2022年物业管理方案篇 2.pdf

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1、【推荐】物业管理方案4 篇【推荐】物业管理方案4 篇为了确保事情或工作得以顺利进展，常常需要预先准备方案，方案是为某一行动所制定的详细行动实施、步骤和安排等。方案应该怎么制定才好呢？以下是精心的物业管理方案4 篇，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。为了加强和完善分公司现有的物业管理模式，提高社会资信度，增强管理理念，树立企业品牌，让我们的管理更上一个新的台阶，针对分公司现在所管理两栋大厦的实际，特制定以下管理方案：效劳第一、租户至上、标准管理、追求创新。管理无盲点、租户无怨言、效劳无挑剔。以公司经营为主导、为租户推出完善的效劳、为公司创造效益、为企业打造品牌。1、指导思想用先进的物业管理理念和专业的

2、物业管理技术，营造平安、舒适、优雅、温馨的生活和工作空间，运用持续开展的战略，确保物业的保值与增值。2、管理效劳方式完善效劳、诚信待人。物业管理是以效劳为主的行业，为此企业将在今后的效劳工作中，充分表达企业的效劳宗旨和追求目标，奉行“效劳第一、租户至上”的原那么和务实周到的工作理念，为租户提供全方位、高品质的效劳，并将日常工作严密融合于管理之中与租户建立良好的效劳关系，同时在不断完善的过程中真正让租户享受到安心、舒适和满意的工作环境。3、平安、消防真抓实干名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - -

3、- - - - 第 1 页，共 15 页 - - - - - - - - - 为确保租户的生命、财产平安，我们主张以切合实际的人防为主、技防为辅的平安管理理念，建立一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍。在日常管理中，派专人24 小时值班，负责所辖物业的平安工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入辖区，制定出与其相适应的应急处理平安操作规程，如发生特殊事件时，力争将损失降至最小程度。制定出详尽的平安手册，使员工、租户翻开手册即可操作，如贵州黄果树企业物业平安管理手册使每一位员工了解和熟悉管理程序，永不间歇地实现物业管理工程的创新，将不连续地充实管理队伍，采用轮回培训，不断提高员工的技能和素质

4、。4、环境管理责任到人多年的管理经历告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使管理区域的环境卫生到达最正确效果，为区域所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。1、为了确保承诺指标的实现，在效劳达标中采用方案、实施、检查、的管理模式，对提供效劳的各个过程及其相互作用进展识别和管理，不断改进和提高效劳与管理质量，使各项承诺指标得以实现，为租户提供完善、周到、优质、理想的效劳、努力创造一个平安、文明、和谐、舒适的办公环境。结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：（1）、房

5、屋及配套设施完好率达99% ，制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，公共设施及通道无随意占用。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 15 页 - - - - - - - - - （2）、房屋及设施的零修、急修及时率达99% ，建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜，以优质效劳为本，实行24 小时维修制度。（3）、维修质量合格率达100% ，分项监视

6、、检查、工程维护严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，确保质量。（4）、清洁、保洁率达99% ，区域内保洁落实到人，巡查记录完善，监视检查得力，严格考核制度，确保区域垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。（5）、公共区域照明及电梯完好率达96% ，落实责任人，坚持对公共区域内的照明，及消防设施进展日常巡视、检修和定期维护保养，并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。（6）、化粪池、排水管完好率达99% ，制定作业规程，定期疏通、清理，发现问题及时维修，到达排放畅通无积水。（7）、机电设备的完好率达100% ，完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，实行24 小时专

7、人值班，出现故障及时排除。（8）、档案建立完好率达100% ，各种档案资料专人管理，分类存放，检索方便，保证档案资料齐全。物业管理是通过专业化，一体化的管理，表达社会效益的，它的产品是效劳，其管理目标是通过效劳实现的，无论是保安、保洁还是维修都是效劳。因此培养员工的效劳意识是我们企业文化建立的重要内容，在员工素质教育中，我们着重要培养员工效劳意识和观念；树立“业主第一，效劳至上”的效劳意识，树立关心人，理解人，尊重人的观念，培养员工“善化解矛盾，常沟通技巧”的特名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - -

8、 - - - - - 第 3 页，共 15 页 - - - - - - - - - 殊素质，物业管理面对的是享受效劳的群体，其效劳内容涵盖了与业主息息相关的种种生活内容，繁杂的工作常常需要沟通和理解，使人与人以及人与自然之间到达充分的和谐。结合我司的实际情况，针对我司现管理的两栋大厦，驰宇大厦，两台电梯，中央空调，6 名保安， 3 名保洁， 5 名电工，总面积15000 m2 ，玫瑰商场大楼， 1 台电梯， 3 名保安， 1 名保洁总面积XX m2 ，根据测算，保证效劳质量的前提下，驰宇大厦的物业管理费每平方暂按 10 元收取，玫瑰商场大楼的物业管理费每平方出租面积暂按 4 元收取物业和管理费

9、。物业管理是一个效劳型的工作，结合我司情况，现有的物业收入，远远达不到我司费用支出，为了提高我司经济效益，到达长效管理，我们在开展物业管理的同时，要有针对性的进展物业业务拓展工作，利用我司所属物业，开展自主经营，联合创业，业务创新等，多渠道的经营战略，提高我司经济效益，增强企业的竞争力，提升企业品牌，做强企业形象，使我们的企业能在当今市场经济大潮中立于不败之地，夯实根底，用开展的眼光和经营的思路，使企业逐步走向辉煌。为落实市十三届人大三次会议审议通过的关于依法加强居民小区物业管理的，进一步标准物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据物业管理及有关法律、法规

10、，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 15 页 - - - - - - - - - 重点，以标准管理、提高物业效劳水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理安康开展。（一）目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90、2、新建住宅小区推行

11、招投标率到达100；20 xx 年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订前期物业管理和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业，要100 取得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监视及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达 100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达 100、6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80 以上成立业主大会和业主委员会。（二）范围：对全市实行物业管理的244 个住宅小区进展排查。根据排查结果，进展清理整顿，进一步标准物业管理行为。（一）完善我市物

12、业管理地方性规章建立。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的，尽快公布实施沈阳市物业管理，依法加强我市物业管理活动的监视管理。（二）全力解决开发建立遗留问题。开发建立单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 15 页 - - - - - - - - - 的问题从新进展完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位

13、，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建立遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在 90 以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建立遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，标准物业管理行为。一是加强物业管理招投标的监视和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标方法，及时制定符合我市实际的沈阳市

14、前期物业管理招投标管理方法。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在 5 万平方米以上的（含5 万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5 万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订（前期）物业效劳合同和业主（临时）公约，对于新建住宅小区要在商品房销售前 100 签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建立部

15、物业管理企业资质管理方法的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理工程。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 15 页 - - - - - - - - - 同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的 要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监视及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监视物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业效劳合同

16、情况，对物业管理企业和物业管理工程经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业工程经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进展综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。催促物业企业按照合同约定的标准提供质价相符的效劳，提高管理效劳水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建立部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进展培训，到达从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及工程经理（物业管理处主任）进展培训，在取得建立部物业管理企业经理岗位证书的根底上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进展上

17、岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书，不合格的取消其上岗资格。四是标准业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建立部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据条例依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具标准性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的根底上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - -

18、- - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 15 页 - - - - - - - - - 一定组织能力的业主进入业主委员会。标准业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项效劳，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物

19、业管理创造良好的环境。（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定详细的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家物业管理条例及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广阔业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。组长：邢凯副组长：王铁成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好详细的组织实施。标准物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原那么，市领导小组全面负责此项工作

20、的监视、指导；市领导小组办公室详细负责此项工作的日常指导、协调和监视、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的详细实名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 15 页 - - - - - - - - - 施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，详细负责全市物业管理工作的指导、监视，并会同相关部门抓好物业管

21、理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。市建委、规划局为开发、建立单位的管理部门。一是在进展住宅小区前期规划时，要规划建立必要的物业管理效劳用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进展竣工验收，不按规划建立的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建立遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，到达合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加标准，促进物业管理水平的提高。各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对

22、目前物业管理工作存在的问题，制定详细的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完本钱方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进展实施。（一）排查阶段由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建立遗留问题、物业管理名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 15 页 - - - - - - - - - 和住宅小区存在的问题进展一次

23、拉网式排查，并进展登记造册，建立管理档案。（二）整改完善阶段各区政府对排查中出现的各类问题进展认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。（三）验收阶段领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进展审核，确保达标。（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。（二）密切配

24、合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进展查处，确保全部达标。（三）加强宣传，营造气氛。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿标准物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关，使广阔居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。（四）强化管理，稳固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -

25、 - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 15 页 - - - - - - - - - 别是对存在问题进展整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，防止类似问题的再次发生，切实维护广阔居民的切身利益和社会稳定。1、物业地域范围开阔，封闭性交强2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、平安性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及效劳的管理。1、建议在

26、保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于工程区域内具有公共及社会性质的工作，其对详细的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁效劳的要求不同，分开管理有利于降低物业管理本钱，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进展分包处理。2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的效劳体系。1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；2、对市政道路的保洁；3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；4、24 小时

27、水电维修；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 15 页 - - - - - - - - - 5、对业主生活垃圾的定时清运；6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；7、工程范围内绿化的种植与养护；8、业主能源费用的代收代缴；9、定期花木杀虫及灭鼠；10、暂住证等社区性证明的办理；11、业主院落档案的管理。1、管家的效劳，是指由管家负责，带着包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的效劳，针对玉河工程提出的管家式效劳，应理解为通过物业管家的努力为业主提

28、供尽可能多的效劳，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。2、管家式的效劳建议由2 至 3 人 24 小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的效劳要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的效劳均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，防止了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种效劳也同样由该物业管家带着陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且防止陌生工作人员带给业主的不平安因素。3、管家式效劳的内容：A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，）B、带着工作人员完成业主提出的家政效劳要求（付费）室内清洁搬家、搬物地

29、板、地毯的清洁养护代收洗、补、烫衣物名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 15 页 - - - - - - - - - 室内插花、装饰代购日常生活用品车辆清洗效劳家庭看护管理宠物看护管理C、为业主提供车辆接、送效劳（付费并需要提前预约）1、保卫部门日常工作内容：24 小时固定平安岗位的值勤24 小时流动岗位的平安及消防巡视车辆停放的平安管理特殊时间段道路车流、人流的疏导管理2、保卫部门的设施设备：中央控制室与中控室连接的门禁对讲系统设像监视系统电子巡更系统业主

30、院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）3、保卫部门提供的委托性特约效劳：礼仪性保卫短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员平安护卫）（以上两种效劳提供时需要有物业管家陪同并属付费工程）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 15 页 - - - - - - - - - 业主物业的平安性是本工程物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态

31、开展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；2、中央控制室接警情后分别所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续开展；3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报是否报警（110、119、120、999等）业主：1根据己收到的招标编号为物招审字() 第() 号的物业的招标文件，遵照 * 市物业管理招标投标管理方法的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全

32、部管理工作。2一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供效劳。3一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量到达我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。4一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。5我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 15 页 - - - - - - - - - 6. 我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3交纳保证金* 万元(大写) 。假设我方违约，那么扣除所缴纳的全部保证金。7除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。投标单位： (印鉴) 法定代表人或委托代理人：(盖章、签字 ) 日期：年月日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 15 页 - - - - - - - - -