2022年物业管理调研报告.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 物业管理服务 意 向 书新格航诺物业服务2022 年 9 月新格航诺物业公司 1 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理介入报告我公司初步对中心宏艺商住小区明白的情形如下：1、该区为多层、高层、商业综合住宅区；2、该区分期竣工验收,有已经入住的、有正在施工的,施工人员较多；3、该区配套设施不完善,如硬化、绿化等,4、该区出入口未建全,人员出入纷乱；5、该住宅区无路灯照明、安防等设施；6、该区处于装修高峰期,装修垃圾未集中处理；7、有的硬件设施部分损坏,导致二次修

2、复；针对以上存在的问题,该小区聘用物业公司是当务之事；为了保证物业治理介入工作的顺当开展,需开发建设单予以大力支持和帮助, 供应必要的物业资料和工作条件,共同做好物业治理介 入工作；依据中华人民共和国物业服务收费治理方法其次条,物业服 务收费是指物业治理企业依据物业服务合同的商定,对房屋及配套的 设施和相关场地进行修理、养护、治理、保护相关区域内的环境卫生 和秩序,向业主所收取的费用；物业服务费支出一般包括以下部分：1治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的费等；2物业公共部位、公用设施设备的日常运行、保护费；3物业治理区域清洁卫生费；4物业治理区域绿化养护费；5物业治理区域秩序保护费；6行

3、政办公费用；7物业治理企业固定资产折旧费；8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；名师归纳总结 新格航诺物业公司2 第 2 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 9法定税费及企业治理费； 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应通过专项修理资金予以列支,不得计入物业服务费内；划：我公司有幸接管该小区物业治理服务工作,做如下整体设想与策一、物业治理职能机构的设置一服务机构的设置：设置“ 物业治理物业治理服务处” ；入驻前一周,治理服务处成 立办公室、财务部、房管修理部、秩序保护部、环卫保洁部,治理服 务处正式挂牌运作；

4、二人员的配备 ：物业治理服务处的人员由公司统一支配,依据物业治理人员配置标准,及依据工作需要增减； 见附表一三工作要点：1、重点关注、明白、熟识物业治理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服 务情形；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配 置、室内配置、门窗工程、装饰工程、楼面、屋面、小区布局、房屋 单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工作内容；物业公司 支配水电技术员进入现场, 与建设工程部人员一起, 参与机电设备安 装调试工作,熟识和把握国际广场设备设施的基本情形

5、和操作规程；熟识楼宇结构、公共配套设施和设备等,参与竣工验收,协作房管员 监督楼宇工程遗留问题的整改工作；2、把握基本情形,收集以下资料：勘测定界报告、配套条 件明细资料、 目标客户资料、 建筑设计说明书、 设计图纸平面图、立面图、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明名师归纳总结 新格航诺物业公司3 第 3 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说 明书等并作好记录,与开发建设单位双方的和谐研讨应形成书面资 料,以备复查；把握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联通、

6、铁通、有线电视等单位的联系,便利业主入住后联系；3、关注涉及物业治理方面的事项,如：治理费、物业治理合同、设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺,包括售楼说 明书、媒体广告和房地产买卖合同, 对不利于物业治理的条款和承诺 应修改,以免产生负面影响；4、跟进项目深化现场,把握第一手资料,明白配套设施、设备 的配置和布局情形, 特殊是供配电、 给排水、电梯、中心空调、 消防、安防、各种管线的走向、 重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更 改记录等；二、设施设备的配置一物业治理用房 程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业治理用房, 其中千分之三为物业治理办公用房,千分之四为

7、物业治理经营用房” ；要求预留并落实的物管用房包括：综合办公室、财务 室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、业主消遣活动室、卫生间；消防、安防中心综合监 控室；以后成立业主委员会的办公用房等及其相关的设施设备；要求在物业治理区域内显著部位设置面积不少于5 米 10 米固定的公示宣扬栏,用于张贴宣扬物业法规、政策和治理规章制度,以及应告知全体业主和物业使用人的通知、栏；二供配电系统告示等；各楼道内应设置公告1、高低压配电房,配电干线,楼层配电箱构成楼宇的供电系统,名师归纳总结 由配电房供配电； 该套系统应满意并保证商业经营、业主日常生活正第 4 页,共 12

8、 页新格航诺物业公司4 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 常用电和为一切设施设备供应动力,如中心空调机,水泵,电梯等；2、配备备用发电机组,自备发电机的容量按供电变压器总容量建议按供电变压器总容量的20以上选定或按设计容量进行配置,发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能,其主要功能一是在发 生火灾时为消防泵,消防电梯,消防通道照明,消防报警供应用电；二是市电停断后为小区的各种机电设施设备电梯、二次供水系统、安防系统、场内照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁 供应应急运行和保证；系统、经营、工作与生活用电3、路

9、灯不必多,只需满意肯定的光照度即可,路灯尽量采纳耐 锈蚀、坚固、的一般灯座和节能灯胆,便利日常修理；三给排水系统 1、给水系统由储水澉、水泵,蓄水池、水箱、供水管网构成；排水系统由污水井,化粪池,雨水井,排水泵、管网构成；给水是由 市政管网将水注入储水澉再由水泵加压转抽到蓄水池,然后分流各 层；2、二次供水系统1可以挑选管网叠压供水形式,叠压供水设备： 管网叠压供 水设备、一体化无负压给水设备、接力加压供水设备、直接加压供水 设备等；依据住宅楼宇高度进行分区, 一般 7 层以上每增加 10 层为一个分区； 这种供水方式和设备具有两大特点：一是设备吸水管与城区供水管道直接连接；二是能充分利用城区

10、供水管道的原有压力,在此基础上叠加尚需的压力供水；叠压供水具有不影响水质、节能、节材、节地、节水等优点,没有储备水量等隐患；2高层住宅二次供水工程应当依据一户一表、水表出户、计 量到户的要求设计和建设；3、排水排污系统名师归纳总结 新格航诺物业公司5 第 5 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1地下排污管道井口间距要合适,跨度不要过大,便于疏通；沟、管、渠、井的设置合理,便于保护保养；2特殊是负一楼超市和负二楼地下停车场的排水工程设计方 案不能无视,应确保雨水排泄畅通、不造成内涝水灾；四消防系统1、依据我市消防安全主管部门对- 的详细要

11、求配置；2、小区各楼宇、各商业区域、各重要部位消防设施设备的配置、布局均应符合国家消防规定标准；五智能化安全防范系统 1、建立小区安全防范服务系统的必要性 近年来,随着城市建设的进展、规划水平的不断提高,传统的 居民住宅建设模式正朝着建设配套现代化模式在迈进；现在居民买 房,除了对房屋的质量、生活配套设施关怀外,特殊是居住区域的安 传统的住宅围 全防范智能化程度, 已成为业主购房入住的首选条件；墙和防盗栅栏等简洁防护设施已不能满意业主居住的安全需求,同时 紧锁的铁门和护栏在发生火灾、地震等紧急情形时,使人难以逃命,因此安全防范的现代化 , 智能化建设势在必行；2、小区安全防范智能系统的设置：设

12、置安全网络系统的基本思路是：变传统的防盗门窗式的被动防范为主动防范；单门独户的个体防范为网络防范；建立一个立体化、多层次、全方位外围、出入口、大门、小区内的各条通道、公共区 域、停车场、泊车位以及各住宅门窗和各居室的安全防范网络系统,实行从外到内五道安全防线的多层安全防范措施,将物防、技防、人 防有机结合,为小区的业主供应安全、舒服的生活保证；名师归纳总结 （七）门禁、道闸掌握系统智能化治理“ 一卡通”第 6 页,共 12 页提升小区智能化治理程度, 对于创建文明先进的示范小区,提高现代化治理水平和人民生活质量,具有重要作用；随着IC 卡技术的新格航诺物业公司6 - - - - - - -精选

13、学习资料 - - - - - - - - - 进展, IC 卡在各个领域得到了更广泛的应用,已逐步进入人们的日常生活中；所谓的“ 一卡通” ,是综合聪明卡、自动掌握、电脑通讯及网路技术,使得生活在特定区域的人们及访客,只需随身携带一张智能卡即一卡通,就可以享受诸如出入口、停车、消费及其它日常生活、社会活动中各种便利、安全、舒服的服务,同时也可提高小区内部管 理及工作效率；通过这套系统, 可以实现对人员权限的明确限定,无论是内部人 员或外部人员,都可以通过对权限的设置, 清晰的界定可以自由进出、停车、消费、的范畴,并对人员的交易情形进行记录,以备查询,极 大的解放了人员治理的压力； 也可到达在提

14、高安全度的情形下节省人 力的成效；仍可以用于考勤,卡证制作、电子巡更、停车场治理等功能；全部的这些只需一张非接触式IC 卡就能解决,不必再受卡太多的困绕,也不必因接触式卡的极易损坏而苦恼；一卡通系统有助于解决高效集成智能化中的假设干难题,实现企 业中假设干子系统之间的联系； 实现企业内部各子系统之间的信息交 换、统一治理和联动掌握现就小区的治理需要,对门禁、负一楼停车场设置“ 一卡通” 管 理系统,八电梯系统 1电梯层门应设置 1 的坡度,且门槛高于地坪 5MM；2夏季最高温度超过 40 度,且设在楼宇顶层的电梯机房应考 虑空调的设置, 预留空调洞和空调板及空调用电并考虑与中心报警连 接；3电

15、梯噪声对住户的影响应在 40 分贝以下；4电梯机房内门钥匙应通用,排气扇应设计定时或温度掌握开名师归纳总结 新格航诺物业公司7 第 7 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 停、天台上的电梯机房门可以考虑设置不透光向上的百叶通风规格250mm*250mm ,优先考虑在电梯机排风系统；房安装温度自动掌握的送风、5轿厢风扇要保证内通风,封闭的电梯厅需设置排风设施；6掌握中心有电梯的运行指示, 消防电梯应具备消防迫降功能；7电梯应设置五方底坑、轿厢、轿顶、电梯机房、监控中心对讲系统且 信号应掩盖轿厢,电梯监控单独取电；8、电梯钢缆标准平层标识,

16、电梯机房配标识对应的平层对比表,塑封贴于显著位置电梯处；9、电梯曳引机须满意 GB/T13485-1992,电梯启动、运行、停止 时轿箱内无较大震惊和冲击,制动牢靠、超载试验必需能安全启动、运行和停止；10、电梯底坑排水通畅,无杂物,缓冲器能正常运行；11、极限、限位、缓速装置的安装位置正确,功能必需牢靠,急 停、检修转换等按 钮和开关的动作必需敏捷牢靠；12、电梯电源应专用,并设置双电源、机房照明、井道照明、轿 厢照明应与电梯电源分开专用,电源与应急电源能正常快速切换；13、随行电缆应使用 60 线的通信电缆,电机举荐使用永磁同步 电机,限速器一般实行 1.15 倍动作；三、收费及服务内容见

17、附表二新格航诺物业服务 2022年9 月 29 日附表一名师归纳总结 新格航诺物业公司8 第 8 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理人员配置标准住宅类型 服务等级 配置人均面积 M2/人R1人员配备调整系数 R2 高层 一级 2500 高层 二级 3000 注： 1、项目人员配置数 =项目面积 +R1+50000- 项目面积 +10000 R2 2、所得人数按四舍五入运算3、入住、装修期可在定编基础上上浮 15% 4、商务楼及单体楼可上浮 50%30000M2以下5、容积率在 3.0 以下可适当上浮 5% 二、治理人员配置1、主

18、任 1 人 20 万 M2以上设主任助理2、客服主管 1 人 8 万 M2以上3、保安队长 1 人4、修理主管 1 人小区业主在 800 户以上, 50000M2以上写字楼三、其它人员配置1、客户助理：按每人300 户业主计,超过300 不足 600 按每增加 100 以上增加 1 人,依此类推2、修理人员： 80000M2以下设 3 人含班长 ,8 万 10 万设 4 人设主管 ；10 万以上每增加 3 万 M2增加 1 人；3、保洁人员：每 10000M2配置 1 人,设班长 1 人,商务楼每 5000M2配置 1 人；4、绿化：按建筑面积 8 万 M2或 800 户业主配置 1 人, 2

19、0 万 M2 30 万 M2设班长 1人, 30 万 M2以上设主管 1 人,容积率小于 3.5 以下可增加设 1 人；物业治理公司职工定岗定编的数量标准物业治理公司机构的设置依据治理的需要而定,治理及专业技术人员的配备以建筑面积 10 万平方米运算,大致为：多层房屋配 6 人,高层大楼配 8 人,不足建筑面积 10 万平方米的不少于 5 人；一、多层住宅物业治理人员的定岗定编标准 多层住宅物业治理人员的定编标准,按建筑面积运算 1 万平方米配置 3.6 人左右 不包括车辆治理人员 ,各类人员配置及标准如下：1、治理人员：主任,总建筑面积 10 万平方米以下设 1 人,1020 万平方米,设一

20、正一副, 25 万以上,设一正二副；助理,总建筑面积10 万以下设 1 人,在 10 万平方米以上每增加 5 万平方米增加 1 人；社区文化设一人,活动中心、场所的值班人员另计；治理处财务相对独立,一般设出纳、会计各一人,但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库治理名师归纳总结 新格航诺物业公司9 第 9 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 员可依据物业的大小和工作需要来设置；2、修理员：建筑面积每4 万平方米设置1 人；2 人,流量小的每班设置1 人,3、绿化员：绿化面积每4000 平方米左右设1 人；4、保洁员：每140 户设 1

21、人；5、保安员：每120 户设 1 人；6、车管员： 依据道口或岗亭设置,车辆流量大的每班设一日 3 班；二、高层住宅物业治理人员的定岗定编标准 高层住宅物业治理人员的定编标准,按建筑面积运算 1 万平方米配置 7.57.8 人左右不包括车辆治理人员,各类人员配置及标准如下：1、治理人员：建筑面积小于 5 万平方米设主任 1 名,每增加 5 万平方米增设副主任 1名；助理每 350 户设 1 人；社区文化设 1 人,活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设 1 人；其他人员可以依据工作需要设置；2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施,要相应配备工程技术人员,

22、建筑面积在 3 万平方米以上的楼宇每 1 万平方米配 1.5 人；3、保洁、绿化人员：建筑面积每 7000 平方米左右或 90100 户配 1 人；公共场所或商业场所可适当调整人员；4、保安人员：每40 户配 1 人或建筑面积3000 平方米左右配1 人；2 人,流量小的每 5 、车辆治理人员：依据岗亭或道口设置,车辆流量大的每班每岗设班设 1 人,一日 3 班；三、高层写字楼物业治理人员的定岗定编标准高层写字楼物业治理人员的定编标准,按建筑面积运算 1 万平方米配置 1518 人左右不包括车辆治理人员,各类人员配置及标准如下： 1 、治理人员：建筑面积小于 3 万平方米设主任 1 名,每增加

23、 3 万平方米增设副主任1 名；助理每 2 万设 1 人；社区文化设 1 人,活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设 1 人；其他人员可以依据需要设置；2、机电人员： 高层写字楼要增设空调通风系统,所增加,所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多,其他类型设备的数量也较高层住宅有 一般每 1万平方米配 45 人；3、卫生、绿化人员；建筑面积每 2500 平方米配 1 人；4、保安人员：建筑面积每 2000 平方米左右设置 1 人；四、其他类型的物业附表二如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定；名师归纳总结 新格航诺物业公司10 第 10 页,共 12 页- - - - - -

24、 -精选学习资料 - - - - - - - - - 一级收费标准0 元 /月 .平方米已包含税、费一、基础条件 : 小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积 3的物业治理服务用房；绿化率 35%以上 包括水面 ；绿化、休闲活动中心、场地 1500 平方米以上；固定活动馆所 300 平方米以上；专用固定停车泊位 1 个 /3 户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施；二、公共秩序保护1、门岗室美观洁净,人员统一着装,设专人24 小时值勤,其中主出入口不少于10 小时立岗值勤；对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；2、依据规定路

25、线和时间进行24 小时不间断巡逻,不少于12 次,对小区重点部位每小时巡查一次,并做好巡查记录；巡逻过程中对可疑人员进行询问,发觉火警或治安隐患、事故及时报告有关部门；3、小区内公共消遣设施、水池等部位设置安全警示标志；4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置；非机动车辆停放整齐；5、设有中心监控室的实施24 小时安全监控并记录准时；6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等；7、对火灾、水浸等突发大事有应急处理预案；8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用；三、保洁服务1、小区内公共区域硬化地面、主次

26、干道每天清扫2 次,洁净洁净；室外标识、宣扬栏、信报箱等每周擦拭2 次；2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域洁净洁净无杂物；3、公共楼道每天清扫1 次；扶手每天擦洗1 次,保持洁净洁净；4、依据小区实际情形合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装；5、按楼栋口、楼层收集垃圾,每天 2 次；6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象；7、垃圾设施每周清洁 2 次,无异味；8、公共区域玻璃每周擦洗 1 次；9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑准时进行清扫；10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象；11、建立消杀工作治理制度,依据实际情形开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效掌握

27、鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生；12、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝说,并报告有关部门进行处理；新格航诺物业公司 11 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二级收费标准元 /月 .平方米 已包含税、费 一、基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积 3的物业治理服务用房；绿化率 30%以上 包括水面 ；绿化、休闲活动中心、场地 1000 平方米以上；固定活动馆所 200 平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施；二、公共秩序保护1、门岗室洁净

28、,人员统一着装；设专人24 小时值勤,其中主出入口不少于8 小时立岗值勤；对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；2、依据规定路线和时间进行24 小时不间断巡逻,不少于8 次,对小区重点部位每2 小时巡查一次,并做好巡查记录；巡逻过程中对可疑人员进行询问,发觉火警或治安隐患、事故准时报告有关部门；3、小区内公共消遣设施、水池等部位,设置安全警示标志；4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置；非机动车辆停放整齐；5、设有中心监控室的实施24 小时安全监控并记录准时；6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等；7、对火灾、水浸等突

29、发大事有应急处理预案；8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用；三、保洁服务1、小区内公共区域硬化地面、主次干道每天清扫1 次,洁净洁净；室外标识、宣扬栏、信报箱等每周擦拭1 次；2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域洁净洁净无杂物；3、公共楼道每天清扫1 次；扶手每周擦洗3 次,保持洁净洁净；4、依据小区实际情形合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装；5、按楼栋口收集垃圾,每天 1 次；6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象；7、垃圾设施每周清洁 1 次,无异味；8、公共区域玻璃每月擦洗 2 次；9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑准时进行清扫；10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象；11、建立消杀工作治理制度,依据实际情形开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效掌握鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生；12、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝说,并报告有关部门进行处理；新格航诺物业公司 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页