合同法第三次案例分析报告.docx

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1、合同法第三次案例分析报告 合同法第三次案例分析报告 姓名：李时凯 学号：1101301614 本案争论的焦点是续租合同是否成立，作者试图运用法律方法课中学到的“六步骤”法律判断形成过程（如下图所示），对本案进行分析，进而得出结论，认为该续租合同不成立（尽管与仲裁书的结论一样，但论证过程、法律依据却不一样），最后，作者就整个案件做了四点评价。 一、处理事实与提出案件问题 (一)自然事实： 1.2000年10月8日，申请人与被申清人签订一份编号为GM00100855的厦门 国贸大厦租赁合同； 2.申请人述称，2022年12月31号租赁合同期满后，因续租条件存在分歧，双 方未达成续租协议，原合同约定

2、的租期届满后，被申请人拒不返还承租的房产； 3.被申请人答辩称，申请人租赁部依约按其合同格式制作续租合同，并一式两份 送交被申请人盖章，被申请人盖章后送还申请人，且被申请人已按续租合同的 约定向申请人缴交租金，因此其与申请人的续租合同已经成立； 4.申请人辩称，2022年4、5月间与被申请人仅就续租事宜进行口头协商，但未 签署续租合同； 5.申请人亦称，空白续租合同并非申请人制作，租赁期届满前未收到被申请人盖 章的空白合同； 6.申请人还称，被申请人非法占有申请人房产，给申请人造成了损失，应当予以 赔偿。 (二)证明事实： 1.2000年10月8日，申请人与被申清人签订一份编号为GM00100

3、855的厦门 国贸大厦租赁合同，内容略； 2.2022年12月15日，被申请人向申请人提交了一份关于申请延长租期至厦 门国贸集团股份有限公司的函，被申请人要求按原来的租金标准给被申请人 延展五年租期； 3.2022年7月9日和9月26日，被申请人向申请人发出两份关于国记大酒楼 续签租约的申请报告，报告第五项提出被申请人已于2022年12月给申请人 发过一份申请延长租期的函，经申请人领导会议决定同意延长租期五年，并且 拟好租赁合同在2022年5月份交给了被申请人，其中规定了租金条款； 4.2022年11月27日，申请人与由宾达成解除劳动合同协议，双方同意自协 议书签订之日起解除原有劳动关系； 5

4、.2022年2月6日、2月28日、3月9日、3月19日、4月19日，申请人陆续 发函给被申请人，提出被申请人如果愿意继续承租，申请人能够接受的续约租 金标准为第一年每月每平米28元，第二年起租金按照厦门市同类房屋租赁价 格随行就市，如果被申请人不能接受，请与申请人办理交房手续，腾出房屋； 6.2022年3月12日、3月28日、5月14日、7月12日回函给申请人，提出双 方已于2022年5月商议确定续租，并约定租金，要求申请人遵守续租合同； 7.2022年7月3日，申请人发函给被申请人，声明未就讼争房产续租条件达成 一致，要求被申请人退还房屋，并按照现有市场行情结清场地占用费； 8.截止2022

5、年7月31日，被申请人已按每月59466元的标准向申请人支付款 项共计416262元； 9.2022年3月20日，由宾向申请人出具一份说明，证明2022年4、5月间 其与被申请人就续租事宜的协商仅限于口头协商，双方未能就续租租金达成一 致，并且未签署续租合同； 10.2022年3月29日，由宾向被申请人出具一份国贸公司与国记大酒楼续租合 同事实经过，证明2022年上半年，李云山、詹志东和其本人研究国贸公司 与国记大酒楼续租事宜，经验就同意与国记大酒楼续签合同，租期五年，租金 条款同证明事实3，当时租赁部按照上述研究决定，拟定续租合同送达陈志国； 11.2022年3月29日，由宾出庭作证，陈述内

6、容与国贸公司与国记大酒楼续租 合同事实经过一致，并说明向申请人出具说明是迫于压力。 12.被申请人提交一份由宾于2022年5月30日签收的厦门国贸大厦租赁合同， 申请人同时提交一份被申请人与2022年3月14日向申请人邮寄的被申请人 盖章时间2022年5月29日的厦门国贸大厦租赁合同，上述两份合同打印 内容一致，文本的最后一条为“本合同自签订之日起生效”，且两份合同在租 赁地点、用途、保证金收取条款、其他人费用约定条款均是空白，甲方（申请 人）处没有签章； 13.申请人提供于2022年2月9日和6月11日签订的两份合同，并且提供了2022 年9月3日的海峡导报一份，证明2022年国贸大厦租金标

7、准为每平米每 月超过60元。 (三)提出问题： 1.租期为2022年1月1日至2022年12月31日的厦门国贸大厦租赁合同 是否成立？ 2.上述合同是否已得到实际履行？ 二、寻找规范 作者通过对案件事实的梳理，往返与事实与规范之间，寻找出以下几个与本案相关的规范： 1.合同法第10条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形 式的，应当采用书面形式。 2.合同法第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用 书面形式的，视为不定期租赁。 3.合同法第13条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

8、4.合同法第14条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符 合下列规定： (一)内容具体确定 (二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束 5.合同法第15条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价 目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 6.合同法第22条：承诺是受要约人同意要约的意思表示。 7.合同法第23条：承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明 可以通过行为作出承诺的除外。 8.合同法第32条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖 章是合同成立。 9.合同法第

9、36条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同， 当事人未采用书面形式但一方已经主要义务，对方接受的，该合同成立。 10.合同法第37条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一 方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 三、分析事实构成 通过对前一部分所列法律规范的分析，可以得出下列三个事实构成： (一)第一个事实构成： 1.行为模式： 1)一方当事人向另一方当事人发出要约； 2)另一方当事人作出承诺； 2.结果模式： 一般情况下，双方达成合意，合同成立；法律规定的除外，如要物合同、要式 合同等。 (二)第二个事实构成： 1.行为模式： 1)法律、行政法规规定或

10、者当事人约定采用书面形式订立合同 2)当事人未采用书面形式 3)一方已经主要义务 4)对方接受的 2.结果模式： 合同成立 (三)第三个事实构成： 1.行为模式： 1)采用合同书形式订立合同 2)在签字或者盖章之前 3)当事人一方已经履行主要义务 4)对方接受的 2.结果模式： 合同成立 四、建构大前提 本部分的主要任务是通过解释法律，将案件事实纳入到法律规范中，进而依照法律得出纠纷的解决方案，本部分主要回答以下几个问题： (一)对于由宾制作的合同文本，是申请人的内部讨论意见、要约邀请、还是要约？ 这里要解决两个问题，第一个问题是，由宾是否制作合同文本并送达被申请人？ 这是一个证据证明的问题。

11、从仲裁庭的分析和取证中，我们基于高度盖然性的证据 标准，认定时任厦门国贸集团股份有限公司（即申请人）租赁部副经理的由宾，经 过与李云山主任、分管领导詹志东的研究，同意与国记大酒楼（即被申请人）续签 合同，租期五年，租金条款为：前两年为每平方米每月23元，第三年开始每年递 增5%；由宾据此制作内容相对完整的合同文本，并送达国记大酒楼总经理陈志国。 第二个问题是，该合同文本是内部讨论意见，还是要约邀请，抑或是要约？对 这个问题的不同回答，将会导致不同的法律后果。首先，如果将其认定为内部讨论意见，则其不发生外部效力，即申请人与被申清人之间不存在书面形式合同，此时需进一步回答的问题是，可否根据合同法第

12、36条的规定来认定申请人与被申清人之间是否存在续租合同关系；其次，如果将其认定为要约邀请，则被申请人的签字、盖章并且送达至申请人的行为则构成要约，此时合同是否成立的关键是申请人是否做出承诺，从材料中可以看出，申请人并没有作出承诺的行为；最后，如果将其认定为要约，则需进一步回答的问题是被申请人是否作出承诺、合同是否成立的问题。 根据对案卷材料的分析，依据合同法第14条，我认为由宾制作并发出的合同文本是要约，理由如下： 合同法第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一) 内容具体确定；(二) 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。本案中，由宾制作

13、的合同文本内容完整，如规定了当事人、租赁物名称、续租期限、租金等，已达到合同法第14条规定的“具体确定” 的标准；由宾时任厦门国贸集团股份有限公司（即申请人）租赁部副经理，他向被申请人送达合同文本是一种职务行为，因而可以推定申请人做出了“经受要约人（被申请人）承诺，要约人（申请人）即受该意思表示约束”的意思表示。综上，我们可以得出结论，由宾制作并发出的合同文本是要约。 另外，我想说明以下两点：一，该合同文本不仅仅是申请人内部的讨论意见，因为如果该合同文本没有想被申请人发出，只是由宾、李云山和詹志东三人的研究结论，那么它就仅仅是申请人内部的讨论意见，而为题的关键是由宾的“发出、送达”行为，这使得

14、“申请人内部的讨论意见”外部化，使其具有外部效力，即具有要约的效力；二，该合同文本也不是要约邀请，根据合同法第15条的规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”，本案中，该合同文本内容具体确定，并且申请人并不具有希望被申请人向自己发出要约的意思表示，因而不能将其认定为要约邀请。 (二)被申请人是否做出承诺？ 把由宾制作并发出的合同文本认定为要约后，需要解决的问题是被申请人是否做出了承诺。根据案例材料（证明事实3），依据合同法第22条、第23条， 被申请人做出了承诺。 申请人发出要约，被申请人做出承诺，那么该续租合同是否成立呢？我认为推理至此，该合同并不成立。这里涉及到合同成立的特殊情

15、形。一般而言，根据合 同法第13条，一方当事人发出要约，另一方当事人作出承诺，合同即成立。但 是根据合同法第10条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形 式的，应当采用书面形式。”，合同法第215条“租赁期限六个月以上的，应当 采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，以及合同法第 32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章是合同成立。” 续租合同是要式合同，应当采用书面形式，合同自双方当事人签字或盖章后成立。 本案中，根据证明事实12，申请人没有在并没有签章，那么是同是否

16、必然不成立 呢？这需要进一步讨论。 本案中，根据前面的论证，申请人发出了要约，被申请人做出了承诺，因而当下的案情是，申请人与被申清人采用了合同书的形式订立合同，但申请人未在合同 书上签字盖章，而不是没有采用书面形式订立合同，所以接下来要进一步回答的问 题是，在申请人签字盖章前，合同能否基于实际履行而成立？根据合同法第 37条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主 要义务，对方接受的，该合同成立。”，这个问题又被拆解接下来的两个问题： (三)申请人签章前，被申请人是否已经履行主要义务？ 根据证明事实8，被申请人已经实际履行主要义务，即支付租金的义务。 (四)申请人是否

17、接受被申请人的实际履行？ 本案中，申请人的账户是开放式的，申请人无法直接拒绝被申请人付款，且申请人多次表示反对每月每平米23元的租金标准，且本申请人还占用本案所涉及房 产，申请人收下被申请人按每月59466元的标准向申请人支付的共计416262元 款项，因此，应将其视为申请人维护自身权益的一种合理行为，而不能将其认定为 申请人接受被申请人实际履行续租合同的行为。 五、涵摄 为更简洁地说明案例中的法律关系，我用图表做了分析： 如上图所示，因为最有一个条件不满足，所以在法律构成和个案构成之间不能架起一座桥梁，即本案中，申请人与本申请人之间的续租合同不符合合同法中关于合同成立的规定，因而该续租合同不

18、成立。 六、作出结论 (一)大前提： 1.合同法第13条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 2.合同法第14条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应 当符合下列规定： 内容具体确定； 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 3.合同法第32条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字 或盖章是合同成立。 4.合同法第37条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事 人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 5.合同法第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。 (二)小前提：申请人（通过租赁部副经理由宾）向被申请人送达空白合同，被申请人签

19、 章，并实际履行，但申请人并未签章且不接受被申请人的实际履行。 (三)结论：申请人与被申清人之间的续租合同不成立。 七、对本案的几点评价： (一)对仲裁裁决书的评价？ 对于裁决书的推理，争议最大的就是对宾制作并送达被申请人的合同文本的定性问题。我认为，仲裁员在这里忽视了全面评价的原则，该原则尽管是刑法中的原则，但在民法中亦有运用，比如，裁决书中将该合同文本仅仅界定为内部讨论意见，殊不知，这种评价只评价了由宾等人行为的一部分，即对续租合同的研究；但没有评价由宾制作并送达被申请人的行为，而这正是对合同文本定性的关键，因为由宾的行为将内部研究意见外部化、文字化，并送达被申请人，这说明该合同文本已经具

20、有要约的特征，应将其界定为“要约”，而不是内部讨论意见，这正是作者与仲裁员的分野之处。 (二)申请人与被申请人的责任分配问题？ 正如前面所论述，申请人已向被申请人发出要约，在被申请人作出承诺后，却不签章，这是否构成缔约过失责任？ 根据合同法关于缔约过失责任的规定，作者认为，申请人已违反险合同义务，被申请人有权请求申请人承担缔约过失责任。这在裁定书中也有体现，如2022年的租金，并为满足申请人的诉讼请求，即按照每月每平米60元的租金标准赔偿，而是每月每平米23元，在这里，仲裁员实际上是“各打五十大板”。 (三)以由宾为例探讨角色伦理问题？ 对于由宾的行为，有两点需要评价： 一是，在其出任申请人租

21、赁部副经理时，客观上没有很好地履行职责，在作出决策时首先考量的不是公司利益的最大化，这与他“租赁部副经理”的角色不相符。 二是，在其与申请人签订劳动解除合同后，分别向申请人、被申请人出具了两份内容矛盾的证明材料，这与其“证人”的角色不相符。 角色伦理是一个人处在某个行业、某个岗位是所需具备的基本的伦理道德，如员工要坚持公司利益最大化、证人要坚持不做假证等等，本案中由宾的行为值得引起我们的反思，这与我们市场经济信用体系的建立有着巨大的联系。(四)如何节约交易成本？ 本案中，申请人与被申请人争议的核心是租金问题，由此引发的仲裁程序长达两年之多，这与促进商品交易、降低交易成本、物尽其用的民法宗旨相违 背，值得我们反思的是如何才能把交易成本最小化，促进物品、劳务的流通。 我认为，民法中的两个原则是我们必须坚持的。一是情势变更原则，该原则要求合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。比如本案中租金的上涨问题，随着经济的发展，这种现象必然发生，当事人双方需要做的不是尔虞我诈，不是以邻为壑，而应该随着客观条件的变化而做出相应的调整。二是公平协商原则，双方当事人发生纠纷，应该抱有体谅、宽容的心，坚持公平原则，充分协商，这种纠纷解决机制要比仲裁、诉讼引发的成本小很多。