加油站收购规划项目房屋建筑物评估说明.doc

-! 一、 房屋建筑物评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的房屋建筑物类资产主包括：房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施等。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 1,488,732.37 1,440,486.00 构筑物及其他辅助设施 5,378,435.75 5,205,800.78 房屋建筑物类合计 6,867,168.12 6,646,286.78 (二)房屋建筑物概况 纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于1996年至2013年，共计为四个加油站，大石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟沿村岫水公路北侧；大石桥平顺加油站的房屋建筑物分布于官屯镇何屯村；凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村；台安盛达加油站的房屋建筑物分布于台安县新台镇西桓村。房屋建筑物类资产基本概况如下： 1.房屋建筑物用途分类 纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7项，按用途主要分为营业用房和辅助用房。 营业类房屋建筑物主要为：大石桥第一加油站房产、凤城第一加油站营业房、平顺加油站后街营业室和台安盛达加油站营业房等。 辅助类房屋建筑物主要为：平顺加油站的站房和休息室。 2.房屋建筑物结构特征 框架结构其主要建筑物特征为：框架结构基础为钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。钢筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。围护结构为370mm厚机砖砌筑墙体或混合砂浆多空砖砌墙体。外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料，内墙混合砂浆抹灰刷涂料，地面多为砼地面、耐酸缸砖地面。门窗多为铝合金窗、塑钢窗、钢木门。屋面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。水、电、暖、弱电等配套设施齐全。 砖混结构（混合结构）其主要建筑物特征为：为一层或多层用房。基础为带型砖基础，围护墙为砖墙，外墙砌370MM砖墙，内隔墙为240MM砖墙，现浇钢筋混凝土基础圈梁、构造柱、承重圈梁、予应力空心楼板。屋面水泥砂浆找平层，SBS防水层，墙面为水泥砂浆抹面刷彩色防水涂料、或贴彩色墙砖，内墙面为水泥砂浆抹面刷白，天棚混合砂浆抹灰涂料刷白。现浇钢筋混凝土楼梯，钢管护栏木扶手，踏步为彩色水磨石面层。地面为砼地坪，各房屋门为木门，钢窗，室内电线为暗线布置、日光灯、吸顶灯照明，立柱式铸铁采暖器。卫生间内墙水泥砂浆抹面贴彩色墙砖，普通卫生洁具，上下水设施齐全。消防系统设施齐全。房屋建筑物结构稳定，整体状况较好。其混合结构的主要特征类似于砖混结构。 构筑物的主要特征为：纳入评估范围的构筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、储油池、加油岛、围墙及厕所等。其中加油站罩棚主要为钢结构或钢网架结构；地面、储油池及加油岛主要为混凝土或钢筋混凝土结构；围墙和厕所主要为砖混结构。 3.利用状况与日常维护 被评估单位资产管理人员对建筑物的主要受力构件定期观测，保证其使用安全。对建筑物使用过程中发生的表面破损及缺陷及时采取措施进行修缮，保证其使用性能，同时做好建筑物的采光、通风和卫生工作，保证其干燥、清洁。 4.相关会计政策 (1)账面原值构成 被评估单位的房屋建筑物主要为自建房屋，账面原值一般由建安工程费、前期费用及其他费用以及资本化利息等构成。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 房屋建筑物 20 5.00 4.75 5.房屋建筑物及占用土地权属状况 纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7项，合计建筑面积826.92平方米，其中已办理房屋所有权证的房屋建筑物共计4项，已办证的房屋面积为649.40平方米，办证时间为2014年和2015年间，办证率为70%。已办证的房屋证载权利人为：XXXXX公司。其中有3项房屋未办理房产证，主要为企业收购的四个加油站中未办理房屋所有权证的房屋，截止评估基准日尚未办理房屋所有权证的3项房屋。企业对未办证的房屋出具了有关事项说明，承诺权属归XXXXX公司所有。 房屋建筑物所占用的土地全部办理了土地使用权证，共计占用土地使用权5宗，为出让的商服用地和批发零售用地。土地证编号为：大石桥国用(2014)第036号、大石桥国用(2015)第038号、大石桥国用(2015)第037号、凤城国用(2014)第0058号、台安园区国用(2015)第00003号。土地证载权利人为：XXXXX公司。 (三)核实过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初步了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申报明细表。 第二阶段：现场调查阶段 1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同与发票、工程图纸、工程结算；收集了厂区平面图、室外管线图；收集了日常维护与管理制度等与评估相关的资料。 3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型房屋建筑物的现场调查表。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 第三阶段：评定估算阶段 根据各类房屋建筑物的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写房屋建筑物类资产评估技术说明。 (四)评估方法 评估人员认真分析了所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘察，委估房屋主要为营业及辅助性用房的房屋建筑物，房屋建筑物分布在大石桥第一加油站、大石桥平顺加油站的房屋建筑物、凤城第一加油站、台安盛达加油站的，考虑到委估房屋建筑物其他特点及自身实际情况，主要采用成本法进行评估。 1.成本法 成本法计算公式如下： 评估值=重置全价综合成新率 (1)重置全价的确定 重置全价=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 ①建安综合造价 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。在区分不同的结构类型及使用功能的基础上，根据评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准确定其基准单方造价，在此基础上依照建(构)筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等)和现场测量的工作量对基准单方造价进行调整，最终确定单方造价标准，以此作为建安综合造价。 ②前期及其他费用 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表： 序号 项目 取费基数 费率 计费依据 一 按工程取费 　 　 　 1 建设单位管理费 建安工程造价 2.34% 中油计划[2012]534号 2 勘察设计费 建安工程造价 4.40% 计价格[2002]10号 3 工程监理费 建安工程造价 2.80% 发改价格[2007]670号 4 工程招投标代理服务费 建安工程造价 0.56% 计价格[2002]1980号 5 可行性研究费 建安工程造价 0.90% 计价格[1999]1283号 6 安全评价费 建安工程造价 0.33% 中油计划[2012]534号 7 环境影响评价费 建安工程造价 0.49% 计价格[2002]125号 小计 　 11.82% 　 二 按面积取费 　 　 　 8 墙体材料专项基金 建筑面积 10元/㎡ 辽财非[2008]817号 9 散装水泥专项基金 建筑面积 0.6元/㎡ 辽财综[2003]488号 小计 　 10.6元/㎡ 　 合计 建安工程造价11.82%＋建筑面积10.60元/㎡ ③资金成本 按照合理的建设工期，取相应年度的贷款利率，计算建设期间合理的资金成本。 资金成本＝(建安工程费用＋前期费用及其他费用)合理工期2利率 (2)综合成新率的确定 综合成新率按照以下公式确定： 综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)100% 式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限，结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在综合成新率确定过程中，以被估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新率的辅助条件。 (3)评估值的确定 评估值=重置全价综合成新率 (五)评估案例 案例一：凤城第一加油站营业房 明细表序号：固定资产-房屋建筑物评估明细表-序号3 建筑物名称：凤城第一加油站营业房 账面原值：632,309.77元 账面净值：602,275.05元 建成时间：2008年10月15日 建筑面积：255.84平方米 1.建筑物概况 委估建筑物为营业房，位于辽宁省凤城市凤山区二龙村四组，该营业室建筑面积255.84平方米。营业室于2008年10月建成并投入使用。至评估基准日，该建筑物基础稳定，建筑结构和设施设备完好，使用正常。门为单层包边木门，窗为单层塑钢窗，内外砖墙抹灰，刷涂料。电气安装为配照型挂灯及吸顶灯、荧光灯；主要承重构件为钢筋砼梁，墙体为砖墙，屋面现浇钢筋混凝土屋面板，彩钢板坡屋顶，该建筑物水、电、消防设施齐全。 经现场勘察，凤城第一加油站营业房地基承载力强，无不均匀下沉现象；结构坚固，无裂缝现象；屋面无渗漏；房屋整体状况较好。 2.重置全价测算 评估人员以待估建筑物实物为基础，依据《辽宁省建设工程费用标准》(2008年)、《辽宁省建筑工程消耗量定额》(2008年)、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》(008年)、《辽宁省安装工程消耗量定额》(2008年)等相关定额，参考《辽宁省建设工程造价管理总站2015年10月份公布的(指导性材料价格及人工费指数)调整材料价格信息，分别计算建筑装饰、安装工程总造价，得到建安综合造价。计算如下： 建筑工程费用计算表 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 计价定额分部分项工程费合计 工程量定额基价+主材费 　 375,192.15 1.1 其中人工费+机械费 　 　 82,542.27 2 企业管理费 1.1费率 18.20% 15,022.69 3 利润 1.1费率 23.40% 19,314.89 4 项目措施费 4.1+4.2 　 18,902.18 4.1 安全文明施工措施费 1.1费率 15.90% 13,124.22 4.2 冬雨季施工费 1.1费率 7.00% 5,777.96 5 税费前工程造价合计 (1+2+3+4) 　 428,431.92 6 规费 6.1+6.2 　 28,369.78 6.1 社会保障费 1.1费率 26.19% 21,617.82 6.2 住房公积金 1.1费率 8.18% 6,751.96 7 人工费调整 人工费费率 38.00% 18,534.49 8 材料差价 　 　 -1,170.60 9 税金 (5+6+7+8)费率 3.48% 16,486.74 10 工程造价 (5+6+7+8+9) 　 490,652.33 装饰工程费用计算表 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 计价定额分部分项工程费合计 工程量定额基价+主材费 　 67,342.18 1.1 其中人工费+机械费 　 　 14,141.86 2 企业管理费 1.1费率 12.25% 1,732.38 3 利润 1.1费率 15.75% 2,227.34 4 项目措施费 4.1+4.2 　 2,757.66 4.1 安全文明施工措施费 1.1费率 12.50% 1,767.73 4.2 冬雨季施工费 1.1费率 7.00% 989.93 5 税费前工程造价合计 (1+2+3+4) 　 74,059.56 6 规费 6.1+6.2 　 4,860.56 6.1 社会保障费 1.1费率 26.19% 3,703.75 6.2 住房公积金 1.1费率 8.18% 1,156.80 7 人工费调整 人工费费率 38.00% 3,070.80 8 材料差价 　 　 266.00 9 税金 (5+6+7+8)费率 3.48% 2,860.07 10 工程造价 (5+6+7+8+9) 　 85,117.00 安装工程费用计算表 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 计价定额分部分项工程费合计 工程量定额基价+主材费 　 38,481.25 1.1 其中人工费+机械费 　 　 9,620.31 2 企业管理费 1.1费率 16.80% 1,616.21 3 利润 1.1费率 21.60% 2,077.99 4 项目措施费 4.1+4.2 　 2,126.09 4.1 安全文明施工措施费 1.1费率 15.10% 1,452.67 4.2 冬雨季施工费 1.1费率 7.00% 673.42 5 税费前工程造价合计 (1+2+3+4) 　 44,301.53 6 规费 6.1+6.2 　 3,306.50 6.1 社会保障费 1.1费率 26.19% 2,519.56 6.2 住房公积金 1.1费率 8.18% 786.94 7 人工费调整 人工费费率 38.00% 1,754.74 8 材料差价 　 　 0.00 9 税金 (5+6+7+8)费率 3.48% 1,716.34 10 工程造价 (5+6+7+8+9) 　 51,079.12 建安工程造价=土建+装饰工程造价+安装工程造价 =490,652.33+85,117.00 +51,079.12 =626,848.45元 (2)前期费用及其他费 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表： 序号 项目 取费基数 费率 计费依据 一 按工程取费 　 　 　 1 建设单位管理费 建安工程造价 2.34% 中油计划[2012]534号 2 勘察设计费 建安工程造价 4.40% 计价格[2002]10号 3 工程监理费 建安工程造价 2.80% 发改价格[2007]670号 4 工程招投标代理服务费 建安工程造价 0.56% 计价格[2002]1980号 5 可行性研究费 建安工程造价 0.90% 计价格[1999]1283号 6 安全评价费 建安工程造价 0.33% 中油计划[2012]534号 7 环境影响评价费 建安工程造价 0.49% 计价格[2002]125号 小计 　 11.82% 　 二 按面积取费 　 　 8 墙体材料专项基金 建筑面积 10元/㎡ 辽财非[2008]817号 9 散装水泥专项基金 建筑面积 0.6元/㎡ 辽财综[2003]488号 小计 　 10.6元/㎡ 　 合计 建安工程造价11.82%＋建筑面积10.60元/㎡ 前期及其他费用=626,848.4511.82%+255.8410.6 =76,805.39元 (3)资金成本计算 该项目建筑合理工期按0.5年计算，建筑工期内假设资金均匀投入，贷款利率按一至五年期年贷款利率4.35%计算，则： 资金成本=(建安工程造价+前期费用)贷款利率合理工期/2 =(626,848.45+76,805.39) 4.35%0.5/2 =7,652.24元 (4)重置全价的确定 重置全价=建安造价+前期费用及其他费用+资金成本 =626,848.45+76,805.39 +7,652.24 =711,300.00元(取整) 3.综合成新率的确定 该房屋建筑物于2008年10月建成投入使用，耐用年限50年，距评估基准日已使用7年。经现场勘察，该房屋基础承载力足够，承重构件完好坚固，屋面无渗漏，门窗完好无破损，照明线路完好，通风良好。截止评估基准日该房屋使用正常，评估人员根据现场勘察况确定尚可使用年限为43年，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，尚可使用年限计算出建筑物的综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限(尚可使用年限+已使用年限)100% =43/(43+7)100% =86%(取整) 4.评估值的确定 评估值=重置全价综合成新率 =711,300.0094% =611,718.00元 案例二：第一加油站罩棚 明细表序号：固定资产-构筑物评估明细表序号1-1 建筑物名称：第一加油站罩棚 建成时间：2001年02月1日 建筑面积：360平方米 1.建筑物概况 该罩棚2002年9月建成，钢结构，层高6米，跨度12米，水平投影面积360平方米，配套设施有照明系统。 现场勘察状况：基础有足够有承载力，无不均匀沉降，承重结构和围护结构牢固，该罩棚尚在使用中。 2.重置全价测算 评估人员以待估建筑物实物为基础，依据《辽宁省建设工程费用标准》（2008年）、《辽宁省建筑工程消耗量定额》（2008年）等相关定额，参考《辽宁省建设工程造价管理总站2015年10月份公布的（指导性材料价格及人工费指数）调整材料价格信息，分别计算建筑装饰、安装工程总造价，得到建安综合造价。计算如下： 建筑工程费用计算表 金额单位：人民币元 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 计价定额分部分项工程费合计 工程量定额基价+主材费 　 262,715.58 1.1 其中人工费+机械费 　 　 54,878.39 2 企业管理费 1.1费率 18.20% 9,987.87 3 利润 1.1费率 23.40% 12,841.54 4 项目措施费 4.1+4.2 　 12,567.15 4.1 安全文明施工措施费 1.1费率 15.90% 8,725.66 4.2 冬雨季施工费 1.1费率 7.00% 3,841.49 5 税费前工程造价合计 (1+2+3+4) 　 298,112.14 6 规费 6.1+6.2 　 18,861.70 6.1 社会保障费 1.1费率 26.19% 14,372.65 6.2 住房公积金 1.1费率 8.18% 4,489.05 7 人工费调整 人工费费率 38.00% 11,979.83 8 材料差价 　 　 -10,622.56 9 税金 (5+6+7+8)费率 3.48% 11,068.37 10 工程造价 (5+6+7+8+9) 　 329,399.49 建安工程造价=土建装饰工程造价 =329,399.49元 (2)前期费用及其他费 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。，详见下表： 序号 项目 取费基数 费率 计费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 2.34% 中油计划[2012]534号 2 勘察设计费 建安工程造价 4.40% 计价格[2002]10号 3 工程监理费 建安工程造价 2.80% 发改价格[2007]670号 4 工程招投标代理服务费 建安工程造价 0.56% 计价格[2002]1980号 5 可行性研究费 建安工程造价 0.90% 计价格[1999]1283号 6 安全评价费 建安工程造价 0.33% 中油计划[2012]534号 7 环境影响评价费 建安工程造价 0.49% 计价格[2002]125号 合计 　 11.82% 　 前期及其他费用=329,399.4911.82% =57,745.310元 (3)资金成本计算 该项目建筑合理工期按0.5年计算，建筑工期内假设资金均匀投入，贷款利率按一至五年期年贷款利率4.35%计算，则： 资金成本=(建安工程造价+前期费用)贷款利率合理工期/2 =(329,399.49+57,745.31) 4.35%0.5/2 =5,691.33元 (4)重置全价的确定 重置全价=建安造价+前期费用及其他费用+资金成本 =329,399.49+57,745.31+5,691.3 =529,000.000元(取整) 3.综合成新率的确定 该房屋建筑物于2002年9月建成投入使用，耐用年限50年，距评估基准日已使用13.2年，经现场勘察，该房屋基础承载力足够，承重构件完好坚固，屋面无渗漏，门窗完好无破损，照明线路完好，通风良好。截止评估基准日该房屋使用正常，评估人员根据现场勘察情况，确定该萃取车间厂房尚可使用年限为37年，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，尚可使用年限计算出建筑物的综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限(尚可使用年限+已使用年限)100% =37/(37+13.2)100% =74%(取整) 4.评估值的确定 评估值=重置全价综合成新率 =529,000.0074% =391,460.00元 (六)评估结果 房屋建筑物评估结果及增减值情况如下表： 房屋建筑物评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 1,488,732.37 1,440,486.00 1,807,200.00 1,525,899.00 21.39 5.93 构筑物 5,378,435.75 5,205,800.78 7,822,400.00 5,817,046.00 45.44 11.74 合计 6,867,168.12 6,646,286.78 9,629,600.00 7,342,945.00 40.23 10.48 房屋建筑物评估增值原因主要如下： 评估原值增值：①评估范围内的房屋建筑物为评估基准日以前收购，并以评估净值为基础，作为账面值入账，造成本次评估原值增值。②近年来，随着建造成本中人工费和机械使用费的增长，造成评估原值有所增值。 评估净值增值原因：①委估房屋建筑物评估后，税务局对部分账面进行了调增，造成评估净值增值率小于评估原值增值率。②部分设备的基础费用在构筑物中计算，造成评估净值的增值。