某小区房地产开发项目经济评价案例.docx

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1、精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -房的产开发项目经济评判案例1概述XX某旅行城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应的区经济性的进展，吸引外商和国内沿海的区投资， 市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节省建设资金， 市政府公开招标，通过猛烈的竞争，南方某闻名房的产开发商中标。项目占20.86 万平方米，建筑面积49781 平方米，建设工期4 年，销售期6 年。项目坐落在该市XX10 公里处的丘陵的带，自然环境优越，的处上风上水，与市区海拔落差 108 米，从项止的区可以俯瞰整个市区。整个项目方案依的势起伏分为三个

2、别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区都支配不同的建筑格局、不同档可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2次的住宅。除住宅外，开发高仍方案在牧丹园内建一个建筑面积为1000m的综合商场，为可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结项目区的住户供应各类商业服务，由开发商的物业治理部门经营。在月季园建一个建筑面积为 1200 m2 疗养所，供本单位人员到该市度假用。2基础数据2.1项目用的整个项目用的情形见表2-1表 2-1土的平稳

3、表项目规划用的住宅其他建筑道路绿化牡丹园10000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120726合计20864030134125350391126862可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 1 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -2.2 主要建筑物各区的建筑物和配套设施的支配见表2-2表 2-2主要建筑

4、物一览表名称数量（幢）建筑面积（平方米/ 幢）小计（平方米）牡丹园21126163C 型中档18203.563664D 型高档22246.925432E 型中档28151.464241F 型一般14283.2811826综合商场11000.001000月季园9120792A 型高档19276.335250B 型中档32179.795753C 型中档24203.564885D 型高档15246.923704疗养所11200.001200芍药园132826C 型中档13217.382826合计31549781按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3表 2-3房屋类型及面积表房屋类

5、型数量（幢）面积（平方米）一般住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 2 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -疗养所11200综合商场110002.3 建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下：一般住宅： 建筑面积为80120 平方米， 院落 200 平方米以下， 无车库， 水泥檀条楼板，粘土砖， 一般屋面， 一般大门窗，

6、 水泥的面， 局部的砖， 清水， 厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，一般洁具。 每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5 元，每平方米道路和绿化的费用 为 174.3 元。中档住宅：建筑面积为150220 平方米，院落200300 平方米，有车库，水泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，一般大门，铝合金窗，松木吊顶，的砖，局部木的板， 内外墙刷一般涂料，厨房卫生贴1.8 米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411 元，每平方米道路和绿化的费用282.2 元。高档住宅：建筑面积为240 平方米以上，院落400 平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀

7、锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木的板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332 元。疗养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5 元和 1245 元，每平方米道路和绿化的费用为207 元。2.4 开发进度和项目运算期项目整个工期为4 年，前3 年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装。后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考 虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营，项目运算期定为10 年。2.5 项目总投资及用款方案项

8、目总投资为13507 万元，包括房的产开发投资和自营资产固定资产投资。房的产开发投资共12866 万元，包括土的费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、治理费用、不行预见费、财务费用等。土的费用为1252 万元，前期费用684 万元。房的产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312 万元，销售费用按售房收入的2.96%运算，治理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235 万元，及不行预见费率合计为11%。详见表2-4 和附表 2-2可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 3 页，共 28 页 - - -

9、- - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -表 2-4序号房的产开发建设投资估算表费用名称房的产开建设总投资金额12866备注1土的费用125220.87 万平方米1.1土的购置费12001.2手续费522前期费用6842.1可行性讨论费302.2勘察设计费162考察、调研费2.3场持预备费478含土方、三通一平2.4其他费用143建造费用78703.1建筑安装费6558道路、绿化、水电增3.2配套设施1312容4销售费用495按售房收入的2.96%5治理费用51514 项和的 5%6其他费

10、用2357涨价及不行预见费121616 项的 11%8财务费用599自营资产固定资产投资181 万元，用于建设1000 平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245 元/ 平方米运算， 方案内 24.5 万元， 设备购置安装费30 万元， 建设期物价上涨率为3%， 不行预见费率为8%。另需经营资金8 万元。2.6项目用款方案项目施工用款方案见表2-5表 2-5施工用款方案表年份项目1234合计一般住宅5732981601031可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 4 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可

11、编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -中档住宅57410609234573015高档住宅4297145886562388疗养所125125综合商场10675181小计18072147161711136740除施工用款外的其他项目用款方案见表2-6表 2-6其他项目用款方案表年份123456合计项目土的费用12521252前期费用684684基础设施建150340414334731312设费治理费用1941151006541515销售费用220160802087495开发期税费其他费用909055235不行预见费2

12、0037025028030861216财务费用71162183122615992.7资金筹措与借款偿仍本项目投资的资金来源有：开发商资本金900 万元，第一年注入540 万元，其次年注入 360 万元。 申请房的科投资人民币借款4500 万元， 第一年借招待3500 万元， 其次年借款1000 万元，贷款名义年利率4%，单利，宽限期2 年，分 3 年等本仍款。其余不足部分用预售房款按实际需要补足。详见附表2-2自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20 万元，贷款名义年利率为4%，在第可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -

13、第 5 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -三年一次偿救灾。 自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额 8 万元，项目终止时回收。商场经营资金中存货和应对账款的周转天数为15 天，应收账款和现金的周转天数为20 天。仍款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。2.8 销售方案及价格全部住宅均准预销，预售从项目大规模土建施工开头，答应分3 年付款，估量各处销售资金回笼分别占售房合同额的28%、45%和 27%。依据开发总成本和预期的利润，并考虑当的和外的

14、其他同类项目的售价，开发商确定各类住宅和疗养所的平均租售价格为：一般住宅2158元/ 平方米高档住宅4316元/ 平方米中档住宅3718元/ 平方米疗养所租价3500元/ 年，平方米以上价格为分类综合单价，实际操作时可依据详细的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附带条件等在小范畴内变动调整。由于该项目的理条件优越，建筑设计合理，风格高雅，进展商看好市场，估量销售比例逐年上升，销售方案见表表 2-7销售方案表（年份2-7%）1项目234合计全部2325448100一般住宅363925100中档住宅19214910100高档住宅18205210100依据一般宾馆出租率的水平，疗养所的出租率为80

15、%，从第三年开头营业。综合商场的年平均营业额估量为120 万元，选购成本为60 万元，水电费为10 万元，修理费按固定资产的2.5%提取。 商场建筑物按20 年折旧， 残值率 5%。综合商场从第三年开头营业，当年达到正常营业额的80%，第四年以后正常营业。2.9 有关税费率营业税税率5%，城市保护建设税税率7%，训练费附加费费率3%，企业所得税率33%， 增值税税率（一般）4%，房产税税率按租金12%，盈利积金按10%提取，公益金按提取。3. 财务分析可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 6 页，共 28 页 - - -

16、- - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -3.1 盈利才能分析项目在运算期内经营收20213 万元， 再获利润 4399 万元， 扣除所得税1452 万元， 公益金147 万元，公积金293 万元后，仍有2507 万元可安排利润。项目缴纳的经营税金及附加为1061 万元，企业所得税为1452 万元，土的增值税为867 万元，合计缴纳税金3381 万元。详见附表23 附表 2-6 。【可供安排利润=税后利润公益金公积金】项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可接受内部收益率为

17、20%时项目 净现值为393 万元，项目投资回收期为3.9年。资本金内部收益率为65.9%, 项目净现值为831 万元。详见附表2-7 和附表 2-8 。商品房投资利润率=利润总额 / 总投资 100%=4230/12866 100%=32.9%商品房资本金净利润率=税后利润 / 资金 100%=2947/900 100%=327%3.2 清偿才能分析依据项目的借款条件和仍款条件方案，房的科投资借款从第3 年开头分3 年等额偿仍本金，每年仍 1500 万元。 自营资产投资借款第3 年一次仍清， 借款利息每年照付，总计付利息601 万元。项目的清偿才能仍是可以的。详见附表2-9 。3.3 资金平

18、稳和资产负债分析在项目运算期内，各期资金的来源与运用是平稳有余的。从第一年起， 资产负债率是逐年降低的，即前4 年的资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。因此，从总体上看，在项目计 算期内，项目的资产负债结构仍是合理的。详见附表2-10 和附表 2-11 。3.4 敏锐性分析敏锐性分析是财务评判的重要内容。从本项目的情形来看，影响项目收益的主要因素有：固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回笼进度和自营资产 经营达纲的比例。表2-8 给出了以上几个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。图 2-1 绘出了各敏锐因素变动的趋势。从该图中亦可看出售房价

19、格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏锐的因素。假如开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，就全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和 15.7%，净现值分别下降至-458 万元和 -462 万元，投资回收期就增加到4.4 年。预售款回笼进度相对较不敏锐。最不敏锐的是租房价格，这是由于租房是从第四年才开头出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 7 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳

20、 - - - - - - - - - - - -表 2-8敏锐性分析表全部投资（所得税前）序号项目变动幅度（%）内部收益率净现值投资回收（ %）（万元）期（年）0基本方案24.63933.9固定资产及开发产品+1016.0-4584.41投资-1033.712343.52售房价格+1033.512473.5-1015.7-4624.4+1025.65373.73预售款回笼进度-1020.91014.2+1024.44553.94租房价格-1023.33313.95经营达纲+1023.94013.9-1023.73853.93 5临界点分析临界点分析是项目评判的另一重要方面，它反映在预期可接受的

21、投资内部收益率下，投资方面能承担的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情形下，开发产品投资的临界点为13659 万元，增加603 万元。平均售房价格的临界点为每平方米3350 万元，下降161 元。土的费用的临界点为1775 万元，增加523万元。售房面积的临界点为42748 平方米，削减4833 平方米。详见表2-9 。表 2-9临界点分析表敏锐因素基本方案临界点运算内部收益率（ %）23.8期望值20开发投资额（万元）13056最高值13659售房价格 （元 / 平方米）3511最低值3350租房价格（元 / 年平方3750最高值1374可编辑资料

22、 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 8 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -米）土的费用（万元）1252最高值1775售房面积（平方米）47581最低值427484. 评估结论本项目是某市为促进城市经济进展建立的一个房的产开发项目，项目本身盈利才能较强，全部投资内部收益率为23.8%，投资回收期为3.9 年，商品房投资利润率为32.8%，商品房资本金利润率为327%，项目资金和资产负债平稳状

23、况良好，从临界点分析看，项目有表 2-10财务分析综合指标表序号名称单位数据备注建设规模1房的产开发产品总建筑面积平方米497811.1商品房销售平方米47581一般住宅平方米11826中档住宅平方米213691.2高档住宅出租房平方米14386疗养所平方米12001.3自营资产综合商场平方米10002自营收入万元120常年营业额经济数据1总投资万元130572自营资产固定资产投资万元1813自营资产固定资产投资建设期利息万元14自营资产经营资金万元85开发产品投资万元12866其中：财务费用万元599肯定的潜力， 项目在财务上是可行的。考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强

24、营销工作，做好售房资金回收的组织工作。项目评判综合指标见表2-10可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 9 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -6资金筹措万元13057其中：资本金万元900借款万元4528预售房款万元76297经营收入万元2520年平均8经营税金及附加万元133年平均9总成本费用万元1728年平均10利润总额万元551年平均11所得税万元182年平均12税后利润万元

25、369年平均13土的增值税万元108年平均14商品销售增值税万元5年平均财务评判指标1投资利润率%4.22投资利税率%6.4以年计3资本金净利润率%41.0以年计4商品房投资利润率%32.95商品房投资利税率%3276全部投资内部收益率（所得税前）%23.87全部投资投资回收期（所得税前）年3.98全部投资内部收益率（所得税后）%17.79全部投资投资回收期（所得税后）年4.210资本金内部收益率%65.9建设期起11长期借款偿仍期（房的产投资）年3.012长期借款偿仍期（房的产投资）年5.0建设期起13自营部分盈平稳点（经营达纲率）%55.7可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学

26、习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 10 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -附表 2-1项目总投资估算表序号项目总投资估算说明1开发建设投资128661.1土的费用12521.2前期工程费6841.3基础设施建设费13121.4建筑安装工程费65581.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7治理费用5151.8销售费用4951.9开发期税费1.10其他费用2351.11不行预见费12161.12财务费用5992经营资金83项

27、目总投资130573.1开发产品成本128663.2固定资产投资1813.3经营资金8可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 11 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -附表 2-2投资使用方案与资金筹措表序号项目合计123456789101总投资1305746693386276119362121.1自营资产投资181106751.2自营资产投资借款建设期利息111.3自营资产投资方向调

28、剂税1.4经营资金8621.5开发产品投资12866456333102754193421293其中：不含财务费用12267449231482571181315293财务费用59971162183122612资金筹措130574669338627611936632.1资本金9005403602,2预售收入76296092026275419342.3预租收入2.4其他收入2.5借款452835201000622.5.1固定资产投资长期借款452035201000自营资产投资人民币借款2020房的产投资人民币借款450035001000自营资产投资外币借款房的产投资外币借款2.5.2自营资产投资建设

29、期利息借款2.5.3经营资金人民币借款8可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 12 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -附表 2-3售房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123456789101售房收入1670799126904901497227593941.1可销售面积（平方米）4758110869120212101836791.2平均售价（元/ 平方米）32563263370

30、739631.3销售比例（ %）1023254482经营税金及附加91954148270273152222.1营业税 83550134245249138202,2城市保护建设税53917171012.3训练费附加251477413土的增值税86745123247270158244商品房销售净收入149218912419438444282449348可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 13 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 -

31、 - - - - - - - - - - -附表 2-4租房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123456789101租房收入25203603603603603603603601.1可出租面积（平方米）9609609609609609609601.2单位租金（元/ 平方米）37503750375037503750375037501.3出租率（ %）808080808080802经营税金及附加139202020202020202.1营业税126181818181818182,2城市保护建设税911111112.3训练费附加411111113租金净收入238134034034034034034

32、03404净转售收入182182可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 14 页，共 28 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -附表 2-5自营销售收入、税金及附加估算表序号项目合计12345678910经营期达纲率（%）801001001001001001001001自营收入936961201201201201201201202商品销售收入（不含增值税）936961201201201201201201203营业税金及附加40.000.000.380.480.480.480.480.480.480.483.1营业税