物业管理春华物业设施设备工作手册.docx

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1、物业管理春华物业设施设备工作手册 设 备 设 施 工 作 手 册 （试行） 设备设施工作手册目录 编号标题 WI-S-01 闭路监控系统保养规程WI-S-02 变压器保养规程 WI-S-03 道闸系统保养规程 WI-S-04 电瓶车保养规程 WI-S-05 阀门保养规程 WI-S-06 防盗监控系统保养规程WI-S-07 防火卷帘门保养规程 WI-S-08 风机系统保养规程 WI-S-09 用水、供水系统保养规程 WI-S-10 管道煤气系统保养规程 WI-S-11 中央空调系统保养规程 WI-S-12 室外照明系统保养规程 WI-S-13 蔬散出口指示灯保养规程 WI-S-14 水泵保养规程

2、 WI-S-15 消防拴保养规程 WI-S-16 有线电视线路保养规程 WI-S-17 防避雷系统保养规程 WI-S-18 控制柜保养规程 WI-S-19 低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31 设备分类代码 WI-S-32 设购置流程 WI-S-33 设备改造流程 WI-S-34 设备重大故障维修流程 WI-S-35 设备（机具）外委维修规定 WI-S-36 变压器室管理规定 WI-S-37 配电房（室）管理规定 WI-S-38 空调机房管理规定 WI-S-39 公共设施巡查制度 WI-S-40 设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51 闭路监控系统操作规程 WI-S-52 低压配电

3、柜配电操作规程 WI-S-53 电梯安全操作规程 WI-S-54 控制柜作业指导书 WI-S-55 瓶组站操作规程 WI-S-56 气化炉操作规程 WI-S-57 气化站作业指导书 WI-S-58 中央空调系统操作规程 WI-S-59 电梯困人救援规程 WI-S-60 电梯层门钥匙使用安全守则 WI-S-61 电梯机房管理规定 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：闭路监控系统保养规程页码：1/1 1.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。 2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。 3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作

4、正常。 4.工作内容： 室外摄像系统: 4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温 扇清理一次，镜头焦距校调一次。 4.1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷 针接地是否良好；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。 4.1.3室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每月检查一 次，做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。 室内摄像系统: 4.2.1每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次； 镜头焦距校调一次。 4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。 监视与控制

5、系统 4.3.1监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。 4.3.2检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检查各画面是否正 常，有无变色、 模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向上级领导汇报。 4.3.3每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。 4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹，以确保图像清晰。 每月保养按规定填写闭路监控系统保养表 编写：审核：批准：日期： 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02 设备工作文件版次/改次： A/0 标题：变压器保养规程页码：1/2 1目的:确保变压器处于最佳运行或备用状态。 2职责:

6、工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。 3操作人员必须具有高压进网作业许可证。 4工作程序： 投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。 用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。 逐个把负荷移到备用变压器。 断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。 断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。 检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。 紧固电压调节联接片

7、的固定螺丝。 检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。 用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。 查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。 断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。 检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。 上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。 做好保养记录。 编写：审核：批准；日期： 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02 设备工作文

8、件版次/改次：A/0 标题：变压器保养规程页码：2/2 5.安全注意事项： 操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。 摇测绝缘电阻必须由两人进行。 6.相关文件记录： 干式变压器保养记录 编写：审核：批准；日期： 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-03 设备工作文件版 次/改次：A/0 标题：道闸系统保养规程页码：1/1 1. 目的：保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。 2. 职责：维修部完成。 3. 保养周期：每月检查保养一次。 4 .内容： 41修整挡车杆，对反光膜脱落的进行修复。 42打开箱门，对各转动轴加润滑。 43补充齿轮箱内机油。 44全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。

9、45检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。 46每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。 4，7全面抹擦箱内各部件灰尘。 编写：审核：批准：日期： 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-04 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：电瓶车保养规程页码：1/1 1目的： 确保电瓶车的正常、安全使用。 2职责： 由维修部实施每周的定期保养，并做好记录。 3保养内容： 31检查电压是否为48V以上，如不够48V，应及时进行充电； 32检查外观是否良好，电液有无渗漏，接线有无松动，制动是否良好，达到标准； 33检查方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有无异常声音，如润滑不良，应及时加注黄油或润滑油； 34检查各

10、种灯光使用是否正常。 4支持性记录： 电瓶车检查、保养记录表。 编写：审核：批准： 日期： 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-05 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：阀门保养规程页码：1/1 1目的：保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。 2适用范围：本物业所属小区管路阀门。 3职责：由工程维修部实施保养工作并作记录。 4内容： 41对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。42对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。 43门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。 44对阀门漏水部分加盘根，堵漏。 45检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如

11、有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。 46保养时填写保养记录。 47支持性文件： 阀门保养纪录 编写：审核：批准：日期： 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：防盗监控系统保养规程页码：1/2 1目的：保证防盗监控系统的正常工作。 2适用范围：本公司管理的防盗监控系统。 3职责：由工程维修部、保安部负责。 4工作程序： 41维修 4.1.1监视器图象不清晰的检修步骤： 4.1.1.1调节监视器的旋钮； 4.1.1.2检查视频线有无松动； 4.1.1.3校正镜头焦距； 4.1.1.4清理镜片和防尘罩上的灰尘； 4.1.1.5检查摄像头或镜头是否损坏

12、。 4.1.2监视器图像的检查步骤： 4.1.2.1检查摄像头是否通电； 4.1.2.2检查视频连线有无断裂； 4.1.2.3检查摄像头是否损坏； 4.1.3控制器不控制的检修步骤： 4.1.3.1检查控制器控制电压有无输出； 4.1.3.2检查控制电压有无输入； 4.1.3.3检查输入插件是否损坏； 4.1.3.4检查输出插件是否损坏。 42保养： 4.2.1规定每月对系统进行一次维护保养； 4.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距； 4.2.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好； 4.2.4检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好； 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：防盗监控系统保养规程页码：2/2 4.2.5对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。 5相关文件： 设备维修记录 防盗监控系统保养记录 编写：审核：批准： 日期 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-07 设备工作文件 版次/改次：A/0 标题：防火卷帘门保养规程 页码：1/1 1、目的：保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。 2、职责：由工程维修部负责维修保养。 3、内容： 31月保养： 31手控检查：