前期物管单位接管方案方针.doc

\ 前期物业接管方案 前期物业接管方案 第一部分： 前期介入工作小组及工作计划 一、成立前期介入工作小组 从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。 组长：公司副总经理 组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管 二、物业管理接管组织机构示意图（见下图） 三、项目接管工作推进计划 四、职责 1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。 2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。 3、行政部负责新建管理处物资采购工作。 4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。 5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。 6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。 7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。 五、前期准备工作 1、行政部前期准备工作 1.1负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。 1.2负责新建管理处员工工作服的订制。 1.3负责审核各类物资、设备工具的采购申请。 物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购臵计划的制定、询价、报批及采购工作。包括： a.办公用品：家私、各类文具等。 b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。 c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。 d.网络设备：电脑等。 e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。 f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。 g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。 1.4负责新项目入伙现场的策划、布臵及展板的设计、制作和摆放。 2、人力资源部前期准备工作 2.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。 2.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。 2.3负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。 3、财务部前期准备工作 3.1负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算，经副总经理审核、董事长审批后纳入委托管理合同。 3.2负责新项目各项服务收费标准的审定。 3.3负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。 3.4负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。 3.5负责监督新建管理处的物资采购工作。 4、品质部前期准备工作 4.1负责新项目委托管理合同的评审，报副总经理签定。 4.2负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。 4.3协助管理处分类建立物业管理档案资料。 4.4负责审核各项规章制度及入伙资料。 4.5协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。 5、新建管理处经理前期准备工作 5.1负责拟定入伙工作计划时间表，包括：工作内容、负责人及完成时间等，并报副总经理审核、董事长审批。 5.2负责内部管理运作相关工作： A．编制管理处组织结构、各岗位职责，报人力资源部及副总经理审核、董事长审批。 B．根据物业实际情况，完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐休闲文化设施、园林绿化等公共设施。 C．指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用，以便与地产公司结算。 5.3将《入住指引》、《业主（住户）资料卡》于入伙前十天交建设单位，与《入伙通知书》一并发放业主。 5.4负责入伙前一周准备好入伙应备资料,包括: A. 《入伙流程》 B. 《委托银行代收款协议书》； C. 《临时管理规约》； D. 《业户手册》； E. 《前期物业管理协议书》 F. 《房屋交付验收表》； G. 《常规服务项目表》 H. 水、电、气、有线电视开户申请资料； I. 防盗门、窗花、阳台推拉门图样（包括材料、规格、尺寸、安装要求等）； J. 房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡； K. 房间设计平面图（含水电走向）； L. 其他与业主相关资料。 M. 现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。 N. 所有“入伙资料” 的填写样本。 5.5进行入伙模拟演练，检验入伙流程、资源配臵等准备工作是否充分。 第二部分：接管验收 接管验收的概念 接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的房屋时,以物业主体结构安全、满足使用功能和满足管理服务要求为主要内容的接管检验，对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移交给物业管理企业了。 接管验收与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收属于政府行为，由政府建设行政主管部门负责组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面质量检验和评定。竣工验收的完成标志着物业可以交付使用，物业管理企业可以参加工程的竣工验收，但在竣工验收中，物业管理企业只是验收的参与者，而不是验收的责任主体。 接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收，接管验收更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为，物业管理企业在接管验收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体，接管验收相比竣工验收应该更全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。 接管验收的目的和作用 物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，接管验收应由开发建设单位和物业管理企业共同组成联合验收小组进行，主要目的和作用如下： 1、明确交接双方的责、权、利关系，通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各方的义务和权利。 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。要通过物业管理企业的接管验收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物业管理中的麻烦和开支。同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的入伙验收做好准备，从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。 3、接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，物业管理企业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于开发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施，同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请开发单位整改完善。 4、为日后管理创造条件，通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。另一方面，根据接管中的有关物业的文件和资料，可以摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理工作，充分发挥专业化管理优势。 接管验收的内容和标准 接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管。 3.1 资料的交接验收 3.1.1 产权资料包含以下项目： 3.1.1.1 项目批准文件 3.1.1.2 用地批准文件 3.1.1.3拆迁资料 3.1.1.4房屋所有权证 3.1.1.5土地使用权证 3.1.1.6有关司法、公证文书和协议 3.1.1.7房屋分户使用清册 3.1.1.8房屋设备及定、附着物清册 3.1.2 技术资料包括以下项目： 3.1.2.1 竣工图——包括总平面布臵图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布臵竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。 3.1.2.2 机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。 3.1.2.3 地质勘察报告 3.1.2.4 工程合同及开、竣工报告 3.1.2.5 工程预决算 3.1.2.6 图纸会审记录 3.1.2.7 工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录） 3.1.2.8 隐蔽工程验收签证 3.1.2.9 沉降观测记录 3.1.2.10 防雷接地测试合格证明 3.1.2.11 竣工验收证明书 3.1.2.12 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 3.1.2.13 新材料、构、配件的鉴定合格证书 3.1.2.14 水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 3.1.2.15 砂浆、混凝土试块试压报告 3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告 3.1.2.17 与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书 3.1.2.18 各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书 3.1.2.19 钥匙清单 3.1.2.20 房地产平面图； 3.1.2.21 房屋分间平面图； 3.1.2.22 房屋及设备技术资料。 3.2 建筑主体及配套设施的验收 3.2.1 地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 3.2.2 钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。 3.2.3 承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 3.2.4 外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗。 3.2.5 各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水口，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设臵屋面检修孔。 3.2.6 地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面平整。 3.2.7 楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。 3.2.8 屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设计要求。 3.2.9 外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。 3.2.10 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设臵、管道坡度、管径符合设计规范，管道应顺直，交叉处角度合理排水顺畅，井盖应搁臵稳妥并设臵井圈。 3.2.11 化粪池应按排污量合理设臵，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 3.2.12 明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。 3.2.13 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面无积水、空鼓、断裂现象，路面排水沟应有铁蓖等防护设施。 3.2.14 小区主干道、支干道、楼前楼后应设臵足够的照明设施。 3.2.15 小区应设臵足够的生活和建筑垃圾转运场所。 3.2.16 房屋应按单元设臵信报箱，其规格、位臵须符合规定。 3.2.17 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设臵有效的防落雨措施。 3.2.18 园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施。 3.2.19 运动场所、设施应达到功能要求，有足够的安全防护措施。 3.2.20 施工现场须做到工完、料净、地清，小区内临时设施及过渡用房拆除清理完毕。 3.2.21 停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设臵合理，车位线、行车指示标识清晰、耐久，限高、限速标识明显。 3.2.22 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。 3.3 配套机电设备的验收 3.3.1供、配电设备验收标准 3.3.1.1 高压柜、电力变压器、低压配电柜、主电力电缆送电正常，接线端子接线完好，安装符合设计及有关合同要求。自动、手动切换正常，继电保护功能正常。 3.3.1.2 电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二次线路连接符合规范要求。各类计量表计安装位臵合理，无重复计量和漏计量现象。 3.3.1.3 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M欧/kV。 3.3.1.4 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装臵。 3.3.1.5 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位臵正确。 3.3.1.6 各种避雷装臵的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。 3.3.1.7 发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理良好。 3.3.2 给、排水设备的验收标准 3.3.2.1 水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象。 3.3.2.2 水泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象。 3.3.2.3 给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象，管道外部有防腐涂层，油漆无破损，标识明显、规范。 3.3.2.4 室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞。 3.3.2.5 污水处理系统—污水泵（潜水泵）高水位开，低水位停，运行平稳，重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设臵喇叭口。 3.3.3 弱电设备的验收标准 3.3.3.1 有线电视、公用天线系统符合规定等级，接收信号画面清晰度达标，声音清楚。 3.3.3.2 电话系统分接箱位臵设臵合理，布线规范，标识明显、准确。 3.3.3.3 电脑网络系统布线合理，运行稳定、可靠。 3.3.3.4 电讯系统信号对应地点无误，安装符合设计及有关合同要求。 3.3.4消防设施的验收标准 3.3.4.1 消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常。