2022年某酒店公寓项目管理策划.docx

《2022年某酒店公寓项目管理策划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年某酒店公寓项目管理策划.docx（56页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一、前言水晶岛工程的定位调整工作是工程目前的重点,是工程开展营销工作的前提和基础；在前 一阶段,我行通过对西安写字楼、住宅、商业等本工程所涉及到的各类市场的具体供需调 查,把握了西安目前的市场特点和将来进展走势,明确了工程所面临的市场压力和机遇；同时对与工程区位、档次、物业类型有类似性的北京商务综合建筑体进行了专题争论,以 把握综合建筑体的基本规律,作为本工程定位的依据；此外对工程自身条件也进行了具体 分析,作为工程定位的前提条件；在上述分析的基础上,结合市场特点及将来进展走势、综合建筑体的规律、工程自身条件三个方面提出了我们的定位建议；即：工

2、程总体定位为高档次商务综合建筑体,工程的三个主要功能之间,应形成运转良好 的互动作用,成为西高新乃至西安市特殊的高品质综合性工程；具体表达在整体工程应以 写字楼为主要功能,公寓协作写字楼,形成工程的主体；商业配套作为对二者功能的补充和完善,三种功能在统一的商务氛围下相互支撑,形成 以较强的综合实力参加市场竞争；1+1 大于 2 的合力效应,最终能够通过与贵司的沟通和研讨,以上的基本定位已经达到了双方的共识；但在此基础上仍需要 进一步细化有关问题,才能够达到可操作的程度；由于时间紧迫,而且定位工作的深化也 需要阶段性深化,在第一阶段报告中,定位的细化程度仍不足,因此我们在工程基本定位 确定的基础

3、上,结合工程急待解决的具体问题,对工程的定位进行了补充和细化,以便促 进工程的定位落实到可操作的层面；目前需要细化的问题主要包括：公寓的具体定位,以及相应的细化定位问题,如交 通组织、大堂分割、装修、经营治理方式、与已售出物业的关系问题等；公寓底商定位,包括业态、布局、规模等；写字楼低商定位,包括业态、布局、规模等；水晶石的功能细化、业态组合、经营治理模式等；作为综合建筑体,上述需细化定位的内容之间是有联系的,特殊是作为工程主要功能的公 寓的定位更是关键；在工程总体定位于高档商务综合建筑体的前提下,写字楼、商务俱乐 部水晶石的定位方向已经明确,而且是与总体定位吻合,提升工程总体价值的；但公名师

4、归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 寓的定位仍需要明确,公寓内应当包含何种功能才能够与工程的总体定位吻合,与写字 楼、水晶石等起到相互促进的作用；而且公寓的功能细化,公寓与其他物业的关系明确之 后,公寓的功能划分、交通组织；公寓低商的定位、写字楼底商的定位等将迎刃而解；因 此,在工程定位细化调整阶段,核心的问题是公寓的定位问题；二、公寓细化定位 在公寓细化定位上,关键的问题是在公寓中是否需要设立酒店的功能；在是否需要酒店明 确之后,才能够确定公寓内仍应支配何种类型的公寓产品,以及公寓、写字楼低商配套等 定位细化的问题；因

5、此,我们第一对酒店功能的必要性和具体产品模式进行确定,在据此 考虑其他功能的设置；（一）酒店功能定位一）酒店功能存在的必要性分析1.市场需要高档酒店5000 家,其中不乏世界500 强企西高新作为西安经济进展最活跃的区域,入住企业达到近业和国内知名企业；企业的集合,除了进行生产、研发等活动,也同时会产生商务沟通的 需要,对高档次酒店有较为剧烈的需求；同时西高新经过多年的进展,已经成为综合性的 城区,商务活动日趋频繁；目前的酒店设施明显不足,全区知名酒店仅有一家三星级酒 店,已无法满意商务活动的需要；因此从市场情形来看,高新区存在着对高档次四星级、五星级商务酒店的需求；2. 酒店是商务型综合建筑

6、体中的重要功能 通过对商务综合建筑体的专题争论,在大型的商务综合性工程中,写字楼、公寓、酒店和 商业是最重要和基本的功能；而且酒店的比重在综合性工程中,所占比例一般介于 1030,公寓基本为服务式公寓,比例介于15 25；本工程中公寓部分的规模比例在50%左右,假如考虑酒店功能和投资服务型公寓两种功能,其比重完全吻合较为抱负的综 合建筑体酒店与公寓的规模比例；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3. 符合贵司的长期进展战略 贵司作为西安最具实力的开发企业之一,多年来 开发了大量的房地产物业,都在市场中产生了较 大的影

7、响力,贵司始终是市场的引领者和开拓 者；在高新区经济快速进展,房地产市场竞争日 趋猛烈的情形下,贵司为自己提出了新的要求和 挑战,涉足新的市场领域,开发西安市场仍几乎 属于空白的高档次综合性工程和酒店类产品,继 续保持对市场的引导,是企业进展的新的一步和 重要的战略；综合来看,西高新区域酒店设施不足,而市场又对高档酒店有较大的需求,开发高档次酒 店产品可以满意市场需求,有良好的市场空间；同时作为商务综合建筑体,酒店是必备的 功能,对工程的品质保持在高水平是有力的支撑,并使工程总体价值有较大的提升；此外,开发酒店产品也是贵司引领市场的重要举措,是涉足新的市场领域的重要步骤；因此 综合而言,对于本

8、工程支配酒店类产品是必要的；二）酒店功能的具体类型分析 酒店功能类型可以分为三种类型：纯酒店、产权式酒店和进行酒店式经营和治理的公寓式 酒店；下面我们对三种酒店类型在本工程中的适应性进行分析,挑选较为适合本工程的酒店功能 类型；1. 纯酒店 纯酒店是拥有 40 年产权,产权与经营权统一,通过经营猎取长期收益的酒店类型；通过我 们对北京商务综合建筑体的专题争论,在商务综合建筑体内的酒店一般都是 4 星级、 5 星 级高档次的纯酒店,产权与经营权不分别,由知名酒店治理公司经营治理,是商务综合建 筑体高品质的有力保证,对综合建筑体内的其它功能有较强的支持作用；对于本工程而言,设置纯酒店的有利因素是：

9、1.市场当中缺乏高档次酒店,而对高档酒店的需求在不断增长；2.酒店是商务综合建筑体中的重要功能,有利于综合建筑体不同功能的和谐,促进总体价值提升；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 但不利因素也很明显：纯酒店是进行长期经营猎取收益的,一般不出 售,资金的回收期限比较长；贵司开发酒店物业,是涉 足新的市场领域,迎接新的挑战的战略考虑,纯酒店的 开发存在着高投入与难以快速回笼资金的冲突,对公司 连续做市场市场领航者在资金支持方面有不足；四、五星级高档酒店是西高新市场所需要的,高 档酒店对装修、设施设备的要求较高,本工程假

10、如建设 纯酒店无疑需要加大成本投入,风险大,而长期经营是 否能够保证工程成本的顺当回收存在不确定性,而且后 期的经营也存在风险；作为纯酒店,国家有严格的星级评定标准,而本 工程本身是公寓,无论在空间上、设施设备配置、配套 设施的配备等方面,都无法达到国家标准,难以依据星 级评定的标准进行改造,从而无法保证作为纯酒店所必 须的档次标准；依据工程目前的现状条件,已经无法作成纯酒 店,而且已经有相当数量的房间出售出去,使后期进行 酒店式治理的难度很大；因此在经营治理方面,找到知 名酒店治理公司进行经营和治理是比较困难的；通过以上分析,可以判定,本工程不适合开发纯酒店；2. 产权式酒店 产权式酒店是旅

11、行与房地产相结合的产物；产权式酒店即投资者购买酒店的客房后一般不 在酒店居住,而是将客房托付给酒店治理公司统一出租经营,猎取肯定的投资回报,同时 获得酒店治理公司赠送的肯定期限的免费入住权；产权式酒店一般位于自然景色美丽的旅行度假区,满意投资者休闲度假和猎取投资收益的双重需求；产权式酒店也是真正的酒店,产权为40 年,进行酒店式经营与治理,长期收益；作为一种投资产品,投资者拥有产权和收益权,但没有经营权；从国外的体会来看,产权式酒店的胜利要素中有几个必要的因素：名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有巨大的客户群 位于

12、自然景观、消遣休闲资源优越的旅行度假区 专业的治理公司和网络化经营 对于本工程而言,开发产权式酒店不是抱负的方 案,存在以下制约问题：产权式酒店的土地使用权限是 40 年,也需要进行 星级的评定才能保证品质,吸引投资者,因此需 要加大前期的成本投入；西高新是产业区,不是旅行区,对客户的吸引力 比较差；由于不是旅行区,产权式酒店只能作为投资工 具,而西安客户的投资多带有多重需求属性,仅 能满意其投资需求的产品对其吸引力不足；与本工程商务氛围不和谐；为吸引投资者,大多数产权式酒店需对投资者有 投资回报的承诺,无疑加大了开发商的经营风 险；由于存在上述制约因素,有产权式酒店治理体会 的酒店治理公司会

13、对工程的经营前景进行评估,达成合作的可能性会比较低；3. 公寓式酒店 依据北京、上海等发达城市的体会,在高档商务综合建筑体内或在商务区内,已经显现了 起到酒店功能并且进行酒店治理的公寓式酒店；虽然在本质上,它们是有 70 年产权的公 寓,但它们实现了肯定时期内产权与经营权的完全分别,并且通过酒店的销售渠道获得租 客,由专业的酒店治理公司统一经营治理,从品质到治理到服务都接近或达到高档酒店的 水平,客户以短期的商务客人为主；此类公寓式酒店兼顾了产权式酒店与居住型公寓的属性,购买者可以满意其自用与投资的 多重需求,对购买者而言比较有保证；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 49

14、 页精选学习资料 - - - - - - - - - 此类产品的基本操作模式是：（1）开发商通过高品质的装修和组建特地的酒店治理公司,将工程包装成高端产品四、五星级酒店,从而使投资者感觉到工程将来的保值增值才能,吸引投资者留意；（2）通过长期的返租、承诺替投资者仍月供款等特殊的投资模式,促使有意向的投资者进 行实质的投资,并且实现较长时间内的投资者的产权与经营权分别,酒店治理公司可以获 得长时间的经营治理权,从而保证了将公寓依据酒店的方式进行经营治理,实现酒店的功 能；（3）在工程进入经营阶段,为投资者供应肯定期限的免费使用权；（4）通过后期的经营,猎取经营收入,实现对投资者的承诺；对于本工程

15、而言,实行此种方式对于投资者有肯定吸引力：由于肯定时期的产权与经营权分别,使得工程实现了酒店的功能,而酒店在西高新是有良 好的市场前景的,因此,作为酒店功能的产品其产品本身的品质有保证,而且开发商的承 诺和市场潜力可以使投资者获得稳固的回报,物业有升值的可能性；对投资者而言,用较少的投资获得了高品质的物业,而且物业保值增值的才能比较强,通常仍可以得到肯定期 限的免费使用权,因此有较强的吸引力；对于开发商而言,实行此种方式主要的好处在于：将公寓产品包装成高档酒店,在依据高档酒店的 价格出售给投资者；用高总价猎取较高的首付款,一次 性获得大部分成本的回收；西高新高档酒店缺乏,使得经营收入有保证,在

16、 扣除承诺的返租或按揭款以及经营成本后,可能不仅回收了全部成本,而且可以获得额外的经营利润；通过获得长期的统一经营治理权,实现高档酒店 的功能,对于综合建筑体总体功能的和谐和总体价值的 提升有促进作用；可以带动其它物业的保值增值,提高公寓的品 质,促进其销售；但此种模式在市场及经营方面也存在着肯定风险：名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 投资者实质上是用较高的首付款购买了 15 年后 的可以连续使用 55 年的公寓产品,是一种期货投资；15 年后产品的价值如何难以得到保证；而且投资者让 渡了首期款的时间价值,丢失了用

17、其投资其它工程的收 益；因此投资者对工程 15 年后的品质和市场情形最为 担忧,而且会期望在 15 年内获得肯定的附加权益；因 此开发商应当定期更换装修和家具,保证工程的品质,并且赐予投资者肯定期限的使用权或其它优惠；此种模式适合于对工程成本构成不明白,投资渠 道少,不懂得资金时间价值的投资者；为达到酒店的品质,开发商在前期必需要增大投 资成本,使工程销售风险加大；必需与专业的酒店治理团队合作,有良好的酒店 销售渠道,才能够保证工程的稳固回报；在工程经营期间,仍要定期重新装修和更换家 具,需要追加投资,增大了经营风险；工程目前的公寓价格平均在 3600 元/平方 M ,而 高档酒店的价格会特别

18、高,与工程前期定价有较大区 别,价格跨度大,对销售会造成不利影响；4.适合本工程的酒店类型 通过以上三种酒店类型的分析,可以看出,酒店式公寓是较为适合的类型；符合公司的经营进展战略,从单纯的住宅开发向 复合房地产开发过渡；符合商务综合建筑体的基本规律；对工程整体品质有提升作用,保证工程总体价值 和高回报；符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的 目的；能够提升公寓及其它物业的价值,带动其经营和名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 销售,缩短回款速度；酒店的直接客户是投资者,间接客户（租客）是短期居住的商务客人；直接客

19、户是投资者,他们是将本工程作为酒店和一种投资产品来购买的,他们所看中的是 高档酒店和专业的经营治理为工程带来保值和增值；间接客户是短期居住的商务客人；由于商务团体客人对配套的要求比较高,而工程本身是 公寓,配套设施与特地的酒店会存在肯定差距,一方面虽然可以通过商业配套设施在肯定 程度上加以补偿,但另一方面可以将重点侧重在短期居住的商务散客,由于短期居住的商 务散客承租才能较强,对于保持较高的经营收益,进而实现对投资者的承诺有好处；而对 于旅行客人,由于西高新不是旅行区,对旅行客人的吸引力不强,而且旅行客人的价格承 受才能也比较低,因此不是抱负的客户；对于西安,特殊是西高新而言,由于商务活动越

20、来越活跃,短期的商务客人数量比较多,周边众多企业、写字楼的商务人士应当是酒店式 公寓的主要客户,而且假如本工程酒店特色较为鲜明,供应与住酒店不同的居住感受,很 可能会吸引更大范畴的商务客人；（二）公寓类型定位 对于本工程的公寓而言,除了设置酒店功能以外,仍应当有其他的公寓类型；我们下面对 有可能的公寓类型一一进行分析,从而判定最为适合的公寓类型；1. 纯公寓 纯公寓是以自用为主要目的,兼顾其它需求的公 寓；依据我们的对西高新住宅市场的调查,目前住宅市 场的进展态势良好,人们普遍对西高新的住宅市场较为 看好,需求较为旺盛；但纯公寓的客户对户型的需求相对比较大,户型 挑选上以 23 室为主,而本工

21、程公寓以一居为主,在 户型上难以满意纯公寓用户的需要；而且,纯公寓与本工程作为商务综合建筑体的定 位不吻合,对工程总体的品质有影响；酒店功能与自住 公寓不和谐,对酒店的品质也有影响；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2. 商住公寓 随着高新区的进展,各类公司越来越集合,成长 型企业和小公司对商住公寓有需求；依据我们对商住公司的调查,他们对户型的需求 也多为 2-3 居,以满意办公的需要,而本工程公寓户型 无法满意商住的要求；商住公寓档次与酒店、写字楼的档次不匹配,对 工程总体品质有影响,会造成品质下降,收益削减,不

22、 能达到高档次商务综合建筑体的基本要求；3. 酒店式公寓 依据北京、上海等发达城市的体会,酒店式公寓 大多是实行大产权统一经营的方式,其分销渠道是传统 的房地产销售渠道,与房地产中介公司进行合作；客户以长住客户为主,主要是国内外高级商务人士和高级白 领；这种产品是长期经营,猎取长期收益的,投资成本 逐期回收而不是快速变现；这样对本工程的资金压力会 比较大,不是抱负的方式；以出售为主的酒店式公寓,如承诺较长时期的回 报,就成为以投资为主兼顾自用的投资产品,为保证品 质,应统一治理和经营,以获得稳固的收益；此种模式 其实与前面争论过的实现酒店功能的公寓式酒店类似,作为一种新的投资产品,本工程的公寓

23、部分完全做成此种产品市场风险比较大；假如仅承诺较短期限的回报,也需要供应装修,与酒店的硬件投入差别不大,但两种产品会产生竞争；必需实行统一经营的方式,否就小业主为获得客户,会 竞相压价,品质难有保证；在客户方面也会与酒店客人 有冲突；而且包租的风险较大；由于实行酒店式经营管 理,物业治理费会比较高,对于自用客户不划算,会将名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 自用客户或先期自用后期考虑投资的客户排除在目标客 户之外,会加大工程的市场风险；4. 投资型服务公寓 与上面提到的实行短期承诺的酒店式公寓相比,投资型服务公寓可以

24、在保证工程档次的基 础上,实行菜单式装修方案,由开发商统一负责装修,使工程的品质有保证；同时服务内 容也是可挑选的,使物业治理费降低,从而可以吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾 者、作为客户款待场所的企业等多种客户,分散了市场风险；而且投资型服务公寓的用家 多为长期用户,与酒店以短期商务客人为主也并不冲突,在档次上虽然与酒店相比有肯定 差距,但也是高品质的；依据我们对于综合建筑体的争论,服务式公寓也是基本功能之 一,对于综合建筑体内的其它功能也可以起到支持作用,对工程总体价值提升有帮忙作 用；因此,综合比较几种公寓类型,投资型服务公寓是最为适合的公寓类型；（三）水晶岛公寓细化定位 1. 目标客

25、户 1.1 目标客户（1）公寓式酒店客户群 酒店的直接客户是投资者,间接客户（租客）是短期居住的商务客人；（2）投资型服务公寓客户群 投资者：对该工程有投资意向的客户,期望首期 投资额较少的客户 自用型：高新区工作的外籍和外地高级治理人员 将其作为接待客户的相关公司 在西高新工作的白领,短期自主,长期投资2工程现有条件分析 2.1 设施设备 相对于纯酒店而言,上述二种物业类型对于楼宇的设施设备不存在明确的规定性要求,而 取决于市场和目标客户的需求；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 本公寓楼可配备 24 小时热水、

26、户式中心空调,具备基本智能化配置,基本满意商务客户的使用要求,对于整体物业的品质有肯定提升作用；2.2 配套设施相对于纯酒店而言,“ 公寓式酒店+投资型服务公寓” 二种物业类型对于楼宇的公共配套设施并无具体要求,主要取决于市场和目标客户的需求；但针对本工程的具体区位,目前尚未成熟,商业配套设施应尽量配置全面,满意客户多方 面的需求；2.3 户型 公寓楼的户型原本依据商务公寓的标准设计,户型面积、配比等与公寓式酒店及投资型服 务公寓均较为吻合；2.4 总平面布局及出入口 商务居住功能所必需的临街面、多个与城市道路的连接口本公寓楼均满意要求；公寓楼的 人行、货流、内部出入口设置不仅满意使用要求,为

27、公寓的治理和服务预留了条件；3具体的组合形式“ 公寓式酒店 +投资型服务公寓” 的具体组合形式基本有如下二种方式：分楼层组合 竖向组合 下面将对此二种方式加以分析说明；3.1 分楼层组合 3.1.1 组合方式 分楼层组合又分为二种方式,其一为将公寓式酒店设在公寓楼高层部分,其下部为投资式公寓,即“ 上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓” ,另一种方式为将公寓式酒店设在公 寓楼低层部分,而投资型服务公寓位于高层部分,即“ 下部公寓式酒店、上部投资型服务 公寓” ；不同的上下组合方式,在不考虑电梯和大堂使用的前提下,区分如下：3.1.1.1 上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓 将公寓式酒店设在大楼的

28、高楼层或低楼层,本身并无本质性的差别；公寓式酒店位于高层 部分,酒店客房将拥有较好的视野和采光、景观等；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3.1.1.2 上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓 由于本工程西南侧隔路的木塔寨变电站,将公寓式酒店设在下部,距离变电站较近,而使 公寓距离变电站相对较远；公寓式酒店为短期散租客,对此不会特殊留意,可将此不利影 响化解；从经营角度,由于下部3-5 层有 38 套已售户型承诺5 年返租,将公寓式酒店设在低层,正好将这些承诺客户纳入酒店式治理,可以通过补充协议将此部分房间纳入公寓式

29、酒店客 房,实施统一经营治理,所得收益统一返仍小业主,有利于贵公司实践承诺；3.1.2 电梯和大堂的使用 从整个大楼的安全性角度,二种物业虽然都是公寓,但公寓式酒店为短期租户,而投资性 公寓以长期租客为主,所以电梯和大堂仍应当分用；以免人流混杂,对双方安全角成隐 患,降低整体物业的档次；一旦采纳横向分割的方案,必定会造成从电梯厅 到房间交通距离过长的问题,对于酒店客人而 言,由于是短期居住,对此可能不会特殊关注；但对于公寓的客人,由于是长期居住,过长的交 通距离必定会给其带来不便,从而降低其购买投 资或自用的爱好,不利于工程销售；因此横向分 割的方案对工程的销售和客户的居住影响很大,不是抱负方

30、案；3.2 竖向组合 3.2.1 公寓楼的平面布局具有双大堂的特点,有利于竖向分割；公寓式酒店和投资型服务公 寓可各自使用一个大堂,各自独立成区、分区使用、分区治理,解决了公寓式酒店与公寓 混用电梯和大堂的问题；但此种分割方式最大的问题是各层平面被分成二部分,每一部分的消防疏散楼梯只有一 个,不符合消防规范,补救措施是在分割处设防火门,作为另一个逃命出口,满意紧急逃生的要求；而从电梯服务面积的角度分析,标准层6 部电梯均分为2 组,一组3 部电梯,电梯数量相同,打算其服务的面积也尽量相同,所以纵向分割方案需要尽量均等的划分标 准层平面,否就会显现一边电梯过剩,而一边电梯不够使用的情形,会降低公

31、寓的档次；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目前在 G-G1 轴的防火分界线基本将整个平面划分为近似相等的两部分,基本符合电梯的 服务才能；3.2.2 分区方式 采纳竖向分割的形式,有二种分割方式可供挑选,其一为依据东大堂面积较大、适合作为 公寓式酒店大堂的特点,将公寓楼东半部分改为公寓式酒店使用,而西半部分仍作为投资 性公寓；其二为西部作为公寓式酒店而东部作为公寓；两种方案各有优势和不足之处,现 分述如下：3.2.2.1 公寓式酒店设在东侧 优势：首层东侧大堂宽敞气派,适合作为公寓式酒店 的大堂；东侧 1-2

32、层商业配套面积充分,有利于支配公 寓式酒店的服务配套设施；劣势：但木塔寨变电站在西侧,公寓式酒店位于东 侧,而以长期居住为主的投资性公寓位于西侧；投资性 公寓客户对于居住环境要求相对较高,对于木塔寨变电 站的存在会较为关注,不利于投资性公寓的销售和出 租；整个公寓楼的服务 /消防电梯位于大楼的西 部,公寓式酒店无法顺当使用到服务电梯,而投资性公 寓反而不特别需要服务电梯；3.2.2.2 公寓式酒店设在西侧 优势：将公寓式酒店设在公寓楼西侧,靠近木塔寨变 电站,淡化变电站对于投资型服务公寓的不利影响,有 利于投资性公寓的销售和出租；同时公寓式酒店必需的服务电梯（及消防电名师归纳总结 - - -

33、- - - -第 13 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 梯）位于西部,便于使用；洗衣房等设施位于西部,便于公寓式酒店使 用；公寓式酒店位于公寓楼西部,距离水晶岛写字 楼相对稍近,接近办公楼的商务氛围,功能、档次较为 和谐,便于配套设施共享；劣势：西部大堂的面积相对较小,空间相对局促,对 于公寓式酒店而言,与公寓式酒店的形象和档次不符,不够气派；酒店式首层、二层的商业配套面积较少,1-2 层总面积约 1740 平方 M ,而且其中包含货运出入口、煤气表间、智能化机房等设备用房,不能满意公寓式酒 店对于配套设施需求；而投资型服务公寓的 1-2 层总面 2830 平

34、方 M ,面积较为宽松,其配套面积和功 积为约 能可以与公寓式酒店共享一部分,甚至在写字楼的配套 中也有需要与公寓式酒店共享的功能；但这种共享配 套,特殊是公寓式酒店与投资性公寓共享配套,使用不 便,同样造成肯定程度的人流混杂,带来相应的治理和 安全问题；公寓式酒店仍需借用写字楼的配套设施；3.2.3 安全问题 竖向分区的方式,仍需保证每层的消防疏散,需要在防火分区处加设甲级防火门（依据现 图纸为每层走廊的 G 轴-G1 轴处）；为确保日常居住使用的安全性,此处需要增加人员或 电子监控设施予以治理和防范；3.2.4 电梯数量依据我行多年对于酒店市场的体会,一个运转良好、盈利顺当的酒店,存在肯定

35、的客观规律,即需要肯定的规模效应,其基本盈利的规模大致在300 个客房,才能取得合理的收名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 益；而300 间客房的酒店,对于客用电梯数量的要求基本是平均60-90 间客房需要一部电梯,依据此标准,300 间客房约需要4-5 部客用电梯；而本工程经过竖向分割,东、西两部分各 3 部客梯,对于公寓式酒店,电梯数量较为紧急；3.2.55 货运电梯由于公寓式酒店供应酒店式服务,进行房间日常清洁护理需要专用的货运电梯,加上西部 原有的三部电梯,公寓式酒店共拥有四部电梯,基本满意使用要求；3.2

36、.6 分摊面积需要重新运算由于公寓式酒店和投资性公寓均以出售为主,而由于竖向分割,公共部分可分摊面积的分 摊对象与原整栋公寓楼统一分摊的情形有所不同,需要重新进行销售面积的运算,重新核 算每户的销售面积；3.2.7 新的销售面积与原销售面积的冲突由于销售面积分摊原就为依据实际使用进行分摊,投资性公寓位于东部,其大堂等可分摊 公共空间面积相对较大,造成销售面积可能有所变化,对于已经出售的公寓部分,需要与 小业主协商解决重新运算分摊面积使户型的销售面积变化的问题；3.2.8 与已售出户型的冲突从经营角度,由于目前已经售出公寓近200 套,而且在3-5 层有 38 套已售户型承诺5 年返租；公寓楼经

37、过竖向分割,这些已售户型一部分位于公寓式酒店内,另一部分位于投资型 服务公寓内；位于公寓式酒店内的已售户型,需通过补充协议等方式,将此部分已售房间 纳入公寓式酒店客房内,实施统一经营治理,可望通过将所得收益统一返仍业主,实践贵 公司的有关返租承诺；但位于投资性公寓内的已售户型,特殊是承诺返租的户型,其冲突 较难处理；3.2.9 公寓式酒店与原已售公寓之间的价格差通过将原一般服务式公寓改为公寓式酒店,大幅度提升了公寓的销售价格；而原服务式公 寓的价格已经被市场所接受和认可；现通过改为公寓式酒店而使价格大幅上扬,市场的接 受和认可是一个难题；假如不能够为市场所接受,公寓式酒店的销售可能会面临困难；

38、3.2.10 公寓式酒店的治理公司要确保公寓式酒店的酒店品质,需要聘请专业的名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 酒店治理公司进行专业化的服务和治理；而本工 程与投资性公寓同处于一栋楼内,在分界处由于 消防条件限制不能够完全分隔,具有安全和流线 混杂的隐患；这样的情形为查找有体会、高品质 的酒店公司造成了难度；结论：依据与贵公司的沟通和沟通,考虑水晶岛公寓已经售出一部分,且其中3-5 层有38 套公寓对客户作过关于 5 年投资回报的承诺；并结合上述对于公寓物业定位三种组合方式的分析,我行建议将公寓定位于“ 公寓式酒店

39、 +投资性公寓” 的组合方式；建议将公寓式酒店设在公寓楼的西半部分,投 资型服务公寓设在公寓楼东半部分；（四）商业配套定位细化依据上述设置,公寓楼的 1-2 层商业配套依据为各自上部物业类型服务的原就进行布局和功能支配；同时考虑到公寓式酒店对配套的要求相对投资型服务公寓要高,公寓的配套可以与公寓式酒店共享；公寓楼定位为“ 公寓式酒店+投资性公寓” ,组合方式为西侧为公寓式酒店、使用公寓楼西侧大堂,东侧为投资型服务公寓,使用公寓楼东侧大堂；故公寓楼 1-2 层商业配套的定位,需以公寓楼的定位为依据,以工程综合建筑体的整体定 位为前提,紧密联系两类公寓针对的目标客户的特点和差别,并结合综合考虑,对

40、各类业 态的主要服务目标客户进行细分,并由此确定具体业态及功能、位置等；1 公寓式酒店 1.1 商业配套定位原就：公寓式酒店更类似于酒店,其服务配套的内容应基本接近于酒店的公共配套设施,把握其“ 酒店” 的特性,针对公寓式酒店客户的需求进行定位；同时兼顾综合建筑体整体的定位 需求；名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.2 定位依据 公寓式酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客；这类人群由于是短期租住,且多为因公商务往来,需求特点是留意内部空间的舒服性和高品质,留意服务的水准,对 配套的要求不是特别剧烈；因

41、此在酒店的配套可以少而精,满意其基本需求,如早餐、洗 衣等,而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施,可共享公寓或写字楼的配套 设施；1.3 定位内容 公寓式酒店的配套定位包括一层和二层两部分；如前所述,公寓式酒店的配套需要在投资型服务公寓和写字楼配套共享,故结合公寓式酒 店平面分割及工程进度的现状条件,在一层设置设咖啡茶吧、美发店；二层设洗衣房（与 投资型服务公寓合用）、美容美发、小型餐饮；由于配套规模的限制,公寓式酒店的健身中心、高档超市需要在投资型服务公寓中共享；而由于公寓楼原设计未包含高档大型的中式餐饮配套,煤气管线、给排水等条件不具备,并考虑目前的工程进度,公寓的高档餐饮在写字

42、楼配套中解决；1.3.1 一层由于公寓式酒店的一层空间面积约920 平方 M,布局较为紧凑,西端为货流口和内部办公值班、设备表间和机房等空间,形成内部治理区域,不便改动,目前可以利用的仅有大堂 两侧的空间；依据定位原就和依据,结合工程现状、空间特点及酒店门厅应当具有的基本接待服务功 能,在此设与酒店公寓日常出入关系较为亲密的内容,有接待前台、行李寄存、咖啡茶吧、商务中心；接待前台、行李寄存 由于大堂北侧的空间相对较大,距离电梯厅相对较远,故将此处作为咖啡茶吧的位置,而 挑选南侧的前台作为公寓的前台及治理办公、行李寄存；位置： 1-3 轴、 J- K 轴围合的空间 面积：约 50 平方 M 功能

43、：接待服务、行李寄存、内部办公等；名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商务中心 由于公寓式酒店的客户为商务客人,其需求与一般酒店的客户类似,商务中心是必需的配 置；结合一层现有空间条件,将商务中心设在与前台相邻的位置；位置： 1-3 轴、 K-L 轴围合的空间 面积：约 50 平方 M 功能：收发传真、电子邮件服务、复印打印、票务服务、英文翻译、秘书服务等；咖啡茶吧 依据我行对酒店的调查,酒店大堂内通常均附设咖啡休息场所,作为休息、等候、简洁商 务洽谈的场所；位置： 12-14 轴、 L1-J1 轴围合的空间；面积

44、： 150 平方 M 功能：包含咖啡厅、茶吧（位于原前台内）、单间茶室（位于原办公室内）；目标客户：公寓式酒店的住客；1.3.2 二层公寓式酒店二层总面积约为830 平方 M ,西端为洗衣房及空调机房,东侧为餐饮、美容和挑空部分；考虑公寓式酒店的住客的需求,美容、餐饮、洗衣为基本配套,需求量和频次 都较大,故此三类功能设在二层；其余由于空间限制无法兼顾的功能如高档餐饮、健身中 心等考虑与投资型服务公寓和写字楼共享,此处空间有限,仅设置基本配套；小型餐饮店高档的酒店应当能够供应自助早餐,考虑本酒店300 多套客房,需要的早餐厅规模较大；将原有的美容沙龙和过厅均纳入餐厅的空间,以求餐厅的规模在现有的空间布局条件下尽 可能大,尽量满意实际使用要求；位置： 1-14 轴、 J-L 及 J1-L1 轴围合空间；面积：约 200 平方 M （含操作间）功能：为楼上客户供应自助西式早餐、休闲餐、夜宵等；目标客户：公寓式酒店的住客；美容美发 公寓式酒店同酒店,对于美容美发具有相当需求,属于基本生活配套；而自助洗衣属于公名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 49 页精选学习资料 - - - - - - - - - 寓的配套,在公寓式酒店配套面积紧急的情形下,以满意酒店需求为主；故将原自助洗衣 的空间改为美容美发；位置： 1-2 轴、 N-Q 轴围合空