土地增值税的计算方法.doc

!- 土地增值税的计算方法 分享| 2013-06-03 09:57 匿名 | 浏览 94681 次 2013-06-03 09:58 提问者采纳 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%－扣除项目金额5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%－扣除项目金额15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额60%－扣除项目金额35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 房地产企业土地增值税怎么计算？ 2013-10-11 17:29 房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下： 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　计算增值额的扣除项目： 　　（1）取得土地使用权所支付的金额； 　　（2）开发土地的成本、费用； 　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 　　（4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。 第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。 此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％ 　　土地增值税税额=增值额30％ 　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额40％－扣除项目金额5％ 　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额50％－扣除项目金额15％ 　　（四）增值额超过扣除项目金额200％ 　　土地增值税税额=增值额60％－扣除项目金额35％ 公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 房地产土地增值税如何计算？ • 浏览：14633 • | • 更新：2012-09-19 11:56 • | • 标签：房地产增值税 房地产土地增值税“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额税率 计算方法 • 1 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 • 2 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 END 土地增值税计算方法实例 2014-12-01 08:55:37 点击：50391 来源：会计实战基地 土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 土地增值税超率累进税率表 级数 土地增值额 税率% 速算扣除系数 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30 0 2 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40 5% 3 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50 15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60 35% 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=39956005100％=66.53% （9）应纳税额=339540％-60055％=1297.75（万元） 例二： 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：18080=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.580+52005%=300(万元) 转让税金支出： 144005%(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 520020%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.440%-7317.65%=2467.08(万元) 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金——应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08 房地产转让土地增值税计算举例 2009年10月21日 例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，(会计知识网http://www.2361.net)评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？ 解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税： 第一步，计算应缴纳营业税及相关税费 ①应缴纳营业税=（120-80）5%=2万元 ②应缴纳城建税=27%=0.14万元 ③应缴纳教育费附加=23%=0.06万元 ④应缴纳印花税=1200.05%=0.06万元 ⑤应缴纳堤围费=（120-80）0.1%=0.04万元 第二步，计算应缴纳土地增值税 ①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元 ②增值额=120-112.7=7.3万元 ③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率 ④应缴纳土地增值税=7.330%=2.19万元。 2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税： 应缴纳土地增值税=1202%=2.4万元。 例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？ 解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税： 第一步，计算应缴纳营业税及相关税费 ①应缴纳营业税=（1100-1000）5%=5万元 ②应缴纳城建税=57%=0.35万元 ③应缴纳教育费附加=53%=0.15万元 ④应缴纳印花税=11000.05%=0.55万元 ⑤应缴纳堤围费=（1100-1000）0.1%=0.1万元； 第二步，计算应缴纳土地增值税 ①扣除项目金额=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15万元 ②增值额=1100-1036.15=63.85万元 ③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率 ④应缴纳土地增值税=63.8530%=19.155万元。 2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税： 应缴纳土地增值税=11003%=33万元。 土地增值税计算举例 某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。 参考答案： (1)收入总额6000万元。 (2)计算扣除项目金额： 支付地价款200（万元） 房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元） 应纳营业税=60005％=300（万元） 应纳城建税和教育费附加=60005％（7%+3％）=30（万元） 扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)5%+300+30+2(200+2200)20% =200+2200+620+330+480=3830（万元） (3)增值额=6000-3830=2170（万元） (4)增值额占扣除项目金额比率=2170/3830100%=56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。 (5)应纳土地增值税=217040%-38305%=676.5（万元） 结转增值税会计分录 2014-12-01 08:53:46 点击：1359 来源：会计实战基地 月份终了: 1.企业应将当月发生的应交未交增值税额自“应交税金——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目: 借记“应交税金——应交增值税（转出未交增值税）”科目 贷记“应交税金——未交增值税”科目。 2.将本月多交的增值税自“应交税金——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目: 借记“应交税金——未交增值税”科目 贷记“应交税金——应交增值税（转出多交增值税）”科目。 3.当月上交本月增值税时: 借记“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目 贷记“银行存款”科目。 4.当月上交上月应交未交的增值税: 借记“应交税金——未交增值税”科目 贷记“银行存款”科目。 5.“应交税金——应交增值税”科目的期末借方余额: 反映尚未抵扣的增值税。 “应交税金——未交增值税”科目的期末借方余额，反映多交的增值税；贷方余额，反映未交的增值税。 土地增值税清算的两种计算方法 作者：李先成 陈进军 来源：中国税务报 时间： 2013-05-20 土地增值税清算一般有两种计算方法， 下面分别称为甲计算法和乙计算法。 这两种方法 纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。 甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库 和其他房开产品等， 单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方 法， 分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额， 据以计算各房开产品应纳的土地增值税。 持甲计算法观点的纳税人， 依据是 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知》（国税发„ 2006 ‟ 187 号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行计算， 对于分期开发的项目， 以分期项目为单位进行清算。 开发项 目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 乙计算法， 指在同一个房地产开发项目中， 以国家有关部门审批的房地产开发项目 （包 括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产 开发项目的增值额与扣除项目金额。 然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比 例或其他合理方法， 在普通住宅、 非普通住宅、 门面房和车库等其他房开产品中分配增值额 与扣除项目金额， 据以计算各房开产品应纳的土地增值税。 持乙计算法观点的纳税人， 依据 是增值税暂行条例实施细则第八条 “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项 目或核算对象为单位计算”的规定。 现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税， 对比甲、 乙两种计算法带来的不同税 负结果。 湖北省随州市某房地产开发有限公司， 2006 年 1 月 1 日～ 2012 年 6 月 30 日，土地增 值税清算项目总建筑面积 124326.5 平方米，不可售面积 6078.34 平方米，可售面积 118248.16 平方米，已销售面积 99670.04 平方米，其中普通住宅已售 31363.73 平方米， 非普通住宅已售 27432.49 平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售 40873.82 平方米，未出售面积 18578.12 平方米。 经核实，该单位 2006 年 1 月 1 日～ 2012 年 6 月 30 日期间，实现销售收入 26485.56 万元，其中：普通标准住宅 4018.75 万元，非普通标准住宅 3829.78 万元，其他开发产品 18637.03 万元。在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分 配，已售产品应分摊的扣除项目金额为 24721.54 万元，其中：取得土地使用权所支付的金 额 3409.48 万元，房地产开发成本 14455.96 万元，房地产开发费用 1786.54 万元（按取得 土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 10% 计算），与转让房地产有关的税金 1496.47 万元，财政部规定的加计 20% 扣除数 3573.09 万元，土地增值总额＝ 26485.56-24721.54 ＝ 1764.02 （万元）。 甲计算法：（根据房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额后分别计算土增税） 在同一个房地产开发项目中， 先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额， 然后分别 计算各房开产品应纳的土地增值税。 1 、普通标准住宅：转让收入 4018.75 万元，应扣除项目金额为 7065.01 万元，其中： 取得土地使用权所支付的金额 1072.88 万元，房地产开发成本 4187.07 万元，房地产开发 费用＝ （ 1072.88+4187.07 ） 10% ＝ 526 （万元） ， 与转让房地产有关的税金 227.07 万元， 财政部规定的加计 20% 扣除数 1051.99 万元， 增值额＝ 4018.75-7065.01 ＝ -3046.26 （ 万元） ， 增值额为负数，不用缴纳土地增值税。 2 、 非普通标准住宅： 转让收入 3829.78 万元， 应扣除项目金额为 6348.61 万元， 其中： 取得土地使用权所支付的金额 938.40 万元，房地产开发成本 3778.70 万元，房地产开发费 用 471.70 万元，与转让房地产有关的税金 216.39 万元，财政部规定的加计 20% 扣除数 943.42 万元，增值额＝ 3829.78-6348.61 ＝ -2518.83 （万元），增值额为负数，不用缴纳土 地增值税。 3 、 其他开发产品： 转让收入 18637.03 万元， 应扣除项目金额为 11307.92 万元， 其中： 取得土地使用权所支付的金额 1398.20 万元，房地产开发成本 6490.19 万元，房地产开发 费用 788.84 万元， 与转让房地产有关的税金 1053.01 万元， 财政部规定的加计 20% 扣除数 1577.68 万元，增值额＝ 18637.03-11307.92 ＝ 7329.11 （万元），增值率＝ 7329.11 11307.92 ＝ 64.81% ， 应缴土地增值税＝ 7329.11 40%-11307.92 5% ＝ 2366.24 （万元） 。 因此， 采用甲计算法合计应缴土地增值税 2366.24 万元， 已缴 528.3 万元， 应补 1837.94 万元，负担率＝ 2366.24 26485.56 ＝ 8.93% 。 乙计算法： （统一核算增值额与扣除项目金额后分别计算土增税） 在同一个房地产开发 项目中， 先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额， 然后分别计算各房开产品 应纳的土地增值税。 1 、普通标准住宅：普通标准住宅转让收入 4018.75 万元，占销售收入总额的比率＝ 4018.75 26485.56 ＝ 15.17% ，应计算的增值额＝该项目土地增值总额该类收入比率＝ 1764.02 15.17% ＝ 267.60 （万元），应扣除的项目总额＝ 4018.75-267.60 ＝ 3751.15 （万 元），增值率＝ 267.60 3751.15 ＝ 7.12% ，未超过 20% ，按照土地增值税暂行条例第十一 条 “纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额 20% 的， 免征土地增值税” 的规定，依法免缴土地增值税。 2 、非普通标准住宅：转让收入 3829.78 万元，占销售收入总额的比率＝ 3829.78 26485.56 ＝ 14.46% ，应计算的增值额＝ 1764.02 14.46% ＝ 255.08 （万元），应扣除的项 目总额＝ 3829.78-255.08 ＝ 3574.70 （万元），增值率＝ 255.08 3574.70 ＝ 7.14% ，应缴土 地增值税＝ 76.52 （万元）。 3 、其他开发产品：转让收入 18637.03 万元，占销售收入总额的比率＝ 18637.03 26485.56 ＝ 70.37% ，应计算的增值额＝ 1764.02 70.37% ＝ 1241.35 （万元），应扣除的项 目总额＝ 18637.03-1241.35 ＝ 17395.68 （万元），增值率＝ 1241.35 17395.68 ＝ 7.14% ， 应缴土地增值税＝ 372.38 （万元）。 因此， 采用乙计算法合计应缴土地增值税＝ 76.52+372.38 ＝ 448.90 （万元） ， 已缴 528.3 万元，应退 79.4 万元，负担率＝ 448.90 26485.56 ＝ 1.69% 。与第一种情况相比，普通标 准住宅、 非普通标准住宅、 其他开发产品的增值率都相等， 该房地产开发项目的应纳土地增 值税减少金额＝ 2366.24-448.90 ＝ 1917.34 （万元）。 甲、 乙两种计算法虽然都有各自的理由， 但土地增值税清算不能在甲计算法和乙计算法 中任意选用。 土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额增值税税率―扣除项目金额扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目 1、土地成本： （1）《细则》第七条： 取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。 （2）《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）： ①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 ②房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 2、开发成本： （1）《细则》第七条: 成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。 （2）《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）： ①房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时， ，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 ②关于拆迁安置土地增值税计算问题 A、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 B、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 C、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 3、开发土地、新建房屋及配套设施的费用； 《细则》第七条： 费用包括：管理费用、销售费用、财务费用。 财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除 。 （2）《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）： ①房地产开发费用的扣除问题 A、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 B、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 C、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 D、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 财税字[1995]48号： 利息的扣除按以下方法计算：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2