纳税筹划其他税种.pptx

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1、内容提要内容提要主要围绕关税、印花税、房主要围绕关税、印花税、房产税这三个税种的税收筹划产税这三个税种的税收筹划，阐述了与各税种筹划有关，阐述了与各税种筹划有关的政策依据，从不同生产经的政策依据，从不同生产经营行为的细节入手，介绍了营行为的细节入手，介绍了各税种的基本筹划方法，并各税种的基本筹划方法，并对各种方法进行简要评述。对各种方法进行简要评述。内容结构内容结构结构：结构： 一、关税的纳税筹划一、关税的纳税筹划 二、印花税的纳税筹划二、印花税的纳税筹划 三、房产税的纳税筹划三、房产税的纳税筹划重难点：重难点： 各税种筹划的政策依据和筹划思路各税种筹划的政策依据和筹划思路关税关税纳税筹划定义

2、：定义： 关税是海关依法对进出境货物、关税是海关依法对进出境货物、物品征收的一种税。物品征收的一种税。征税对象：征税对象： 准许进出口的货物和物品。准许进出口的货物和物品。纳税义务人：纳税义务人： 进口货物的收货人、出口货物进口货物的收货人、出口货物的发货人、进出境货物的所有人，的发货人、进出境货物的所有人，是关税的纳税义务人。是关税的纳税义务人。税率计征办法：税率计征办法： 我国对进口商品基本上我国对进口商品基本上都实行从价税，即以进口货都实行从价税，即以进口货物的完税价格（包括货物的物的完税价格（包括货物的货价、货物运抵我国境内输货价、货物运抵我国境内输入地点起卸前的运输及相关入地点起卸前

3、的运输及相关费用、保险费）作为计税依费用、保险费）作为计税依据，以应征税额占货物完税据，以应征税额占货物完税价格的百分比作为税率。价格的百分比作为税率。从从1997年年7月月1日起，我国对日起，我国对部分产品实行从量税、复合部分产品实行从量税、复合税和滑准税。税和滑准税。 从量税是以进口商品的重从量税是以进口商品的重量、长度、容量、面积等单量、长度、容量、面积等单位作为计税依据。目前我国位作为计税依据。目前我国对原油、部分鸡产品、啤酒、对原油、部分鸡产品、啤酒、胶卷进口分别以重量、容积、胶卷进口分别以重量、容积、面积计征从量税。面积计征从量税。 复合税是对某种进口商品同时使用从价复合税是对某种

4、进口商品同时使用从价和从量计征的一种计征关税的方法。目和从量计征的一种计征关税的方法。目前我国对录像机、放像机、摄像机、数前我国对录像机、放像机、摄像机、数字照相机和摄录一体机实行复合税。字照相机和摄录一体机实行复合税。 滑准税是一种关税税率随进口商品滑准税是一种关税税率随进口商品价格由高到低而由低到高设置计征关税价格由高到低而由低到高设置计征关税的方法，可以使进口商品价格越高，其的方法，可以使进口商品价格越高，其进口关税税率越低，进口商品的价格越进口关税税率越低，进口商品的价格越低，其进口关税税率越高。目前我国对低，其进口关税税率越高。目前我国对新闻纸实行滑准税。新闻纸实行滑准税。委托报关委

5、托报关预录入预录入申报申报提供：提单、发票、装箱单、提货单提供：提单、发票、装箱单、提货单合同等相关单证合同等相关单证商检与卫检商检与卫检放行放行整箱整箱理货理货放箱放箱拆箱拆箱理货理货报关流程报关流程进口报关进口报关委托报关委托报关预录入预录入申报申报提供：三检证、出口配额、许可证、产地证、提供：三检证、出口配额、许可证、产地证、发票、装箱单等相关单证发票、装箱单等相关单证放行放行退税退税场站收据给船代场站收据给船代报关流程报关流程出口报关出口报关境外购物的避税筹划境外购物的避税筹划1进口货物完税价格筹划进口货物完税价格筹划2内容：内容：境外购物的避税筹划境外购物的避税筹划A入境申报入境申报

6、 境外购物超境外购物超5000元需交税没有发票以参考价为准元需交税没有发票以参考价为准如动、植物及其产品，微生物、生物制品、人体组织、如动、植物及其产品，微生物、生物制品、人体组织、血液制品；居民旅客在境外获取的总值超过人民币血液制品；居民旅客在境外获取的总值超过人民币5000元（含元（含5000元）的自用物品；非居民旅客拟留在中国境元）的自用物品；非居民旅客拟留在中国境内的总值超过内的总值超过2000元的物品；酒精饮料超过元的物品；酒精饮料超过1500毫升毫升（酒精含量（酒精含量12度以上），或香烟超过度以上），或香烟超过400支，或雪茄超支，或雪茄超过过100支，或烟丝超过支，或烟丝超过5

7、00克；人民币现钞超过克；人民币现钞超过20000元，元，或外币现钞折合超过或外币现钞折合超过5000美元；分离运输行李，货物、美元；分离运输行李，货物、货样、广告品；其他需要向海关申报的物品。货样、广告品；其他需要向海关申报的物品。旅客如确需超量携带现钞出境的，要旅客如确需超量携带现钞出境的，要先到外管局指定银行办理先到外管局指定银行办理携带外汇携带外汇出境许可证出境许可证。另市民出境时自带超。另市民出境时自带超过人民币过人民币5000元的物品，如手提电脑、元的物品，如手提电脑、摄像机、高档相机等，将复带入境的，摄像机、高档相机等，将复带入境的，需要书面向海关申报，入境时就可免需要书面向海关

8、申报，入境时就可免于征税。于征税。B出境申报出境申报 电脑相机出境做好申报入境时就可免于电脑相机出境做好申报入境时就可免于征税征税如文物、濒危动植物及其制品、生物物种如文物、濒危动植物及其制品、生物物种资源、金银等贵重金属；居民旅客需复带资源、金银等贵重金属；居民旅客需复带进境的单价超过进境的单价超过5000元的照相机、摄像机、元的照相机、摄像机、手提电脑等旅行自用物品；人民币现钞超手提电脑等旅行自用物品；人民币现钞超过过20000元，或外币现钞折合超过元，或外币现钞折合超过5000美美元；其他需要向海关申报的物品。元；其他需要向海关申报的物品。C免税购车免税购车在外停留时间不超过两年海归可在

9、外停留时间不超过两年海归可买免税汽车买免税汽车留学人员学成后在外停留时间不超过留学人员学成后在外停留时间不超过两年，并自入境之日起两年，并自入境之日起1年内向海关年内向海关提出购买国产免税小汽车申请的，可提出购买国产免税小汽车申请的，可以到户籍所在地或工作单位所在地海以到户籍所在地或工作单位所在地海关，办理留学人员购买免税国产小汽关，办理留学人员购买免税国产小汽车申请手续。车申请手续。 回国探亲时的避税筹划回国探亲时的避税筹划 入境旅客行李和邮递品需纳税：入境旅客行李和邮递品需纳税： 关税；代征的国内增值税、消费税关税；代征的国内增值税、消费税 纳税人是行李携带人和邮包收付人纳税人是行李携带人

10、和邮包收付人 纳税范围内的探亲礼品：金银、纳税范围内的探亲礼品：金银、包金制品、纺织品、电器、照相包金制品、纺织品、电器、照相机、手表、化妆品、录像机、烟机、手表、化妆品、录像机、烟酒、汽车等酒、汽车等 税率：免税、税率：免税、100%200% 王先生回国探亲带回价值王先生回国探亲带回价值1000美元的探美元的探亲礼物，包括亲礼物，包括300美元的名酒、美元的名酒、400美元美元的松下影碟机、的松下影碟机、300美元的瑞士金表，需美元的瑞士金表，需纳关税：纳关税： =300200%+400150%+300100%=600+600+300=1500（美元）（美元） 第二次王先生带回第二次王先生带

11、回400美元的包金首饰、美元的包金首饰、600美元的金银戒指和项链套装。美元的金银戒指和项链套装。 由于金银制品及包金饰品免税，需纳关税为由于金银制品及包金饰品免税，需纳关税为零案例案例1： 进口货物完税价格：以海关审定的正常进口货物完税价格：以海关审定的正常成交价格为基础的到岸价格，包括货价，成交价格为基础的到岸价格，包括货价，加上货物运抵中国关境内起卸前的包装加上货物运抵中国关境内起卸前的包装费、运费、保险费和其他费用。费、运费、保险费和其他费用。(中中华人民共和国进出口关税条例华人民共和国进出口关税条例第第9条条)进口货物完税价格避税筹划进口货物完税价格避税筹划(一一)审定成交价格。审定

12、成交价格。进口商申报的进口货物成交价格进口商申报的进口货物成交价格海海关对货价费用和运、保、杂等必要调关对货价费用和运、保、杂等必要调整整=完税价格完税价格核心内容是货物本身价格核心内容是货物本身价格(不包括运、不包括运、保、杂费保、杂费)，含货物生产、销售等成，含货物生产、销售等成本费用，和买方另行向卖方支付的佣本费用，和买方另行向卖方支付的佣金金选择同类产品中，成交价格较低、选择同类产品中，成交价格较低、运杂费相对小的货物，降低完税运杂费相对小的货物，降低完税价格价格 国内某钢铁集团急需进口一批国内某钢铁集团急需进口一批铁矿石，进口需求为铁矿石，进口需求为10万吨，万吨，可供选择的进货渠道

13、有两家：可供选择的进货渠道有两家： 一是澳大利亚，铁矿石优质高品一是澳大利亚，铁矿石优质高品位，价格为位，价格为20美元美元/吨，运费吨，运费10万万美元；美元； 一是加拿大。铁矿石品位较低，一是加拿大。铁矿石品位较低，价格为价格为19美元美元/吨，但航程为澳洲吨，但航程为澳洲两倍，又经巴拿马运河，故运费两倍，又经巴拿马运河，故运费杂费高达杂费高达25万美元，且其他费用万美元，且其他费用只高不低只高不低 应选择何种进货渠道应选择何种进货渠道? 案例案例2： 澳洲铁矿完税价澳洲铁矿完税价2010+10+其其他他210+其他其他 加拿大铁矿完税价加拿大铁矿完税价1910+25+其他其他215+其他

14、其他 若按若按20关税，至少可避税关税，至少可避税1万万美元美元 从澳大利亚进口铁矿石从澳大利亚进口铁矿石 注意：对于买方付给我方的正常回注意：对于买方付给我方的正常回扣，应从完税价格中加以扣除扣，应从完税价格中加以扣除 (二二) 海关估定完税价格海关估定完税价格 相同货物成交价格、类似货物成交相同货物成交价格、类似货物成交价格、国际市场价格、国内市场价价格、国际市场价格、国内市场价格倒扣，其他合理方法估定格倒扣，其他合理方法估定 进口一种刚研发的高新技术全新进口一种刚研发的高新技术全新品，确切的市场价格尚未形成，品，确切的市场价格尚未形成，巨大的研发费用使其初始价远高巨大的研发费用使其初始价

15、远高于目前市场上已有的类似品于目前市场上已有的类似品案例案例3：假如进口此种产品付出假如进口此种产品付出200万美元，万美元，而类似品价格仅为而类似品价格仅为120万美元万美元以以100万美元申报向海关成交价格万美元申报向海关成交价格海关因该创新产品无法海关因该创新产品无法依据审定成交价格，以依据审定成交价格，以该产品的同一出口国购进的类似品该产品的同一出口国购进的类似品价格作为依据来确认价格作为依据来确认海关估价最多海关估价最多120万美元，万美元，80万万美元价格毋需纳税美元价格毋需纳税印花税印花税的税收筹划 印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的应税凭证的单位和个

16、人征收的一种税。因其采用在应税凭证上粘贴印花税票的方法缴纳税款而得名。具有行为税、征收范围较广、税负轻和多缴不退不抵的特点。印花税定义印花税定义印花税的筹划主要从以下方面进行： 利用参与人数进行税收筹划利用参与人数进行税收筹划利用计税金额的税收筹划利用计税金额的税收筹划三印花税率的税收筹划印花税率的税收筹划二二一一变换借款方式的税收筹划变换借款方式的税收筹划四 一一、利用利用参与人数参与人数进行税收筹划进行税收筹划利用参与人数进行筹划的思路利用参与人数进行筹划的思路就是尽量就是尽量减少书立使用各种凭减少书立使用各种凭证的人数证的人数，使更少的人缴纳印，使更少的人缴纳印花税，使当事人的总体税负下

17、花税，使当事人的总体税负下降，从而达到减少税款的目的降，从而达到减少税款的目的。二、利用二、利用计税金额计税金额的税收筹划的税收筹划（一）利用一）利用模糊金额模糊金额进行税收筹划进行税收筹划 印花税的计税依据一般是根据印花税的计税依据一般是根据应税凭证记载金额应税凭证记载金额和和适用汇率适用汇率确定确定的，计税依据无法最终确定时，纳的，计税依据无法最终确定时，纳税人的应纳印花税额也就相应地无税人的应纳印花税额也就相应地无法确定。此时，可以采用不同的方法确定。此时，可以采用不同的方法实施税收筹划。法实施税收筹划。 天津设备租赁公司欲和某生产企业签订一租天津设备租赁公司欲和某生产企业签订一租赁合同

18、，租金每年赁合同，租金每年200200万元。万元。 如果在签订合同时明确规定年租金如果在签订合同时明确规定年租金200200万元，万元，两企业应缴纳的印花税为：两企业应缴纳的印花税为：20000002000000* *0.1%=0.1%=20002000（元）（元） 如果在签订合同时仅规定每天的租金数，而如果在签订合同时仅规定每天的租金数，而不具体确定合同执行期限，两企业只需各不具体确定合同执行期限，两企业只需各自自缴纳缴纳5 5元的印花税元的印花税，余下部分最终结算时缴，余下部分最终结算时缴纳。通过延缓纳税，获得货币时间价值。纳。通过延缓纳税，获得货币时间价值。例例1：二、利用二、利用计税金

19、额计税金额的税收筹划的税收筹划 （二）（二）压缩应纳税收入压缩应纳税收入实施税收筹划实施税收筹划 根据规定，经济合同的纳税人是根据规定，经济合同的纳税人是订立合同的双方或多方当事人，其计订立合同的双方或多方当事人，其计税依据是税依据是合同所载的金额合同所载的金额。处于共同。处于共同利益，双方或双方当事人可以经过合利益，双方或双方当事人可以经过合理筹划，压缩合同的记载金额，达到理筹划，压缩合同的记载金额，达到少缴税款的目的少缴税款的目的。税法规定，加工承揽合同，计税依据为加工税法规定，加工承揽合同，计税依据为加工或承揽收入，具体包括合同中规定的或承揽收入，具体包括合同中规定的受托方受托方获得的加

20、工费收入和提供的辅助材料金额之获得的加工费收入和提供的辅助材料金额之和。和。如果合同中未分别记载，则就如果合同中未分别记载，则就全部金额全部金额依照依照加工承揽合同计税贴花。加工承揽合同计税贴花。如果是由受托方提供原材料的加工、定作合如果是由受托方提供原材料的加工、定作合同，凡在合同中同，凡在合同中分别分别记载加工费金额与原材记载加工费金额与原材料金额的，加工费金额按料金额的，加工费金额按“加工承揽合同加工承揽合同”，原材料金额按原材料金额按“购销合同购销合同”计税，计税，两项税额两项税额相加数。相加数。案例剖析：案例剖析：目前有一家公司委托鑫海目前有一家公司委托鑫海源公司加工一批化学物品。该

21、公司提源公司加工一批化学物品。该公司提供原材料供原材料800800万，我们工厂提供辅助材万，我们工厂提供辅助材料料150150万，加工费为万，加工费为200200万。万。筹划思路筹划思路:若合同中若合同中未分别记载未分别记载，则就全部金额，则就全部金额依照依照加工承揽合同计税贴花，加工承揽合同计税贴花，（150+200）0.5=1750元；若双方签订一份元；若双方签订一份购销合同购销合同，将辅助材料的所有权进行转移，再签订将辅助材料的所有权进行转移，再签订加工承揽加工承揽合同合同，在合同中分别记载加工、费金额与原材料，在合同中分别记载加工、费金额与原材料金额的，加工费金额按金额的，加工费金额按

22、“加工承揽合同加工承揽合同”，原材，原材料金额按料金额按“购销合同购销合同”计税，即计税，即150 0.3+150 0.5=1450元，这样，双方都元，这样，双方都可以节税可以节税300元，节税的金额虽然不多，但是对元，节税的金额虽然不多，但是对于企业来说积少成多也是一笔于企业来说积少成多也是一笔可观的资金。可观的资金。 贴印花这时的筹划就要分两步进行贴印花这时的筹划就要分两步进行：双方签订一份购销合同，将辅助材料的所有双方签订一份购销合同，将辅助材料的所有权进行转移。由于购销合同适用权进行转移。由于购销合同适用0.3的税的税率，比加工承揽合同适用的税率率，比加工承揽合同适用的税率0.50低，

23、低，因此，只要双方将部分或全部辅助材料的因此，只要双方将部分或全部辅助材料的所有权进行转移，加工承揽合同和购销合同所有权进行转移，加工承揽合同和购销合同所缴纳的印花税之和便会下降。所缴纳的印花税之和便会下降。双方签订加工承揽合同，其合同金额仅包括双方签订加工承揽合同，其合同金额仅包括加工承揽收入，而不包括辅助材料金额加工承揽收入，而不包括辅助材料金额 01 02二、利用二、利用计税金额计税金额的税收筹划的税收筹划 （三）采取保守金额实施税收筹划（三）采取保守金额实施税收筹划 由于我国印花税是一种行为税，因而只要有签订应税合同的行为发生，双方或多方企业的纳税义务便已产生，应该计算应纳税额并贴花。

24、 根据印花税规定，无论合同是否兑现或是否按期兑现，均应贴花，而且对已履行并贴花的合同，所载金额与合同履行后实际结算金额不一致的，只要双方未修改合同金额，一般不再办理完税手续。双方当事人在签订合同时应充分考虑经济双方当事人在签订合同时应充分考虑经济交往中将遇到的种种情况，确定比较交往中将遇到的种种情况，确定比较保守保守的合同金额的合同金额。如果这些合同金额难以确定，。如果这些合同金额难以确定，也可以采用也可以采用模糊金额筹划法模糊金额筹划法，待合同最终，待合同最终实现后，再根据实际结算情况补贴印花，实现后，再根据实际结算情况补贴印花，这样也能达到节税效果。这样也能达到节税效果。充分考虑从充分考虑

25、从经济交往中经济交往中遇到的情况遇到的情况确定保守合确定保守合同金额同金额无法确定无法确定合同金额合同金额采用模糊金采用模糊金额筹划法额筹划法达到节达到节税目的税目的案例剖析案例剖析：某公司曾与另一：某公司曾与另一家公司订立合同，合同规家公司订立合同，合同规定定履行金额为履行金额为200200万元万元，而实，而实际最终结算时发现际最终结算时发现只履行只履行180180万万，当时双方当事人多负，当时双方当事人多负担这担这2020万万的印花税税款。后的印花税税款。后考虑其他税种比如增值税，考虑其他税种比如增值税，还代垫一笔税款，虽然金额还代垫一笔税款，虽然金额不大，但却浪费了资金，人不大，但却浪费

26、了资金，人为地造成自己企业的损失。为地造成自己企业的损失。在合同设计时，双方当事人在合同设计时，双方当事人应充分地考虑到应充分地考虑到 以后经济交往中可能会遇到的种种情以后经济交往中可能会遇到的种种情况，根据这些可能情况，确定比较合理、比况，根据这些可能情况，确定比较合理、比较保守的金额。如果这些合同属于金额难以较保守的金额。如果这些合同属于金额难以确定的，也可以采用前面说过的确定的，也可以采用前面说过的缓定交易金缓定交易金额策略额策略，等到合同最终实现后，根据实际结，等到合同最终实现后，根据实际结算情况再补贴印花，也能达到节省税款支出算情况再补贴印花，也能达到节省税款支出的效果。除此之外，企

27、业还可以采取其他办的效果。除此之外，企业还可以采取其他办法弥补多贴印花税票的损失，比如在合同中法弥补多贴印花税票的损失，比如在合同中注明：注明：“如果一方有过错导致合同不能履行如果一方有过错导致合同不能履行或不能完全履行，则有过错的一方负责赔偿或不能完全履行，则有过错的一方负责赔偿无过错一方多缴纳的税款无过错一方多缴纳的税款。”这样一来，税这样一来，税收负担问题就很好解决了。收负担问题就很好解决了。 筹划思路：筹划思路：三、印花税三、印花税税率税率的税收筹划的税收筹划税法规定，同一凭证，因载有两个或两个以税法规定，同一凭证，因载有两个或两个以上经济事项而不适用不同税目的税率，如分上经济事项而不

28、适用不同税目的税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按按税率高税率高的计税贴花。的计税贴花。印花税的税率有两种形式，即比例税率和定印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。其中，比例税率分为额税率。其中，比例税率分为5 5个档次，分别个档次，分别是是0.050.05、0.30.3、0.50.5、11、44；定额；定额税率适用于税率适用于“权利、许可证照权利、许可证照”和和“营业账营业账簿簿”税目中的其他账薄，均为按件贴花，税税目中的其他账薄，均为按件贴花，税额为额为5

29、 5元。元。案例分析案例分析：深圳市某家具厂接受本市一家私城的委深圳市某家具厂接受本市一家私城的委托，负托，负责加工一批家具，总价值为责加工一批家具，总价值为10001000万元，万元，加工所需原材料加工所需原材料700700万元，零配件万元，零配件100100万元。万元。筹划方法：筹划方法：（1）按总价值签订合同，其应交纳印花税为：）按总价值签订合同，其应交纳印花税为： 应纳税额应纳税额1000万元万元0.55000（元）（元）（2）按材料和加工：费分开签订合同，其应）按材料和加工：费分开签订合同，其应交纳印花税为：交纳印花税为： 应纳税额应纳税额800万元万元0.3200万元万元0.534

30、00（元）（元）（3）只是就加工费部分签订合同，则其应交）只是就加工费部分签订合同，则其应交纳印花税为：纳印花税为： 应纳税额应纳税额200万元万元0.51000（元（元） 四、四、变换借款方式变换借款方式节税法节税法 是指利用税法对实际借款活动中，是指利用税法对实际借款活动中，不同不同的借款形式的借款形式作出的不同规定进行节税的方法。作出的不同规定进行节税的方法。因而对企业来说，和金融机构签订借款合同因而对企业来说，和金融机构签订借款合同其效果与和企业与其他企业签订借款合同在其效果与和企业与其他企业签订借款合同在抵扣利息支出上是一样的，而抵扣利息支出上是一样的，而前者要缴纳印前者要缴纳印花税

31、，后者不用缴纳印花税花税，后者不用缴纳印花税。 如果两者的借款利率是相同的，则向企如果两者的借款利率是相同的，则向企业借款效果会更好。不过企业在筹划时应注业借款效果会更好。不过企业在筹划时应注意，企业向企业提供的借款，其利率一般比意，企业向企业提供的借款，其利率一般比金融机构提供借款利率高，因而企业应相机金融机构提供借款利率高，因而企业应相机而动。而动。 房产税房产税的税收筹划 定义：定义： 是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。的一种财产税。 房产税特点房产税特点1房产

32、税属于财产税中的个别财产税，其房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；征税对象只是房屋； 2征收范围限于城镇的经营性房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；3区别房屋的经营使用方式规定征税办法，区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。房屋按租金收入征税。 房产税征收税率：房产税征收税率：1从价计征的，其计税依据为从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去房产原值一次减去10%-30%后后的余值；的余值；按房产余值计征的，年按房产余值计征的，年税率为税率为1.2% 2按房产出租的租金收入计征按房产出

33、租的租金收入计征的，税率为的，税率为12%。从。从2001年年1月月1日起，对个人按市场价格出租日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂的居民住房，用于居住的，可暂减按减按4%的税率征收房产税。的税率征收房产税。房产税计算方法：房产税计算方法：从价计征：是按房产的原值减除一定比例后的从价计征：是按房产的原值减除一定比例后的余值计征：余值计征： 应纳税额应纳税额=应税房产原值应税房产原值（1-扣除比例）扣除比例）年税率年税率1.2%从租计征：是按房产的租金收入计征，其公式从租计征：是按房产的租金收入计征，其公式为：为： 应纳税额应纳税额=租金收入租金收入12%没有从价计征的换算问题

34、纳税义务发生时间：没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳缴纳房产税。其余均从次月起缴纳个人出租住房的租金收入计征：个人出租住房的租金收入计征：应纳税额应纳税额=房产租金收入房产租金收入4% 房产税纳税期限：房产税纳税期限： 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。确定。 房产税纳税地点：房产税纳税地点： 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方房产税在房产

35、所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。在地的税务机关纳税。 房产税纳税申报：房产税纳税申报： 房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写办理纳税申报，并如实填写房产税纳税申报房产税纳税申报表表。 房产税税收优惠房产税税收优惠 1国家机关、人民团体、军队自用的房产免国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。于免税范围。2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用由国家财政

36、部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税但如学校的工厂、商店、的房产免征房产税但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。招待所等应照章纳税。3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免征房产税。但经营用的房产不免4个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。章纳税。5对行使国家行政管理职能的中国人民对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。房产税。6从从2

37、001年年1月月1日起，对个人按市场价日起，对个人按市场价格格 出租的居民住房，用于居住的，可暂减按出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。的税率征收房产税。 房产税试点将于房产税试点将于2012年开始推行。年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。主要在重庆，上海个别城市开始。主要在重庆，上海,北京，深圳等一线城市。北京，深圳等一线城市。 1、上海：征收对象是指本暂行办法、上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住且属于该居民家庭第二套及以上的住

38、房（房（包括新购的二手存量住房和包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以居民家庭在本市新购的住房（以下统称下统称“应税住房应税住房”）。适用税）。适用税率暂定为率暂定为0.6%。2重庆：对于房价达到当地均重庆：对于房价达到当地均价价2倍至倍至3倍的房产，将按房产价倍的房产，将按房产价值的值的0.5%征税；对于房价达到征税；对于房价达到当地均价当地均价3倍至倍至4倍的房产，将按倍的房产，将按房产价值的房产价值的1%征税；征税；4倍以上，倍以上，按按1.2%的税率征税。的税率征税。3.深圳、广州入围房产税点深圳、广州入围房产税点

39、国家发展改革委国家发展改革委关于关于2012年深化经济年深化经济体制改革重点工作的意见体制改革重点工作的意见明确，今年要明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测，深圳、广州有范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。税改革的城市名单。 重庆重庆 （试点的区域为主城九区，包括渝中区、（试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北南岸区、北碚区、渝北

40、区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）区）上海上海本地户籍：新购且属于家庭第二本地户籍：新购且属于家庭第二套以上套以上外地户籍：新购外地户籍：新购计税价格：交易价格计税价格：交易价格70%，以后，以后按评估价按评估价税率：税率：0.6%低于平均价格低于平均价格2倍的倍的0.4%免税额：人均免税额：人均60平（含平（含60）第二套购入后一年内第一套卖出，第二套购入后一年内第一套卖出，退税退税 三种情形需要缴纳房产税：三种情形需要缴纳房产税： 1个人拥有的独栋别墅：个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在存量增量都收，认定标准是：在国有

41、土地上依法修建的独立、单国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不于只有使用权，没有产权，就不需要交税。需要交税。 2个人新购的高档住房：高档个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价交建筑面积均价2倍（含倍（含2倍）以倍）以上的住房。上的住房。3在重庆市同时无户籍、无企在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个

42、人新购的第二套业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。都得缴税。税率：平均价格税率：平均价格3倍倍以下以下0.5%，3-4倍倍1%，4倍以上倍以上1.2%，在重庆市同时无户在重庆市同时无户籍、无企业、无工籍、无企业、无工作的个人新购的第作的个人新购的第二套房（含第二套）二套房（含第二套）以上的普通住房，以上的普通住房，税率统一都是税率统一都是0.5%。免税面积免税面积：2011年年1月月28日前拥有的独日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为栋商品住宅，免税面积为180平方米；平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面新购独栋商品住宅、高档住

43、房，免税面积为积为100平方米。免税面积以家庭为单平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。对先购的第一套应税住房扣除免税面积。不予扣除免税面积：在重庆市同时无户不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。以上的应税住房不予扣除。案例分析案例分析:一、降低房产原值的纳税筹划一、降低房产原值的纳税筹划 案例案例1：甲企业位于某市市区，企业除：甲企业位于某市市

44、区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办亿元，除厂房、办公用公用 房外的建筑设施工程造价房外的建筑设施工程造价2亿元。假设亿元。假设当地政府规定的扣除比例为当地政府规定的扣除比例为30%。 方案一：将所有建筑物都作为房产计方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税入房产原值。应纳房产税100000（130%） 1.2%840（万元）。（万元）。 方案二：将游泳池、停车场等都建成方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的

45、，在会计账簿中单独核算。应纳房露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税产税 （10000020000）（130%）1.2%672（万元）。（万元）。 由此可见，由此可见，方案二比方案一少缴房产税方案二比方案一少缴房产税168万元。万元。 二、降低租金收入的纳税筹划二、降低租金收入的纳税筹划案例案例2： 甲公司拥有一写字楼，配套甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金设施齐全，对外出租。全年租金共共3000万元，万元， 其中含代收的物业其中含代收的物业管理费管理费300万元，水电费为万元，水电费为500万万元。元。 方案一：方案一： 甲公司与承租方签订租赁合同，租金甲公司与承租方签订租赁合同，租金为为3000万元。应纳房产税万元。应纳房产税300012% 360（万元）。（万元）。 方案二：方案二： 将各项收入分别由各相关方签订合同，将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应规定的价格标准结算、代收代缴。应 纳房纳房产税（产税（3000300500）12%264（万元）。（万元）。 由此可见，方案二比方案一由此可见，方案二比方案一少缴房产税少缴房产税96万元。万元。