旧城改造项目计划方案要点.doc

#* 旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1.拆迁成本： 拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。 2.定向摘牌： 拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。 3.拆赔比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。 4.丈量、确权： 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。 5.村民股份公司： 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾 二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1.实物： 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。 2.货币： 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 3.实物为主货币为辅： 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4.货币为主实物为辅： 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式: 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。 2.有条件市场化拆赔: 采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。 3.准政策方案一: 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。 4.准政策方案二: 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。 5.完全政策拆赔: 若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，|西部城市) 备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。如果侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。 四、拆赔比 “实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1:0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。 项目 拆赔比 框架结构房 1:1.2 混合结构房 1:1 砖木结构房 1:0.85 简易结构房 1:0.6 五、拆迁补偿在实践中的细节 1.赔偿方式 1）阶梯式的拆赔比 以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。(实践中的最佳方式。) 2）首层赔偿商业 私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。 2.鼓励搬迁 1）鼓励搬迁。 村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。 2）在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额) 3.安抚村民 1）居民组建物管公司： 居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。 2）商铺返还： 低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。以现状赔偿。 4.以现状赔偿： 对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。 六、设定拆赔方案的关键 1.旧城改造区域的普遍现状特点 1）违章私房普遍: 2）产权关系混乱: 3）面积超标严重: 4）建筑强度大: 5）业主来源复杂: 6）建房形式多样: 2.设定拆赔方案的关键 1）查帐: 拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿! 2）确权: 确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。 3）可行性: 七、旧改项目关键点: 1.拆迁进度: 旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定。 2.规划方案: 容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。 3.拆赔方案: 村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。 4.经济测算: 保证项目开发的市场可实现性。 八、旧城改造对于开发商的挑战 “城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短 期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发 商鲜少介入旧城改造的主要原因。 “开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。 困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。 对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。 最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意 抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。 其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。