深圳市XX村旧改项目可行性研究报告.docx

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1、深圳市XX村旧改项目可行性研究报告 深圳市X X村旧改项目可行性 研究报告 目录 一项目总论 (1) 1项目背景 (1) 2可行性研究结论 (3) 二项目概况 (6) 1项目位臵 (6) 2宗地现状 (7) 3XX村旧改历史回顾 (9) 4项目初步补偿方案 (9) 三项目投资环境和市场研究 (10) 1深圳宏观经济形势综述 (10) 2房地产宏观市场分析 (10) 3深圳市住房建设规划（2022-2022） (18) 4宏观市场总结 (22) 5龙岗区基本状况分析 (23) 6XX房地产市场研究 (25) 四项目定位分析 (34) 1项目SWOT分析 (34) 2产品定位 (35) 3客户定位

2、 (35) 4价格定位 (35) 五项目开发建设进度安排 (36) 1有关工程计划说明 (36) 六投资估算与资金筹措 (37) 1项目总投资估算 (37) 2资金筹措 (39) 3投资使用计划 (40) 七销售及经营收入测定 (41) 1物业销售收入估算 (41) 2项目销售回款计划 (41) 3资金来源与运用分析 (41) 4销售利润 (41) 八财务与敏感性分析 (43) 1赢利能力分析 (43) 2项目不确定性分析 (43) 九社会效益和影响分析 (45) 十可行性研究结论与建议 (46) 1拟建方案的结论性意见 (46) 2项目主要问题的解决办法和建议 (47) 3项目风险及防范建议

3、 (48) 十一附表 (50) 附表1：项目工程计划横道图 附表2：项目开发成本估算表 附表3：项目投资计划估算表 附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表5：资金来源与运用表 附表6：损益及利润分配表 附表7：现金流量表（全部投资） 附表8：敏感性分析表 一项目总论 1项目背景 (1)项目名称 深圳市龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目 (2)开发公司 根据委托方提供的相关资料，深圳市XX房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目。 表1-1：开发公司情况简介表 (3)承担可行性研究工作的单位 受托单位：深圳市XX土地房地产评估有限公司 单位地址： 资质证书：

4、 资质等级： 法人代表： 联系电话： (4)研究工作依据 ?关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市 发展计划局：深计2022590号） ?房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号） ?建设项目经济评价方法与参数（发改投资2022325号） ?关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经 199811号） ?深圳建设工程价格信息 ?深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府令第 161号） ?深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意 见深府2022?257号 ?深圳市城中村（旧村）改造暂行规定 ?企

5、业提供的相关资料 (5)项目初步建设规模和内容 根据委托方深圳市XX房地产开发建设有限公司提供的XX街道办XX村旧改预案公示等其它资料，本项目初步规划设计指标为： 2可行性研究结论 (1)市场预测 XX由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。2022年有翠峰丽景、九号院馆一期以及威凤山庄3个项目入市销售，2022、2022连续两年没有新项目，2022年之前的项目数量亦非常少，1993-2022年XX仅有8个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱； 长期以来XX房地产市场XX房地产市场多年以来一直处于自给自足状态，高品质的大型楼盘较少，匮乏有创新的

6、户型，急需出现一些在规模、环境、物业管理等各方面表现不错的高素质楼盘，以满足当地居民需求； 近年来随着工业、物流业及相关产业的发展，物流园日益增强的聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人购买能力，可预测XX房产市场需求日益膨胀； 此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外臵业意识不断加强，未来楼盘素质的提升以及XX交通设施的日益完善的大环境，可判定XX房地产市场的发展具有很大提升空间。 (2)项目建设进度 根据委托方的介绍，项目从2022年1月开始进行项目立项，补偿安臵，进行专项规划编制等工作；预计2022年9月开始动工，2022

7、年3月竣工验收，总工期为18个月；销售期从2022年6月至2022年6月，总销售期为12个月。 (3)投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为36,341.21万元（含地价）详见下表： 表1-4：项目总投资估算表 2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。 资金筹措 项目投资的资金来源包括企业自有资金、银行贷款及销售回款。 项目总投资为36,341.21万元，经测算需投入资金包括自有资金13,000万元，企业向银行贷款10,000万元（贷款期拟从2022年9月1日至2022年2月28日，总贷款期限为1.5年），销售收入13,549.14万元。 表1-5：项目资金来源表 (4)

8、项目综合评价结论 1）项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。 项目定位为深圳市中部物流组团的生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商业配套，解决约3,000人的居住生活需求，有助于华南城物流园区的持续快速发展。 旧城改造的实施设能够较好的解决“XX村事件”中所遗留的问题，帮助拆迁村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。 项目的成功打造将吸引高素质人群进驻区域，从而为区域注入新鲜血液，促进区域发展、成熟。 增加财政税收。 创造就业机会。 2）项目建设资金有保证 项目建设资金来源于

9、企业自有资金、银行贷款和项目销售回款。 3）项目经济效益处于行业正常水平 表1-6：项目主要经济技术指标 2、上表为容积率r=4.0，住宅的销售率为95%，返迁房销售率100，商业销售率为 50%的情况下的经济效益指标，未考虑项目未售部分物业销售或出租的产生的利润。 二项目概况 1项目位置 项目地块位于XX街道办XX自然村，南面为富安西路，与华南国际工业原料城相邻；西侧为规划的XX路，与华润万佳配送中心相接；东面为新山路，与中央储备粮深圳直属库相邻；北面为规划的中环大道，现状为村民住宅。项目规划范围东以新山路为界，南以富安西路为界，西以XX路为界，北以中环大道为界，遵循整体规划、分片改造的原则

10、，因而以四条道路围合而成的街坊作为规划研究范围，总用地面积为12.84公顷。改造范围为原XX 自然村旧村位臵，总用地面积2.45公顷，现状为平土区。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准） 图2.1 项目位臵图 华南城 图2.2 项目四至图 西侧：福昌精密厂北侧：村民住宅 2宗地现状 本项目规划范围内主要为集体用地和乡村居住自留用地，目前已基本完成拆迁和土地平整。周边建成区现状以多层的私宅、厂房为主，建筑质量以及环境卫生较差。 本项目改造范围内用地权属主要为XX村委的乡村居住自留用地，根据宗地资料显示原有旧祖屋36栋，总建筑面积2,904.4平方米；此外，还有一小部分用地权属为新南村委的未批的集体用地。根据宗地资料，项目总用地面积24,525.3平方米，其中乡村居民自留用地15,035.04平方米，集体所有用地9,490.26平方米，范围如下图所示： 图2.3 项目周边环境