15、 M*48 元=1676592 元6、搬家费、暂时过渡费等： 1 ）、搬家费：住宅： 200 户*300 元=60000 元经营性用房： 9 户*500 元=4500 元小计： 64500 元 2 ）、过渡费：住宅： 34329 平方 M*2.5 元/平方 M*6 个月 =514935 元经营性用房： 600 平方 M*16 元/平方 M*6 个月 =57600 元小计： 632535 元其他费用 3 ）、 治理费,托付拆迁费： 34929 平方 M*15 元/平方 M=523935 元 4 ）、 房屋拆迁评估服务费费：35000 元 5 ）、 嘉奖：9 / 13 名师归纳总结 - - - -

16、 - - -第 9 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 34929 平方 M*100 元/平方 M=3492900 元上述全部费用小计：38533208元,折抵每平方补偿金额为 1103.18 元；依据 A 市人民政府令,对A 市城市区域内房屋拆迁,在2003 年上半年尚可以执行,自省城市房屋拆迁治理办法,在 2003 年 7 月 1 日开头执行后；A 市城市房屋拆迁就困难重重,特殊全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止； 1103.18 元/平方 M+100 元/平方 M =1203.18 平方 M 1203.18 元*34929

17、平方 M=42025874.2 元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积：50*10*2=1000,建筑面积： 2000 ；主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在 路靠近 小区的桥旁；沿建设东路建二层裙房,形式基本同 S 小高层,裙房上建三栋 12 层住宅,裙房占地 110*15*2=3300 , 三 栋 12 层 住 宅 建 筑 面 积 ： 29.4*13.8*12 层 *3 栋=14606 ,合计建筑面积：17906 ；地块内大致布置一栋 15 层 29.4*13.8*15 层；一栋 12 层 29.4*13.8*12 层；10 / 1

18、3 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三栋 12 层 40*15*12 层；一栋 15 层 40*15*15 层；占地面积： 3211 ,建筑面积：41554 总占地面积： 5861 ,建筑密度：20.7% 总建筑面积： 61460 ,容积率： 2.17 高层均设计地下室,面积为4861,总户数约为297户；建设成本估算（一）、工程前期费： 1 、拆迁成本 2 、土地出让金元 3 、城市基础设施配套费：61460 *50 元/=307.3 万 4 、人防基金：配套建地下室 5 、规划技术服务费：56160*1.4

19、+5300*2.2=9.03 万元 6 、墙改： 61460*8=49.168 万元 7 、散装水泥： 61460*2=12.29 万元 8 、白蚁防治费：61460*2=12.29 万元 9 、质量监督费：61460*2=12.296 万元 10 、施工图审查：61460*1=6.15 万元 11 、防雷审查： 61460*1=6.15 万元 12 、消防审查：11 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 13 、文物： 0.2 万元 14 、规划设计： 10 万元 15 、建筑设计： 2000*12+59

20、460*30=180.78 万元 16 、地质勘探： 61460*2=12.29 万元 17 、测量定位： 10 万元 18 、煤气增容： 2500 元/户 19 、供水管网配套费：20 元/小计： 627.93 万元（ 18、19 项代收代缴,未计）（二） 工程成本 1 、桩基： 59460*100 2 、地下室： 4861*600元/=594.6 万元 元/=291.66 万元 3 、主体： 59460*900+2000*500=5451.4 万元 4 、电梯： 9 栋*50 万元 /栋=450 万元 5 、室外水电气工程：61460*50=307.3 万元 6 、小区绿化、道路等工程：6

21、1460*60=368.76 万元 7 、监理费： 6337.66*1%=63.38 万元小计： 7527.1 万元总计、 8155.03 万元（三）工程费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原就,就该工程的预算定价为：小高层住宅1900 元/商铺 6000 元/ 地下车库 80012 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 元/销售收入 住宅 1900*56160=106704000 商铺 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计： 142392800 元 营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本 +税收 +费用 +土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=1371034 90.2 毛利润：销售收入总成本 =142392800-137103490.2 =5289309.8 元三、工程费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该工程具有一定的利润空间,工程可行；如超出工程风险较大,工程不可行；13 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 13 页