2022年第七章收益法练习题 .pdf

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1、学而不思则惘，思而不学则殆第七章收益法练习题一、 单 项选择题1、收益法是以（）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。、收益原理、预期原理、未来原理、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（） ，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。、一种收益、一种房地产交易、一种贷款、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100 万元净收益， 同时此单位有2000 万元货币以的年利率存入银行， 每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100 万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（）万元的货币等价。、 2000、 400 、 4000、

2、10000 4、收益法适用的对象，是有收益或有（）的房地产。、潜在收益、实际收益、客观收益、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（）都易于量化。、成本、风险、运营费用、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（）的观念上的。、投资价值、市场价值、时间价值、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50 年，现在已使用了5 年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10 万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（） 。、 150.56 万元B、154.56 万元C、157.61 万元D、152.69 万元8、已知某收益性房地产50

3、 年收益权利的价格为4000 元/ m2，报酬率为8%，试求其40 年收益权利的价格（）A、3899 元/ m2 B、3865 元/ m2 C、3855 元/ m2D、3920 元/ m2 9、已知某收益性房地产40 年土地使用权的价格为4000 元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50 年，报酬率为8%下的价格（） 。A、3252 元/ m2B、3435 元/ m2C、3565 元/ m2D、3343 元/ m210、有 A、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为50 年，单价4000 元/ m2；B 房地产的收益年限为40 年，单价 3500 元/ m2。假设报酬率为6

4、%，则比较两宗房地产的价格，A 比精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 4 页学而不思则惘，思而不学则殆B（） 。A、高B、低C、相同D、无法确定11、不同年限的价格换算，对于运用（）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。A、市场法B、成本法C、收益法D、假设法12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50 年，所处地段的基准地价为2000 元/ m2，在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年，现行土地资化率为6%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（） 。A、1855 元/ m2

5、B、1921 元/ m2C、1878 元/ m2D、1891 元/ m2 13、有一房地产，通过预测得到未来5 年的净收益分别为30 万元、 32 万元、 33 万元、 35万元、 38 万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40 万元左右，该房地产的报酬率为6%，该房地产的收益价格为（） 。A、628 万元B、639 万元C、615 万元D、648 万元14、某宗房地产现行的价格为4500 元/m2，年净收益为250 元/m2，报酬率为 6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火

6、车站地区，同类房地产的价格为 6000 元/ m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000 元/ m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（） 。A、5250 元/ m2B、5655 元/ m2C、5536 元/ m2D、5456 元/ m215、目前的房地产市场不景气，但预测 3 年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000 万元，预计未来的3 年内仍维持这个水平，但等到3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000 万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为（） 。

7、A、21225 万元B、19854 万元C、22358 万元D、20143 万元16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3 万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（） 。A、1535 万元B、1327 万元C、1486 万元D、1252 万元17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为（） 。A、1242 万元B、1235 万元C、1250 万元D、1277 万元18、 某出租旧

8、办公楼的租约尚有3 年到期，在此 3 年的租期中， 每年可获取净收益100 万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500 万元，拆除费用为50 万元，该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（） 。A、1329 万元B、1238 万元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 4 页学而不思则惘，思而不学则殆C、1409 万元D、1147 万元19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50 万元， 运营费用为30 万元， 此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%， 运营费用年增长2%， 收益年限可视

9、为无限年，该房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（） 。A、650 万元B、687 万元C、585 万元D、630 万元20、运营费用与（）之比称为运营费用率。A、潜在毛收入B、有效毛收入C、有效纯收入D、实际纯收入二、 判断题、收益法是求取估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益之和。（）、收益法是以收益原理为基础的。（）、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。（）、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取

10、期望在未来可以获得的一系列资金。（）、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。（）、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。（）、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商店、旅馆、餐馆、写字楼、教学楼、公寓等房地产。（）、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。（）10、收益法适用的条件是房地产的净收益和报酬率都能够量化。（）三、计算题1、某宾馆共有400 个标准间和100 个套间， 标准间每个每天200 元，套间每个每天350 元，年平均空房率25%。

11、餐馆收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐馆运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200 万元。该类房地产的报酬率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表6-1 所示：表 6-1 可比房地产价格（万元）净收益（万元 /年）A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 16600 2000 试根据上述资料估计该宾馆的现时价格。2、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36 层，地下2 层，土地使用权年限为50 年，未注明不可续期。从精选学习资

12、料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 4 页学而不思则惘，思而不学则殆20XX 年 6 月 30 日取得土地时起计，建设期3 年。需要评估出该宗房地产20XX 年 6 月 30日的买卖价格。有关资料有：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积 50 元，空置率平均为15%。建筑物原值22000 万元，经济寿命为60 年，残值率为0。经常费用每年150 万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的6%。报酬率为10%。3、某综合楼的土地使用年限为40 年，从 20XX 年 7 月 1 日起计。 该综合楼16 层商场整体出租，每层2000 m2,从 20XX 年 7 月 1 日出租，租期为6 年，月平均租金为120 元/ m2附近类似商场正常月租金为130 元/ m2。730 层为写字楼，每层面积1000 m2，出租率为80%，正常月租金为100 元/ m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算该综合楼20XX 年 7 月 1 日带租约出售时的价格。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 4 页